Immobilienwirtschaft

Eine Factoring-Gesellschaft übernimmt die Außenstände (Geldforderungen gegen einen Drittschuldner aus Warenlieferungen oder Dienstleistungen) und das gesamte Debitoren-Management. Die Vorteile für das Unternehmen liegen in der sofortigen Liquidität und dem ersparten betrieblichen Aufwand und Ausfallrisiko. Andererseits erfolgt ein prozentualer Abschlag auf die Gesamtsumme für die Debitoren-Übernahme.

Beim Leasing geht es um die Vermietung oder Verpachtung von beweglichen oder unbeweglichen Gütern durch Finanzierungsinstitute (Leasing-Gesellschaften) oder durch die Hersteller der Güter. Die Wirtschaftsgüter bleiben juristisch Eigentum des Vermietenden oder Verpachtenden, werden jedoch dem Mieter oder Pächter (Leasing-Nehmer) gegen Zahlung einer meist monatlichen Leasing-Gebühr zur wirtschaftlichen Nutzung überlassen.

Für die steuerliche Zurechnung des Leasinggutes gilt:

• Beträgt die Grundmietzeit zwischen 40% und 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, dann wird    der Leasinggegenstand dem Leasinggeber zugerechnet.
• Beträgt die Grundmietzeit weniger als 40% oder mehr als 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, wird der Leasinggegenstand steuerlich dem Leasingnehmer zugerechnet.

Private Equity ist der Fachausdruck für eine Finanzierungsmethode, die Unternehmen außerhalb der Börse für einen von vornherein begrenzten Zeitraum Eigenkapital oder eigenkapitalähnliche Mittel in Verbindung mit einer unternehmerischen Unterstützung zur Verfügung stellt. Diese Art der Finanzierung ist auch immer ein höchst persönliches Geschäft. Die Öffnung  gegenüber einem externen Partner ist auch immer mit starken Emotionen verbunden und der künftige Unternehmenserfolg ist dabei auch von der Wahl des richtigen externen Partners abhängig. Spezialfälle sind Venture Capital und Mezzanine-Finanzierung.

Wagniskapital oder Venture Capital Investoren investieren ihr Geld vorwiegend in neue und vielversprechende Unternehmen, die zwar wenig Sicherheiten aber ein hohes Maß an Innovation und Potenzial bieten. Folgende Faktoren sind für Venture Capital Gesellschaften bei der Auswahl der Unternehmen wichtig:

• Geschäftsidee: neuartig & innovativ
• Markt: vielversprechend und wachsend
• Kundennutzen: klarer Nutzen und Vorteil für den Kunden (USP)
• Team: Venture Capital Gesellschaften investieren in Leute, nicht in Unternehmen!

Die Mindestbeteiligung der Venture Capital Fonds liegt in der Regel bei ca. 100.000-250.000 Euro.

Sie beteiligen sich häufig als stille Gesellschafter, die im Insolvenzverfahren Gläubigerrechte haben.

Diese Finanzierungen sind als eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital einzustufen. In der Praxis ist eine Vielzahl von Gestaltungsformen anzutreffen, wie z. B. die typische oder atypische stille Beteiligung, Genussscheine, Wandel-/Optionsanleihen oder Nachrangdarlehen. Der Mezzanine-Geber trägt im Vergleich zum klassischen Bankkredit ein höheres Risiko und partizipiert dafür zusätzlich zu einer festen Verzinsung häufig am Wertzuwachs des Unternehmens, z. B. mit einer Kaufoption auf einen definierten Anteil am Grundkapital des kreditnehmenden Unternehmens. 

Unter Mitarbeiterkapitalbeteiligung versteht man die vertragliche, dauerhafte oder zeitlich befristete Beteiligung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Kapital des arbeitgebenden Unternehmens. Die Beteiligung kann in Form von Fremd- oder Eigenkapital erfolgen. Dazu gehören Mitarbeiterdarlehen, Genussrechte, stille Gesellschaften, indirekte Beteiligungen, GmbH-Anteile, Belegschaftsaktien und Aktienoptionspläne. Für ihren Kapitaleinsatz erhalten die Mitarbeiter eine Verzinsung und/oder werden am Unternehmensergebnis beteiligt. In Abhängigkeit vom gewählten Modell können mit einer Kapitalbeteiligung auch Informations-, Kontroll- und Mitwirkungsrechte verbunden sein.

