Immobilienwirtschaft

Als Indikator für die Interpretation des statischen Verschuldungsgrads gilt die 2:1-Regel. Der statische Verschuldungsgrad eines Unternehmens soll demnach nicht mehr als 200% betragen. Dann kann ein Unternehmen nachhaltig arbeiten.

Falls Unternehmen diesen Verschuldungsgrad deutlich überschreiten, steigt die Anfälligkeit für Krisen und sinkt die Flexibilität, während die Abhängigkeit von Finanzinstituten wächst.

Es gilt hierbei die Grundregel: Ein Unternehmen sollte mindestens 30% seiner Investitionen mit Eigenkapital finanzieren, um einen nachhaltigen statischen Verschuldungsgrad zu erreichen.

Fazit: Statischer Verschuldungsgrad

Der statische Verschuldungsgrad ist eine wichtige Kennzahl – sowohl für Investoren als auch für Unternehmer. Für Unternehmer ist die Kennzahl entscheidend, um abzuwägen, ob eine Investition mit Eigen- oder Fremdkapital getätigt werden soll.

Dem Investor zeigt die Kennzahl das Potential, das ein Unternehmen noch hat, um die Hebelwirkung von Fremdkapital einzusetzen. Zudem können auch die Risiken des Investments nach Betrachtung des statischen Verschuldungsgrades besser eingeschätzt werden.

FK : EK * 100

Liquidität 1. Grades in % =        
(Barliquidität,                                  Kasse, Bank
Cash Ratio)                                 + Wertpapiere des Umlaufvermögens  
                                                       : kurzfristiges Fremdkapital                   x    100

Liquidität 2. Grades in % =        
(Einzugsliquidität,                        Kasse, Bank
Quick Ratio)                               + Wertpapiere des Umlaufvermögens
                                                     + kurzfristige Forderungen
                                                      : kurzfristiges Fremdkapital                         x    100
                                                     

Liquidität 3. Grades in % =         Kasse, Bank
(Umsatzliquidität,                      + Wertpapiere des Umlaufvermögens
                                                      + kurzfristige Forderungen
Current Ratio)                            + kurzfristige sonst. Vermögensgegenstände
                                                      + Vorräte                                                                     
                                                       : kurzfristiges Fremdkapital                      x    100

Das HGB unterscheidet zwischen Ansatz- und Bewertungsvorschriften. Die Ansatzvorschriften sind in §§ 246 – 251 HGB geregelt. Die Bewertungsvorschriften des HGB in den §§ 252 – 256a HGB. Die Ansatzvorschriften bestimmen, welche Posten in der Bilanz bzw. Gewinn und Verlustrechnung ausgewiesen werden dürfen oder müssen. Nach § 246 Abs. 1 HGB muss der Jahresabschluss sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten sowie Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Bei den wichtigsten Ansatzgrundsätzen handelt es sich um

• den Grundsatz der Vollständigkeit § 246 Abs. 1 HGB

• das Verrechnungs- oder Saldierungsverbot in § 246 Abs. 2 HGB und

• den Grundsatz der Ansatzstetigkeit in § 246 Abs. 3 HGB

• Bilanzierungsverbote- und wahlrechte, § 248 HGB

• Rückstellungen, § 249 HGB

• Rechnungsabgrenzungsposten, § 250 HGB

• Haftungsverhältnisse, § 251 HGB.

Der Grundsatz der Bilanzidentität § 252 Abs. 1 Nr. 1 HGB besagt, dass die Wertansätze der Schlussbilanz eines Geschäftsjahres mit denen der Eröffnungsbilanz des folgenden Jahres vollständig übereinstimmen müssen.

Das Fortführungsprinzip  § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB oder going concern-Prinzip schreibt vor, dass für die Wertansätze im Jahresabschluss (Vermögensgegenstände und Schulden) von der Fortführung des Unternehmens auszugehen ist.

Nach dem Grundsatz der stichtagsbezogenen Einzelbewertung  § 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB sind im Jahresabschluss alle Vermögensgegenstände und Schulden zum Bilanzstichtag einzeln ohne Verrechnung mit anderen Vermögensgegenständen und Schulden zu bewerten.

Das Vorsichtsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB verlangt, dass alle zum Stichtag vorhersehbaren bzw. eingetretenen Risiken und Verluste berücksichtigt werden müssen, um überhöhte Ausschüttungen zu verhindern und das Eigenkapital zum Schutz der Gläubiger zu erhalten.

Nach dem Imparitätsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB sind vorhersehbare Risiken und Verluste, die in dem Geschäftsjahr oder in einem früheren Geschäftsjahr entstanden sind, zu berücksichtigen, selbst wenn die Umstände erst zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Nach dem Realisationsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 5 HGB sind Gewinne und Wertsteigerungen der Vermögensgegenstände nur auszuweisen, wenn sie zum Bilanzstichtag tatsächlich durch einen Umsatz am Markt entstanden sind

Nach dem Grundsatz der Bewertungsstetigkeit § 252 Abs. 1 Nr. 6 HGB  sollen grundsätzlich die im vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden (Wahlrechte, Abschreibungsmethoden) auch für die folgenden Jahre beibehalten werden.*

Nach dem Niederstwertprinzip und dem Höchstwertprinzip sind Vermögensgegenstände eher zu niedrig und Verbindlichkeiten eher zu hoch als zu niedrig zu bewerten.

