Immobilienwirtschaft

(Langfristiges Vermögen/Langfristiges Kapital) <= 1

Das langfristige Vermögen (Zähler der Formel) ist das Anlagevermögen, das langfristige Kapital (Nenner der Formel) setzt sich aus dem Eigenkapital und dem langfristigen Fremdkapital (z.B. Anleihen, Bankdarlehen, Pensionsrückstellungen) zusammen.

(Kurzfristiges Vermögen/Kurzfristiges Kapital) >= 1

Das kurzfristige Vermögen (Zähler der Formel) umfasst das Umlaufvermögen, das kurzfristige Kapital (Nenner der Formel) umfasst v.a. Lieferverbindlichkeiten (offene Lieferantenrechnungen), sonstige Verbindlichkeiten (z.B. aus Umsatzsteuer) und kurzfristig fällige Bankdarlehen.

Zusammenhang der beiden Formeln

Die beiden Formeln stehen sich spiegelbildlich gegenüber: wenn die erste Formel erfüllt, d.h., das Ergebnis <= 1 ist, ist auch die zweite Formel automatisch erfüllt

Die Goldene Finanzierungsregel (auch als Goldene Bankregel bezeichnet) fordert eine Fristenkongruenz zwischen der Kapitalaufbringung und anschließenden Kapitalrückzahlung (Finanzierung) und der Mittelverwendung (Investition).

D.h.: langfristiges Vermögen (z.B. Gebäude, Maschinen) sollte auch langfristig (mit Eigenkapital oder langfristigen Darlehen) finanziert sein, da es ansonsten über die Laufzeit zu Finanzierungsproblemen kommen kann.

Die Anlagenintensität als eine der Vermögensstrukturkennzahlen gibt das Verhältnis des Anlagevermögens zum Gesamtvermögen (bzw. zu der Bilanzsumme) in % an.

Die Anlagenintensität lässt Schlüsse über die Kapitalbindung und Fixkostenbelastung (Abschreibungen) und damit die finanzielle Flexibilität eines Unternehmens zu.

Anlagenintensität % = Anlagevermögen / Gesamtvermögen * 100

Der Wert des Anlagevermögens entspricht dem Buchwert der unter Anlagevermögen (§ 266 Abs. 2 A. HGB) in der Bilanz zum Bilanzstichtag subsumierten Bilanzposten, d.h., er umfasst Immaterielle Vermögensgegenstände, Sachanlagen sowie Finanzanlagen.

Teilweise verwendet man auch nur die Sachanlagen und berechnet damit die Sachanlagenintensität, da in der Regel v.a. die Sachanlagen für die Fixkostenbelastung verantwortlich sind.

Das Gesamtvermögen entspricht der Bilanzsumme.
 

Hohe Anlagenintensität

Eine hohe Anlagenintensität – d.h. ein hoher Anteil des Anlagevermögens am Gesamtvermögen – bedeutet:

• eine hohe langfristige Kapitalbindung;
• hohe Fixkosten (v.a. in Form der Abschreibungen, bzw. auch in Form der damit zusammenhängenden Wartungs- und Betriebskosten sowie in Gestalt der mit der langfristigen Kapitalbindung im Anlagevermögen verbundenen Zinskosten)

Niedrige Anlagenintensität

Eine außergewöhnlich niedrige Anlagenintensität kann darauf hindeuten, dass altes, u.U. bereits vollständig abgeschriebenes Anlagevermögen (ggf. veralteter Maschinenpark) vorliegt.

Veränderungen der Anlagenintensität

Die Anlagenintensität wird z.B. mittels Leasing verringert.

Zu den wesentlichen Kennzahlen der Vermögensstruktur zählen die Anlagenintensität, die Umlaufintensität sowie die Liquidität.

Umlaufintensität % = Umlaufvermögen / Gesamtvermögen * 100

Der Wert des Umlaufvermögens entspricht dem Buchwert der unter Umlaufvermögen (§ 266 Abs. 2 B. HGB) in der Bilanz zum Bilanzstichtag subsumierten Bilanzposten, d.h., er umfasst Vorräte, Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, (Kurzfristige) Wertpapiere sowie Kassenbestand und Bankguthaben.

