Immobilienwirtschaft

a)

Die Parteien im Mietvertrag, d. h. Mieter und Vermieter, müssen Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sein. Die Vermögenszugehörigkeit des Miet objektes (Privat- oder Betriebsvermögen) ist unerheblich; auch der private Vermieter erfüllt den Unternehmerbegriff .

Die Verwendung der Mietsache muss beim Leistungsempfänger (Mieter) ausschließlich für Umsätze verwendet werden , die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen . Z. B.: Vermietung an einen Lebensmitteldiscounter , dieser erbringt selbst voll umsatzsteuerpflicht ige Leistungen.

b)

• Beginn der Zehnjahresfrist: 01.01. des Jahres 02
• Ende der Zehnjahresfrist: 31.12. des Jahres 11
• einbehaltene Vorsteuer im Jahr 01: 760.000 €
• Ab 1. Juli des Jahres 06: 20 % nicht mehr optionsfähig vermietet= 152.000 € => 15.200 € p. a.
• Im Jahr 06 erfolgt eine Korrektur in Höhe von 7.600 € (= 15.200 € / 12 * 6)
• In den Jahren 07 bis 11 erfolgt eine Korrektur in Höhe von 76.000 € (15.200 € · 5)
• 7.600 € + 76.000 € = 83.600 €

1. Die vertikale Finanzierungsregel setzt die Bilanzpositionen der Passivseite, Eigenkapital und Fremdkapital, zueinander in Beziehung. Gefordert wird ein bestimmtes Verhältnis von Eigen zu Fremdkapital                            (1 : 1 ; 2 : 1 ; 1 : 3).
2. Mögliche Kennzahlen sind:

Eigenkapitalquote = Eigenkapital / Gesamtkapital  X 100

bzw. statischer Verschuldungsgrad =  Fremdkapital / Eigenkapital X 100

bzw. Fremdkapitalquote = Fremdkapital / Gesamtkapital  X 100

         3.   In der Praxis bedeutsam ist die Forderung nach einem bestimmten Eigenkapitalanteil (finanzielle Stabilität des Betriebes) unterschiedlich je nach Wirtschaftszweig. Am häufig sten ist die Forderung nach 15 bis 20 O/o bzw. 30 O/o Eigenkapitalanteil. Problematisch ist, dass bei ausschließlicher Betrachtung dieser Struktur die Kapital-, d. h. Vermögensseite des Unternehmens unberücksichtigt bleibt. 

        4.   Horizontale  Finanzierungsregel

- z. B.: goldene Finanzierungsregel = Banker's Rule: Fristen der Kapitalbindung und Kapitalzurverfügungstellung müssen einander entsprechen                                                                      

1. Zukunftsorientiert
2. Erträge und Aufwendungen einer Periode
3. Ergebnis - Jahresüberschuss oder Jahresfehlbetrag
4. Ist-Zahlen laufendes Jahr zur Ermitlung von Soll-Zahlen kommenden Jahres
5. Teilpläne - Erfolgsplan, Bauplan, Finanzplan, Liquiditätsplan

1. Teilplan des Wirtschaftslplans
2. Zukunftsbezogen
3. Einnahmen und Ausgaben
4. periodenübergreifend
5. benötigte Finanzmittel zu Terminen
6. deckt zu erwartende Finanzierungslücken auf

1. Auf Basis des Finanzplans
2. Unterjährig
3. Zahlungsströme innerhalb Budgetperiode
4. stellt Zahlungsfähigkeit zu Terminen dar

• Kalkulatorische AfA
• Kalkulatorische Zinsen
• Kalkulatorische Miete
• Kalkulatorische Wagnisse
• Kalkulatorischer Unternehmerlohn

Akzessorische Sicherheiten sind an den abzusichernden Kredit und seine Höhe gebunden. Wichtigstes Beispiel ist die Hypothek. Ist das mit der Hypothek abzusichernde Darlehen getilgt, dann ist die Sicherheit hinfällig und lebt auch nicht wieder auf.