Die Abzinsung (auch Diskontierung, engl. discounting; oft fälschlich auch Abdiskontierung genannt) ist eine Rechenoperation aus der Finanzmathematik, bei der der Wert einer zukünftigen Zahlung für einen Zeitpunkt, der vor dem der Zahlung liegt, berechnet wird.
Häufig, aber nicht notwendigerweise, wird mittels Diskontierung der gegenwärtige Wert (Barwert) einer zukünftigen Zahlung ermittelt.

Entsprechend ist die Aufzinsung (auch Askontierung) die umgekehrte Rechenoperation. Bei ihr wird der Wert, den eine Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt hat, ermittelt.

Auf Grund der Existenz von Zinsen hat derselbe Geldbetrag einen um so höheren Wert, je früher man ihn erhält. Dieser Zusammenhang wird durch die Rechenoperationen der Abzinsung und Aufzinsung wiedergegeben.

qⁿ = (1 + i)ⁿ

i: Kalkulationszinssatz (in Dezimalform geschrieben, z.B. 0,05 = 5%)

n: das Jahr, dessen Zahlung aufgezinst werden soll.

Abzinsungsfaktor  q^-n = (1 + i)^-n = 1/qⁿ = 1/(1 + i)ⁿ

i: Kalkulationszinssatz (in Dezimalform geschrieben, z.B. 0,05 = 5%).

n: das Jahr, dessen Zahlung abgezinst werden soll.

Als Indikator für die Interpretation des statischen Verschuldungsgrads gilt die 2:1-Regel. Der statische Verschuldungsgrad eines Unternehmens soll demnach nicht mehr als 200% betragen. Dann kann ein Unternehmen nachhaltig arbeiten.

Falls Unternehmen diesen Verschuldungsgrad deutlich überschreiten, steigt die Anfälligkeit für Krisen und sinkt die Flexibilität, während die Abhängigkeit von Finanzinstituten wächst.

Es gilt hierbei die Grundregel: Ein Unternehmen sollte mindestens 30% seiner Investitionen mit Eigenkapital finanzieren, um einen nachhaltigen statischen Verschuldungsgrad zu erreichen.

Fazit: Statischer Verschuldungsgrad

Der statische Verschuldungsgrad ist eine wichtige Kennzahl – sowohl für Investoren als auch für Unternehmer. Für Unternehmer ist die Kennzahl entscheidend, um abzuwägen, ob eine Investition mit Eigen- oder Fremdkapital getätigt werden soll.

Dem Investor zeigt die Kennzahl das Potential, das ein Unternehmen noch hat, um die Hebelwirkung von Fremdkapital einzusetzen. Zudem können auch die Risiken des Investments nach Betrachtung des statischen Verschuldungsgrades besser eingeschätzt werden.

FK : EK * 100

Liquidität 1. Grades in % =        
(Barliquidität,                                  Kasse, Bank
Cash Ratio)                                 + Wertpapiere des Umlaufvermögens  
                                                       : kurzfristiges Fremdkapital                   x    100

Liquidität 2. Grades in % =        
(Einzugsliquidität,                        Kasse, Bank
Quick Ratio)                               + Wertpapiere des Umlaufvermögens
                                                     + kurzfristige Forderungen
                                                      : kurzfristiges Fremdkapital                         x    100
                                                     

Liquidität 3. Grades in % =         Kasse, Bank
(Umsatzliquidität,                      + Wertpapiere des Umlaufvermögens
                                                      + kurzfristige Forderungen
Current Ratio)                            + kurzfristige sonst. Vermögensgegenstände
                                                      + Vorräte                                                                     
                                                       : kurzfristiges Fremdkapital                      x    100

Das HGB unterscheidet zwischen Ansatz- und Bewertungsvorschriften. Die Ansatzvorschriften sind in §§ 246 – 251 HGB geregelt. Die Bewertungsvorschriften des HGB in den §§ 252 – 256a HGB. Die Ansatzvorschriften bestimmen, welche Posten in der Bilanz bzw. Gewinn und Verlustrechnung ausgewiesen werden dürfen oder müssen. Nach § 246 Abs. 1 HGB muss der Jahresabschluss sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten sowie Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist.