Das Gesamtvermögen entspricht der Bilanzsumme.

Hohe Umlaufintensität

Eine hohe Umlaufintensität – d.h. ein hoher Anteil des Umlaufvermögens am Gesamtvermögen – bedeutet:

• eine kurzfristige Kapitalbindung: Kundenforderungen und Vorräte werden verhältnismäßig schnell in liquide Mittel verwandelt;
• geringe Fixkosten (in Form der Abschreibungen);
• eine geringe Kostenremanenz: nimmt der Umsatz ab, können die Bestände und Kosten aufgrund ihres variablen Charakters entsprechend kurzfristig angepasst werden;
• ggf. geringer Kapitalbedarf für Ersatzinvestitionen.

In den meisten Fällen ist eine hohe Umlaufintensität aufgrund der genannten Aspekte positiv zu beurteilen; u.U. kann sie jedoch auch auf hohe bzw. überhöhte Lagerbestände oder ausstehende Forderungen bei Kunden hindeuten.

Niedrige Umlaufintensität

Eine außergewöhnlich niedrige Umlaufintensität bedeutet im Umkehrschluss eine entsprechend hohe Anlagenintensität mit den dort beschriebenen Folgen.

Allerdings kann ein gesunkene Umlaufintensität auch positive Ursachen haben, z.B. wenn

• eine Lagerbestandsoptimierung oder Umstellung auf just-in-time-Produktion zu sinkenden Vorratsbeständen geführt hat oder
• der Forderungsbestand durch kürzere Zahlungsfristen oder ein straffes Mahnwesen reduziert werden konnte.

Die Kapitalwertmethode berechnet für eine Investition den Kapitalwert: den mit einem sogenannten Kalkulationszinsfuß abgezinsten Betrag aller mit der Investition verbundenen Ein- und Auszahlungen.

Ist der ermittelte Kapitalwert

• positiv (> 0), ist die Investition vorteilhaft ("lohnt sich");
• gleich 0, dann erzielt die Investition zumindest die geforderte Mindestrendite ("lohnt sich gerade noch");
• negativ (< 0), ist die Investition nicht vorteilhaft und sollte unterbleiben (das Geld kann an anderer Stelle ertragreicher investiert werden).

Die Kapitalwertmethode arbeitet bei der Berechnung mit einem Kalkulationszinssatz, der die beste verfügbare Alternativinvestition abbildet (z.B.: legt ein Investor Geld auf der Bank an, bekommt er 4 % Zinsen pro Jahr).

Berechnung des Kapitalwerts

 abgezinste (Barwert) Periodenüberschüsse kumuliert

- abgezinste (Barwert) Anschaffungs-/ Herstellungskosten (AHK)

=Kapitalwert

Der Return on Investment (kurz: RoI) misst den Gewinn im Verhältnis zur Investitionssumme. Der RoI wird oftmals mit der Gesamtkapitalrentabilität gleichgesetzt, ist aber die umfassendere Bezeichnung, da neben der Kapitalrendite eines ganzen Unternehmens auch die Renditen einzelner Investitionen bzw. Projekte gemessen werden.

Der RoI wird auch oftmals als Umsatzrendite × Kapitalumschlag berechnet. Dabei ist die Umsatzrendite definiert als Gewinn / Umsatz und der Kapitalumschlag als Umsatz / (eingesetztes) Kapital; wenn man den Umsatz kürzt, ist der RoI: Gewinn / (eingesetztes) Kapital.

Man kann den RoI also erhöhen, indem man die Umsatzrendite erhöht (höhere Umsätze und/oder geringere Kosten) oder den Kapitalumschlag erhöht (höhere Umsätze und/oder geringeren Kapitaleinsatz).

Die in Prozent ausgedrückte Umsatzrentabilität ist ein Maßstab für die Effizienz eines Unternehmens, da sie das, was vom Umsatz nach Abzug der Aufwendungen übrig bleibt – den Gewinn – ins Verhältnis zu dem Umsatz setzt.

