OR BT 6 - Mietvertrag

absolute Methode: der zulässige Mietzins wird allgemein (abstrakt von den Vereinbarungen der Parteien) ermittelt. Liegt der zu beurteilende Mietzins darüber, ist er missbräuchlich.

relative Methode: es wird geprüft ob der Mietzins seit der letzten mietzinsfestlegung missbräuchlich wurde. Der Mieter darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Vermieter mit dem vertraglich festgelegten Mietzins einen genügenden Ertrag erwirtschaftet.

Ein Umstand, welchen den Parteien von Gesetzes wegen einen Recht gint, den Mietzins anzupassen.

• Nettoertrag (OR 269; BGE 112 II 149 E. 2b)
• offensichtlich übersetzter Kaufpreis (OR 269, VMWG 10)
• Orts- und Quartierüblichkeit (OR 269a lit. a, VMWG 11; vgl. BGE 123 III 317 und z.B. BGer v. 6.10.2009, 4 A_341/2009)
• Kostensteigerung oder Mehrleistungen (OR 269 lit. b VMWG 12-14; bgl. für Mehrleistungen z.B: BGer v. 30.05.2012, 4A_102/2012)
• kostendeckende Bruttorendite (OR 269 lit. c, VMWG 15)
• Ausgleich einer Mietzinsverbilligung (OR 269 lit. d)
• Teuerungsausgleich (OR 269 lit. e, VMWG 16)
• Mietzinse von Rahmenverträgen (OR 269 lit. f)

Nach dem Prinzip, auf dem sie beruhen:

Marktmiete: offensichtlich übersetzte Kaufpreis, Orts- und Quartierüblichkeit.

Kostenmiete: Nettoertrag, Kostensteigerung oder Mehrleistungen, kostendeckende Bruttorendite, Ausgleich einer Mietzinsverbilligung,Teuerungsausgleich, Mietzinse von Rahmenverträgen

nach ihrer Berücksichtigung der konkreten Abmachungen der Parteien:

absolute Anpassungsgründe: Nettoertrag, Orts- und Quartierüblichkeit, kostendeckende Bruttorendite

relative Anpassungsgründe (Änderung der Verhältnisse): offensichtlich übersetzter Kaufpreis, Kostensteigerung oder Mehrleistungen, Ausgleich einer Mietzinsverbilligung,Teuerungsausgleich, Mietzinse von Rahmenverträgen

anhand der absoluten Methode.

Die Parteien können grundsätzlich nur absolute Anpassungsgründe geltend machen:

• Nettoertrag,
• Orts- und Quartierüblichkeit, 
• kostendeckende Bruttorendite

Da die Parteien den Mietvertrag gerade erst abgeschlossen haben existieren keine vorangehenden Abmachungen, welche bei der relativen Methode vorausgesetzt wären.

grundsätzlich nach der relativen Methode.

Die Parteien können grundsätzlich nur relative Anpassungsgründe vorbringen (BGE 117 II 452).

• offensichtlich übersetzter Kaufpreis,
• Kostensteigerung oder Mehrleistungen,
• Ausgleich einer Mietzinsverbilligung,
• Teuerungsausgleich, 
• Mietzinse von Rahmenverträgen

Ausnahme: Der Mieter kann dem Vermieter entgegenhalten, der neue Mietzins sei aufgrund des zulässigen Ertrags, der Orts- und Quartierüblichkeit oder der kostendeckenden Bruttorendite missbräuchlich (BGE 121 III 163 E. 2d; BGE 122 III 257, E. 4).

nach der relativen Methode.

Die Parteien können grundsätzlich nur relative Anpassungsgründe vorbringen (BGE 117 II 452).

• offensichtlich übersetzter Kaufpreis,
• Kostensteigerung oder Mehrleistungen,
• Ausgleich einer Mietzinsverbilligung,
• Teuerungsausgleich, 
• Mietzinse von Rahmenverträgen

Ausnahme: Der Vermieter kann dem Vermieter entgegenhalten, der bisherige Mietzins sei aufgrund des zulässigen Ertrags, der Orts- und Quartierüblichkeit oder der kostendeckenden Bruttorendite nicht missbräuchlich (BGE 121 III 163 E. 2d; BGE 122 III 257, E. 4).