Bei den wichtigsten Ansatzgrundsätzen handelt es sich um

• den Grundsatz der Vollständigkeit § 246 Abs. 1 HGB

• das Verrechnungs- oder Saldierungsverbot in § 246 Abs. 2 HGB und

• den Grundsatz der Ansatzstetigkeit in § 246 Abs. 3 HGB

• Bilanzierungsverbote- und wahlrechte, § 248 HGB

• Rückstellungen, § 249 HGB

• Rechnungsabgrenzungsposten, § 250 HGB

• Haftungsverhältnisse, § 251 HGB.

Der Grundsatz der Bilanzidentität § 252 Abs. 1 Nr. 1 HGB besagt, dass die Wertansätze der Schlussbilanz eines Geschäftsjahres mit denen der Eröffnungsbilanz des folgenden Jahres vollständig übereinstimmen müssen.

Das Fortführungsprinzip  § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB oder going concern-Prinzip schreibt vor, dass für die Wertansätze im Jahresabschluss (Vermögensgegenstände und Schulden) von der Fortführung des Unternehmens auszugehen ist.

Nach dem Grundsatz der stichtagsbezogenen Einzelbewertung  § 252 Abs. 1 Nr. 3 HGB sind im Jahresabschluss alle Vermögensgegenstände und Schulden zum Bilanzstichtag einzeln ohne Verrechnung mit anderen Vermögensgegenständen und Schulden zu bewerten.

Das Vorsichtsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB verlangt, dass alle zum Stichtag vorhersehbaren bzw. eingetretenen Risiken und Verluste berücksichtigt werden müssen, um überhöhte Ausschüttungen zu verhindern und das Eigenkapital zum Schutz der Gläubiger zu erhalten.

Nach dem Imparitätsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB sind vorhersehbare Risiken und Verluste, die in dem Geschäftsjahr oder in einem früheren Geschäftsjahr entstanden sind, zu berücksichtigen, selbst wenn die Umstände erst zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind.

Nach dem Realisationsprinzip § 252 Abs. 1 Nr. 5 HGB sind Gewinne und Wertsteigerungen der Vermögensgegenstände nur auszuweisen, wenn sie zum Bilanzstichtag tatsächlich durch einen Umsatz am Markt entstanden sind

Nach dem Grundsatz der Bewertungsstetigkeit § 252 Abs. 1 Nr. 6 HGB  sollen grundsätzlich die im vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden (Wahlrechte, Abschreibungsmethoden) auch für die folgenden Jahre beibehalten werden.*

Nach dem Niederstwertprinzip und dem Höchstwertprinzip sind Vermögensgegenstände eher zu niedrig und Verbindlichkeiten eher zu hoch als zu niedrig zu bewerten.

Nach dem Grundsatz der Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz erkennt das Steuerrecht zwar grundsätzlich die Handelsbilanz an. Für die Bewertung gilt jedoch der Bewertungsvorbehalt nach § 5 Abs. 6 EStG.

Einen ausführlichen Katalog von Pflichtangaben, die in den Anhang aufzunehmen sind, enthalten der § 284 und der § 285 des Handelsgesetzbuches. Sie lassen sich zu den folgenden drei Punkten zusammenfassen:

• Allgemeine Grundsätze der Bilanzierung, Bewertung und Währungsumrechnung
• Erläuternde, ergänzende und korrigierende Informationen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
• Sonstige Angaben:

Der Anhang enthält die Namen aller Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates und Angaben über ihre sämtlichen Bezüge und Bezugsrechte sowie die Anzahl der beschäftigten Arbeitnehmer.

Das Gesetz fordert die unterschiedlichsten Angaben im Anhang, die mit den Begriffen Angabe, Erläuterung,
Begründung oder Aufgliederung um schrieben sind. Sie lassen sich wie folgt definieren:

Angabepflicht: Oberbegriff für die Nennung einer in den Anhang aufzunehmenden Information, die eine zahlenmäßige oder verbale sein kann; für Bilanz und GuV werden auch der Begriff Ausweis, für den Anhang der Begriff Darstellung verwendet.
Erläuterungspflicht: Kommentierung und Interpretation von Jahresabschlussposten, Bewertungsmaßnahmen oder allgemeinen Tatbeständen im Hinblick auf Inhalt, Zustandekommen, Verursachung oder Charakter von Beträgen oder Posten.
Begründungspflicht: Offenlegung der Überlegungen und Argumente, die für bestimmte Maßnahmen kausal waren.

