Mietliegenschaften - Mietvertrag
Mietzinsfestlegung (Kapitel 8), Mietvertragliche Leistungsänderungen (Kapitel 9), Wertvermehrende Investitionen (Kapitel 10)
Mietzinsfestlegung (Kapitel 8), Mietvertragliche Leistungsänderungen (Kapitel 9), Wertvermehrende Investitionen (Kapitel 10)
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Lernkarten
Was braucht es für die Berechnung einer Mietzinskalkulation bei der Erstvermietung?
- Kapitalzinsen (FK/EK) von den Anlagekosten
- Laufende Kosten von den Anlagekosten (0,25 - 0,5%)
- Unterhaltskosten 0,5 - 1,5% der Baukosten
- Abschreibungen 0,75 - 1,5% der Baukosten
- Risikoprämie 0,25 - 0,5% der Anlagekosten
- Bewirtschaftungskosten 4 - 5% des kostendeckenden Mietzinses
Was sind Folgen für eine ungenügende Bruttorendite?
- tiefere Eigenkapitalverzinsung
- höherer Eigenfinanzierungsbedarf
Formel Bruttorendite! Wie hoch darf die Bruttorendite sein?
- Mietzinseinnahmen * 100 / Anlagekosten
- jeweiliger Referenzzinssatz darf nicht um mehr als 2% übersteigen
Formel Nettorendite! Wie hoch dar die Nettorendite sein?
- Nettoertrag * 100 / teuerungsbedingtes Eigenkapital
- jeweiliger Referenzzzinssatz darf nicht um mehr als 0,5% übersteigen
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
- Wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird
- auf einem übersetzten Kaufpreis beruht
Wann gelten Mietzinse nicht als missbräuchlich?
- im Rahmen der Orts- und Quartiersüblichkeint liegt
- durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet ist
- bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegt
- lediglich dem Ausgleich von Mietzinsverbilligungen dienen, wobei der Zahlungsplan dem Mieter im Voraus bekannt sein muss (Wohnungseigentumsförderung WEG)
- lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleicht
- das in Rahmenverträgen empfohlene Ausmasse nicht übersteigt
Nenne die Kosten- und Marktfaktoren!
- Kostenfaktoren
absolut:
- angemessener Ertrag
- kostendeckende Bruttorendite
relativ:
- Referenzzinssatz
- Teuerung
- Kostensteigerung
- Mehrleistungen
- Indexveränderungen - Marktfaktoren
absolut:
- Orts- und Quartiersüblichkeit
- Neuvermietung
Was muss bei der Mietzinsgestaltung nach Kosten- und Marktfaktoren beachtet werden?
- Markt- und Kostenfaktoren dürfen nicht kumuliert werden
- absolute und relative Gründe dürfen nicht kumuliert werden
Welches sind die Formvorschriften bei Mietzinsänderungen/Erhöhungen?
- amtlich, genehmigtes Formular
- Bergründung auf Erhöhung
- Kündigung darf nicht angedroht oder ausgesprochen werden
Was muss das Formular für Mietzinserhöhungen enthalten?
- bisheriger Nettomietzins und Nebenkosten
- neuer Nettomietzins und Nebenkosten
- Begründung der Erhöhung
- Zeitpunkt auf wann die Erhöhung wirksam wird
- Bemerkung bei Erhöhung durch wertvermehrende Investitionen; muss dringend angegeben werden, ob Förderbeiträge geflossen sind
- Rechtsmittelbelehrung
- Verzeichnis der Schlichtunhgsbehörde und ihre örtliche Zuständigkeit
Wann sollte die Mietzinserhöhung der Post übergeben werden?
- mind. 20 Tage vor dem Kündigungstermin
- Postzustellung: 3 Tage
- Einschreibungen (postalische Abholfrist): 7 Tage
- Bedenkfrist gemäss Art. 269 Abs. 1: 10 Tage
Was ist bei Mietzinssenkungen zu beachten?
- müssenb nicht auf dem amtlichen Formular angezeigt werden
- keine Formforschrift
Was sind alles Erhöhungsgründe?
- Steigerung des Referenzzinssatzes
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital
- Kostensteigerung bei Unterhalt und Verwaltung
- Mehrleistungen des Vermieters
- Anpassung an Orts- und Quartiersüblichkeit
Was ist bei der Berechnung der relativen Methode massgend?
die bisherigen Mietzinserhöhungen (nicht die Senkungen)
Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes von 1/4% berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:
- bei einem Referenzzinssatz von mehr als 6%
- bei einem Referenzzinssatz zwischen 5 und 6%
- bei einem Referenzzinssatz ab 5%
- 2%
- 2,5%
- 3%
Berechnung Senkung Referenzzinssatz von 2,5% auf 2%!
