Mietrecht Kapitel 9 - 11
SVIT Immobilien Treuhänder 2016/2017
SVIT Immobilien Treuhänder 2016/2017
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Cartes-fiches
1. Wo sind die gesetzlichen Grundlagen, Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen geregelt?
1. Art. 269 - 270e OR und Art. 10 - 20 VMWG
QUELLE: Skript Mietrecht, Seite 40/70
2. Wann spricht man von missbräuchlichen Mietzinsen?
1. Wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird.
2. Wenn sie auf einem offensichtlich übersetzen Kaufpreis beruhen.
Quelle: Skript Mietrecht, Seite 40/70
3. Wann gelten Mietzinse nicht als missbräuchlich?
Wenn sie:
1. im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegen
2. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind
3. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen
4. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, wobei der Zahlungsplan dem Mieter im Voraus bekannt sein muss (Wohneigentumsförderung WEG)
5. ledigich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleicht
6. das in Rahmenverträgen empfohlene Ausmass nicht übersteigt. Diese Bestimmung kann aber nur angewendet werden, wenn der geforderte Mietzins, gestützt auf einen gesamtschweizerischen Rahmenmietvertrag, als zulässig erscheint.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 40/70
4. Dürfen Kosten-/Marktfaktoren bei Mietzinserhöhungen kummuliert werden? Was bedeuten absolute und relative Gründe?
1. Kosten-/Marktfaktoren bei Mietzinserhöhungen dürfen nicht kummuliert werden, ebensowenig wie absolute und relative Gründe.
2. Absolute Gründe: angemessener Ertrag (Kostenfaktor), kostendeckende Bruttorendite (Kostenfaktor), Orts- und Quartierüblichkeit (Marktfaktor), Neuvermietung (Marktfaktor)
Relative Gründe: Referenzzinssatz, Teuerung auf dem risikotragenden Kapital, Kostensteigerung Unterhalt / Verwaltung, Mehrleistungen, Indexveränderungen
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 40/70
5. Welchen Anforderungen unterliegt eine Mietzinserhöhung? Was passiert wenn diese nicht eingehalten werden?
1. sie ist nichtig, wenn sie nicht mit dem amtlichen Formular mitgeteilt wurde
2. sie ist nichtig, wenn sie nicht begründet ist.
3. sie ist nichtig, wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 41/70; Art. 269d Abs. 2 OR
6. Was gelten für Formvorschriften für das amtliche Formular?
1. Begründungspflicht durch den Vermieter
2. bisheriger Nettomietzins und bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten
3. Zeitpunkt auf wann die Erhöhung in Kraft tritt
4. klare Begründung der Erhöhung (mehrere Anpassungsgründe sind in Einzelbeträgen aufzuführen)
5. gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung
6. Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 41/70, VMWG Art. 19 + 20
7. Was muss bei der Zustellung einer Mietzinserhöhung bei Familienwohnungen und Wohnungen von eingetragener Partnerschaft beachtet werden?
1. Zustellung nur den Vertragspartnern
2. bei mehreren Mietern ist es empfehlenswert alle Mietparteien im Adressfeld aufzuführen
3. Mietzinserhöhung muss 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Da die Zustellung normalerweise mit Einschreiben erfolgt, muss die 7-tägige Abholfrist eingerechnet werden.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 41/70
8. Wie wird die Zustellfrist berechnet?
Postzustellung 3 Tage (1-3 Tage)
Einschreiben (postalische Abholfrist) 7 Tage
Frist gem. Art. 269d Abs. 1 OR 10 Tage
Total 20 Tage
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 41/70
9. Was ist speziell am Formular zur Anzeige von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen?
1. Es muss von einer Amtsstelle genehmigt sein (Kt. ZH Volkswirtschaftsdirektion des Regierungsrates)
2. Firmeneigene Formulare müssen einfach genehmigt sein
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 42/70
10. Welchen Formforschriften unterliegen Mietzinssenkungen?
1. sie müssen nicht mit dem amtlichen Formular angezeigt werden
2. sie unterliegen keiner Formvorschrift
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 42/70
11. Welche Anpassungsgründe kennen wir?
1. Referenzzinssatz (Kostenfaktor relativ)
2. Teuerung des risikotragenden Kapitals (Kostenfaktor relativ) - Ausgleich der Kaufkraftverlust des Vermieters auf dem Eigenkapital durch Anhebung des Mietzinses von höchstens 40% der Steigerung des LIK (Art. 269a lit. e OR, VMWG Art. 16)
3. Kostensteigerung (Kostenfaktor relativ) - Erhöhung der Gebühren, öffentliche Abgaben, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten
4. Mehrleistungen (Kostenfaktor relativ) - Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen (Art. 269a lit. b OR)
5. Orts- und Quartierüblichkeit (Marktfaktor absolut) - Objekte nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar
6. Kostendeckende Bruttorendite (Kostenfaktor absolut) - nur bei neueren Bauten möglich
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 42-46/70
12. Wofür sind Mietzinsvorbehalte gut und wie werden sie dargestellt? Was kann der Mieter dagegen unternehmen?
1. Mietzinsvorbehalte können dem Mieter für nicht geltend gemachte oder nur teilweise ausgeschöpfte Referenzzinserhöhungen, Kostensteigerungen und/oder Teuerung auf dem riskikotragenden Kapital entgegengehalten werdn.
2. in CHF oder % der Nettomiete.
