Mietrecht
Kumulierend aus Unterricht
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Cartes-fiches
In welchem Artikel des OR finden sich die gesetzl. Bestimmungen zum Mietvertrag ?
253 ff sowie in der "Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).
Anwendbar auch die "Allgemeinen Bestimmungen" im OR1.
a) Ein Mietvertrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft. Wie definiert sich dieser gemäss OR 253 ?
b) Abgrenzung zum Pachtvertrag ?
a) Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter eine Sache zum Gebaruch zu überlassen und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu bezahlen.
b) Die Miete räumt nur den Gebrauch der Sache ein. Die Pacht hingegen schliesst die NUTZUNG mit ein. D.h. der Ertrag fällt dem Mieter zu.
Ein Koppelungsvertrag beinhaltet eine aufgezwungene Vereinbarung durch den Vermieter. Es ist nichtig wenn:
(OR 254)
• der Abschluss oder Weiterführung des Mietverhältnis von der Zustimmung des Koppelunggeschäfts abhängig ist.
• dem Mieter aufgedrängte Verpflichtung in keinem direkten Zusammenhang mit der Mietsache steht (z.B. gleichzeitiger Kauf von Inventar, Abschluss einer Versicherung)
Bei Kündigung einer Familienwohnungen gilt ?
Kündigung muss separet an beide Partner zugestellt werden.
Empfohlener Mietvertrag bei Konkubinate oder WG ?
Nur ein Mieter auf MV, alle anderen mit Untermietvertrag.
WICHTIG: Auf MV aufführen: "Mieter X haftet solidarisch".
Welcher Artikel kommt zur Anwendung, wenn sich der Vermieter aufgrund eines Notfalles eigenhändig Zutritt zu einer Mietwohnung verschafft ?
Art. 257 h, Absatz 1 ⇒ Der Mieter muss Zutritt dulden, wenn sie zur Beseitigung und Vermeidung von Mängeln & Schäden führen
Welche 2 Arten, bzgl. der Befristung vom MV, können angewendet werden ?
a) Unbefristete = ordentlich kündbar, es gelten die ortsüblichen Kündigungstermine
b) Befristete = unterscheiden sich in ECHTbefristet und UNECHTbefristet
Die Bestimmungen der beiden Befristeten MV ?
a) Echtbefristet = gilt über die Gesamtdauer ! MV endet ohne Kündigung am Termin. (kann erstreckt werden / G.-Räume)
b) Unechtbefristet = Mindestdauer ! Ist ordentlich kündbar.
Welche "Option" kann bzgl. auf die Befristung von Geschäftsmietverträgen eingeräumt werden ?
Zum Zug kommt das "Gestaltungsrecht" (Vertragsverlängerung)
* Die Option ist ein Gestaltungsrecht. D.h. mit der Ausübung der Option wird eine einseitige Willenserklärung die Rechtsstellung einer anderen Person, ohne deren Mitwirkung, verändert.
* Optionen werden abgeschlossen, welche in der Regel dem Mieter die Möglichkeit gegeben ist, das auf einen bestimmten Zeitpunkt hin endende Mietverhältnis, zu verlängern.
* Es empfiehlt sich, diese Klausel im Mietvertrag zu integrieren !
Nenne ein Beispiel der ECHTEN Option
Der Mieter hat das Recht, die Verlängerung der festen Vertragsdauer einmal um weitere fünf Jahre zu verlängern.
Wenn der Mieter von dieser Option Gebrauch machen will, so hat er dies dem Vermieter spätestens zwölf Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer mit eingeschriebenem Brief mitzuteilen. Andernfalls erlöscht das Optionsrecht und es gelten die vereinbarten Kündigungstermine/fristen.
MZ kann nur dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden !
Nenne ein Beispiel der UNECHTEN Option
Eine unechte Option ist gegeben, wenn die Optionserklärung nicht sogleich die Fortsetzung des Mietverhältnisses zum bereits bekannten Vertragsinhalt bewirkt, sondern dem Verpflichteten entweder die Möglichkeit eröffnet, dem Berechtigten neue Konditionen vorzuschlagen oder ihn dazu anhält, ernsthafte Verhandlungen mit dem Berechtigten über neue Konditionen aufzunehmen
Beispiel:
Die Vermieterin räumt dem Mieter eine Option zur Verlängerung dieses Mietvertrages um 5 Jahre ein. Dieses Optionsrecht fällt dahin, wenn es vom Mieter nicht bis spätestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrages schriftlich geltend gemacht wird. Bei Geltendmachung der Option wird der Mietzins neu für weitere fünf Jahre den dannzumaligen Marktverhältnissen angepasst, der Anfangsmietzins darf jedoch nicht unterschritten werden. Macht der Mieter von diesem Optionsrecht keinen Gebrauch und erfolgt von keiner Seite eine Kündigung, so wird nach Ablauf der festen Vertragsdauer das Mietverhältnis als unbefristetes weitergeführt, welches jeweils unter Berücksichtigung der 6-monatigen Kündigungsfrist per Termin gekündigt werden kann.