- Ausgangslage ist die Berechnung von 2% auf 2,5%: 2 * 3% = 6%
- daraus abgeleitet die Senkung: 6 * 100 / 6 + 100 = 5,66%
Wie ist die Formel für die Teuerung des risikotragenden Kapitals?
(neuer Index - alter Index) * 40%
alter Index
Wie ist die Formel für die Kostensteigerung?
0,5% : 12 * Anzahl Monater = % die aufgeschlagen werden dürfen
Was gelten insbesondere als Kostensteigerungen?
Erhöhungen von Gebühren und öffentlichen Abgaben, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien sowie Unterhaltskosten
Was gilt als Mehrleistung?
Investitionen für wervermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen
Welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit die Orts- und Quartiersüblichkeit angewendet werden kann?
- 5 vergleichbare Objekte
- gleiches Alter und Ausbaustandart
- nicht von dedr gleichen Verwaltung
- nicht vom gleichen Eigentümer
Wann kann der Eigentümer eine Mietzinsanpassung für eine Investition geltend machen?
Wenn dem Mieter durch die vorgenommenen Arbeiten tatsächlich auch ein Mehrwert resultiert.
Was ist wertvermehrend?
Wertvermehrend ist, wenn eine bislang nicht angebotene Sache (z. B. Balkon, Aufzug, Waschmaschine etc.) oder der Ersatz einer Sache eine wesentliche Qualitätssteigerung (z. B. viel grösserer Kühlschrank, neue Fenster mit viel besserem Isolationswert etc.) mit sich bringt.
Welche Investitionen führen zu einer Wertvermehrung? Mit welchem Prozentsatz?
100% der Kosten sind wertvermehrend, wenn es sich um neue, zusätzliche Leistungen des Vermieters handelt, also um solche, welche bisher nicht geboten worden waren.
50% bis 70% der Kosten sind wertvermehrend, wenn es sich um umfassende Sanierungen/Renovationen mit mehreren Arbeitsgattungen handelt und sich die effektive Wertvermehrung nur mit einem unverhältnismässigen Aufwand und rechnerisch ungenau nachvollziehen lässt.
20% bis ca. 50% der Kosten sind wertvermehrend, wenn es sich um Ersatzanschaffungen von Einrichtungen und Bauteilen handelt, welche seine wesentliche Qualitätssteigerung zur Folge haben, wie z. B. Ersatz von DV-Fenstern durch Isolierglas-Fenter, Modernisierung von Küche und Bad, Fassadenrenovationen mit Aussenisolation etc.
Was darf alles als Investition gerechnet werden?
- Bau- und Planungskosten
- Bauleitung
- Spezialistenhonorare
- Kosten für Nebenarbeiten wie Bauplatzinstallation
- Kranmiete
- Gerüstungen
- Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit Bewilligung
- Kosten für Bereinigung bestehender oder Einräumung neuer Dienstbarkeiten
- Finanzierungskosten wie Errichtung oder Erhöhung von Schuldbriefen
- Baukreditzinsen
- gewährte Mietzinsreduktionen
- entgangene Mietzinserhöhung (weil Erhöhung erst bei Vorliegen der Schlussabrechnung verschickt werden darf)
Aus welchen Faktoren setzt sich eine Mietzinserhöhung nach wertvermehrenden Investitionen zusammen?
- Abschreibung; Lebensdauer der Investition (Lebensdauer = 100%)
- Verzinsung der Investition (Referenzzinssatz + 0,5% / 2)
- Unterhaltskosten der werrtvermehrenden Investition (10% von Abschreibung + Verzinsung)
Berechne die monatliche Erhöhung nach folgender Investition:
Investiton: Fr. 100'000.00
davon wertvermehrend: Fr. 50'000.00
Momentaner Referenzzinssatz: 3%
Lebensdauer: 15 Jahre
Verzinsung:
(3% + 0,5%) / 2 = 1,75%
Abschreibung:
15 Jahre = 100% ergibt für 1 Jahr = 6,67%
Künftiger Unterhalt:
10% von 8,42% (1,75% + 6.67%) = 0,85%
Total Überwälzungssatz:
9,27% von 50'000.00 ergibt Fr. 4'635.00 pro Jahr / 386.25 pro Monat
Welche Unterlagen sind bei einem Kreditgesuch an die Bank beizulegen?
- Vollmacht
- Grundbuchauszug
- Katasterplankopie
- Mietzinsaufstellung/Mieterspiegel
- Schätzungsanzeige der Gebäudeversicherung
- Pläne
- Kostenschätzungen
- detaillierter Beschrieb des Bauvorhabens