Nach dem Grundsatz der Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz erkennt das Steuerrecht zwar grundsätzlich die Handelsbilanz an. Für die Bewertung gilt jedoch der Bewertungsvorbehalt nach § 5 Abs. 6 EStG.

Einen ausführlichen Katalog von Pflichtangaben, die in den Anhang aufzunehmen sind, enthalten der § 284 und der § 285 des Handelsgesetzbuches. Sie lassen sich zu den folgenden drei Punkten zusammenfassen:

• Allgemeine Grundsätze der Bilanzierung, Bewertung und Währungsumrechnung
• Erläuternde, ergänzende und korrigierende Informationen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
• Sonstige Angaben:

Der Anhang enthält die Namen aller Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates und Angaben über ihre sämtlichen Bezüge und Bezugsrechte sowie die Anzahl der beschäftigten Arbeitnehmer.

Das Gesetz fordert die unterschiedlichsten Angaben im Anhang, die mit den Begriffen Angabe, Erläuterung,
Begründung oder Aufgliederung um schrieben sind. Sie lassen sich wie folgt definieren:

Angabepflicht: Oberbegriff für die Nennung einer in den Anhang aufzunehmenden Information, die eine zahlenmäßige oder verbale sein kann; für Bilanz und GuV werden auch der Begriff Ausweis, für den Anhang der Begriff Darstellung verwendet.
Erläuterungspflicht: Kommentierung und Interpretation von Jahresabschlussposten, Bewertungsmaßnahmen oder allgemeinen Tatbeständen im Hinblick auf Inhalt, Zustandekommen, Verursachung oder Charakter von Beträgen oder Posten.
Begründungspflicht: Offenlegung der Überlegungen und Argumente, die für bestimmte Maßnahmen kausal waren.

Aufgliederungspflicht: Segmentierung von zusammengefassten Jahresabschlussgrößen, i. d. R. Bilanz- oder GuV-Posten

Der Lagebericht ist bei mittelgroßen und großen Kapitalgesellschaften neben dem Jahresabschluss mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang Bestandteil der Berichtspflichten laut Handelsgesetzbuch (HGB). Der Bericht soll die derzeitige und zukünftige Situation des Unternehmens hinsichtlich der Chancen und Risiken darstellen. Es muss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt werden (§ 289 HGB).

Die Notwendigkeit eines Lageberichtes ergibt sich aus §289 HGB. Für Konzernlageberichte ist zusätzlich DRS 20 anzuwenden. Dies gilt auch für Lagebericht von Einzelabschlüssen (faktische Anwendungspflicht), sofern dadurch der Gesetzestext des HGB konkretisiert wird. Gemäß den deutschen Rechnungslegungsstandards unterliegt der Lagebericht den konstitutionellen Kriterien der Klarheit und Übersichtlichkeit.

Untergliederung:

    Geschäfts- und Rahmenbedingungen
    Ertragslage
    Vermögenslage
    Finanzlage

Große Kapitalgesellschaften müssen weiterhin auch nicht-finanzielle Leistungindikatoren angeben.

Kosten, die bei der betrieblichen Leistungserstellung und Leistungsverwertung entstehen, müssen erfasst, verteilt und zugerechnet werden. Dies ist Aufgabe der Kostenrechnung.

Durch Vergleich der Kosten mit der Leistung kontrolliert der Kostenrechner die Wirtschaftlichkeit des Betriebs. Daneben dient die Kostenrechnung dazu,

    Selbstkosten zu ermitteln und
    die Preisuntergrenze zu kalkulieren.

Der Kostenrechner vergleicht den am Markt durchsetzbaren Angebotspreis der Leistung mit den in der Kostenrechnung ermittelten Selbstkosten. So erkennt er, ob die erzielbare Marge hoch genug ist.

Rechengröße der Kosten- und Erlösrechnung sind Kosten und Leistungen. Kosten sind der leistungsbedingte bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen (Werteverzehr). Leistungen stellen das bewertete Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit dar (Wertezuwachs).

Die Kostenrechnung setzt sich aus Kostenartenrechnung, Kostenstellenrechnung und Kostenträgerechnung zusammen. Im Gegensatz zur Bilanzrechnung existieren für sie keine gesetzlichen Vorschriften.

