Immobilienbewertung

Barwert=aktueller heutiger Wert. Welchen Wert hat die Rente per heute?

Endwert=zukünftig er Wert, Welchen Wert hat die Rente in xx Jahren?

Erneuerungsfonds: In xx Jahren fällt eine Renovation von CHF 1'500'000.- an.  

Rentenendwert : Rentenendwertfaktor=Nachschüssiger Rentenendwertfaktor

Investitionsbedarf : Rentenendwertfaktor = jährliche Einlage

Der Ertrag eines gutes Wird konsumiert, nicht reinvestiert. Meistens selbstbenutze Objekte

EFH, STWEG WOhnung, Ferienhaus.

Dafür wird bei der Bewertung ein Konsumtiver Nutzenzuschlag berechnet.

STWEG, 10-20%

EFH, 20-30%

Villa, 80-100%

Zeitpräferenzrate: Nutzenabschlag, den ein künftig verfügbare Gut gegenüber heutigem Wert erleidet, ca. 3-3,5%

Die DCF-Methode ist eine dynamiksche Ertragswertmethode. Die Grundidee leigt in der Diskontierung (Bewertung) der zukünftigen Einnahmen- und Ausgabenströme des Objektes für einen Zeitraum von 5-10 Jahre. Für die restliche Nutzungsdauer wird ein Restwert (Residualwert) ermittelt.

1. absoluter Landwert (unüberbaut)

-Gleichsetzung mit dem Kaufpreis bei identischen Verhältnisen

-Vergleichswertmethode mit Zu- und Abschlägen bei ähnlichen Verhältnissen->  Datenerhebung und Analyse, Korrekturfaktoren

2. relativer Landwert (überbaut)

-Lageklassen-.Methode 

-Strukturzahl-Methode

-Rückwärtsrechnen aus Ertragswert (Ertragswert-Investitionskosten = Landwert)

-Berechnung aus Ertrag

Zwischen dem Wert der Baute und dem Wert des Boden besteht in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis

Nägeli Lageklassechlüssel 1-8, mit magischer Zahl 6.25% x Lageklasse = Landwertanteil

SVIT 2005, Lageklassen 1-10

Fierz, Lageklassen für Renditewohnliegenschaften 1.-6, EFH und Villen 1-8, Gewerbe und Industrie 1-4, Handels und DL-Sektor 1-8, Beurteilung nach Erschliessung, Attraktivität und Aussenbereich

z.b. Lageklasse 3.2= 3.2x6.25=20%

Landwertanteil x 100 : Neuwert = 20% x 100 : 80 = 25%

Der Landwert wird aus den Baukosten und einer zu bestimmenden Strukturzahl ermittelt!

Strukturzahlt ergibt sich aufgrund von

-Erschliessung

-örtlicher Attraktivität

-Aussenbereich (Umgebung)

Neubaukosten+Zusatzkosten (15%) = Neubaukosten total

Landwert mit Strukturzahl, z.b. 4.6 + Neubaukosten = Substanzwert

1. Nutzwert-Analyse (was kann gebaut werden), z.b MFH, 5 Mio.

2. Gebäudekosten erruieren (was kostet der Bau), z.b. 2.5 Mio.

3. Was für Verkaufspreis kann ich erzielen, z.b. 3.5 Mio.

Differenz = Landpreis, z.b. 1. Mio.

-Reduziertes Leistungsvermögen oder Verlust an Nutzungspotenzial (Entwertung 1. Art)

-Näherrücken notwendiger Renovationen (Entwertung 2. Art)

-Aufgestauter Unterhalt (Entwertung 3. Art)

 Ursachen:

-Teile eines Gebäudes können nicht mehr genutzt werden

-Äussere Umstände führen zu Senkung Mietzinse (z.b. Autobahn neu)

-Voluminöse Bauweise (Substanz kann nicht vollständig genutzt werden)

-Grundrisse / Innenausbau genügen heutigen Mieteransprüchen nicht mehr

Diese Differenz ist normalerweise nicht korrigierbar, lässt sich nicht mit Renovationen beheben, und daher abzuschreiben! Vom Substanzwert abziehen! (nicht Ertragswert)

Die Entwertung durch das Näherrücken von Renovationen:

Bsp. Sanierung Liegenschaft nach Renovationszyklus 25 Jahre, im 18. Jahr siet letzter Renovation muss ab dem 1. - 17. Jahr ein Erneuerungsfonds aufgelaufen sein.

