Immobilien-Treuhänder
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Cartes-fiches
Wie stellt sich der Bruttomietertrag/-wert zusammen?
Mietzins ohne Heiz- und Nebenkosten inklusive Garagen, Parkpltzen, Werbetafeln, etc., Plus selbst genutzte Räume (ohne Mietertrag) ergibt Brutto-Mietwert, plus Pürfen auf Nachhaltigkeit, ergibt nachhaltiger Brutto-Mietwert
Wie stellt sich der Basis-oder Kapitalzinssatz zusammen?
Basis- oder Kapitalzinssatz + Zuschläge für Bewirtschaftungskosten + Zuschlag für Rückstellungen = (Brutto-) Kapitalisierungssatz
Welcher Immobilienwert?
Verkehrswert (Marktwert), Fortfhrungswert, Liquidationswert, Belehnungswert, Steuerwert, Versicherungswert
Was ist eigentlich die Funktion der Kapitalisierung?
Diskontierung der Mietzinseinnahmen, Berücksichtigung einer Risikoprämie
Was gehrt in die Betriebskosten?
Versicherungen, Liegenschaftssteuern, Gebühren, Abgaben (z.B. Meteorwasser),ca. 4% - 8% des Bruttomietertrages
Was gehört in die Unterhaltskosten?
Instandhaltung, Reparaturen, Ersatz defekter Geräte und Einrichtungen, ca. 6% - 15% des Bruttomietertrages
Was sind die Verwaltungskosten?
Liegenschaftsverwaltung inkl. Buchhaltung, Wohnungsübergaben, Betreuung von Mieter und Hauswart, ca. 3% - 7% des Bruttomietertrages
Risiko für Mietzinsausfälle?
Mietzinsausfälle bei Mieterwechsel, insolvente Mieter, ca. 0% - 6% des Bruttomietertrages
Rückstellungen?
Instandsetzung, Grosszyklische Erneuerungen, i.d.R. alle 20 - 30 Jahre, ca. 7% - 15% des Bruttomietertrages, ca. 30% - 50% der Neubaukosten
Nettomietertrag?
Für die Kapitalverzinsung oder als Ausschüttung an den Eigentümer übrig bleibender Betrag
Barwert = heutiger Wert einer Rente (Rente x Rentenbarwertfaktor)
Was ist der Residualwert und wie wird er berechnet?
dieser errechnet sich am Ende des Prognostizierhorizontes aus dem Barwert einer ewigen Rente, der ebenfalls zum Bewertungsstichtag diskontiert wird.
Nenne die zwei Arten von Entwertungen
Reduziertes Leistungsvermögen resp. Verlust an Nutzungspotenzial - Näherrücken von notwendigen Renovationen
Was ist der Nutzen bei konsumtive Objekte
Wohngenuss - EFH, Ferienhuser, Stockwerkeigentum etc.
Bewirtschaftungskosten
Betriebskosten 4-8% des Bruttomietertrages - Unterhaltskosten 6-15% des BME - Verwaltungskosten 3-7% des BME - Risiko Mietzinsausflle 0.1-6% des BME
Kostenbandbreite für Bewertungen von EFH bis Industiebauten
1500 - 4000.-
Wann wendet man die Rückwärtsrechnung an?
Bewertung von unbebauten Grundstück
Der Ertragswert ist nichts anderes als der Barwert einer ewigen Rente
Was ist der Barwert
Der minimale Geldbetrag dem man im Bewertungszeipunkt am öffentlichen Kapitalmarkt anlegen muss, um wirtschaftlich mind. dieselbe Position zu erreichen, wie beim Erwerb der Liegenschaft. Werte sind dazu da, Renten vergleichbar d.h. handelbar zu machen
Feststellungn Substanzwert - was muss ermittelt werden?
Die Feststellung des Substanzwertes von Bauten steht und fällt mit der richtigen Ermittlung der Entwertung
