Mietrecht

Art. 267 OR = Klage auf Rückgabe der Mietsache

Art. 641 ZGB = Sachenrecht, Eigentum heraus verlangen

Grundsätzlich den Kantonen überlassen. Entweder das ordentliche Verfahren (mit Klageeinleitung bei der Schlichtungsbehörde) oder das Befehlsverfahren vor dem Einzelrichter im summarischen Verfahren. Mittels Ausweisungsbefehl befiehlt die Ausweisungsbehörde dem Mieter das Mietobjekt zu räumen. Tut er dies nicht, wird das Gemeindeamt auf Verlangen des Vermieters die Räumung zwangsweise vollstrecken ! Gde. über verbleib zuständig.

1. Sachlage und klar und unbestritten sein

2. Summarisches Verfahren beim Einzelrichter (Kt. Behörde)

1. bei Härte für Mieter

2. Gilt nur, wenn Vermieterinteresse nicht gerechtfetigt 

2. Möglichkeit für Mieter mehr Zeit für Suche nach neuer Whg.

- nicht beendetes Mietverhältnis

- nicht von Gesetzes wegen ausgeschlossen (272a)

- Kündigung löst Härte aus

1. Netto Rendite

2. Werterhalt

3. Wertvermehrend

- Kaution nicht bezahlt

- Konkurs des Mieters

- Tod des Mieters → MV geht dirket an Erben über

                                 → Erben können Whg. zu gleichen Beding. übernehmen

                                 → wenn Erbe ausgeschlagen: Konkursmasse an K-Amt. Wenn niemang kein Erbe will, Whg. an Verm.

- Zahlungsausstand

- schwere Sorgfaltspflicht

- Kunkurs

⇒ bei Erstreckung KEINE Kündigung, ausser einer dieser Gründe tritt ein !

Familienwohnung:

- bei einseitigen Mietvertragsverhältnisse muss nur 1 Formular an beide gemeinsam gesch. werden

- Mahnungen können an beide gemeinsam geschickt werden

- Kündigung muss separat verschickt werden

- klare Begründung

- genauer Betrag Alt u. Neu inkl. Berechnungskomponenten

- Rechtsmittelbelehrung

- zuständige Schlichtungsbehörde für Anfechtung

- Mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Bedenkfrist.

- 7-tägige postalgische Abholfrist VOR Beginn der Bedenkfrist einhalten !

⇒ 3 Tg. Postzustellung + 7 Tg. Abholfrist + 10 Tg. VOR Kündigungsfrist = Mind. 20 Tage vorher

1. wenn als missbräuchlich erachtet

2. innert 30 Tagen seit Empfang bei Schlichti

1. nicht auf Amtl. Formular

2. nicht begründet

3. mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird

1. separat vermietete PP

2. Ferienwohnung

3. Luxuswohnung & EFH

Nicht missbr. MZ = durch Kostensteigerung oder Mehrleistung begründet - Im Rahmen O & Q - Bruttorendite bei Neubau

1. Immer zuerst MZ-Anpassung an aktuelle Berechnungsgrundlagen

2. danach Wertvermehrender Anteil anrechnen

1. Referenzzinssatz                                           = Veränderung Fremdkapital

2. Teuerung auf Risikotragendem Kapital     = LIK 40% davon (Eigenkapital)

3. Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung = NK die dem Mieter nicht weiterbelastet werden - 0.5% (Praxis)

Bsp: RZZ unter 5% = 3% Umwälzung      → VMWG Art. 13

⇒ in 1/4 % Schritten !

Neuer Index - Alter Index  X 40

          Alter Index

(Erhöhungssatz  x 100)   = Umwälzungssatz in - %

(Erhöhungssatz + 100)

1. bisher nicht vorhandene Einrichtungen

2. Vergrösserung der Mietsache

3. zusätzl. Nebenleistungen (Bsp. Einführung Hauswartung)

1. Offensichtliche über den normalen Unterhalt hinaus

2. mehrere Gebäudeteile der LS betreffen (mind. 3)

3. Im Verhältnis zu MZ-Einnahmen hohe Kosten verursacht

a) Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter eine Sache zum Gebaruch zu überlassen und der Mieter, dem Vermieter dafür        einen Mietzins zu bezahlen.

b) Die Miete räumt nur den Gebrauch der Sache ein. Die Pacht hingegen schliesst die NUTZUNG mit ein. D.h. der Ertrag fällt        dem Mieter zu.

• der Abschluss oder Weiterführung des Mietverhältnis von der Zustimmung des Koppelunggeschäfts abhängig ist.

• dem Mieter aufgedrängte Verpflichtung in keinem direkten Zusammenhang mit der Mietsache steht (z.B. gleichzeitiger        Kauf von Inventar, Abschluss einer Versicherung)

Kündigung muss separet an beide Partner zugestellt werden.

Nur ein Mieter auf MV, alle anderen mit Untermietvertrag.

WICHTIG: Auf MV aufführen: "Mieter X haftet solidarisch".