Abgezinste zukünftige Instandsetzungskosten, Abzug bei Substanz- und Ertragswert

Aufgestauter Unterhalt der sofort fällig ist.

Sonst drohen Ertragsausfälle, Defekte / Reparaturen

Keine Abzinsung und Abzug bei Substanz- und Ertragswert

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Umständen und ohne Rücksicht auf ungewöhnmliche oder persönliche Verhältnise erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag

Mischwertmethode "klassisch"

Mittel aus klassischem Ertragswert und Substanzwert

liegen ca. bei 1:1, Ertragswert wird höher gewertet wenn Abweichung eintrifft

Mischwertmethode "Modern"

Substanzwert dient zur Ermittlung des künftigen Renovationsbedarfs. Es wird der Verlust ans Nutzungspotenzial, aufgelaufener Erneuerungsfonds oder Mehr- Mindernutzen ermittelt!!

Grundsätzlich variabel wählbar, müssen nachvollziehbar begründet werden.

Referenzzinssätze: MFH + Geschäftshäuser , Satz für 1. Hypothek oder Bundesanleihen, Gewerbeobjekte 1-1,5 % höher,

Für Private Eigentümer 1-2% höhere Zinssätze anwenden

1. Berücksichtigung im Kapitalisierungssatz (Zuschlag)

2. Abzinsen der späteren Renovationskosten

3.Äufnung einer Erneuerungsfonds durch Bildung jährlicher Rücklagen

Verwendung bei Ertragswert

-Kapitalkosten

-Betrieb, Unterhalt, Verwaltung

-Amortisation

-Risiko

=Kapitalisierungssatz

Die Hedonische Bewertung ist die Anwendung der statistischen Analyse auf effektive Immobilien-Handänderungen (Vergleiche)

Der Immobilenpreis wird dabei durch ca. 70 Eigenschaften zum Gebäude und zur Lage erklärt. (je mehr Faktoren desto präziser)

Hedonik=Lust als höchstes Gut!

Es werden Marktdaten benötigt.

NAchhaltigkeit=längere Zeit andauernd oder bleibend. Bedürfnise der Gegenwart befriedigen ohne zu riskieren, dass zukünftige Generationen ihre Bedürfnisse nicht befriedigen können.

Nachhaltig sind Immobilien, wenn sie mit langfristigen Entwicklungen wie Energie, Demographie gut umgehen können und eine Wertminderung verhindern. Eine Immobilie ist dann nachhaltig, wenn sie langfristig einen ökologischen, sozialen und ökonomishcen Nutzen stiftet.

System Monet=Monitoring der nachhaltigen Entwicklung anhand von 100 verfolgten Indikatoren. (CO2 Emmissionen, Siedlungsfläche, Haushaltseinkommen, etc.)

NUWEL=Nachhaltigkeit und Wertermittlung Leitfaden

Additiver Ansatz=herkömmlicher Marktwert + Zuschlag in % für Nachhaltigkeit (z.b. 7% für Minergiestatus)

Integrativer Ansatz=herkömmliche Merkmale wie Baukosten, Marktmieten + Nachhaltigkeitsmerkmale werden intergriert (höhere Baukosten, höhere Mieten)

Amtlicher Wert:

Vermögenssteuerwert eines Grundstückes, kantonal unterschiedlich. Meistens Mischwert aus Verkehrswert und Ertragswert mit Gewichtung Ertragswert einfach oder doppelt. Amtlicher Wert wird aufgrund einer Beurteilung durch einen kantonalen Schätzer festgesetzt.

Gebäudeversicherungswert

Entspricht dem Neuwert des versicherten Gebäudes. Erstellung des Gebäudes in gleicher Art, gleicher Grösse und gleichem Ausbau.

Gerichtsgutachten

Wert eines Grundstückes oder eines Teils davon ist häufig Gegenstand eines Rechtsstreites. Als Beweismittel gilt nur ein gerichtliches Gutachten. 