Aufgliederungspflicht: Segmentierung von zusammengefassten Jahresabschlussgrößen, i. d. R. Bilanz- oder GuV-Posten

Der Lagebericht ist bei mittelgroßen und großen Kapitalgesellschaften neben dem Jahresabschluss mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang Bestandteil der Berichtspflichten laut Handelsgesetzbuch (HGB). Der Bericht soll die derzeitige und zukünftige Situation des Unternehmens hinsichtlich der Chancen und Risiken darstellen. Es muss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt werden (§ 289 HGB).

Die Notwendigkeit eines Lageberichtes ergibt sich aus §289 HGB. Für Konzernlageberichte ist zusätzlich DRS 20 anzuwenden. Dies gilt auch für Lagebericht von Einzelabschlüssen (faktische Anwendungspflicht), sofern dadurch der Gesetzestext des HGB konkretisiert wird. Gemäß den deutschen Rechnungslegungsstandards unterliegt der Lagebericht den konstitutionellen Kriterien der Klarheit und Übersichtlichkeit.

Untergliederung:

    Geschäfts- und Rahmenbedingungen
    Ertragslage
    Vermögenslage
    Finanzlage

Große Kapitalgesellschaften müssen weiterhin auch nicht-finanzielle Leistungindikatoren angeben.

Kosten, die bei der betrieblichen Leistungserstellung und Leistungsverwertung entstehen, müssen erfasst, verteilt und zugerechnet werden. Dies ist Aufgabe der Kostenrechnung.

Durch Vergleich der Kosten mit der Leistung kontrolliert der Kostenrechner die Wirtschaftlichkeit des Betriebs. Daneben dient die Kostenrechnung dazu,

    Selbstkosten zu ermitteln und
    die Preisuntergrenze zu kalkulieren.

Der Kostenrechner vergleicht den am Markt durchsetzbaren Angebotspreis der Leistung mit den in der Kostenrechnung ermittelten Selbstkosten. So erkennt er, ob die erzielbare Marge hoch genug ist.

Rechengröße der Kosten- und Erlösrechnung sind Kosten und Leistungen. Kosten sind der leistungsbedingte bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleistungen (Werteverzehr). Leistungen stellen das bewertete Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit dar (Wertezuwachs).

Die Kostenrechnung setzt sich aus Kostenartenrechnung, Kostenstellenrechnung und Kostenträgerechnung zusammen. Im Gegensatz zur Bilanzrechnung existieren für sie keine gesetzlichen Vorschriften.

Der Betriebsabrechnungsbogen (BAB) ist ein Kalkulationsschema für die interne Kostenverrechnung. Er wird verwendet, um Kosten, die den Kostenträgern nicht direkt zurechenbar sind, sog. Gemeinkosten, auf Kostenstellen zu verteilen. Bei den Kostenträgern handelt es sich gewöhnlich um Produkte des Unternehmens. Kostenstellen sind einzelne Unternehmensbereiche, die i.d.R. den Abteilungen bzw. Funktionsbereichen eines Unternehmens entsprechen. In der Vorstufe des Betriebsabrechnungsbogens der Betriebsergebnisrechnung (auch Abgrenzungsrechnung genannt) werden die aus der Buchhaltung stammenden Aufwendungen und Erträge zu Kosten- und Erlösarten zusammengefasst und nach betriebliche und neutrale Kosten- und Erlöse getrennt. Zudem werden nicht bilanzierungsfähige Posten verrechnet, um eine möglichst realistische Kostenverteilung zu erzeugen. Zu diesen Posten gehören zum Beispiel der kalkulatorische Unternehmerlohn, kalkulatorische Zinsen oder kalkulatorische Abschreibungen.

Der BAB dient der Erfassung der Einzelkosten und der Umlage von Gemeinkosten auf innerbetriebliche Kostenstellen. Das Unternehmen kann somit sehen, in welchen Bereichen, welche Kosten entstanden sind und kann Zuschlagssätze für die Selbstkostenkalkulation von Produkten ermitteln. Außerdem liefert der BAB eine gute Grundlage zur Analyse und Steuerung der Gemeinkosten.

