Immobilienwirtschaft

Der Vervielfältiger ist der Kapitalisierungsfaktor bei der Bestimmung des Gebäudeertragswertes. Er gilt als Barwertfaktor bei der Kapitalisierung und ist der – Anlage 1 – Barwertfaktoren für die Kapitalisierung – in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 19.05.2010) zu entnehmen. Die ImmoWertV ist seit 01.07.2010 in Kraft und löste die vorherige Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1888 ab.

Der Vervielfältiger wird wie folgt bestimmt:

\(BWF = {q ^n-1 \over q ^n*LZS}\)

\(q ^n = {(1 +LZS) ^n} \)

\(BWF= {(1 +LZS) ^n-1 \over (1 +LZS) ^n*LZS}\)

Legende:
q      Zinsfaktor = 1 + i
z.B. = (1 + i), z.B. (1 + 0,06) = 1,06 = q
n      Jahre = Restnutzungsdauer (RND) in Jahren ca. 50 bis 100 Jahre
i      Liegenschaftszinssatz z.B.
7 % bei Mietwohngrundstücken
5,5 % bei gemischtgenutzten Grundstücken mit 50 % gewerblichem Mietanteil
6,5 % bei Geschäftsgrundstücken
8 % analog bei Citylage in Kleinstädten
8 % analog in Großstädten

Der Zinssatz ist nach Art der baulichen Anlagen und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt anzusetzen. Er drückt den Barwert aller bis zum Ende der Nutzungsdauer anfallenden Reinerträge aus.

Beispiele für den Vervielfältiger:
V=18,26      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 5,0 %
V=15,76      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 6,0 %
V=13,80      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 7,0 %
V=16,62      bei n = 100 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 6,0 %

Der Gebäudeertragswert ist gleichfalls wichtige Größe im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als Bauträgerkalkulation für ein Bauobjekt.