U rent = (Erträge - Aufwendungen) / Umsatz * 100

Vorteile sind z. B.:
•    Es fließen mehr Faktoren in die Analyse ein als bei der Vier-Felder-Matrix. So können unterschiedliche Qualitäten der einzelnen Häuser genauer abgebildet werden.
•    Je Portfoliofeld können mehrere relevante Variablen einfließen, die unterschiedlich stark gewichtet werden können. So kann neben der Stärke des einzelnen Objektes auch die Attraktivität des Stadtteiles gewertet werden.
•    Die sich ergebenden Strategien sind zielorientierter. Es kann besser erkannt werden, ob die jeweilige Strategie Investieren, Abwarten oder Abschöpfen lauten soll.
•    Durch die unterschiedliche Gewichtung können aktuelle Aspekte und Unternehmens entscheidungen besser berücksichtigt werden, z.B. bewusste Investition in Problem viertel.
    
Nachteile sind z. B.:
•    Es werden nur Normstrategien angesetzt (soll investiert werden: ja oder nein?).
•    Die Zielformulierungen aus den Strategien sind sehr schwierig und setzen umfang reiches Wissen des Erstellers der Matrix voraus.
•    Die Auswahl der einzelnen berücksichtigten Faktoren und deren Gewichtung sind subjektiver Natur.
•    Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Geschäftsfeldern untereinander bleiben unberücksichtigt.

Die Fremdkapitalquote (englisch: debt ratio) bezeichnet den Anteil des Fremdkapitals am Gesamtkapital, ausgedrückt in %.

Die Fremdkapitalquote lässt somit eine Aussage über die Verschuldung eines Unternehmens zu.

Mit einer hohen Fremdkapitalquote steigt das Risiko des Unternehmens, da mit steigender Verschuldung sowohl das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit als auch einer Überschuldung zunehmen. Positiv wirkt hingegen u.U. der Leverage-Effekt.

Fremdkapitalquote = Fremdkapital / Gesamtkapital.

Eine hohe Fremdkapitalquote bedeutet für ein Unternehmen insbesondere:

• eine geringere Kreditwürdigkeit (Bonität) aufgrund der hohen Verschuldung;
• ein höheres Risiko aus
  • Überschuldung, da das als Verlustpuffer dienende Eigenkapital gering ist;
  • Zahlungsunfähigkeit, da höhere Zahlungen für Zins und Tilgung zu leisten sind;
• eine geringere Unabhängigkeit für den Unternehmer, da er in der Finanzierung auf Fremdkapitalgeber angewiesen ist.

Eine Verringerung der Fremdkapitalquote entspricht einer Erhöhung der Eigenkapitalquote

Im Zeitraum des Auslaufes der Zinsbindung für Darlehen liegen steigende Kapitalmarktzinsen im Realkredit vor. Konsequenzen sind hier z. B.:
•    Die Entschuldung ist zwischenzeitlich noch nicht entsprechend fortgeschritten, sodass auf einem hohen Kreditstand neue Kreditverhandlungen geführt werden müssen in Anlehnung an die neue Marktsituation steigender Fremdkapitalzinsen, gegebenenfalls auch unter Austausch der Kreditgeber.
•    Steigende Kreditkosten finden ihren Eingang in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zu den  Bestandsobjekten.
•    Oie Kostensteigerungen analog der Wirtschaftlichkeitsberechnu ng lassen sich evtl. bei den Bestandsmieten nicht entsprechend weitergeben, wenn der Markt bzw. Preisbindungen dies nicht zulassen.
•    Die  Kapitalkostensteigerungen   gehen  zulasten  der  Eigenkapitalverzinsung  sowie
•    zulasten der Liquidität im Fall fehlender Weitergabemöglichkeit im Mietpreis.
•    Durch Portfolioanalyse sollten die Objekte auf Verbesserung der Liquidität untersucht werden.
•    Durch die Inanspruchnahme von Forward-Darlehen könnten die Folgen stark steigender Kapitalmarktzinsen vermieden bzw. abgeschwächt werden.