Der Betriebsabrechnungsbogen (BAB) ist ein Kalkulationsschema für die interne Kostenverrechnung. Er wird verwendet, um Kosten, die den Kostenträgern nicht direkt zurechenbar sind, sog. Gemeinkosten, auf Kostenstellen zu verteilen. Bei den Kostenträgern handelt es sich gewöhnlich um Produkte des Unternehmens. Kostenstellen sind einzelne Unternehmensbereiche, die i.d.R. den Abteilungen bzw. Funktionsbereichen eines Unternehmens entsprechen. In der Vorstufe des Betriebsabrechnungsbogens der Betriebsergebnisrechnung (auch Abgrenzungsrechnung genannt) werden die aus der Buchhaltung stammenden Aufwendungen und Erträge zu Kosten- und Erlösarten zusammengefasst und nach betriebliche und neutrale Kosten- und Erlöse getrennt. Zudem werden nicht bilanzierungsfähige Posten verrechnet, um eine möglichst realistische Kostenverteilung zu erzeugen. Zu diesen Posten gehören zum Beispiel der kalkulatorische Unternehmerlohn, kalkulatorische Zinsen oder kalkulatorische Abschreibungen.

Der BAB dient der Erfassung der Einzelkosten und der Umlage von Gemeinkosten auf innerbetriebliche Kostenstellen. Das Unternehmen kann somit sehen, in welchen Bereichen, welche Kosten entstanden sind und kann Zuschlagssätze für die Selbstkostenkalkulation von Produkten ermitteln. Außerdem liefert der BAB eine gute Grundlage zur Analyse und Steuerung der Gemeinkosten.

Kostenträgerzeitrechnung (Betriebsergebnisrechnung)

In der Kostenträgerzeitrechnung werden die Kosten einer Abrechnungsperiode für die Kostenträger ermittelt.

Durch die Gegenüberstellung von Periodenkosten und Periodenleistungen für einzelne Kostenträger oder den Gesamtbetrieb wird der kurzfristige Betriebserfolg ermittelt.

Die Kostenträgerzeitrechnung liefert Daten für die Planung und Budgetierung, Kontrolle sowie Steuerung des Betriebserfolgs der Periode. Sie schließt sich direkt an die Kostenstellenrechnung an.

Der Betriebserfolg kann entweder nach dem Umsatzkostenverfahren oder dem Gesamtkostenverfahren ermittelt werden.

Kostenträgerstückrechnung (Kalkulation)

In der Kostenträgerstückrechnung steht die Ermittlung der auf ein einzelnes Stück eines Erzeugnisses entfallenden Selbstkosten im Vordergrund.

In Abhängigkeit vom Zeitpunkt unterscheidet man in:

• Vorkalkulation Dient in erster Linie der Preisermittlung. Soll mutmaßlich in der Zukunft anfallende Kosten festlegen.
• Nachkalkulation
  Nachträgliche Ermittlung von in der Vergangenheit angefallenen Kosten.
• Zwischenkalkulation
  Unterform der Nachkalkulation bei Großprojekten mit langer Fertigungsdauer.

Das Kalkulationsverfahren (Kalkulationsmethode) wird in erster Linie durch die Fertigungsstruktur bestimmt.

Die Vollkostenrechnung erfasst alle Leistungen und Kosten (Vollkosten), d.h. sowohl

• fixe Kosten (Bereitschaftskosten wie z.B. Miete und Abschreibungen) als auch
• variable Kosten (z.B. Rohstoffe, Bauteile),

und rechnet diese den Kostenträgern (Produkten, Dienstleistungen) zu.

Unterschied zu Teilkostenrechnung

Werden hingegen nicht alle Kosten auf die Kostenträger verrechnet, liegt eine Teilkostenrechnung vor.

Die Teilkostenrechnung erfasst nur Teile der gesamten Kosten, in der Regel die variablen Kosten, und rechnet diese den Kostenträgern (Produkten, Dienstleistungen) zu.

Die Teilkostenrechnung erfordert somit eine Kostenspaltung in

• Fixkosten und
• variable Kosten.

Z.B. ist die Deckungsbeitragsrechnung eine Teilkostenrechnung.

Die auch als Grenzkostenrechnung bezeichnete Teilkostenrechnung dient dazu, Entscheidungen zu treffen, z.B. hinsichtlich der Annahme eines Auftrags oder der Ausgestaltung des Sortiments.

Mittels der Teilkostenrechnung können Deckungsbeiträge, kurzfristige Preisuntergrenzen sowie der Break-Even-Punkt ermittelt werden.

Die Teilkostenrechnung erlaubt es dadurch auch, Sortimentsentscheidungen (z.B. zugunsten von Produkten mit höheren Deckungsbeiträgen) zu treffen.

Die Plankostenrechnung als zukunftsorientierte Kostenrechnung plant Leistungen und Kosten für eine künftige Abrechnungsperiode.Die Plankostenrechnung unterteilt dabei regelmäßig in fixe Kosten (Bereitschaftskosten) und variable Kosten, um später Kostenabweichungen
– namentlich die Verbrauchsabweichung und die Beschäftigungsabweichung
– analysieren zu können.

Budgetplanung

Mittels der Plankostenrechnung erfolgt eine Budgetplanung für die einzelnen Bereiche eines Unternehmens, die v.a. für die Kostenkontrolle bzw. Abweichungsanalyse (Untersuchung der Abweichungen zwischen Plan-/Sollwerten und Istwerten) verwendet wird.