Fiduziarische Sicherheiten sind grds. nicht an das Bestehen einer Schuldenposition (z.B. Bankkredit) gebunden. Beispiel Grundschuld. Ist die eigentlich abzusichernde Schuld teilweise oder völlig getilgt, kann die Grundschuld trotzdem noch eingesetz werden, da sie weiter bis zu ihrer Löschung besteht.

a)    Z. B.:
Der Wirtschaftsplan ist zukunftsgerichtet und stellt für eine bestimmte Periode das Ergebnis alle r Erträge (z. B. Umsatzerlöse) und Aufwendungen (z. B. Instandhaltungskosten) eines Im mobilienunternehmens dar. Das Ergebnis ist ein wirtschaftlicher Jahresüberschuss bzw. Jah resfehlbetrag. Der Wirtschaftsplan erfolgt auf Basis von lstzahlen des laufenden Jahres und ermittelt Sollzahlen für das kommende Jahr. Mit dem Wirtschaftsplan können Teilpläne (z. B. Erfolgsplan, Bauplan, Finanzplan und Liquiditätsplan) erstellt werden.

b)    Z. B.:
Der Finanzplan als Teilplan des Wirtschaftsplanes zeigt als zukunftsbezogene Rechnung Ein nahmen und Ausgaben einer Periode auf. Der Finanzplan als Instrument der Finanzplanung dient vorrangig dem Liquiditätsplan. Der Finanzplan wird periodenübergreifend aufgestellt und stellt dar, welche Finanzmittel zu welchen Terminen im Planungszeitraum benötigt wer den und woher diese bezogen werden sollen. Bestehende oder zu erwartende Finanzierungs lücken werden durch einen Finanzplan aufgedeckt.

c)  Z. B.:
Der Liquiditätsplan wird auf Basis des Finanzplanes erstellt, der alle ein- und ausgehenden Zahlungsströme innerhalb der betreffenden Budgetperiode zusammenfasst und die Zahlungs fähigkeit des Unternehmens sicherstellen soll. Der Liquiditätsplan wird unterjährig aufgestellt und berücksichtigt kurzfristige Zahlungsströme. Der Liquiditätsplan kann Auskunft über die Liquidität des Immobilienunternehmens zu einem bestimmten Stichtag geben

a) Die OHG (= Offene Handelsgesellscha ft) nach dem HGB:
- ist eine Personengesellschaft,
ist eine Gesellschaftsform, in der sich zwei oder mehrere natürliche Personen und/oder juristische Personen zusammenschließen, um unter einer gemeinsamen Firma ein Han delsgewerbe betreiben zu wollen
-  kennt keine Haftungsbeschränkung der Gesellscha fter gegenüber den Gesellscha ftsgläu
bigern (s. § 105 Abs. 1 HGB); die Gesellscha fter haften als Gesamtschuldner persönlich (s. § 128 HGB) einschließlich des Privatvermögens.
-  kennt keine Haftungsbeschränkung der Gesellscha fter gegenüber den Gesellscha ftsgläu
bigern (s. § 105 Abs. 1 HGB); die Gesellscha fter haften als Gesamtschuldner persönlich (s. § 128 HGB) einschließlich des Privatvermögens.

b)    Die OHG wird von (mindestens) zwei Gesellschaftern durch einen Vertrag (= Gesellscha ftsver trag) gegründet. Wenn keine gesetzlichen Grundlagen zur OHG ausgeschlossen werden sollen (s. §§ 110 - 122 HGB), so bedarf der Gesellschaftsvertrag keiner bestimmten Form.
Folgende Schritte sind für die Anmeldung erforderlich:
-    Gewerbeanmeldung  bei der Gewerbeaufsicht
-    Anmeldung in das Handelsregiste r (Abteilung A)
Wird bei Gründung ein Grundstück eingebracht, so bedarf dies der notariellen Beurkundung des  Gesellschaftsvertrages.

c)    Bei der OHG (wie bei den meisten Personengesellschaften) besteht eine unbeschränkte Haf tung beider Gesellschafter mit jeweiligem Geschäfts- und Privatvermögen . Insbesondere bei der OHG haften die Gesellscha fter für alle Gesellscha ftsverbindlichkeiten akzessorisch zur Gesamthandschuld als Gesamtschuldner  persönlich.