a)    Gründe sind z. B.:
•    Rein investierende  Mitglieder  als Kapitalanleger orientieren sich um, weil die Dividende zu gering ist.
•    Der Wohnwert eines Teiles des Wohnungsbestandes  entwickelt sich negativ, weil
        z. B. die Flugrouten eines Flughafenneubaues über das Wohngebiet führen (Kündigung - Auszug - Leerstand).
•    persönliche Unzufriedenheit (z. B. ausbleibende Modernisierung)
•    private Änderungen (Jobwechsel, Scheidung oder Trennung)
•    Erhöhung des Nutzungsentgeltes wegen des Wegfalles staatlicher Förderungs- oder Modernisier0ngsmaßnahmen
•    veränderte  Marktbedingungen (z. B. zunehmendes Angebot von preisgünstigen Neubauwohnungen auf dem lokalen Immobilienmarkt)
b)    Möglichkeiten sind z.B.:
•    Mindestkapital einführen bzw. erhöhen
•    vorsorglich ausreichende Ergebnisrücklagen bilden
•    bis zum Auszahlungszeitpunkt für Liquidität sorgen
•    Satzung ändern: längere Kündigungsfristen (maximal fünf Jahre)
•    Satzung ändern: Auszahlungszeitpunkt des Auseinandersetzungsguthabens ver- schieben
•    rein investierende Mitglieder zulassen (ggf. mit unterschiedlicher Verzinsung)
•    Konflikte/Probleme von Mitgliedern ernst nehmen
•    Stimmungslage der Mitglieder verfolgen
c)    Z. B.:
•    einen Finanz- und Liquiditätsplan für 2015 erstellen, um festzustellen, ob die Auszahlung sowie andere    Zahlungsverpflichtungen geleistet werden können
•    bei fehlender Liquidität für finanzielle Mittel sorgen (z. B. aktive Forderungspolitik betreiben, Dividende kürzen, lnstandsetzungsmaßnahmen oder Modernisierungen verschieben)
•    sich darauf vorbereiten, geplante Bauvorhaben zu verschieben
•    Fremdkapitalaufnehmen und damit Grundstücke belasten

a)Eine Selbstfinanzierung setzt einen Unternehmensgewinn voraus, der zurückbehalten wird. Da die Finanzmittel aus dem betrieblichen Umsatzprozess entstehen ,ist die Selbstfinanzierung eine Form der Innenfinanzierung. Zugleich ist die Selbstfinanzierung Teil der Eigenfinanzierung.
•    Die offene Selbstfinanzierung wirkt sich auf das Eigenkapital aus und wird in der Bilanz ausgewiesen. Der Unternehmensgewinn wird (teilweise) nicht an die Anteilseigner ausgeschüttet ,sondern verbleibt im Unternehmen und führt somit zur Kapital bildung (Gewinnthesaurierung).
•    Die stille Selbstfinanzierung wird nicht in der Bilanz ausgewiesen. Sie wird erst bei der Gewinnrealisierung offenkundig und führt somit zu einer „Steuerstundung", weil die Steuerbemessungsgrundlage vermindert ist (stille Reserve).
b)    Vorteile sind z. B.:
•    Der   thesaurierte Gewinn kann in Vermögenswerte investiert  werden,  um Wachstumsstrategien zu realisieren.
•    Der thesaurierte Gewinn kann zur Verringerung von Verbindlichkeiten verwendet werden, um eine Bilanzverkürzung zu bewirken.
•    Da keine Dividenden-, Tilgungs- und Zinszahlungen anfallen, werden keine Abhängigkeiten gegenüber Gläubigern begründet. Die Gläubigerstruktur bleibt unverändert.
•    Steuerliche Vorteile in Form von „Steuerstundung" lassen sich bei einer stillen Selbst finanzierung realisieren.
c)    Z. B.:
Bei der Bildung stiller Reserven wird die Unternehmenssubstanz gemehrt, ohne dass diese in der Bilanz ausgewiesen wird. Die Bonität steigt zum Vorteil der Gläubiger. Die Gesellschafter können dagegen diese stillen Reserven nicht rentabel nutzen.
Bei der Auflösung stiller Reserven wird die vorherige Bilanzverschleierung offenkundig. Das Ranking wird realistisch vorgenommen und der versteckte Bonitätsvorteil zulasten der Gläubiger neutralisiert.
Die Gesellschafter profitieren grundsätzlich von der nunmehr in der Bilanz ausgewiesenen Substanzmehrung.