Kostenträgerzeitrechnung (Betriebsergebnisrechnung)

In der Kostenträgerzeitrechnung werden die Kosten einer Abrechnungsperiode für die Kostenträger ermittelt.

Durch die Gegenüberstellung von Periodenkosten und Periodenleistungen für einzelne Kostenträger oder den Gesamtbetrieb wird der kurzfristige Betriebserfolg ermittelt.

Die Kostenträgerzeitrechnung liefert Daten für die Planung und Budgetierung, Kontrolle sowie Steuerung des Betriebserfolgs der Periode. Sie schließt sich direkt an die Kostenstellenrechnung an.

Der Betriebserfolg kann entweder nach dem Umsatzkostenverfahren oder dem Gesamtkostenverfahren ermittelt werden.

Kostenträgerstückrechnung (Kalkulation)

In der Kostenträgerstückrechnung steht die Ermittlung der auf ein einzelnes Stück eines Erzeugnisses entfallenden Selbstkosten im Vordergrund.

In Abhängigkeit vom Zeitpunkt unterscheidet man in:

• Vorkalkulation Dient in erster Linie der Preisermittlung. Soll mutmaßlich in der Zukunft anfallende Kosten festlegen.
• Nachkalkulation
  Nachträgliche Ermittlung von in der Vergangenheit angefallenen Kosten.
• Zwischenkalkulation
  Unterform der Nachkalkulation bei Großprojekten mit langer Fertigungsdauer.

Das Kalkulationsverfahren (Kalkulationsmethode) wird in erster Linie durch die Fertigungsstruktur bestimmt.

Die Vollkostenrechnung erfasst alle Leistungen und Kosten (Vollkosten), d.h. sowohl

• fixe Kosten (Bereitschaftskosten wie z.B. Miete und Abschreibungen) als auch
• variable Kosten (z.B. Rohstoffe, Bauteile),

und rechnet diese den Kostenträgern (Produkten, Dienstleistungen) zu.

Unterschied zu Teilkostenrechnung

Werden hingegen nicht alle Kosten auf die Kostenträger verrechnet, liegt eine Teilkostenrechnung vor.

Die Teilkostenrechnung erfasst nur Teile der gesamten Kosten, in der Regel die variablen Kosten, und rechnet diese den Kostenträgern (Produkten, Dienstleistungen) zu.

Die Teilkostenrechnung erfordert somit eine Kostenspaltung in

• Fixkosten und
• variable Kosten.

Z.B. ist die Deckungsbeitragsrechnung eine Teilkostenrechnung.

Die auch als Grenzkostenrechnung bezeichnete Teilkostenrechnung dient dazu, Entscheidungen zu treffen, z.B. hinsichtlich der Annahme eines Auftrags oder der Ausgestaltung des Sortiments.

Mittels der Teilkostenrechnung können Deckungsbeiträge, kurzfristige Preisuntergrenzen sowie der Break-Even-Punkt ermittelt werden.

Die Teilkostenrechnung erlaubt es dadurch auch, Sortimentsentscheidungen (z.B. zugunsten von Produkten mit höheren Deckungsbeiträgen) zu treffen.

Die Plankostenrechnung als zukunftsorientierte Kostenrechnung plant Leistungen und Kosten für eine künftige Abrechnungsperiode.Die Plankostenrechnung unterteilt dabei regelmäßig in fixe Kosten (Bereitschaftskosten) und variable Kosten, um später Kostenabweichungen
– namentlich die Verbrauchsabweichung und die Beschäftigungsabweichung
– analysieren zu können.

Budgetplanung

Mittels der Plankostenrechnung erfolgt eine Budgetplanung für die einzelnen Bereiche eines Unternehmens, die v.a. für die Kostenkontrolle bzw. Abweichungsanalyse (Untersuchung der Abweichungen zwischen Plan-/Sollwerten und Istwerten) verwendet wird.

Kostenkontrolle und Abweichungsanalyse

Dabei werden im Rahmen der Ursachenforschung die Abweichungen in einzelne Bestandteile aufgespalten:

Beschäftigungsabweichung

Die sogenannte Beschäftigungsabweichung bezeichnet die Abweichung der tatsächlichen Kosten (Istkosten) von den Plankosten, die daraus resultiert, dass eine andere Menge als die geplante produziert wurde.