3. Gegen einen Vorbehalt kann der Mieter keinen Einspruch machen, erst bei der Geltendmachung. Mietzinsvorbehalte können nur zu Gunsten des Vermieters ausgewiesen werden.
4. Vorbehalte müssen bei jeder Mietzinserhöhung erneut angezeigt werden sonst können sie nicht mehr ausgeschöft werden.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 47/70
13. Was für andere Forderungen kennen wir noch und wie umschreibt das VMWG sie?
1. Einführung einer Mietzinssicherheit
2. Veränderung der Mietzinszahlungstermine
3. Wegfall eines Mitbenützungsrechtes
4. Verkleinerung eines Kellerabteils wegen Einbau eines Heizungsraumes
5. VMWG 19 - Umschreibung der Forderung, Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird, klare Begründung der Forderung
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 47/70
14. Was ist der Unterschied zwischen wertvermehrenden Investitionen und dem laufenden Unterhalt?
1. Wertvermehrende Investitionen können auf den Mietzins überwälzt werden, laufender Unterhalt nicht, da dieser im Nettomietzins inbegriffen ist und dem Erhalt der Tauglichkeit des Objektes dient.
2. Investitionen können nur geltend gemacht werden, wenn dadurch für den Mieter ein tatsächlicher Mehrwert resultiert.
3. Wertvermehrende Investitionen sind wegen der damit verbundenen Möglichkeit häufig der einzig gangbare Weg um tiefe Mieten in Altbauten auf ein angemessenes Niveau anzuheben.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 48/70
15. Wann spricht man bei wertvermehrenden Investitionen von zusätzlichen Leistungen des Vermieters?
1. Wenn es sich um eine bisher nicht angebotene Leistung des Vermieters handelt, wie: Einbau Lift, Anbau Balkon, Waschmaschine pro Mietobjekt, Geschirrspüler, Energiesparmassnahmen.
2. Wenn durch den Ersatz alter Einrichtungen eine wesentliche Qualitätssteigerung und/oder geringere Energiekosten erreicht werden, wie: Ersatz von DV- durch IV-Fenster - grösserer Komfort und geringere Heizkosten, Kühlschrankersatz durch grösseres Modell mit geringerem Stromverbrauch
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 49/70
16. Wertvermehrender Anteil einer Ivestition, 100%, 50-70%, 20-50%. Wann trift was zu?
1. 100% bei neuen, zusätzlichen Leistungen des Vermieters, die noch nicht existierten.
2. 50-70% bei umfassenden Sanierungen/Renovationen mit mehreren Arbeitsgattungen, wo die effektive Wertvermehrung nur mit unverhältnismässigem Aufwand und rechnerisch ungenau nachvollziehbar ist.
3. 20-50% bei Ersatzanschaffungen, welche eine wesentliche Qualitätssteigerung zur Folge haben, Bsp. Modernisierung der Küche und Bad etc.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 50/70
17. Was ist wichtig in Bezug auf ausstehende Mietzinse und Nebenkosten?
1. Sie müssen rasch nach Verfall gemahnt werden unter Berücksichtigung der Verzögerung des Zahlungseinganges bei Post- und Banküberweisungen.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 51/70
18. Ablauf des Mahnwesens?
1. Schuldner gerät in Verzug
2. Vermieter schickt Zahlungserinnerung (Dienstleistung am Kunden, ist nicht vorgeschrieben)
3. Vermieter schickt Mahnung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR
4. Mieter lässt Frist verstreichen - Vermieter kann kündigen
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 51/70
19. Wann wird normalerweise eine Zahlungserinnerung/Mahnung versandt?
1. 10 Tage nach Fälligkeit per normaler Post versenden. Ist kein gesetzliches Erfordernis, im Streitfall muss nichts bewiesen werden.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 51/70
20. Kündigungsandrohung - Vorgehen?
1. Zahlungsrückstand des Mieters
2. Vermieter setzt schriftlich Zahlungsfrist und bei unbenutzem Ablauf der Frist Kündigung des Mietverhältnis.
3. Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen mind. 30 Tage, bei übrigen Mietverhältnissen 10 Tage.
4. Bezahlt der Mieter nicht - Kündigung durch den Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende des Monats, bei übrigen Mietverhälntissen fristlos.
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 51-52/70
21. Voraussetzungen für Zahlungsverzugskündigungen im Sinne von Art. 257d OR?
1. Mietzinsausstand - Mietzins muss fällig sein, keine Stundung
2. Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung mind. 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen, im Schreiben darauf hinweisen, dass dies im Sinne von Art. 257d OR ist. Angabe der unbezahlten Monate und Total der ausstehenden Mietzinse.
3. Ausbleiben der Zahlung innert Frist - Vermieter muss dem Mieter die Mindestfrist von 30 Tagen zugestehen. Frist beginnt am Tag nach Entgegennahme der Kündigung - bei nicht Entgegennahme gilt das Schreiben am Ende der 7-tägigen Abholfrist als zugestellt - Mieter kann Kündigung abwenden bei Bezahlung der gesamten Ausstände am letzten Tag der Zahlungsfrist. Wird die Kündigung vom Mieter nicht abgeholt muss der Brief aus Beweisgründen verschlossen aufbewahrt werden. Sinnvoll ist die Zustellung der Kündigungsandrohung mit normaler Post.
4. 8-tung! 30-tägige Frist muss unbedingt eingehalten werden, sonst ist die Kündigung wirkungslos!
QUELLE: Skript Mietvertrag, Seite 52-53/70