Kostenkontrolle und Abweichungsanalyse

Dabei werden im Rahmen der Ursachenforschung die Abweichungen in einzelne Bestandteile aufgespalten:

Beschäftigungsabweichung

Die sogenannte Beschäftigungsabweichung bezeichnet die Abweichung der tatsächlichen Kosten (Istkosten) von den Plankosten, die daraus resultiert, dass eine andere Menge als die geplante produziert wurde.

Verbrauchsabweichung

Die Verbrauchsabweichung resultiert daraus, dass gegenüber der Planung abweichende Einsatzmengen und/oder andere Faktorkosten (Einkaufspreise, Löhne und Gehälter etc.) auftreten.

In der Istkostenrechnung werden die realen Kosten der Periode (in der Regel ist das mindestens ein Monat) betrachtet und mit den erbrachten Leistungen verrechnet. Sie ist damit eine vergangenheitsorientierte Betrachtung und dient der Dokumentation der Kosten als auch zur Bestandsbewertung für die Handels- und Steuerbilanz.

Auch die Nachkalkulation von Produkten wird auf Istkostenbasis durchgeführt, um die realen Selbstkosten zu ermitteln.

Der Gewinn nach Steuern entspricht handelsrechtlich dem Jahresüberschuss nach § 275 Abs. 2 Nr. 20 HGB der Gewinn- und Verlustrechnung, er berücksichtigt also die Positionen Nr. 18 (Steuern vom Einkommen und Ertrag) und Nr. 19 (sonstige Steuern) (in Klammern die Nummer der Position nach § 275 Abs. 2 HGB):

    Betriebsergebnis (14)
    +/- Finanzergebnis
    +/- außerordentliches Ergebnis (17)
    = Gewinn vor Steuern
    - Steuern vom Einkommen und Ertrag (18)
    - sonstige Steuern (19)
    = Gewinn nach Steuern (Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag) (20)

Insbesondere bei der Analyse der Gewinnverwendung kommt der Gewinn nach Steuern zum Einsatz. Ein Unternehmen wird dann ein hohes Eigenkapitalwachstum erreichen, wenn sein Gewinn nach Steuern besonders hoch ausfällt. Er wird einerseits eine hohe Gewinnthesaurierung ermöglichen und andererseits durch hohe Ausschüttungen (Dividenden) auch zu einer höheren externen Kapitalerhöhung beitragen können.

Gewinn nach Steuern steht als Verteilungsgröße bei Kapitalgesellschaften wie folgt zur Verfügung:

   Gewinn nach Steuern (Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag)
   + Gewinnvortrag aus dem Vorjahr oder
   - Verlustvortrag aus dem Vorjahr
   + Entnahmen aus der Kapitalrücklage
   + Entnahmen aus Gewinnrücklagen
   - Einstellungen in Gewinnrücklagen
   = Bilanzgewinn/Bilanzverlust

Der Vervielfältiger ist der Kapitalisierungsfaktor bei der Bestimmung des Gebäudeertragswertes. Er gilt als Barwertfaktor bei der Kapitalisierung und ist der – Anlage 1 – Barwertfaktoren für die Kapitalisierung – in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 19.05.2010) zu entnehmen. Die ImmoWertV ist seit 01.07.2010 in Kraft und löste die vorherige Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1888 ab.

Der Vervielfältiger wird wie folgt bestimmt:

\(BWF = {q ^n-1 \over q ^n*LZS}\)

\(q ^n = {(1 +LZS) ^n} \)

\(BWF= {(1 +LZS) ^n-1 \over (1 +LZS) ^n*LZS}\)

Legende:
q      Zinsfaktor = 1 + i
z.B. = (1 + i), z.B. (1 + 0,06) = 1,06 = q
n      Jahre = Restnutzungsdauer (RND) in Jahren ca. 50 bis 100 Jahre
i      Liegenschaftszinssatz z.B.
7 % bei Mietwohngrundstücken
5,5 % bei gemischtgenutzten Grundstücken mit 50 % gewerblichem Mietanteil
6,5 % bei Geschäftsgrundstücken
8 % analog bei Citylage in Kleinstädten
8 % analog in Großstädten

Der Zinssatz ist nach Art der baulichen Anlagen und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt anzusetzen. Er drückt den Barwert aller bis zum Ende der Nutzungsdauer anfallenden Reinerträge aus.

Beispiele für den Vervielfältiger:
V=18,26      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 5,0 %
V=15,76      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 6,0 %
V=13,80      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 7,0 %
V=16,62      bei n = 100 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 6,0 %

Der Gebäudeertragswert ist gleichfalls wichtige Größe im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als Bauträgerkalkulation für ein Bauobjekt.