Es erfordet: präzise Aufgabenstellung, erhöhte Sorgfaltspflicht, ausführliche und unmissverständliche Erläuterungen und Argumente um die Glaubwürdigkeit zu erhärten. Der Experte muss in jedem Fall sich neutral verhalten und den Sachverhalt neutral beurteilen.

Es gibt aber keine Richtlinien zur Erstellung bezüglich dem Aufbau.

Wert entsteht durch zukünftigen Nutzen

Wert ist diskontiereter Zukunftsnutzen

Der Barwert ist die Summe der diskontierten Gewinne der Zukunft

Der Mehrumschwung ist die Fläche die nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Der Mehrumschwung wird nur in der Realwertberechnung aufgenommen

Die Landreserve ist eine Merfläche, die ohne wesentliche Beeinträchtigung des bereits überbauten Teils des Landes anderweitig verwendet oder überbaut werden kann. Die Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten

-Berufsethik

-Fachmännisches Wissen / Erfahrung / Marktkenntnise

-Integrität / Schweigepflicht

-Neutralität und Objektivität

-Sorgfaltspflicht

-Transparenz

-Haftung (Hapftlichtversicherung)

-Grundbuchauszug

-Situationsplan

-Zonenplan

-Planunterlagen (Grundrisspläne)

-Gebäudeversicherungswert

-Mieterspiegel

-Mietverträge

-Liegenschaftsabrechnung

-Angaben über Sanierungen

-STWEG-Begründungsakten

-Grundbuchauszug Stammparzelle

-STWEG- Reglement

-Nutzungs- und Verwaltungsordnung

-Höhe Erneuerungsfonds

Sachwert/Substanzwertmethode=Erstellungskosten zu Neuwert  - Altersentwertung + Umgebung+ Baunebenkosten + Land = Realwert

Vergleichswertmethode: Preis vergleichbarer Objekte, z.b. hedonische Bewertung

Ertragswertmethode: Mietzinse X 100 : Kapitalzins, kapitalisieren- Aufwendungen wie Bewirtschaftungskosten und Sanierungskosten + Diskontierungssatz ) = Ertragswert (Cashflow), DCF = dynamische Ertragswertmethode

Mischwertmethode aus Substanzwert und Ertragswert=Verkehrswert

Der Wert eines jeden Gutes bemisst sich nach dem Nutzen, den es in Zukunft zu erbringen vermag.

-Güter haben also nur Wert, wenn man sie nutzen kann.

-Güter kann man nur in Zukunft nutzen

-Ein zukünftige Nutzleistung hat weniger wert, als eine gegenwärtige

GSF=Grundstückfläche wird unterteilt in Gebäudegrundfläche und Umgebungsfläche

GF=Geschossfläche brutto, umschlossene und überdeckte Grundrissfläche (kein Balkon, Terrasse oder Carport) unterteilt in Nettogeschossfläche und Konstruktionsfläche (Galerie wird nicht angerechnet)

NGF=Nettogeschossfläche zwischen den Wänden gemessen, unterteilt in Verkehrsfläche, Funktionsfläche und Nutzfläche (Küche, Badewanne, Einbauschränke gehören zu NGF

Konstruktionsfläche KF (nicht so bedeutend)=Innen- und Aussenwände, Stüzen, Türen, Fenster, etc.

VF=Verkehrsfläche, ausserhalb der Wohnung, zur Erschliessung, Liftschacht, Treppenhaus.

FF=Funktionsfläche, haustechnische Anlagen, Heizraum, Lüftungsanlage, Installationsschächte

NF=Nutzfläche, HNF und NNF, z.b. Wohnung zusätzlich mit Kellerabteil (speziall Fall Dachschrägen auch)

VMF=Vermietbare Fläche, Zuschlagsflächen für gemeinsam genutzte WC's oder Containerraum, etc.

!

1. ab CHF 1'600.- bis CHF 2'500.- pro m2 GF

2. ab CHF 1'500.- bis CHF 1'900.- pro m2 GF

3. ab CHF 1'5 00.-  bis CHF 1'900.- pro m2 GF

4. ca. CHF 30-48 p. m3 !