d)    Mögliche Gründe für die Rechtsform der GmbH:
-    Beschränkte Haftung der GmbH auf das Stammkapital (= Gesellscha ftsvermögen); es findet keine persönliche Haftung statt, zumal die Bauträgertätigkeit mit gewissen Risiken verbunden ist.
-    Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestsumme des Stammkapitals (25.000 €) ist i. d. R. auch für kleinere Bauträger zugeschnitten (im Gegensatz zur Aktiengesellschaft: Min destkapital : 50.000 €) - die Geschäftsführung/Vertretung kann auch von einem Dritten ausgeführt werde n.
Steuerliche  Behandlung:
Die GmbH ist als juristische Person selbstständiges Steuersubjekt. Hierbei wird das (zu versteuernde) Einkommen der GmbH besteuert, und nicht das der Gesellscha fter. Neben der Gewerbesteuer (bei Kapitalgesellschaften ohne Freibetrag von 24.500 €) und Umsatz steuer (Ausnahme: bei Umsätzen mit Organschaften) ist die GmbH körperschaft steuer und kapitalertragsteue rpflichtig. Personalkosten der Geschä ftsführung werden als Betriebsausgaben verbucht, die ergebnismindernd wirken.
-    Aufgrund der beschränkten Haftung besteht für die GmbH mehr Flexibili tät, um Kapital über zusätzliche Geschäftsanteile von weiteren Gesellscha ftern zu beschaffen.
-    Die GmbH ist als Einmann-Gesellschaft möglich.
-    Die Rechtsform der GmbH ist nicht nur auf den Betrieb eines Handelsgewerbes ausgerich- tet. Unternehmensgege nstand können auch karitative, wissensc haftliche, künstlerische, sportliche und kulturelle Zwecke sein.

e)    Europäische  Wirtschaftliche  Interessenvereinigung  (EWIV)
Hinweis: Die EWIV ist eine auf dem Gemeinschaftsrecht basierende Personengesellschaft zur Erleichterung und Förderung der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit. Sie gilt als Handelsgesellschaft im Sinne des Handelsgesetzbuches.

Vorgaben
Gesamtkosten der Investitionsmaßnahme          2.000.000,- €
EK                                 800.000,- €
FK (5,5 % Zinsen p. a.)                   1.200.000,- €
Kalkulatorische Jahresnettomiete         210.000,- €
Bewirtschaftungskosten p. a.              30.000,- €
Gebäudeabschreibung p. a.              37.000,- €
Aufwand für Darlehenszinsen p. a.           66.000,- €

1.    Summe Aufwand/Kosten p.a.:
Bewirtschaftungskosten p. a.              30.000,- €
Gebäudeabschreibung p. a.              37.000,- €
Aufwand für Darlehenszinsen p. a.           66.000,- €
Summe Aufwand/Kosten p.a.             133.000,- €

Gewinn p. a.:
Kalkulatorische Jahresnettomiete         210.000,- €
abz. Summe Aufwand/Kosten p.a.                 133.000,- €
Gewinn p. a.                       77.000,- €

Gesamtkapitalrendite: (77.000,- € + 66.000,- € )/ 2.000.000,- € * 100 = 7,15 %
                                               

Eigenkapitalrendite: 77.000,- € / 800.000,- € * 100 = 9,63 %
                                                  

2.Unter dem Leverage-Effekt versteht man die Erhöhung der Eigenkapitalrentabilität aufgrund einer über dem Fremdkapitalzins liegenden durchschnittlichen Gesamtkapitalrentabilität.
Dieser Effekt wird auch als Hebelwirkung bezeichnet.
Solange der Zinssatz für FK niedriger ist als die Verzinsung des gesamten eingesetzten Kapitals, kann durch die Aufnahme von FK der Gewinn und die Eigenkapitalrentabilität gesteigert werden.