Verbrauchsabweichung

Die Verbrauchsabweichung resultiert daraus, dass gegenüber der Planung abweichende Einsatzmengen und/oder andere Faktorkosten (Einkaufspreise, Löhne und Gehälter etc.) auftreten.

In der Istkostenrechnung werden die realen Kosten der Periode (in der Regel ist das mindestens ein Monat) betrachtet und mit den erbrachten Leistungen verrechnet. Sie ist damit eine vergangenheitsorientierte Betrachtung und dient der Dokumentation der Kosten als auch zur Bestandsbewertung für die Handels- und Steuerbilanz.

Auch die Nachkalkulation von Produkten wird auf Istkostenbasis durchgeführt, um die realen Selbstkosten zu ermitteln.

Der Gewinn nach Steuern entspricht handelsrechtlich dem Jahresüberschuss nach § 275 Abs. 2 Nr. 20 HGB der Gewinn- und Verlustrechnung, er berücksichtigt also die Positionen Nr. 18 (Steuern vom Einkommen und Ertrag) und Nr. 19 (sonstige Steuern) (in Klammern die Nummer der Position nach § 275 Abs. 2 HGB):

    Betriebsergebnis (14)
    +/- Finanzergebnis
    +/- außerordentliches Ergebnis (17)
    = Gewinn vor Steuern
    - Steuern vom Einkommen und Ertrag (18)
    - sonstige Steuern (19)
    = Gewinn nach Steuern (Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag) (20)

Insbesondere bei der Analyse der Gewinnverwendung kommt der Gewinn nach Steuern zum Einsatz. Ein Unternehmen wird dann ein hohes Eigenkapitalwachstum erreichen, wenn sein Gewinn nach Steuern besonders hoch ausfällt. Er wird einerseits eine hohe Gewinnthesaurierung ermöglichen und andererseits durch hohe Ausschüttungen (Dividenden) auch zu einer höheren externen Kapitalerhöhung beitragen können.

Gewinn nach Steuern steht als Verteilungsgröße bei Kapitalgesellschaften wie folgt zur Verfügung:

   Gewinn nach Steuern (Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag)
   + Gewinnvortrag aus dem Vorjahr oder
   - Verlustvortrag aus dem Vorjahr
   + Entnahmen aus der Kapitalrücklage
   + Entnahmen aus Gewinnrücklagen
   - Einstellungen in Gewinnrücklagen
   = Bilanzgewinn/Bilanzverlust

Der Vervielfältiger ist der Kapitalisierungsfaktor bei der Bestimmung des Gebäudeertragswertes. Er gilt als Barwertfaktor bei der Kapitalisierung und ist der – Anlage 1 – Barwertfaktoren für die Kapitalisierung – in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV vom 19.05.2010) zu entnehmen. Die ImmoWertV ist seit 01.07.2010 in Kraft und löste die vorherige Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1888 ab.

Der Vervielfältiger wird wie folgt bestimmt:

\(BWF = {q ^n-1 \over q ^n*LZS}\)

\(q ^n = {(1 +LZS) ^n} \)

\(BWF= {(1 +LZS) ^n-1 \over (1 +LZS) ^n*LZS}\)

Legende:
q      Zinsfaktor = 1 + i
z.B. = (1 + i), z.B. (1 + 0,06) = 1,06 = q
n      Jahre = Restnutzungsdauer (RND) in Jahren ca. 50 bis 100 Jahre
i      Liegenschaftszinssatz z.B.
7 % bei Mietwohngrundstücken
5,5 % bei gemischtgenutzten Grundstücken mit 50 % gewerblichem Mietanteil
6,5 % bei Geschäftsgrundstücken
8 % analog bei Citylage in Kleinstädten
8 % analog in Großstädten

Der Zinssatz ist nach Art der baulichen Anlagen und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt anzusetzen. Er drückt den Barwert aller bis zum Ende der Nutzungsdauer anfallenden Reinerträge aus.

Beispiele für den Vervielfältiger:
V=18,26      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 5,0 %
V=15,76      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 6,0 %
V=13,80      bei n = 50 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 7,0 %
V=16,62      bei n = 100 Jahre Restnutzungsdauer und Zinssatz von 6,0 %

Der Gebäudeertragswert ist gleichfalls wichtige Größe im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als Bauträgerkalkulation für ein Bauobjekt.