• Aufhebungsvertrag
• ordentliche Kündigung
• ausserordentliche Kündigung

• Aufhebungsvertrag
• Fristablauf
• ausserordentliche Kündigung

1. wegen Zahlungsverzugs des Mieters (OR 257d)
2. wegen unsorgfältiger Behandlung der Mietsache (OR 257f; BGE 132 III 109 erotische Massage statt Büro)
3. wegen eines schweren Mangels (OR 259b lit. a)
4. wegen dringendem Eigenbedarf bei Eigentümerwechsel (OR 261 II a)
5. aus wichtigem Grund (OR 266g; vgl. BGE 122 III 262, Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse)
6. wegen Konkurs des Mieters (OR 266h II)
7. wegen Tod des Mieters (OR 266i)

Der Mieter muss schrftlich kündigen (OR 12).

Der Vermieter muss schriftlich mit einem Formular, das vom Kanton genehmigt wurde, kündigen (qualifizierte Schriftlichkeit).

Das Mietrecht zeichnet sich generell durch eine besondere Formstrenge aus.

Kündigung durch die Mieter: ein Ehegatte kann nur mit Zustimmung des anderen kündigen.

Kündigung durch den Vermieter: die Kündigung ist beiden Ehepartnern/eingetragenen Partnern separat zuzustellen. Dies gilt auch für die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung.

1. anfechtbar: verstösst gegen Treu und Glauben (OR 271 I)
2. unwirksam: Formgültig aber Grund nicht gegeben
3. nichtig: derart schwerer Mangel, dass die Kündigung keine Wirkung entfaltet; i.d.R. ausdrückliche Rechtsfolge gemäss Gesetz

Anfechtbare Kündigungen müssen innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsstelle angefochten werden. Nach Ablauf der Frist ist das Recht verwirkt.

Unwirksame und nichtige Kündigungen können unbefristet geltend gemacht werden. Einzig das Rechtsmissbrauchverbot kann zeitliche Schranken setzen.

Eine Verlängerung eines an sich beendeten Mietverhältnisses (OR 272 I).

• Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung
• bei der Schlichtungsbehörde verlangen (OR 273 II a)
• die Behörde prüft eine Erstreckung von Amtes wegen, wenn sie das Begehren des Mieters auf Anfechtung der Kündigung abweist (OR 273 V).

Wenn die Beendigung für den Mieter oder seine Familie ein Härte zur Folge hätte, welche durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt werden (OR 272 I).

Die Erstreckung darf nicht ausgeschlossen sein (OR 272a), nämlich bei Kündigungen:

• wegen Zahlungsrückstand
• wegen schwerem Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflicht
• wegen Konkurs des Mieters
• von Verhältnissen die ausdrücklich nur bis Baubeginn geschlossen wurden
• wenn zugleich gleichwertiger Ersatz angeboten wird.

Irrelevant sind Umstände, die mit der Beendigung des Mietverhältnisses zwangsläufig einhergehen und auch durch die Erstreckung nicht gelindert werden.

• Aufhebungsvereinbarung
• ausserordentliche Kündigung durch Vermieter
• ausserordentliche Kündigung durch Mieter
• ordentliche Kündigung durch Mieter (Frist gemäss Erstreckungsentscheid, -vereinbarung und subsidiär nach OR 272d)

Der Mieter haftet für die übermässige Abnützung des Mietobjektes sowie für Schäden aus vertragswidrigem oder unsorgfältigem Gebrauch.

wenn er einen für den Vermieter zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. 

Der Ersatzmieter muss

• zahlungsfähig und
• bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

Weitere Voraussetzungen gibt es nicht. Insbesondere muss der Ersatzmiter dem Vermieter nicht sympathisch sein o.ä.

Zahlungsfähigkeit ist i.d.R. gegeben, wenn der Mietzins nicht mehr als 1/3 des Einkommens ausmacht (blosse Richtlinie).

Das Pachtobjekt kann sowohl eine Sache als auch ein Recht sein.

Bei der Pacht ist in der Regel eine Eigenleistung des Pächters gefordert. Dafür gehören die Früchte und Erträgnisse dem Pächter.

Reitpferde werden nur geritten und deshalb gemietet, Milchkühe werden dagegen gemolken und daher gepachtet.

Den Aufbewahrer trifft eine Pflicht zur aktiven Obhut und Verwahrung (OR 472 I), den Mieter nicht.

Beim Leasingvertrag hat der Leasingnehmer ein umfassendes Gebrauchs- und Nutzungsrecht, ähnlich dem Eigentümer. Andererseits trägt er das volle Erhaltungsrisiko, d.h. das Risiko des zufälligen Untergangs.

• BV 122 I (Bundeszuständigkeit Zivilrecht) und BV 109 (Bundeszuständigkeit: Missbräuche Mietrecht)
• OR 253-273c
• Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990
• spezielle Bestimmungen der ZPO (ZPO 33, 35 I b, 113 II c, 200 und 243 II c)

Jeder horizontal und vertikal abgesdchlossene Raum, der dem dauernden Aufenthalt von Personen dient, eine Schlafmöglichkeit bietet und vor Umwelteinflüssen schützt.

