Immobilienwirtschaft

Eine Bilanzverkürzung liegt vor, wenn sich Aktivseite und Passivseite der Bilanz um die gleiche Summe verringern (beide Seiten werden „verkürzt“), die Bilanzsumme schrumpft. Dies geschieht, wenn Geldmittel der Aktivseite das Unternehmen verlassen, dafür die Lieferverbindlichkeiten um den gleichen Betrag abnehmen. Bilanzverkürzung wird auch als Aktiv-Passiv-Minderung bezeichnet.

Ebenso verhält es sich in der Bankbilanz bei Kreditsummentilgung  und insofern ist die Bilanzverkürzung auch als „Geldvernichtung“ im Gegensatz zu Giralgeldschöpfung (durch den Bankensektor) zu verstehen – das „Geldvolumen“ aus Kreditvergaben abzüglich Kreditsummentilgung resultiert also aus gesamtsektoraler Nettokreditaufnahme.

a)
Der Anhang hat zur Aufgabe,
1.    die Werte der  Bilanz  und  der  Gewinn- und Verlustrechnung zu erläutern (= Erläuterungsfunktion) und
2.    zu ergänzen (= Ergänzungsfunktion).
3.    Neben Erläuterungen zu den angewandten Bewertungs- und Bilanzierungs methoden werden auch Angaben u. a. zu Rückstellungen und Abschreibungen (auch von Firmenwerten) erstellt, sodass der Anhang einen detaillierten Einblick
        in die Vermögens- und Ertragslage eines Unternehmens gibt.
Der Lagebericht hingegen soll
1. die derzeitige und zukünftige Situation des Unternehmens hinsichtlich Chancen und Risiken erläutern.
2. Geschäftsverlauf und Lage des Unternehmens sind so darzustellen, dass ein den  tatsächlichen  Verhältnissen  entsprechendes   Bild  vermittelt  wird  (siehe § 289 HGB).
3. Mit dem Lagebericht wird eine wirtschaftliche Gesamtbeurteilung der Situation des Unternehmens aus Sicht der Unternehmensleitung erstellt (= Erfüllung der Informationspflicht).
b)    Die Wertentwicklungen des Bilanzpostens,Grundstücke mit Wohnbauten" sind in einem Anlagespiegel bzw. Anlagegitter wie folgt darzustellen (§ 268 Abs. 2 HGB):
Anschaffungs- und Herstellungskosten
+       Zugänge zum Anlagevermögen
-        Abgänge aus dem Anlagevermögen
+ /-    Umbuchungen
+       Zuschreibungen (Wertsteigerungen) während des Geschäftsjahres
-        kumulierte Abschreibungen (alle plan- und außerplanmäßigen Wertminderungen)
=       Restbuchwert  (des vorangegangenen und aktuellen) Geschäftsjahres

c)    Die - in elektronischer Form vorgeschriebene - Einreichung des Jahresabschlusses zur Veröffentlichung bzw. Offenlegung ist innerhalb eines Zeitraumes von zwölf Monaten beim Betreiber des Bundesanzeigers vorzunehmen (§§ 325 und 328 HGB).
d)    Nein, die Wohnungsbaugesellschaft mbH als nicht kapitalmarktorientiertes Unternehmen ist nicht verpflichtet, den Jahresabschluss nach internationaler Rechnungslegungsvorschrift (z. B. IFRS) zu erstellen (§ 315 a Abs. 3 HGB).

„Der Cash Flow ist der Überschuß der regelmäßigen betrieblichen Einnahmen über die regelmäßigen laufenden betrieblichen Ausgaben. Er gibt damit das aus der Betriebstätigkeit nachhaltig zu erwirtschaftende Zahlungsmittelreservoir zur Deckung besonderer betrieblicher Ausgaben an.“

„Der Cashflow beziffert den Überschuss, der sich ergibt, wenn man von den Einnahmen die Ausgaben abzieht. Er lässt erkennen, in welchem Maße ein Unternehmen Finanzmittel aus eigener Kraft erwirtschaftet hat. Diese Kennzahl zeigt, wie stark das Unternehmen sich von innen heraus finanzieren kann (Innenfinanzierung), wie groß also das finanzielle Potenzial ist, das aus seiner erfolgreichen Tätigkeit in der Wirtschaft wächst.“

Jahresüberschuss
  -  nicht zahlungswirksame Erträge
  + nicht zahlungswirksame Aufwendungen
  = Cash Flow i.e.S.

Zu den nicht zahlungswirksamen Aufwendungen zählen u.a.:

    Einstellungen in die Rücklagen
    Erhöhung des Gewinnvortrages
    Abschreibungen
    Erhöhung der Sonderposten mit Rücklageanteil
    Erhöhung der Rückstellungen
    Bestandminderung an fertigen und unfertigen Erzeugnissen
    Periodenfremde und außerordentliche Aufwendungen

Zu den nicht zahlungswirksamen Erträgen zählen u.a.:

    Entnahme aus Rücklagen
    Minderung des Gewinnvortrages
    Zuschreibungen
    Auflösung von Wertberichtigungen
    Minderung der Sonderposten mit Rücklageanteil
    Auflösung von Rückstellungen
    Bestandserhöhungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen
    Aktivierte Eigenleistungen
    Periodenfremde und außerordentliche Erträge

Der Kreditstand (Valutenstand) ist am Ende eines Jahres die Restschuld welche sich aus der anfänglichen Kreditsumme abzüglich der bereits geleisteten Tilgung ergibt. Hierbei sind die zusätzlich anfallenden Zinsen, die bereits gezahlt wurden und noch gezahlt werden nicht berücksichtigt, da sie die Restschuld nicht beeinflussen.

