STOWE - 4 und 5

• Erlass des Reglementes
• Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen
• Anordnung nützlicher baulicher Massnahmen

• Geschäftsführung im gemeinschaftlichen Interesse 
  • Massnahmen wirtschaftlicher und rechtlicher Natur
  • den Wert der Liegenschaft zu mehren und zu erhalten
  • wird durch das Gesetz und das Reglement bestimmt

• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen
  • notwendige Verwaltungshandlungen (alles was im Budget ist)
  • dringliche Verwaltungshandlungen (gebrochene Fensterscheibe, Wassereinbruch etc.)
  • evt.nach Komptenzsumme gemäss Verwaltungsvertrag
  • Quorum: in der Regel einfaches Mehr
• Wichtigere Verwaltungshandlungen
  • nicht im Budget enthalten (nicht nur werterhaltend)
  • Erwerb von teurem Betriebsmaterial
  • Umgestaltung vom Stockwerkeigentum, Abschluss von Verträgen (Hauswart etc.)
  • Quorum: meist Qualifiziertes Mehr
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• bauliche Massnahmen von Bauteilen, welche im gemeinschaftlichen Interesse liegen
• nicht nur Unterhaltsarbeiten, auch Erneuerungs- und Umbauarbeiten

• Notwendige bauliche Massnahmen
  • Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit
  • wenn sie vom Gesetz verlangt werden
  • gleichwertiger Ersatz der bestehenden oder defekten Einrichtung
• Nützliche, bauliche Massnahmen
  • für werterhaltende und wertsteigernde Massnahmen
  • qualifiziertes Mehr (auf Traktandenliste darauf hinweisen)
• luxuriöse, bauliche Massnahmen
  • dienen der Verschönerung der Liegenschaft
  • sind nicht notwendig, können aber durchaus nützlich sein
  • Quorum: Einstimmigkeit (Ausnahme, wenn Gegner nicht beeinträchtigt oder kostenmässig ausgeschlossen werden kann)

• Bestimmungen auch auf gemeinschaftliche Teile anwendbar, welche im Sondernutzungsrecht liegen
• nur mit Zustimmung der übrigen Eigentümer möglich

• Substanz des gemeinschaftlichen Teils wird nicht verändert
• äussere Erscheinung des Gebäudes wird nicht verändert
• andere Sonderrechtsteile werden durch die geplanten baulichen Massnahmen nicht berührt
• Massnahmen erschweren die Benutzung der anderen gemeinschaftlichen Teile nicht

• Bei anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümern:
  • Monatsfrist seit der Beschlussfassung
• bei abwesenden Stockwerkeigentümern:
  • innert Monatsfrist seit Kenntnisnahme (Zustellung des Protokolls

ACHTUNG: Verwirkungsfrist

• Neinsager
• Enthaltene
• Abwesende

Daher ist es zu empfehlen, die Neinsager bzw. Enthaltenen mit Namen im Protokoll aufzuführen

• wenn er widerrechtlich ist
  • gesetzliche Bestimmungen verstösst
  • Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung (Reglement) verstösst

• innert Monatsfrist durch eine Klageerhebung gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft beim Richter am Ort der gelegenen Sache
• eine Einsprache beim Bewirtschafter oder dem Ausschuss genügt nicht und hemmt auch nicht den Fristenlauf

• Unwillentliches Versäumnis, einen Stockwerkeigentümer oder Nutzniesser zur Versammlung einzuladen
• Beschluss über eineluxuriöse bauliche Massnahme mit einem qualifizierten Mehr
• Bestellung eines Bewirtschafters ohne die Einhaltung der reglementarischen Bestimmungen
• Beschlüsse, welche nicht traktandiert wurden
• Beschlüsse, welche nicht von eienr beschlussfähigen Versammlung gefasst wurden
• Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten nach nicht reglementarischen Vorschriften

• anfechtbare Beschlüsse entfalten ihre Wirkung bis zu einem rechtskräftigenUrteil und sind nach unbenutztem Ablauf der Anfechtungsfrist rechtsgültig
• Nichtige Beschlüsse  sind von Anfang an unwirksam und entfalten nie rechtliche Wirkung

• Einberufung der Versammlung durch eine nichtzuständige Person
• definitiver Entzug des Stimmrechts eines Stockwerkeigentümers
• Einführung enes allgemeinen Verbots des Verkaufs der Stockwerkeinheit
• Zuteilung eines Sonderrechts auf einem zwingend gemeinschaftlichen Teil
• Änderung der Wertquote ohne Zustimmung des betroffenen Stockwerkeigentümers
• Beschlüsse, welche nicht protokolliert wurden.