1. Die vertikale Finanzierungsregel setzt die Bilanzpositionen der Passivseite, Eigenkapital und Fremdkapital, zueinander in Beziehung. Gefordert wird ein bestimmtes Verhältnis von Eigen zu Fremdkapital                            (1 : 1 ; 2 : 1 ; 1 : 3).
2. Mögliche Kennzahlen sind:

Eigenkapitalquote = Eigenkapital / Gesamtkapital  X 100

bzw. statischer Verschuldungsgrad =  Fremdkapital / Eigenkapital X 100

bzw. Fremdkapitalquote = Fremdkapital / Gesamtkapital  X 100

         3.   In der Praxis bedeutsam ist die Forderung nach einem bestimmten Eigenkapitalanteil (finanzielle Stabilität des Betriebes) unterschiedlich je nach Wirtschaftszweig. Am häufig sten ist die Forderung nach 15 bis 20 O/o bzw. 30 O/o Eigenkapitalanteil. Problematisch ist, dass bei ausschließlicher Betrachtung dieser Struktur die Kapital-, d. h. Vermögensseite des Unternehmens unberücksichtigt bleibt. 

        4.   Horizontale  Finanzierungsregel

- z. B.: goldene Finanzierungsregel = Banker's Rule: Fristen der Kapitalbindung und Kapitalzurverfügungstellung müssen einander entsprechen                                                                      

1. Zukunftsorientiert
2. Erträge und Aufwendungen einer Periode
3. Ergebnis - Jahresüberschuss oder Jahresfehlbetrag
4. Ist-Zahlen laufendes Jahr zur Ermitlung von Soll-Zahlen kommenden Jahres
5. Teilpläne - Erfolgsplan, Bauplan, Finanzplan, Liquiditätsplan

1. Teilplan des Wirtschaftslplans
2. Zukunftsbezogen
3. Einnahmen und Ausgaben
4. periodenübergreifend
5. benötigte Finanzmittel zu Terminen
6. deckt zu erwartende Finanzierungslücken auf

1. Auf Basis des Finanzplans
2. Unterjährig
3. Zahlungsströme innerhalb Budgetperiode
4. stellt Zahlungsfähigkeit zu Terminen dar

• Kalkulatorische AfA
• Kalkulatorische Zinsen
• Kalkulatorische Miete
• Kalkulatorische Wagnisse
• Kalkulatorischer Unternehmerlohn

Akzessorische Sicherheiten sind an den abzusichernden Kredit und seine Höhe gebunden. Wichtigstes Beispiel ist die Hypothek. Ist das mit der Hypothek abzusichernde Darlehen getilgt, dann ist die Sicherheit hinfällig und lebt auch nicht wieder auf.

Fiduziarische Sicherheiten sind grds. nicht an das Bestehen einer Schuldenposition (z.B. Bankkredit) gebunden. Beispiel Grundschuld. Ist die eigentlich abzusichernde Schuld teilweise oder völlig getilgt, kann die Grundschuld trotzdem noch eingesetz werden, da sie weiter bis zu ihrer Löschung besteht.

a)    Z. B.:
Der Wirtschaftsplan ist zukunftsgerichtet und stellt für eine bestimmte Periode das Ergebnis alle r Erträge (z. B. Umsatzerlöse) und Aufwendungen (z. B. Instandhaltungskosten) eines Im mobilienunternehmens dar. Das Ergebnis ist ein wirtschaftlicher Jahresüberschuss bzw. Jah resfehlbetrag. Der Wirtschaftsplan erfolgt auf Basis von lstzahlen des laufenden Jahres und ermittelt Sollzahlen für das kommende Jahr. Mit dem Wirtschaftsplan können Teilpläne (z. B. Erfolgsplan, Bauplan, Finanzplan und Liquiditätsplan) erstellt werden.

b)    Z. B.:
Der Finanzplan als Teilplan des Wirtschaftsplanes zeigt als zukunftsbezogene Rechnung Ein nahmen und Ausgaben einer Periode auf. Der Finanzplan als Instrument der Finanzplanung dient vorrangig dem Liquiditätsplan. Der Finanzplan wird periodenübergreifend aufgestellt und stellt dar, welche Finanzmittel zu welchen Terminen im Planungszeitraum benötigt wer den und woher diese bezogen werden sollen. Bestehende oder zu erwartende Finanzierungs lücken werden durch einen Finanzplan aufgedeckt.

c)  Z. B.:
Der Liquiditätsplan wird auf Basis des Finanzplanes erstellt, der alle ein- und ausgehenden Zahlungsströme innerhalb der betreffenden Budgetperiode zusammenfasst und die Zahlungs fähigkeit des Unternehmens sicherstellen soll. Der Liquiditätsplan wird unterjährig aufgestellt und berücksichtigt kurzfristige Zahlungsströme. Der Liquiditätsplan kann Auskunft über die Liquidität des Immobilienunternehmens zu einem bestimmten Stichtag geben

a) Die OHG (= Offene Handelsgesellscha ft) nach dem HGB:
- ist eine Personengesellschaft,
ist eine Gesellschaftsform, in der sich zwei oder mehrere natürliche Personen und/oder juristische Personen zusammenschließen, um unter einer gemeinsamen Firma ein Han delsgewerbe betreiben zu wollen
-  kennt keine Haftungsbeschränkung der Gesellscha fter gegenüber den Gesellscha ftsgläu
bigern (s. § 105 Abs. 1 HGB); die Gesellscha fter haften als Gesamtschuldner persönlich (s. § 128 HGB) einschließlich des Privatvermögens.
-  kennt keine Haftungsbeschränkung der Gesellscha fter gegenüber den Gesellscha ftsgläu
bigern (s. § 105 Abs. 1 HGB); die Gesellscha fter haften als Gesamtschuldner persönlich (s. § 128 HGB) einschließlich des Privatvermögens.