5. MFH Sanierung Bad, Küche, Dach, Fenster, etc. (Sparlösung) bei ca. 85'000 - 100'000.- pro Wohnung

MFH Sanierung Leitungsnetz, Küche, Bad (qualitativ) ca. CHF 125'000.- - CHF 150'000.-

!

Ökonomischer Horizont:

Je weiter eine Zahlung in der Zukunft liegt, desto weniger trägt sie an den Wert bei.

Der ökonomische Horizont ist jene Zeitgrrnze in der Zukunft, aber welcher sich Investitionen nicht mehr amortisieren lassen. Nach dieser Grenze sind diskontiere Zahlungen zu vernachlässigen! Es ist also die längste Frist, innerhalb welcher es möglich sein muss, Investitionen zu amortisieren.

Altlasten sind Nutzungsbeeischränkungungen in Form von Bodenvereunigigungen. Altlasten treten meistens in From von Bodenverunreinigungen auf. Die betroffenen Bauteile werden durch einen Spezialisten beurteilt. Sie werden in einem Altlasten Kataster festgehalten zur Identifizierung. In Bezug auf den Marktwert hat eine Altplast einen Abzug der Kosten zur Altlastensanierung zur Folge.

Bsp. Deponien, Unfallstandorte, Schiessanlagen

-Mieterspiegel / Mietverträge

-Grundrisspläne

-Grundbuchauszug inkl. Dienstbarkeiten

-Situationsplan

-Bilanz, inebsondere ER (Liegenschaftsabrechung) de r letzten 5 Jahre

-Gebäudeversicherungsausweis (m3-Angabe)

Wert=Erbegnis einer Einschätzung, der sich aus dem Nutzen der Sache ergibt, individuell und subjektiv. Wert entsteht durch zukünftigen Nutzen. Der Wert ist also ein diskontierter Zukunftsnutzen. Der Wert einer Immobilie entspricht der Summe aller Barwerte der järhlichen Nettoerlöse, abzüglich der Barwerte der zu erwartenden Renovationskosten

Preis=Geldbetrag, wird vom Markt, Verhandlungstaktik und Rahmenbedinungen bestimmt

Wert Verkäufersicht < Preis < Wert Käufersicht

"Ein Gut wird gekauft, wenn der Käufer seinen Wert höher einschätzt als den Preis, den er entrichten muss."

Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen höchstwahrscheinlich erzielbaren Transaktionspreis! 

Normale Verhältnise: VK und K sind über Grundstück informiert, es steht ein angemessener Zeitraum zu Verfügung, keine Sonderinteressen

Der Verkehrswert wird oft durch den Mischwert dargestellt (Substanzwert / Ertragswert)

Der Belehnungswert ist der Wert, bis zu dem ein Kreditgeber einen Vermögensgegenstand belehnt.=Verkehrswert x Belehnungssatz (unter 100) Normalfall bei 80%, Luxusobjekte 50%, Ferienhäuser 70%, Geschäftsliegenschaften ca. 50-60%

Liquidationswert ist kleiner als Fortführungswert, da oft Umbaumassnahmen nötig sind.

Belehnungswert<Liquidationswert<Verkehrswert

Aufzinsen

CHF 100'000.- bei 5 % Zins über 5 Jahre = Formel (1+i)ⁿ= 1,05⁵ = 1.28

1.28 x CHF 100'000.-= CHF 128'000.- = Kapital nach 5 Jahren

CHF 100'000.-- x 1/1.02¹⁰

=100'000.- x 0.82 = CHF 82'000.-

Nachschüssiger RBF bei 4.25% und 20 Jahren = 13.29 (gemäss Barwerttafel)

CHF 100'000.- x 13.20 = CHF 1'329'000.-

Rentenbardwertfaktor, z.b. 13.29 x Aufzinsfaktor (1.0425)²⁰ = 13.29 x 2.3 = 30.55 Rentenendwerdfaktor

CHF 100'000.- x 30.55 = CHF 3'055'000

(RBFxAufzinsungsfaktor) = Rente

Also Rentenbardwert+Aufzinsen dann aber der gegebene Endwert geteilt durch den Faktor = jährliche Einlage

Rentenendwert : Rentenendwertfaktor

500'000 : (16.78 x 1.0425³⁰) = ca. CHF 8'500.-