Der statische Verschuldungsgrad ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die über die die Verschuldung eines Unternehmens informiert.

Bei der Bewertung von Unternehmen ist der statische Verschuldungsgrad interessant, um Chancen zur Erhöhung der Eigenkapitalrentabilität auszumachen.

Auch die Abhängigkeit von unternehmensfremden Finanzierungsquellen (Banken, Verbindlichkeiten mit zukünftigen Zahlungszielen etc.) kann aus dem statischen Verschuldungsgrad herausgelesen werden.

Berechnung des statischen Verschuldungsgrads

Um den statischen Verschuldungsgrad eines Unternehmens zu berechnen, muss der Marktwert des Fremdkapitals durch den Marktwert des Eigenkapitals dividiert werden.

Als Fremdkapital gelten Rückstellungen und Verbindlichkeiten.

Als Eigenkapital gilt das gezeichnete Kapital inklusive der ausstehenden Einlagen, Gewinnrücklagen und Kapitalrücklagen.

statischer Verschuldungsgrad=(Fremdkapital / Eigenkapital)*100

Je niedriger der statische Verschuldungsgrad, desto höher ist die Eigenkapitalfinanzierung. Je höher der statische Verschuldungsgrad, desto mehr Fremdkapital setzt das Unternehmen im Verhältnis zum Eigenkapital ein.

Nachhaltiger statischer Verschuldungsgrad

Als Indikator für die Interpretation des statischen Verschuldungsgrads gilt die 2:1-Regel. Der statische Verschuldungsgrad eines Unternehmens soll demnach nicht mehr als 200% betragen. Dann kann ein Unternehmen nachhaltig arbeiten.

Falls Unternehmen diesen Verschuldungsgrad deutlich überschreiten, steigt die Anfälligkeit für Krisen und sinkt die Flexibilität, während die Abhängigkeit von Finanzinstituten wächst.

Es gilt hierbei die Grundregel: Ein Unternehmen sollte mindestens 30% seiner Investitionen mit Eigenkapital finanzieren, um einen nachhaltigen statischen Verschuldungsgrad zu erreichen.

Zusätzlich zum statischen Verschuldungsgrad ist es wichtig, den dynamischen Verschuldungsgrad zu bewerten, um ein Gesamtbild der Verschuldung des Unternehmens zu erhalten.

Die Hebelwirkung des Fremdkapitals ist ein wichtiger Faktor bei Investitionsentscheidungen.

Diese Kennzahl ist auch unter dem Begriff Leverage-Effekt bekannt.

Der Leverage-Effekt misst die Änderung der zu erwartenden Eigenkapitalrendite wenn Eigenkapital durch Fremdkapital ersetzt wird.

Ein Unternehmer kann mit Hilfe dieser Berechnung entscheiden ob er für eine Investition Eigenkapital aufwenden soll oder ob eine Fremdfinanzierung rentabler ist.

Einfach ausgedrückt: Die Hebelwirkung des Fremdkapitals ist entscheidend bei der Frage ob ein Unternehmer sein eigenes Geld investieren – oder ob er einen Kredit aufnehmen soll.

Berechnung der Hebelwirkung des Fremdkapitals

Um die Hebelwirkung des Fremdkapitals bei einer Investition zu berechnen werden vier Variablen benötigt.

• Die Gesamtkapitalrentabilität (auch IRR – Internal Rate of Return): Theoretische mittlere, jährliche Rendite – berechnet mit der Zinsfußmethode

Die Eigenkapitalrentabilität (auch return on equity (ROE): Prozentuelle Verzinsung des im Unternehmen eingesetzten Eigenkapitals
Der Verschuldungsgrad : Verhältnis von Fremdkapital und Eigenkapital (Fremdkapital/Eigenkapital)
Der Fremdkapitalzinssatz : Durchschnittlicher Zinssatz für das benötigte Fremdkapital

Das deutsche Umsatzsteuergesetz definiert Unternehmer wie folgt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 3 UStG):

„Unternehmer 'ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt.“

• „ist, wer“ umfasst natürliche und juristische Personen sowie Personengesellschaften und nichtrechtsfähige wie beispielsweise eine Erbengemeinschaft deren Rechtsfähigkeit noch nicht bestätigt ist. Auch die teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist Unternehmer, wenn sie gegenüber Dritten tätig wird.

• „nachhaltig“ bedeutet Wiederholungsabsicht

• „selbständig“ ist im UStG nicht definiert, aber § 2 Abs.2 UStG bestimmt die Fälle der Unselbständigkeit.