Immobilienwirtschaft

Liquidität 3. Grades in % =         Kasse, Bank
(Umsatzliquidität,                      + Wertpapiere des Umlaufvermögens
                                                      + kurzfristige Forderungen
Current Ratio)                            + kurzfristige sonst. Vermögensgegenstände
                                                      + Vorräte                                                                     
                                                       : kurzfristiges Fremdkapital                      x    100

Das HGB unterscheidet zwischen Ansatz- und Bewertungsvorschriften. Die Ansatzvorschriften sind in §§ 246 – 251 HGB geregelt. Die Bewertungsvorschriften des HGB in den §§ 252 – 256a HGB. Die Ansatzvorschriften bestimmen, welche Posten in der Bilanz bzw. Gewinn und Verlustrechnung ausgewiesen werden dürfen oder müssen. Nach § 246 Abs. 1 HGB muss der Jahresabschluss sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten sowie Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Bei den wichtigsten Ansatzgrundsätzen handelt es sich um

• den Grundsatz der Vollständigkeit § 246 Abs. 1 HGB

• das Verrechnungs- oder Saldierungsverbot in § 246 Abs. 2 HGB und

• den Grundsatz der Ansatzstetigkeit in § 246 Abs. 3 HGB

• Bilanzierungsverbote- und wahlrechte, § 248 HGB

• Rückstellungen, § 249 HGB

• Rechnungsabgrenzungsposten, § 250 HGB

• Haftungsverhältnisse, § 251 HGB.

Der Grundsatz der Bilanzidentität § 252 Abs. 1 Nr. 1 HGB besagt, dass die Wertansätze der Schlussbilanz eines Geschäftsjahres mit denen der Eröffnungsbilanz des folgenden Jahres vollständig übereinstimmen müssen.

Das Fortführungsprinzip  § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB oder going concern-Prinzip schreibt vor, dass für die Wertansätze im Jahresabschluss (Vermögensgegenstände und Schulden) von der Fortführung des Unternehmens auszugehen ist.

Nach dem Grundsatz der stichtagsbezogenen Einzelbewertung  § 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB sind im Jahresabschluss alle Vermögensgegenstände und Schulden zum Bilanzstichtag einzeln ohne Verrechnung mit anderen Vermögensgegenständen und Schulden zu bewerten.

Das Vorsichtsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB verlangt, dass alle zum Stichtag vorhersehbaren bzw. eingetretenen Risiken und Verluste berücksichtigt werden müssen, um überhöhte Ausschüttungen zu verhindern und das Eigenkapital zum Schutz der Gläubiger zu erhalten.

Nach dem Imparitätsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB sind vorhersehbare Risiken und Verluste, die in dem Geschäftsjahr oder in einem früheren Geschäftsjahr entstanden sind, zu berücksichtigen, selbst wenn die Umstände erst zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Nach dem Realisationsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 5 HGB sind Gewinne und Wertsteigerungen der Vermögensgegenstände nur auszuweisen, wenn sie zum Bilanzstichtag tatsächlich durch einen Umsatz am Markt entstanden sind

Nach dem Grundsatz der Bewertungsstetigkeit § 252 Abs. 1 Nr. 6 HGB  sollen grundsätzlich die im vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden (Wahlrechte, Abschreibungsmethoden) auch für die folgenden Jahre beibehalten werden.*

Nach dem Niederstwertprinzip und dem Höchstwertprinzip sind Vermögensgegenstände eher zu niedrig und Verbindlichkeiten eher zu hoch als zu niedrig zu bewerten.

Nach dem Grundsatz der Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz erkennt das Steuerrecht zwar grundsätzlich die Handelsbilanz an. Für die Bewertung gilt jedoch der Bewertungsvorbehalt nach § 5 Abs. 6 EStG.

Einen ausführlichen Katalog von Pflichtangaben, die in den Anhang aufzunehmen sind, enthalten der § 284 und der § 285 des Handelsgesetzbuches. Sie lassen sich zu den folgenden drei Punkten zusammenfassen:

• Allgemeine Grundsätze der Bilanzierung, Bewertung und Währungsumrechnung
• Erläuternde, ergänzende und korrigierende Informationen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
• Sonstige Angaben:

Der Anhang enthält die Namen aller Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates und Angaben über ihre sämtlichen Bezüge und Bezugsrechte sowie die Anzahl der beschäftigten Arbeitnehmer.