Die Bilanzsumme ist im Rechnungswesen zum einen die Summe aller Vermögensgegenstände auf der Aktivseite und und zum anderen die Summe des Gesamtkapitals auf der Passivseite einer Bilanz zum Bilanzstichtag.

Die Bilanzsumme auf der Aktivseite und der Passivseite der Bilanz ist immer identisch. Das liegt daran, dass der Ausgleich beider Bilanzseiten über das Eigenkapital (durch Gewinne oder Verluste) erfolgt. Die Bilanzsumme ist ein Aggregat, welches sich auf der Vermögensseite einer Bilanz aus dem Anlagevermögen und dem Umlaufvermögen sowie auf der Kapitalseite aus dem Eigenkapital und dem Fremdkapital zusammensetzt:

Aktiva                 Passiva
  Anlagevermögen      Eigenkapital
+ Umlaufvermögen    + Fremdkapital
= Bilanzsumme         = Bilanzsumme     

In § 266 Abs. 2 und 3 HGB sind die einzelnen Bilanzpositionen („Posten“) abschließend aufgezählt, ohne dass die Bilanzsumme als ihr Additionsergebnis erwähnt wird. Bilanzrechtlich ist also die Bilanzsumme keine Bilanzposition.
Die Bilanzsumme selbst ist bereits eine betriebswirtschaftliche Kennzahl. Für andere Kennzahlen dient sie als Berechnungsgrundlage wie bei der Anlagendeckung, Eigenkapitalquote oder der Gesamtkapitalrentabilität.

Aktivtausch ist ein Vorgang, bei dem Positionen innerhalb der Aktivseite einer Bilanz umgeschichtet werden, ohne dass sich dabei die Bilanzsumme verändert.

Beispiele

•     Barzahlung einer Forderung durch einen Kunden („Kasse“ gegen Forderung)
•     Abheben von Bargeld von einem Bankkonto
•     Kauf von Werkstoffen (Rohstoff, Hilfsstoff (Produktion) und Betriebsstoff) durch Barzahlung.
•     Verkauf von Schuldforderungen (Beispiel: Verkauft eine Geschäftsbank Staatsanleihen an die Zentralbank, erhält  sie im Gegenzug Zentralbankgeld gutgeschrieben)

Passivtausch ist ein Vorgang, bei dem Positionen innerhalb der Passivseite einer Bilanz umgeschichtet werden, ohne dass sich dabei die Bilanzsumme verändert.

Beispiele

•     Umwandlung einer kurzfristigen Verbindlichkeit in ein Darlehen
•     Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln
•     Umschuldung auf Fremdwährung

Eine Bilanzverlängerung liegt vor, wenn sich Aktivseite und Passivseite einer Bilanz um die gleiche Summe erhöhen; die Bilanzsumme steigt. Eine Bilanzverlängerung wird auch als Aktiv-Passiv-Mehrung bezeichnet.

Beispiel

Ein Unternehmen finanziert eine Lagerhalle auf Kredit:
Auf der Aktivseite erhöht der Bilanzposten Sachanlagevermögen die Bilanzsumme, auf der Passivseite erhöht der Kredit den Bilanzposten Verbindlichkeiten und damit ebenfalls die Bilanzsumme. Sowohl Vermögen als auch Kapital werden erhöht.

Eine Bilanzverkürzung liegt vor, wenn sich Aktivseite und Passivseite der Bilanz um die gleiche Summe verringern (beide Seiten werden „verkürzt“), die Bilanzsumme schrumpft. Dies geschieht, wenn Geldmittel der Aktivseite das Unternehmen verlassen, dafür die Lieferverbindlichkeiten um den gleichen Betrag abnehmen. Bilanzverkürzung wird auch als Aktiv-Passiv-Minderung bezeichnet.