• hält die Beschlüsse der Versammlung fest
  • gefasste, aber nicht protokollierte Beschlüsse sind nichtig - gibt es nicht
• hält Abstimmungsergebnis fest
  • nötiges Quorum, erreichtes Quorum, Stimmanteile
• hält fest, wie gefasste Beschlüsse finanziert werden (KK oder EF)
• dient als Arbeitsinstrument für die Terminüberwachung

• schriftlich als Text
• Unterschrift nicht unbedingt zwingend - aber die Regel
• Vorsitzende muss das Protokoll an alle Mitglieder zustellen
• Anfechtungsfrist 1 Monat nach Zustellung
• Änderungen bis zur Genehigung an der kommenden Versammlung noch möglich
• Aufbewahrung aller Protokolle zwingend notwendig

• übernimmt bestimmte Verwaltungsangelegenheiten der Eigentümergemeinschaft
• keine zwingende Organe

• Bewirtschafter zu beraten
• Zwischeninstanz zwischen Eigentümer und Bewirtschafter
• Anstragstellung an die Verwaltung
• Kontrollfunktion
• Diverse Ausschüsse möglich (TK, Revisoren, Erarbeitung Hausordnung etc.)

• Finanzielle Kompetenzen (Revisoren)
• Begleitung von baulichen Massnahmen
• Technische Kommission (Technische Verwaltung)
• Vertretung vor Gericht
• Vorsitz bei den Versammlungen

• Prüfung der Haupt- und Nebenbücher
• Überprüfung der Buchungen 
• Vollständigkeit der Belege
• Kontrolle Kontostände

• Boden und Baurecht
  • Spielplätze, Terrassen, Einfriedungen, Parkplätze
• Bauteile für den Bestand, Festigkeit und die konstruktive Gliederung des Gebäudes sorgen
  • Fundament, Boden, Mauerwerk, Dach, Isolation
• Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Eigentümern dienen
  • Waschküche, Treppenhaus, Lift
• äussere Erscheinungsbild

• Fenster, Rollläden, Storen
• wohnungstüren

Gebäudeteile, welche das äussere Erscheinungsbild prägen, dürfen von einem einzelnen Stockwerkeigentümer nicht verändert werden, auch wenn diese als "sonderrechtsfähig" ausgeschieden sind.

• mindestens einen Raum enthalten
• in sich abgeschlossen
• eine wirtschaftliche Einheit bilden
• über einen eigenen Zugang verfügen

• Küche, Sanitäre Anlagen
• Bodenbeläge
• Deckenverkleidungen
• nichttragende Wände innerhalb dem Sonderrecht
• Innentüren, Innenseiten der Türen
• Cheminée, Radiatoren, Heizkörper, Danfosventile
• Zu- und Ableitungen

• Hauswartwohnung
• Garagenbox
• Kellerabteil
• Hallenbad, Sauna, Fitnessraum
• Fenster bei Stockwerkeinheit

• Zustimmung aller Eigentümer
• Prüfen, ob Wertquotenänderung nötig ist und allenfalls öffentliche Beurkundung

• Direkte oder indirekte Nutzung (Vermietung) der Räume
• Verwaltung aller im Sonderrecht stehenden Räume
• Bauliche Ausgestaltung (Einschränkungen beachten)

Recht, ein gemeinschaftlichen Teil alleine zu benutzen, nicht aber zu verwalten oder auszugestalten.

Das ausschliessliche Benutzungsrecht beschränkt sich auf den gewöhnlichen Gebrauch - Veränderungen sind nicht gestattet, auch wenn dies die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt.

• Autoabstellplätze im Freien
• Beschilderungen / Rekalmen
• Gartensitzplätze / Gartenbeete

• drückt die Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen aus.
• bezieht sich auf die Rechte (Stimmkraft, Beschlussfähigkeit Versammlung etc. iwe
• auch auf die Pflichten (Kostenverteilung etc.)
   

• bedarf Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung
• jede Änderung stelle eine Übertragung von Grundeigentum dar - öffentliche Beurkundung

• Grundfläche Wohnung
• Nebenräume wie Keller, Estrich
• ausschliesslich eingeräumten Benutzungsrechte
• Lage
• Aussicht
• Besonnung
• Lärm
• Lift
• besondere Eignung
   

• mit dem Untergang der Liegenschaft
• Untergang (Heimfall) des Baurechtes
• Löschung im Grundbuch
  • Aufhebungsvereinbarung

• durch Aufhebungsvereinbarung
• von einem Stockwerkeigentmer, der alle Anteile besitzt
  • Zustimmung aller dinglich berechtigten Personen

• mehr als die Hälfte des Wertes zerstört und Wiederaufbaunicht ohne eine für grosse Belastung möglich wäre
• mehr als 50 Jahren als Stockwerkeigentum aufgeteilt und  wegen des schlechten Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann

Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden.

• Relativer Untergang
  • Rechtsgeschäft: Eigentümer verliert die Eigentschaft Stockwerkeigentümer - Stockwerkeigentum bleibt aber bestehen
• Absoluter Unterhang
  • Untergang der Liegenschaft, Baurechtes
  • Aufhebungsvereinbarung etc.

• Untergang der Liegenschaft (Erdrutsch, Erdbeben etc.)
• Untergang des Baurechtes
• Aufhebungsvereinbarung
• Aufhebungserklärung
• Aufhebung durch Aufhebungsklage
• Umwandlung von Stockwerkeigentum in Miteigentum
• Zwangsverwertung der Stammliegenschaft
• Enteignung der Stammliegenschaft

• Bei der Löschung im Grundbuch
  • Aufhebungsvereinbarung, Aufhebungserklärung, Aufhabungsklage
• bereits vor der Löschung
  • Untergang der Liegenschaft, Baurechtes oder der Enteignung

nach Wertquoten