Das Gesetz fordert die unterschiedlichsten Angaben im Anhang, die mit den Begriffen Angabe, Erläuterung,
Begründung oder Aufgliederung um schrieben sind. Sie lassen sich wie folgt definieren:

Angabepflicht: Oberbegriff für die Nennung einer in den Anhang aufzunehmenden Information, die eine zahlenmäßige oder verbale sein kann; für Bilanz und GuV werden auch der Begriff Ausweis, für den Anhang der Begriff Darstellung verwendet.
Erläuterungspflicht: Kommentierung und Interpretation von Jahresabschlussposten, Bewertungsmaßnahmen oder allgemeinen Tatbeständen im Hinblick auf Inhalt, Zustandekommen, Verursachung oder Charakter von Beträgen oder Posten.
Begründungspflicht: Offenlegung der Überlegungen und Argumente, die für bestimmte Maßnahmen kausal waren.

Aufgliederungspflicht: Segmentierung von zusammengefassten Jahresabschlussgrößen, i. d. R. Bilanz- oder GuV-Posten

Der Lagebericht ist bei mittelgroßen und großen Kapitalgesellschaften neben dem Jahresabschluss mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang Bestandteil der Berichtspflichten laut Handelsgesetzbuch (HGB). Der Bericht soll die derzeitige und zukünftige Situation des Unternehmens hinsichtlich der Chancen und Risiken darstellen. Es muss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt werden (§ 289 HGB).

Die Notwendigkeit eines Lageberichtes ergibt sich aus §289 HGB. Für Konzernlageberichte ist zusätzlich DRS 20 anzuwenden. Dies gilt auch für Lagebericht von Einzelabschlüssen (faktische Anwendungspflicht), sofern dadurch der Gesetzestext des HGB konkretisiert wird. Gemäß den deutschen Rechnungslegungsstandards unterliegt der Lagebericht den konstitutionellen Kriterien der Klarheit und Übersichtlichkeit.

Untergliederung:

    Geschäfts- und Rahmenbedingungen
    Ertragslage
    Vermögenslage
    Finanzlage

Große Kapitalgesellschaften müssen weiterhin auch nicht-finanzielle Leistungindikatoren angeben.

Kosten, die bei der betrieblichen Leistungserstellung und Leistungsverwertung entstehen, müssen erfasst, verteilt und zugerechnet werden. Dies ist Aufgabe der Kostenrechnung.

Durch Vergleich der Kosten mit der Leistung kontrolliert der Kostenrechner die Wirtschaftlichkeit des Betriebs. Daneben dient die Kostenrechnung dazu,

    Selbstkosten zu ermitteln und
    die Preisuntergrenze zu kalkulieren.

Der Kostenrechner vergleicht den am Markt durchsetzbaren Angebotspreis der Leistung mit den in der Kostenrechnung ermittelten Selbstkosten. So erkennt er, ob die erzielbare Marge hoch genug ist.

Rechengröße der Kosten- und Erlösrechnung sind Kosten und Leistungen. Kosten sind der leistungsbedingte bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen (Werteverzehr). Leistungen stellen das bewertete Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit dar (Wertezuwachs).

Die Kostenrechnung setzt sich aus Kostenartenrechnung, Kostenstellenrechnung und Kostenträgerechnung zusammen. Im Gegensatz zur Bilanzrechnung existieren für sie keine gesetzlichen Vorschriften.

Der Betriebsabrechnungsbogen (BAB) ist ein Kalkulationsschema für die interne Kostenverrechnung. Er wird verwendet, um Kosten, die den Kostenträgern nicht direkt zurechenbar sind, sog. Gemeinkosten, auf Kostenstellen zu verteilen. Bei den Kostenträgern handelt es sich gewöhnlich um Produkte des Unternehmens. Kostenstellen sind einzelne Unternehmensbereiche, die i.d.R. den Abteilungen bzw. Funktionsbereichen eines Unternehmens entsprechen. In der Vorstufe des Betriebsabrechnungsbogens der Betriebsergebnisrechnung (auch Abgrenzungsrechnung genannt) werden die aus der Buchhaltung stammenden Aufwendungen und Erträge zu Kosten- und Erlösarten zusammengefasst und nach betriebliche und neutrale Kosten- und Erlöse getrennt. Zudem werden nicht bilanzierungsfähige Posten verrechnet, um eine möglichst realistische Kostenverteilung zu erzeugen. Zu diesen Posten gehören zum Beispiel der kalkulatorische Unternehmerlohn, kalkulatorische Zinsen oder kalkulatorische Abschreibungen.

Der BAB dient der Erfassung der Einzelkosten und der Umlage von Gemeinkosten auf innerbetriebliche Kostenstellen. Das Unternehmen kann somit sehen, in welchen Bereichen, welche Kosten entstanden sind und kann Zuschlagssätze für die Selbstkostenkalkulation von Produkten ermitteln. Außerdem liefert der BAB eine gute Grundlage zur Analyse und Steuerung der Gemeinkosten.