Fazit von Echter und Unechter Option ?
Die echte Option gestaltet unmittelbar das Mietverhältnis, welches zu den vereinbarten Bedingungen weitergeführt wird.
Die unechte Option gibt dem Mieter das Recht auf Verhandlungen mit dem Vermieter betreffend neuen Vertragsbedingungen.
Können sich die Parteien nicht einigen, so endet der Vertrag am vorgesehenen Datum.
Was ist der Unterschied zwischen "Zwingendem" Recht und "Dispositivem" Recht ?
• Zwingendes Recht = absoult zwingend ⇒ Amtl. Formular vorgeschrieben ! (gilt auch dann, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben)
! "Relativ Zwingend" werden Untermiete und Höhe der Mieterkaution eingestuft !
• Dispositives Recht = ergänzendes Recht (gilt nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren)
Was ist die maximale Vertragsdauer einer Ferienwohnung ?
max. 3 Monate (für Ferienzwecke)
Wo erfolgt die Überprüfung von subventionierten MV über die Miete ?
Beim Verwaltungsgericht und nicht beim Mietgericht
Was definiert "mitgemietete Nebensache " ?
- Räumliche Nähe und funktioneller Nutzen ist massgebend
- Nebenmietsache teilt das Schicksal der Hauptmietsache
Bsp: PP zu G-Raum = 6 Mt. Kündigungsfrist // Ist der PP NICHT mitgemietet = 2 Wochen Kündigungsfrist)
Definition eines einseitigen Rechtsgeschäft ?
Willensäusserung einer Partei genügt um eine Rechtswirkung herbei zu führen.
Wann liegt ein zweiseitiges Rechtsgeschäft vor ?
Wenn zwei (oder mehrere) Parteien übereinstimmende Erklärungen abgegeben haben.
Das Gestaltungsrecht bedeutet ?
Willensäusserungen, die die Rechtsstellung einer Person ändert, ohne dass diese mitwirken muss.
z.B. Kündigung, Mahnung,
Absolute Empfangstheorie der Zustellpflicht heisst ?
Für die Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie. Konkret bedeutet dies, dass die Kündigung als zugestellt gilt, wenn sie im Empfangs- bzw. Machtbereich des Empfängers eingetroffen ist.
• 1 Tag nach Sendung, Abholung durch Post möglich
• Wirksam 30 Tage ab Abholungstag
⇒ Kündigung bleibt bestehen, auch wenn Empfänger die Sendung nicht abholt
Relative Empfangstheorie der Zustellpflicht beduetet ?
Sendung nicht bloss zugestellt bzw. in den Zugriffsbereich des Empfängers gelangt sein muss, sondern es ist der effektive Empfang massgeblich.
⇒ 7 Tage Abholfrist - am 7. Tag der Abholfrist erfolgt ist massgebend (Willensbildung des Empfängers)
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht deponiert ?
• Er kann die letzten 3 Monatsmieten selbst deponieren
• Klage gegen den Vermieter einreichen
Sicheheiten können auch geleistet werden als: ?
• Versicherung
• Solidarhaftung (keine Beurkundung, Solidarhaftender sollte aber nahestehend zum Mieter sein)
• Bürgschaft ( bestätigter Betrag ab 2000.00, notarielle Beurkundung)
• Banksicherheit
Stellt der Mieter die Sicherheitsleistung nicht, kann der Vermieter:
• verweigern, die Räumlichkeiten zu überlassen oder eine Auflösung des MV wenn Räumlichkeiten n.n. übergeben sind
• Betreibung zum Zweck, Sicherheitsleistung zu hintelegen (Zwangsvollstreckung auf Sicherheitsleistung in Bargeld)
• Klage mit Antrag den Mieter zur Zahlung zu verpflichten (nur Betreibung bei Geldgarantie möglich)
• ordentliche Kündigung (nach Mahnung !) 257f,3
Was beudeutet Exkulpation ?
Schuldbefreiung einer Person
Was ist ein Retensionrecht ?
Bei Mietzinsausstand bei Geschäftsräumlichkeiten kann der Eigentümer beim Betreibungsamt das Retensionsverzeichnis eröffnen über die beweglichen Einrichtungen oder Benutzung.
(Retensionsverzeichnis ist eine Bestandesliste der im Lokal befindlichen Gegenstände)
⇒ Inhaltliche Möglichkeiten OR 268-268b // Verfahren = SchKG
Welche Ausnahmen gelten beim Retensionsrecht ?
• Gegenstände von Dritten
• Gegenstände zur Berufsausübung
Welche Fristen gelten beim Retensionsverahren ?
(Ist ein Pfandrecht an beweglichen Gegenständen - auch an Lagerplätze und Parkplätze)
Am Betreibungsamt an Ort der Sache zu richten:
• 10 Tage ab Erhalt des Retensionsverzeichnis "Betreibung auf Pfandverwerwertung" einleiten
• Verwertung (Gant)
Von eine Verfalltagsgeschäft spricht man wenn...