Ort mit raumbegrenzender Funktion ohne zwingend vertikal und horizontal vollkommen abgeschlossen sein zu müssen. 

Eine auf drei Seiten abgeschlossene Waschzelle ist ein Geschäftsraum (BGE 124 III 108, E. 2c). Ein einzelner Abstellplatz in einer Tiefgarage ist kein Geschäftsraum (BGE 110 II 51, E. 2).

Weil das Schweizer Mietrecht für solche Räume verschiedene Spezialnormen aufstellt (insb. Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und Forderungen des Vermieters sowie hinsichtlich des Kündigungsschutzes).

Er ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in diesem Zustand zu erhalten (OR 256 I).

• Die Gebrauchsüberlassung muss  objektiv noch möglich sein
• Die Übergabe bleibt im vereinbarten Zeitpunkt aus, die Sache ist zum vorausgesetzten Gebrauch untauglich
• Der Mieter hat dem Vermieter eine Nachfrist zur Erfüllung angesetzt.

OR 258 

1. Erfüllungsanspruch und Verspätungsschadenersatz
2. Verzicht auf Übergabe der Mietsache und Schadenersatz für das Vertragsinteresse (positives Interesse)
3. Rücktritt vom Vertrag und Schadloshaltung (negatives Interesse)

Der Vermieter kann sich von der Haftung für Schadenersatz exkulpieren (ohne Verschulden, OR 103 II).

Der Begriff steht für die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache.

Eine negative oder ungünstige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit.

Auch als Fehlen einer Eigenschaft, welche vertraglich zugesichert wurde oder sich aus dem Gebrauchszweck ergibt. 

1. Schwere Mängel: Mängel, welche die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen.
2. Mittlere Mängel: Mängel, welche die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch mindern aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen.
3. Geringe Mängel: Mängel, welche durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können (Richtlinie 150.-)

Schwerer Mangel: Der Mieter kann entweder nach OR 107 ff. vorgehen (OR 258 I) oder die Mängelrechte nach OR 259a ff. geltend machen (OR 258 II)

Mittlerer und leichter Mangel: Mängelrechte nach OR 259a ff. (OR 258 III)

Schwerer Mangel:

• Mängelbeseitigung/Leistung vollwertigen Ersatz (OR 259a I a und 259c)
• fristlose Kündigung (OR 259b lit. a)
• Herabsetzung des Mietzinses (OR 259d)
• Hinterlegung des Mietzinses (OR 259g)
• Schadenersatz (Exkulpationsmöglichkeit, OR 259e)
• Übernahme des Rechtsstreits bei drohender Eviktion (OR 259f)

Keine Behebung des Mangels auf Kosten des Vermieters.

Mittlerer Mangel: 

• Mängelbeseitigung/Leistung vollwertigen Ersatz (OR 259a I a und 259c)
• Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters (OR 259b lit. b)
• Herabsetzung des Mietzinses (OR 259d)
• Hinterlegung des Mietzinses (OR 259g)
• Schadenersatz (Exkulpationsmöglichkeit, OR 259e)
• Übernahme des Rechtsstreits bei drohender Eviktion (OR 259f)

Keine fristlose Kündigung.

Leichter Mangel:

• Der Mieter muss den Mangel auf eigene Kosten beseitigen (OR 259)

Bezahlung des Mietzinses (OR 257) und der vereinbarten Nebenkosten (OR 257a II).

• Leistung einer vereinbarten Sicherheit (Mietkaution, OR 257e)
• Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (OR 257f)
• Pflicht zur Meldung von Mängeln (OR 257g)
• Duldung von Arbeiten und Besichtigungen (OR 257h)
• Behebung kleinerer Mängel die während der Mietdauer aufgetreten sind (OR 259).

• Schriftliche Mahnung des Mieter (OR 257f III)
• danach Kündigung mir einer Frist von min. 30 Tagen auf Ende eines Monats, bei fortgesetzter Pflichtverletzung (OR 257f III)
• fristlose Kündigung, wenn der Mieter der Wohnung schweren Schaden zufügt (OR 257f IV)
• Schadenersatz nach OR 97 ff., sofern den Mieter ein Verschulden trifft (vermutet mit Exkulpationsmöglichkeit)

Arbeiten an der Sache,

• welche zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung/Vermeidung von Schäden notwendig sind (OR 257h);
• zur Erneuerung und Änderung der Sache (OR 260)