3.Bei zunehmender Erhöhung des Fremdkapitals und gleichbleibenden Gesamtkosten sinkt der Anteil des EKs. Aus diesem Grund steigt die Eigenkapitalrentabilität, die Gesamtkapitalrentabilität bleibt gleich.

a)  Die Finanzierung durch Eigenkapital wird gekennzeichnet durch:
-Erfolgsbeteiligung am Gewinn
-keine festen Auszahlungsansprüche an das Kapital
-Quotenanteil
-Unbefristete Überlassung des Kapitals
-Der Eigenkapitalgeber ist in die Haftung eingebunden.
-Mitwirkungsrechte in der Unternehmensleitung
Die Finanzierung durch Fremdkapital wird gekennzeichnet durch:
-keine Erfolgsbeteiligung am Gewinn
-fester Anspruch auf Zins und Tilgung
-Nominalanspruch
-befristete Überlassung des Kapitals keine Haftung (reine Gläubigerfunktion)
-keine Mitwirkungsrechte in der Unternehmensleitung (reine Gläubigerfunktion)

b)    
-Gesellschafter erhöhen ihre bestehende Einlage aus ihrem Privatvermögen durch Bareinlage.
Die Bareinlage erfolgt durch Geldmittel.
-Gesellschafter erhöhen ihre bestehende Einlage aus ihrem Privatvermögen durch Sacheinlage.
Die Sacheinlage erfolgt durch Einbringung von Sachmitteln, z. B. Gebäude oder Grundstü cke, Maschinen, Patente, Rechte oder Betriebs- und Geschäftsausstattung.
-Aufnahme neuer Gesellschafter

c)    
-Leasing
-Sale-and-lease-back
-Genussseheine
-Wandelschuldverschreibungen
-Factoring
-Inhaberschuldverschreibungen

Das Unternehmen prüft die finanzielle Vorteilhaftigkeit von Investitionen, d. h., ob sich die Investition unter Berücksichtigung des damit verbundenen Risikos für einen geplanten Zeitraum mit dem erwünschten Kapitalzinsfuß verzinst.

-Kapitalwertmethode  (Barwertmethode):
Sämtliche Ein- und Auszahlungen der Investition werden auf einen Bezugszeitpunkt unter Berücksichtigung des Kalkulationszinsfußes des Unternehmens ab- bzw. aufgezinst. Bei einem negativen Ergebnis kann die Auszahlung zum Investitionszeitpunkt weder vollstän dig getilgt noch verzinst werden.
Die Methode ist mit Unsicherheiten behaftet, z. B. hinsichtlich der Zuordnung von Zah lungen zu einzelnen Investitionen sowie dem tatsächlichen Eintreffen der Zahlungen.
-Methode des internen Zinsfußes (Effektivverzinsung) :
Im Gegensatz zur Kapitalwertmethode, bei der ein Kalkulationszinssatz (i) festgesetzt wird, sucht man bei der Methode des internen Zinssa tzes denjenigen Zinssatz, der sich aufgrund der vorausgeschätzten Einnahmen und Ausgaben als tatsächliche Verzinsung des investierten Kapitals erzielen lässt. Der interne Zinssatz gibt die erwartete Rentabili tät der Investition an.
Es wird der Zinssatz ermittelt, bei dem der Kapitalwert einer Investition gleich null ist. Dieser Zinssatz stellt die Verzinsung des in der Investition gebundenen Kapitals dar. Er wird auch als kritischer Zinssatz bezeichnet, weil der Kapitalwert bei einem höheren Kalkulationszinsfuß negativ wird. Eine Investition ist vorteilhaft, wenn ihr „interner" Zinsfuß höher ist als die geforderte Mindestverzinsung, d. h. der („externe") Kalkulationszinsfuß .
-Annuitätenmethode:
Die Annuitätenmethode ist eine Variante der Kapitalwertmethode. Ein Kapitalwert zeigt den Totalerfolg einer Investition.
Während bei der Kapitalwertmethode für die Investitionen bedeutsam ist, inwieweit der ermittelte Barwert die geforderte Mindestverzinsung erfüllt und die Amortisation des eingesetzten Kapitals deckt, wird bei der Annuitätenmethode der ermittelte Kapitalwert mithilfe des sogenannten Wiedergewinnungsfaktors (= Annuitätenfaktor) in gleich große jährliche Zahlungen (= Annuitäten) umgerechnet.
Damit wird der Kapitalwert periodisiert. Die Annuität ste llt e inen gleichbleibenden Betrag dar, der neben Verzinsung und Tilgung in jeder Periode entnommen werden kann. Bei der Entscheidung zwischen zwei Investitionsmaßnahmen w ählt man diejenige mit der höchsten Annu ität. Eine Investition ist vorteilhaft, wenn die Annuität größer oder gleich null ist.