b)    Die OHG wird von (mindestens) zwei Gesellschaftern durch einen Vertrag (= Gesellscha ftsver trag) gegründet. Wenn keine gesetzlichen Grundlagen zur OHG ausgeschlossen werden sollen (s. §§ 110 - 122 HGB), so bedarf der Gesellschaftsvertrag keiner bestimmten Form.
Folgende Schritte sind für die Anmeldung erforderlich:
-    Gewerbeanmeldung  bei der Gewerbeaufsicht
-    Anmeldung in das Handelsregiste r (Abteilung A)
Wird bei Gründung ein Grundstück eingebracht, so bedarf dies der notariellen Beurkundung des  Gesellschaftsvertrages.

c)    Bei der OHG (wie bei den meisten Personengesellschaften) besteht eine unbeschränkte Haf tung beider Gesellschafter mit jeweiligem Geschäfts- und Privatvermögen . Insbesondere bei der OHG haften die Gesellscha fter für alle Gesellscha ftsverbindlichkeiten akzessorisch zur Gesamthandschuld als Gesamtschuldner  persönlich.

d)    Mögliche Gründe für die Rechtsform der GmbH:
-    Beschränkte Haftung der GmbH auf das Stammkapital (= Gesellscha ftsvermögen); es findet keine persönliche Haftung statt, zumal die Bauträgertätigkeit mit gewissen Risiken verbunden ist.
-    Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestsumme des Stammkapitals (25.000 €) ist i. d. R. auch für kleinere Bauträger zugeschnitten (im Gegensatz zur Aktiengesellschaft: Min destkapital : 50.000 €) - die Geschäftsführung/Vertretung kann auch von einem Dritten ausgeführt werde n.
Steuerliche  Behandlung:
Die GmbH ist als juristische Person selbstständiges Steuersubjekt. Hierbei wird das (zu versteuernde) Einkommen der GmbH besteuert, und nicht das der Gesellscha fter. Neben der Gewerbesteuer (bei Kapitalgesellschaften ohne Freibetrag von 24.500 €) und Umsatz steuer (Ausnahme: bei Umsätzen mit Organschaften) ist die GmbH körperschaft steuer und kapitalertragsteue rpflichtig. Personalkosten der Geschä ftsführung werden als Betriebsausgaben verbucht, die ergebnismindernd wirken.
-    Aufgrund der beschränkten Haftung besteht für die GmbH mehr Flexibili tät, um Kapital über zusätzliche Geschäftsanteile von weiteren Gesellscha ftern zu beschaffen.
-    Die GmbH ist als Einmann-Gesellschaft möglich.
-    Die Rechtsform der GmbH ist nicht nur auf den Betrieb eines Handelsgewerbes ausgerich- tet. Unternehmensgege nstand können auch karitative, wissensc haftliche, künstlerische, sportliche und kulturelle Zwecke sein.

e)    Europäische  Wirtschaftliche  Interessenvereinigung  (EWIV)
Hinweis: Die EWIV ist eine auf dem Gemeinschaftsrecht basierende Personengesellschaft zur Erleichterung und Förderung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit. Sie gilt als Handelsgesellschaft im Sinne des Handelsgesetzbuches.

Vorgaben
Gesamtkosten der Investitionsmaßnahme          2.000.000,- €
EK                                 800.000,- €
FK (5,5 % Zinsen p. a.)                   1.200.000,- €
Kalkulatorische Jahresnettomiete         210.000,- €
Bewirtschaftungskosten p. a.              30.000,- €
Gebäudeabschreibung p. a.              37.000,- €
Aufwand für Darlehenszinsen p. a.           66.000,- €

1.    Summe Aufwand/Kosten p.a.:
Bewirtschaftungskosten p. a.              30.000,- €
Gebäudeabschreibung p. a.              37.000,- €
Aufwand für Darlehenszinsen p. a.           66.000,- €
Summe Aufwand/Kosten p.a.             133.000,- €

Gewinn p. a.:
Kalkulatorische Jahresnettomiete         210.000,- €
abz. Summe Aufwand/Kosten p.a.                 133.000,- €
Gewinn p. a.                       77.000,- €

Gesamtkapitalrendite: (77.000,- € + 66.000,- € )/ 2.000.000,- € * 100 = 7,15 %
                                               

Eigenkapitalrendite: 77.000,- € / 800.000,- € * 100 = 9,63 %
                                                  

2.Unter dem Leverage-Effekt versteht man die Erhöhung der Eigenkapitalrentabilität aufgrund einer über dem Fremdkapitalzins liegenden durchschnittlichen Gesamtkapitalrentabilität.
Dieser Effekt wird auch als Hebelwirkung bezeichnet.
Solange der Zinssatz für FK niedriger ist als die Verzinsung des gesamten eingesetzten Kapitals, kann durch die Aufnahme von FK der Gewinn und die Eigenkapitalrentabilität gesteigert werden.