Ebenso verhält es sich in der Bankbilanz bei Kreditsummentilgung  und insofern ist die Bilanzverkürzung auch als „Geldvernichtung“ im Gegensatz zu Giralgeldschöpfung (durch den Bankensektor) zu verstehen – das „Geldvolumen“ aus Kreditvergaben abzüglich Kreditsummentilgung resultiert also aus gesamtsektoraler Nettokreditaufnahme.

a)
Der Anhang hat zur Aufgabe,
1.    die Werte der  Bilanz  und  der  Gewinn- und Verlustrechnung zu erläutern (= Erläuterungsfunktion) und
2.    zu ergänzen (= Ergänzungsfunktion).
3.    Neben Erläuterungen zu den angewandten Bewertungs- und Bilanzierungs methoden werden auch Angaben u. a. zu Rückstellungen und Abschreibungen (auch von Firmenwerten) erstellt, sodass der Anhang einen detaillierten Einblick
        in die Vermögens- und Ertragslage eines Unternehmens gibt.
Der Lagebericht hingegen soll
1. die derzeitige und zukünftige Situation des Unternehmens hinsichtlich Chancen und Risiken erläutern.
2. Geschäftsverlauf und Lage des Unternehmens sind so darzustellen, dass ein den  tatsächlichen  Verhältnissen  entsprechendes   Bild  vermittelt  wird  (siehe § 289 HGB).
3. Mit dem Lagebericht wird eine wirtschaftliche Gesamtbeurteilung der Situation des Unternehmens aus Sicht der Unternehmensleitung erstellt (= Erfüllung der Informationspflicht).
b)    Die Wertentwicklungen des Bilanzpostens,Grundstücke mit Wohnbauten" sind in einem Anlagespiegel bzw. Anlagegitter wie folgt darzustellen (§ 268 Abs. 2 HGB):
Anschaffungs- und Herstellungskosten
+       Zugänge zum Anlagevermögen
-        Abgänge aus dem Anlagevermögen
+ /-    Umbuchungen
+       Zuschreibungen (Wertsteigerungen) während des Geschäftsjahres
-        kumulierte Abschreibungen (alle plan- und außerplanmäßigen Wertminderungen)
=       Restbuchwert  (des vorangegangenen und aktuellen) Geschäftsjahres

c)    Die - in elektronischer Form vorgeschriebene - Einreichung des Jahresabschlusses zur Veröffentlichung bzw. Offenlegung ist innerhalb eines Zeitraumes von zwölf Monaten beim Betreiber des Bundesanzeigers vorzunehmen (§§ 325 und 328 HGB).
d)    Nein, die Wohnungsbaugesellschaft mbH als nicht kapitalmarktorientiertes Unternehmen ist nicht verpflichtet, den Jahresabschluss nach internationaler Rechnungslegungsvorschrift (z. B. IFRS) zu erstellen (§ 315 a Abs. 3 HGB).

„Der Cash Flow ist der Überschuß der regelmäßigen betrieblichen Einnahmen über die regelmäßigen laufenden betrieblichen Ausgaben. Er gibt damit das aus der Betriebstätigkeit nachhaltig zu erwirtschaftende Zahlungsmittelreservoir zur Deckung besonderer betrieblicher Ausgaben an.“

„Der Cashflow beziffert den Überschuss, der sich ergibt, wenn man von den Einnahmen die Ausgaben abzieht. Er lässt erkennen, in welchem Maße ein Unternehmen Finanzmittel aus eigener Kraft erwirtschaftet hat. Diese Kennzahl zeigt, wie stark das Unternehmen sich von innen heraus finanzieren kann (Innenfinanzierung), wie groß also das finanzielle Potenzial ist, das aus seiner erfolgreichen Tätigkeit in der Wirtschaft wächst.“

Jahresüberschuss
  -  nicht zahlungswirksame Erträge
  + nicht zahlungswirksame Aufwendungen
  = Cash Flow i.e.S.

Zu den nicht zahlungswirksamen Aufwendungen zählen u.a.:

    Einstellungen in die Rücklagen
    Erhöhung des Gewinnvortrages
    Abschreibungen
    Erhöhung der Sonderposten mit Rücklageanteil
    Erhöhung der Rückstellungen
    Bestandminderung an fertigen und unfertigen Erzeugnissen
    Periodenfremde und außerordentliche Aufwendungen

Zu den nicht zahlungswirksamen Erträgen zählen u.a.:

