Immobilienfinanzierung
Immbobilienfinanzierung
Immbobilienfinanzierung
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Lernkarten
Was sind die klassischen Absicherungsinstrumente für einen Kredit? (9 Punkte)
- Bürgschaft
- Bürgschaft der öffentlichen Hand
- Garantie
- Verpfändung
- Sicherungsabtretung
- Schuldbeitritt
- Weitere Sicherheiten
- Grundpfandrechte
- Aval
Immobilienspezifische Sicherungen für Realkredite sind idr. Grundpfandrechte. Welche 3 Arten existiere ?
Die Grundbucheintragungen werden vom Notar eingetragen:
- Grundpfandverschreibungen (Grundbuch)
- Schuldbrief (Wertpapier)
- Gült (keine persönliche Haftung des Schuldners)
Nach welchen Tilgungsvarianten kann unterschieden werden?
- Annuitätentilgung (Zins und Tilgung zusammen konstant)
- Abzahlungs- / Ratendarlehen (Tilgung konstant - Restzins sinkt)
- Endfällige Darlehen (Zins konstant)
Berechnungsformel der Annuität
Annuität = Ko x (1+i) x i
(1+i)n - 1
Wie setzt sich der Nominalzins zusammen?
Nominalzins = Markzins (risikolos) + Risikoprämie
z.B. Inflationsrisiko, Zinsänderungen, Laufzeitrisiko, Bonität, Sonstige...
4 wesentliche Immobilienstrategien
- Core: langsame und stabile Einkommenströme, -5%
- Core+: Moderate und kurzfristige zahlungsausfälle, Gebäude auch B-Qualität, 5-7%
- Value-Added: höheres Risikoprofil, höhere Renovierung nötig, Neupositionierung. 8-10%
- Opportunistisch: Wertsteigerung in kurzer Zeit, leerstehende Gebäude, hohe Mietzinsausfälle, Entwicklung der Immobile. >10%
Immobilienrisiken
- Mieterbonität
- Mietlaufzeit und Struktur
- Altlasten des Gebäudes: Brandschutz, Mängel...
Allgemeine Risiken:
- Lage, Nutzungsart, Angebot/Nachfrage, Markzyklen
Was ist eine Non-Recourse Finanzierung?
Finanzierung ohne Rückgriffmöglichkeiten (Regress). Die Banken übernehmen das Risiko.
Die Auf den Nettocashflow wird die Finanzierung (vor und nach Kapitaldienst) wird die Finanzierung abgestellt.
Keine weiteren Bönitätsträger
strukturierte Finanzierung
Eckdaten einer Non-Recourse Finanzierung
- Wirtschaftliches Risiko ist auf das EK beschränkt
- Finanzierungslaufzeit
- Tilgungsstruktur
- Absicherung von Liquiditätsunterdeckungen
- Auslaufstruktur der Mietverträge
- Zinssatz
- Kostenstruktur (Kapitaldienst = Zins und Tilgung) auf Basis der Objekteinkünfte Interest Cover Ratio (ICR) bzw. Dept Service Cover Ratio (DSCR)
- Sicherheitsverstärkung
- Verwertungsvoraussetzung
- Max. Beleihungswerte - Loan to Value (LTV)
- Max. Bauzwischenfinanzierung zu den Gesamtkosten - Loan to Coast (LTC)
Diese werden in den Covenants festgeschrieben. Die Bank kann diese die Finanzierung auflösen.
Finanzierungsreihenfolge und wieso
Erstrangige Finanzierung (Grundbuch), -Senior Loan
nachrangige Finanzierung (GB), - Senior Loan
nicht GB besicherte Finanzierung, -Junior Loan / Mezzanine
Wieso: Vorrang der Bedienung im Verwertungsfall
Ziele der Covenants
Gläubigerschutz:
- Früherkennung von Risiken
- Abstimmung der unternehmerischen Entscheidungen des Kreditnehmers mit der Bank
- Informationssicherstellung
- Liquiditätssicherung und Kontrolle
Vier Typen der Covenants Kennzahlen
LTV: Loan to Value Ratio: Verhältniszahl Kredithöhe zum Schätzwert
LTC: Loan to Cost: Verhältnis EK zu Gesamprojektkosten
ICR: Interest Cover Ratio: Nettocashflow zu Zinsdienst
DSCR: Dept Service Coverage Ratio: Verhältnis Netto-CF zu Kapitaldienst
CF-Berechnung
Bruttoeinnahmen Mietzins
./. Bewirtschaftungskosten
= Netto-CF
./. Kapitaldienst
= Free