3.Bei zunehmender Erhöhung des Fremdkapitals und gleichbleibenden Gesamtkosten sinkt der Anteil des EKs. Aus diesem Grund steigt die Eigenkapitalrentabilität, die Gesamtkapitalrentabilität bleibt gleich.

a)  Die Finanzierung durch Eigenkapital wird gekennzeichnet durch:
-Erfolgsbeteiligung am Gewinn
-keine festen Auszahlungsansprüche an das Kapital
-Quotenanteil
-Unbefristete Überlassung des Kapitals
-Der Eigenkapitalgeber ist in die Haftung eingebunden.
-Mitwirkungsrechte in der Unternehmensleitung
Die Finanzierung durch Fremdkapital wird gekennzeichnet durch:
-keine Erfolgsbeteiligung am Gewinn
-fester Anspruch auf Zins und Tilgung
-Nominalanspruch
-befristete Überlassung des Kapitals keine Haftung (reine Gläubigerfunktion)
-keine Mitwirkungsrechte in der Unternehmensleitung (reine Gläubigerfunktion)

b)    
-Gesellschafter erhöhen ihre bestehende Einlage aus ihrem Privatvermögen durch Bareinlage.
Die Bareinlage erfolgt durch Geldmittel.
-Gesellschafter erhöhen ihre bestehende Einlage aus ihrem Privatvermögen durch Sacheinlage.
Die Sacheinlage erfolgt durch Einbringung von Sachmitteln, z. B. Gebäude oder Grundstü cke, Maschinen, Patente, Rechte oder Betriebs- und Geschäftsausstattung.
-Aufnahme neuer Gesellschafter

c)    
-Leasing
-Sale-and-lease-back
-Genussseheine
-Wandelschuldverschreibungen
-Factoring
-Inhaberschuldverschreibungen

Das Unternehmen prüft die finanzielle Vorteilhaftigkeit von Investitionen, d. h., ob sich die Investition unter Berücksichtigung des damit verbundenen Risikos für einen geplanten Zeitraum mit dem erwünschten Kapitalzinsfuß verzinst.

-Kapitalwertmethode  (Barwertmethode):
Sämtliche Ein- und Auszahlungen der Investition werden auf einen Bezugszeitpunkt unter Berücksichtigung des Kalkulationszinsfußes des Unternehmens ab- bzw. aufgezinst. Bei einem negativen Ergebnis kann die Auszahlung zum Investitionszeitpunkt weder vollstän dig getilgt noch verzinst werden.
Die Methode ist mit Unsicherheiten behaftet, z. B. hinsichtlich der Zuordnung von Zah lungen zu einzelnen Investitionen sowie dem tatsächlichen Eintreffen der Zahlungen.
-Methode des internen Zinsfußes (Effektivverzinsung) :
Im Gegensatz zur Kapitalwertmethode, bei der ein Kalkulationszinssatz (i) festgesetzt wird, sucht man bei der Methode des internen Zinssa tzes denjenigen Zinssatz, der sich aufgrund der vorausgeschätzten Einnahmen und Ausgaben als tatsächliche Verzinsung des investierten Kapitals erzielen lässt. Der interne Zinssatz gibt die erwartete Rentabili tät der Investition an.
Es wird der Zinssatz ermittelt, bei dem der Kapitalwert einer Investition gleich null ist. Dieser Zinssatz stellt die Verzinsung des in der Investition gebundenen Kapitals dar. Er wird auch als kritischer Zinssatz bezeichnet, weil der Kapitalwert bei einem höheren Kalkulationszinsfuß negativ wird. Eine Investition ist vorteilhaft, wenn ihr „interner" Zinsfuß höher ist als die geforderte Mindestverzinsung, d. h. der („externe") Kalkulationszinsfuß .
-Annuitätenmethode:
Die Annuitätenmethode ist eine Variante der Kapitalwertmethode. Ein Kapitalwert zeigt den Totalerfolg einer Investition.
Während bei der Kapitalwertmethode für die Investitionen bedeutsam ist, inwieweit der ermittelte Barwert die geforderte Mindestverzinsung erfüllt und die Amortisation des eingesetzten Kapitals deckt, wird bei der Annuitätenmethode der ermittelte Kapitalwert mithilfe des sogenannten Wiedergewinnungsfaktors (= Annuitätenfaktor) in gleich große jährliche Zahlungen (= Annuitäten) umgerechnet.
Damit wird der Kapitalwert periodisiert. Die Annuität ste llt e inen gleichbleibenden Betrag dar, der neben Verzinsung und Tilgung in jeder Periode entnommen werden kann. Bei der Entscheidung zwischen zwei Investitionsmaßnahmen w ählt man diejenige mit der höchsten Annu ität. Eine Investition ist vorteilhaft, wenn die Annuität größer oder gleich null ist.