    Entnahme aus Rücklagen
    Minderung des Gewinnvortrages
    Zuschreibungen
    Auflösung von Wertberichtigungen
    Minderung der Sonderposten mit Rücklageanteil
    Auflösung von Rückstellungen
    Bestandserhöhungen an fertigen und unfertigen Erzeugnissen
    Aktivierte Eigenleistungen
    Periodenfremde und außerordentliche Erträge

Der Kreditstand (Valutenstand) ist am Ende eines Jahres die Restschuld welche sich aus der anfänglichen Kreditsumme abzüglich der bereits geleisteten Tilgung ergibt. Hierbei sind die zusätzlich anfallenden Zinsen, die bereits gezahlt wurden und noch gezahlt werden nicht berücksichtigt, da sie die Restschuld nicht beeinflussen.

Der statische Verschuldungsgrad ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die über die die Verschuldung eines Unternehmens informiert.

Bei der Bewertung von Unternehmen ist der statische Verschuldungsgrad interessant, um Chancen zur Erhöhung der Eigenkapitalrentabilität auszumachen.

Auch die Abhängigkeit von unternehmensfremden Finanzierungsquellen (Banken, Verbindlichkeiten mit zukünftigen Zahlungszielen etc.) kann aus dem statischen Verschuldungsgrad herausgelesen werden.

Berechnung des statischen Verschuldungsgrads

Um den statischen Verschuldungsgrad eines Unternehmens zu berechnen, muss der Marktwert des Fremdkapitals durch den Marktwert des Eigenkapitals dividiert werden.

Als Fremdkapital gelten Rückstellungen und Verbindlichkeiten.

Als Eigenkapital gilt das gezeichnete Kapital inklusive der ausstehenden Einlagen, Gewinnrücklagen und Kapitalrücklagen.

statischer Verschuldungsgrad=(Fremdkapital / Eigenkapital)*100

Je niedriger der statische Verschuldungsgrad, desto höher ist die Eigenkapitalfinanzierung. Je höher der statische Verschuldungsgrad, desto mehr Fremdkapital setzt das Unternehmen im Verhältnis zum Eigenkapital ein.

Nachhaltiger statischer Verschuldungsgrad

Als Indikator für die Interpretation des statischen Verschuldungsgrads gilt die 2:1-Regel. Der statische Verschuldungsgrad eines Unternehmens soll demnach nicht mehr als 200% betragen. Dann kann ein Unternehmen nachhaltig arbeiten.

Falls Unternehmen diesen Verschuldungsgrad deutlich überschreiten, steigt die Anfälligkeit für Krisen und sinkt die Flexibilität, während die Abhängigkeit von Finanzinstituten wächst.

Es gilt hierbei die Grundregel: Ein Unternehmen sollte mindestens 30% seiner Investitionen mit Eigenkapital finanzieren, um einen nachhaltigen statischen Verschuldungsgrad zu erreichen.

Zusätzlich zum statischen Verschuldungsgrad ist es wichtig, den dynamischen Verschuldungsgrad zu bewerten, um ein Gesamtbild der Verschuldung des Unternehmens zu erhalten.

Die Hebelwirkung des Fremdkapitals ist ein wichtiger Faktor bei Investitionsentscheidungen.

Diese Kennzahl ist auch unter dem Begriff Leverage-Effekt bekannt.

Der Leverage-Effekt misst die Änderung der zu erwartenden Eigenkapitalrendite wenn Eigenkapital durch Fremdkapital ersetzt wird.

Ein Unternehmer kann mit Hilfe dieser Berechnung entscheiden ob er für eine Investition Eigenkapital aufwenden soll oder ob eine Fremdfinanzierung rentabler ist.

Einfach ausgedrückt: Die Hebelwirkung des Fremdkapitals ist entscheidend bei der Frage ob ein Unternehmer sein eigenes Geld investieren – oder ob er einen Kredit aufnehmen soll.

Berechnung der Hebelwirkung des Fremdkapitals

Um die Hebelwirkung des Fremdkapitals bei einer Investition zu berechnen werden vier Variablen benötigt.