Art. 257 h, Absatz 1   ⇒ Der Mieter muss Zutritt dulden, wenn sie zur Beseitigung und Vermeidung von Mängeln & Schäden führen

a) Unbefristete   =  ordentlich kündbar, es gelten die ortsüblichen Kündigungstermine

b) Befristete        =  unterscheiden sich in ECHTbefristet und UNECHTbefristet

a) Echtbefristet  =  gilt über die Gesamtdauer ! MV endet ohne Kündigung am Termin.  (kann erstreckt werden / G.-Räume)

b) Unechtbefristet  =  Mindestdauer ! Ist ordentlich kündbar. 

Zum Zug kommt das "Gestaltungsrecht" (Vertragsverlängerung)

* Die Option ist ein Gestaltungsrecht. D.h. mit der Ausübung der Option wird eine einseitige Willenserklärung die                      Rechtsstellung einer anderen Person, ohne deren Mitwirkung, verändert.

* Optionen werden abgeschlossen, welche in der Regel dem Mieter die Möglichkeit gegeben ist, das auf einen                        bestimmten Zeitpunkt hin endende Mietverhältnis, zu verlängern. 

*  Es empfiehlt sich, diese Klausel im Mietvertrag zu integrieren !

Der Mieter hat das Recht, die Verlängerung der festen Vertragsdauer  einmal um weitere fünf Jahre zu verlängern.

Wenn der Mieter von dieser Option Gebrauch machen will, so hat er dies dem Vermieter spätestens zwölf Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer mit eingeschriebenem Brief mitzuteilen. Andernfalls erlöscht das Optionsrecht und es gelten die vereinbarten Kündigungstermine/fristen.

MZ kann nur dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden !

Eine unechte Option ist gegeben, wenn die Optionserklärung nicht sogleich die Fortsetzung des Mietverhältnisses zum bereits bekannten Vertragsinhalt bewirkt, sondern dem Verpflichteten entweder die Möglichkeit eröffnet, dem Berechtigten neue Konditionen vorzuschlagen oder ihn dazu anhält, ernsthafte Verhandlungen mit dem Berechtigten über neue Konditionen aufzunehmen

Beispiel:

Die Vermieterin räumt dem Mieter eine Option zur Verlängerung dieses Mietvertrages um 5 Jahre ein. Dieses Optionsrecht fällt dahin, wenn es vom Mieter nicht bis spätestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrages schriftlich geltend gemacht wird. Bei Geltendmachung der Option wird der Mietzins neu für weitere fünf Jahre den dannzumaligen Marktverhältnissen angepasst, der Anfangsmietzins darf jedoch nicht unterschritten werden. Macht der Mieter von diesem Optionsrecht keinen Gebrauch und erfolgt von keiner Seite eine Kündigung, so wird nach Ablauf der festen Vertragsdauer das Mietverhältnis als unbefristetes weitergeführt, welches jeweils unter Berücksichtigung der 6-monatigen Kündigungsfrist per Termin gekündigt werden kann.

Die echte Option gestaltet unmittelbar das Mietverhältnis, welches zu den vereinbarten Bedingungen weitergeführt wird.

Die unechte Option gibt dem Mieter das Recht auf Verhandlungen mit dem Vermieter betreffend neuen Vertragsbedingungen.

Können sich die Parteien nicht einigen, so endet der Vertrag am vorgesehenen Datum. 

• Zwingendes Recht = absoult zwingend ⇒ Amtl. Formular vorgeschrieben ! (gilt auch dann, wenn die Parteien etwas                                                                                                                                                      anderes vereinbart haben)

! "Relativ Zwingend" werden Untermiete und Höhe der Mieterkaution eingestuft !

• Dispositives Recht = ergänzendes Recht          (gilt nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren)

max. 3 Monate  (für Ferienzwecke)

Beim Verwaltungsgericht und nicht beim Mietgericht

- Räumliche Nähe und funktioneller Nutzen ist massgebend

- Nebenmietsache teilt das Schicksal der Hauptmietsache

Bsp: PP zu G-Raum = 6 Mt. Kündigungsfrist // Ist der PP NICHT mitgemietet = 2 Wochen Kündigungsfrist)

Willensäusserung einer Partei genügt um eine Rechtswirkung herbei zu führen.

Wenn zwei (oder mehrere) Parteien übereinstimmende Erklärungen abgegeben haben.

Willensäusserungen, die die Rechtsstellung einer Person ändert, ohne dass diese mitwirken muss.

z.B. Kündigung, Mahnung,  

Für die Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie. Konkret bedeutet dies, dass die Kündigung als zugestellt gilt, wenn sie im Empfangs- bzw. Machtbereich des Empfängers eingetroffen ist. 

• 1 Tag nach Sendung, Abholung durch Post möglich

• Wirksam 30 Tage ab Abholungstag

⇒ Kündigung bleibt bestehen, auch wenn Empfänger die Sendung nicht abholt