Grundsteuer = Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz

Steuermesszahl - Promille ( vom Tausend )

Hebesatz - Prozent ( vom Hundert)

a)    
Eine Selbstfinanzierung setzt einen Unternehmensgewinn voraus. Da die Finanzmittel aus dem betrieblichen Umsatzprozess entstehen , ist die Selbstfinanzierung eine Form der Innenfinanzierung. Zugleich ist die Selbstfinanzierung Teil der Eigenfinanzierung.

• Die offene Selbstfinanzierung wirkt sich auf das Kapital aus und wird in der Bilanz sichtbar. Der Unternehmensgewinn wird (teilweise) nicht an die Aktionäre bzw. Gesellschafter ausgeschüttet , sondern verbleibt im Unternehmen und führt somit zur Kapitalbildung (z. B. durch Bildung von Rücklagen oder als Vortrag auf das neue Geschäftsjahr).
• Die stille Selbstfinanzierung wird nicht in der Bilanz ausgewiesen. Sie wird erst bei der Gewinnrealisierung offenkundig und führt somit zu einer Steuerstundung , weil die Steuerbemessungsgrundlage vermindert ist.

b)    

• Bei der Entstehung stiller Reserven wird die Unternehmenssubstanz gestärkt, ohne dass diese in der Bilanz ausgewiesen wird. Die Bonität steigt zum Vorteil des Schuldners (Beleihungsreserve) sowie des Gläubigers. Die Gesellschafter können dagegen diese stillen Reserven nicht unmittelbar nutzen.
• Bei der Auflösung stiller Reserven wird der Bilanzausweis offenkundig . Das Rating wird realistisch vorgenommen und der bis dahin nicht aufgedeckte Bonitätsvorteil offengelegt. Die Gesellschafter profitieren grundsätzlich von der nunmehr in der Bilanz ausgewiesenen Substanzmehrung. Das Unternehmen erzielt einen Liquiditätsvorteil.

a)    Möglichkeiten der Kapitalerhöhung für die AG sind z. B.:
•    die Kapitalerhöhung gegen Einlagen (§§ 182 ff.AktG)
•    die bedingte Kapitalerhöhung (§§ 192 ff. AktG)
•    die genehmigte Kapitalerhöhung (§§ 202 ff. AktG)
•    die Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln (§§ 207 ff. AktG)
•    die Kapitalerhöhung über Wandelschuldverschreibung (§§ 221 ff. AktG)

b)
•    Inhaberaktie:
Die Gesellschaftsrechte werden von demjenigen ausgeübt , der die Aktie besitzt.
•    Namensaktie:
Die Aktionäre werden im Aktienbuch vermerkt. Es ist erkennbar, wer der Eigentümer der Aktie ist.
•    Stammaktie :
Sie verbrieft die üblichen, im Aktiengesetz aufgeführten Mitgliedschaftsrechte .
•    Vorzugsaktie :
Sie ist mit höheren Vorzugsrechten ausgestattet (z. B. höhere Dividende). Andererseits verzichtet der Aktionär in der Regel auf sein Stimmrecht in der Hauptversammlung .
•    Belegschaftsaktie:
Sie wird den Arbeitnehmern meist zu Vorzugsbedingungen angeboten, z. B. mit dem Ziel, eine Bindung an das Unternehmen zu erreichen.

a)

Die Arbeit mit Budgets
1.hat klaren Vorgabecharakter und macht Finanzierung zukünftiger Maßnahmen kalkulierbarer
2.schafft Übersicht und Transparenz über Verwendung (Verteilung) der zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel
3.ist eine gute Grundlage zur Leistungskontrolle durch Zielvorgabefunktion (Planung und Einhaltung)
4.kann Motivator bei Zielidentifikation sein und ermöglicht den einzelnen Abteilungen relativ eigenständiges Handeln im beschlossenen Rahmen
5.lässt langwirige Begründungsverffahren für Maßnahmen wegfallen und sorgt somit für schnelleres Agieren und Umsetzen betrieblicher Vorgänge

„Ein Budget ist z.B. ein formalzielorientierter, in wertmäßigen Größen formulierter Plan, der einer Entscheidungseinheit für eine bestimmte Zeitperiode mit einem bestimmten Verbindlichkeitsgrad vorgegeben wird.“  

Die formalzielorientierte Planung ist auf die finanzwirtschaftlichen Auswirkungen, wie bestimmte Liquiditäts- oder Rentabilitätsziele, gerichtet.

b)
1. Kostenermittlung für geplante bauliche Maßnahmen wie z.B. Dachsanierung in Zusammenarbeit mit zu beauftragenden externen Unternehmen über ein Angebot
2. bereits geplante und ermittelte Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung laut Instandhaltungsplan von der technischen Abteilung vorlegen lassen
3 .für Instandhaltungen mit eigenen oder fremden Erfahrungswerten vergangener Jahre kalkulieren (z.B. €/m²/Jahr)
4. die Durchführungszeiträume von Maßnahmen klar definieren
5. die mögliche Preisentwicklung beachten
6. Budgets im laufe der zeitlichen Gültigkeit permanent überprüfen und an die Realität anpassen