• Die Gesamtkapitalrentabilität (auch IRR – Internal Rate of Return): Theoretische mittlere, jährliche Rendite – berechnet mit der Zinsfußmethode

Die Eigenkapitalrentabilität (auch return on equity (ROE): Prozentuelle Verzinsung des im Unternehmen eingesetzten Eigenkapitals
Der Verschuldungsgrad : Verhältnis von Fremdkapital und Eigenkapital (Fremdkapital/Eigenkapital)
Der Fremdkapitalzinssatz : Durchschnittlicher Zinssatz für das benötigte Fremdkapital

Das deutsche Umsatzsteuergesetz definiert Unternehmer wie folgt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und 3 UStG):

„Unternehmer 'ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt.“

• „ist, wer“ umfasst natürliche und juristische Personen sowie Personengesellschaften und nichtrechtsfähige wie beispielsweise eine Erbengemeinschaft deren Rechtsfähigkeit noch nicht bestätigt ist. Auch die teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist Unternehmer, wenn sie gegenüber Dritten tätig wird.

• „nachhaltig“ bedeutet Wiederholungsabsicht

• „selbständig“ ist im UStG nicht definiert, aber § 2 Abs.2 UStG bestimmt die Fälle der Unselbständigkeit.

Normstrategien

1. Question Marks - Investitionsstrategie
Versuch Richtung Stars zu entwickeln - sonst desinvestieren

2. Stars - Wachstumsstrategie
Marktposition ausbauen, Konkurenten vernhalten, Kostenvorteile verschaffen

3. Cash Cows - Abschöpfungsstrategie
Marktanteil halten, Überschüsse anderen Feldern zuführen

4. Poor Dogs - Desinvestitionsstrategie
stagnierende Märkte, mögliche geringe Deckungsbeiträge, Objekte abstoßen um Mittel frei zu machen oder weiterenwickeln

Vorteile

• einfach zu handhaben
• inhatlich übersichtlich
• optisch anschaulich
• derzeitige und künftige Potenziale
• klare Normstrategien
• leicht vergleichbar mit Konkurenz
• verlangt nach weiterer Kommunikation im Unternehmen

Nachteile

• spiegelt keine komplexen Zusammenhänge wider
• subjektive Trennlinie zwischen niedrigem-  hohem und relativem Marktanteil
• das Modell unterstellt stetiges Wachstum
• unterstellt bei erhöhtem Marktanteil einen erhöhten Gewinn
• Normstrategien sind zu einfach
• Einflussfaktoren und Zusammenhänge insbesondere für Immobilien nicht geeignet

Definition Eigenkapital

Eigenkapital ist der Teil des Vermögens, der nach Abzug der Schulden übrig bleibt. Beispielsweise wird Eigekapital durch Einlagen der Gesellschafter in die Unternehmung gebracht. Das Eigenkapital gibt Aussage über die Besitzanteile eines Gesellschafters. Hat ein Gesellschafter beispielsweise 50 Prozent des Eigenkapitals in die Unternehmung investiert gehören diesem somit die Hälfte der Unternehmung. Eigenkapitalgeber werden grundsätzlich am Gewinn, am Verlust und an der Unternehmensführung beteiligt.

Definition Fremdkapital

Vereinfacht ausgedrückt bezeichnet das Fremdkapital die Schulden, die eine Unternehmung besitzt. Im Gegensatz zum Eigenkapital sind Fremdkapitalgeber nicht am Gewinn, Verlust oder der Geschäftsführung beteiligt. Für die zeitlich befristete Überlassung von Kapital wird hingegen ein Zins gezahlt.

Aufwendungen

verringern das Eigenkapital eines Unternehmens. Aufwendungen können betrieb-

licher Natur sein (zum Beispiel Personalaufwand) oder nicht betrieblicher Natur (zum Beispiel Verluste

aus Wertpapierverkäufen).

Kosten

entstehen durch die eigentliche betriebliche Tätigkeit. Kosten sind also zum einen diejenigen

Aufwendungen des Gewinn- und Verlustkontos, die aus der eigentlichen betrieblichen Tätigkeit resul-

tieren. Kosten können aber auch entstehen, ohne dass eine Verbuchung auf einem Aufwandskonto

in der Finanzbuchhaltung erfolgt. Diese Kosten werden als kalkulatorische Kosten bezeichnet (zum

Beispiel der kalkulatorische Unternehmerlohn eines Einzelunternehmers).