... ein Mietbeginn vereinbart wurde, aber der Vermieter kann das Objekt nicht zum Termin übergeben.
Was kann der Mieter in diesem Fall tun ?
• Er kann vom MV zurück treten
• Klage auf Übergabe der Mietsache, Schadenersatz (die Schuld beim Eigentümer muss bewiesen sein)
• Schadenersatz statt Überlassung des Objekts
Zugesicherte Eigenschaft heisst ?
Vereinbarte, spezielle Erwartungen an eine Mietsache. Müssen im MV eingetragen sein !
(z.B. "Konkurenzverbot")
Welche Arten von Mängeln werden unterschieden ?
• leichte - mittlere - schwere (Schwer = unzumutbar (Bombe), schwierig zu erwirken)
• Körperliche (Kratzer auf Parkett) und Unkörperliche (kann nicht anfassen, Lärm)
• behebbare und nicht behebbare
• erkennbare und versteckte Mängel
• anfängliche und nachträgliche
Welche Ansprüche bestehen bei Mängeln ?
Bei mittleren und schweren M. haben Mieter einen Beseitigungsanspruch. Können vom Vermieter verlangen, Mangel baldmöglichst zu beseitigen.
Mängelrüge:
- Beseitigung des Mangels
- angemessene Fristsetzung (nach deren Ablauf Hinterlegung des MZ, muss schriftlich ankündigen !)
MZ-Reduktion:
- der Nettomiete
- Rückwirkend bis 5 Jahre ab Kenntnis
(siehe Ausdruck Mieterverband - Handouts)
Was ist die Hauptpflicht des Mieters ? (OR 257 ff)
• Zahlung des MZ / NK (kann auch als Naturalleistung gelten, z.B. Hauswartung)
• rechtzeitige Zahl. des MZ - OR 277 c
→ im Mietvertrag terminlich geregelt (gesetzl. Termin = nachschüssig zahlbar) - Datum valuta ist massgebend
→ nach 5 Jahren verjährt
Welche 4 Voraussetzungen benötigen eine Kündigung gestützt auf die Sorgfaltspflicht (257 f Abs.3) ?
• Verletzung der Sorgfaltspflicht
• schriftliche Abmahnung
• erneute Verletzung
• Fortsetzung des Mietverhältnis ist dem Vermieter od. Hausbewohner nicht mehr zumutbar
Mietzinsgestaltung: (Zwingendes Recht)
Wann gilt ein Mietzins als missbräuchlich ? Welcher OR Art ?
OR 269 gilt:
"..... wenn damit ein übersetzter Ertrag erziehlt wird".
Welche Faktoren spielen bei der MZ-Gestaltung eine Rolle ?
• Ausbaustandart
• Lage und Ortsüblichkeit
• Berrechnungsgrundlagen (Eigenkapital, Landpreis, Anlagekosten)
• Merkt
Welche MZ sind überprüfbar ?
Überprüfbare MZ gelten für Whg. & Geschäftsr. und Mitgemietete Nebenräume
(Nicht für Ferienwhg., Luxuswhg., Subvent. Whg. - können nicht angefochten werden)
Absolute Methode zur Bestimmung des MZ heisst was und wann wird sie angewendet ?
Überprüfen ob der MZ missbräuchlich ist. Erfolgt als Gesamtbetrachtung per bestimmten Stichtag (Momentaufahme)
gilt in Bezug auf:
• Erzielung angemessener Ertrag
• Erzl. kostendeck. Bruttorendite (2% über dem RZ)
• Mz im Rahmen Orts- Quartierüblichkeit
Anwendung:
• bei Neuvermietung Mz den absoluten Kriterien festlegen
• als Einwand des Vermieters gegen Herabsetzungsbegehren des Mieters
• als Einwand des Mieters gegen Mietzinserhöhung
• als Einwand bei Herabsetzungsbegehren rsp. MzErhöhung nach Ablauf der Mindestvertragsdauer bei MV mit Index- oder Staffelmietzinsen
Relative Methode zur Bestimmung des MZ heisst was und wann wird sie angewendet ?
Überprüfen ob der Mz seit letzten massgebenden MzFestlegung missbräuchlich geworden ist.
Beurteilung erfolgt aufgrund Veränderung bestimmter Kriterien (Referenzzinssatz, Mehrleistung Vermieter, Allg. Kosten-steigerung, Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
Anwendung:
• immer im laufenden Mietverhältnis
• Entwicklung des RZ zwischen letzter massgebender MzFestlegung und neuer Festlegung des angefochtenen Mz.
• massgebend ist der MV-Abschluss, die letzte nicht angefochtene tatsächliche MzErhöhung (Nicht Senkung!)
• Anpassungsgründe müssen sich verwirklicht haben
