Grundwissen Immobilien

Dauerhaftigkeit, Wetterfestigkeit, Unterhaltsarm, Umnutzbarkeit, Aufrüstbarkeit, Anpassungen Mieterwünsche im Wohn-, Dienstleistungs- und Industriebau

Umweltschutzgesetz USG, Gewässerschutzgesetz GSchG, Technische Verordnung über Abfälle TVA, Verordnung über Verkehr mit Sonderabfällen VVS, Verordnung über Belastung des Bodens VBBo, Luftreinhalteverordnung LRV, Richtlinie für die Verwertung mineralischen Bauabfälle, Empfehlung: Abfälle auf Inertstoffdeponie (reaktionsträge oder-unfähige Stoffe)

Planungsphase Rückbau - Rückbau- Entsorgungskonzept - Rückbau schadstoffhaltiger Materialien - kontrollierter Rückbau, möglichst sortenrein

Sonderabfälle: sep. Entsorgung, Einstoffmulde, Mehrstoffmulde mit Bauschutt oder Brennbares oder Bausperrgut

Beobachten, Bewirtschaftern, Erneuern, Erweitern

keine Methode… (reagieren bei Bedarf) - Beurteilungsmethoden für Einzelimmobilien - Sanierungsstrategie für Immobilienportfolios - Objektmanagement / Facility-Management (FM)

Alterungsverhalten der Bauteile - Zyklen Unterhalt und Erneuerung - Bewirtschaftungsstrategien - Kosten von Unterhalt und Erneuerungen - Diagnose IST-Zustand - Rückschlüsse Bewirtschaftung auf Projektierung -Erneuerungsablauf

Immobilienwert erhalten - Wirtschaftlichkeit erhöhen - Nutzung optimieren - schonender Umgang mit Ressourcen - Effizienz im betrieblichen Ablauf steigern

Gebäude und die Umgebung brauchen Unterhalt - Instandhaltungs- Zyklen (ca. alle 5 - 10 Jahre) - Instandsetzungs- Zyklen (ca. alle 10 - 40 Jahre) - Bewirtschaftungs- Strategien bei älteren Liegenschaften - Gesamterneuerungen (ca. alle 50 – 70 Jahre) Finanzierung sicherstellen!

Investitionskosten - Bau- und Honorarkosten - Mietkosten - Betriebskosten - Ver- und Entsorgungskosten - Reinigungs- und Pflegekosten - Erhaltungskosten - Instandsetzungskosten

Betriebskonzept, RaumBewirtschaftungskonzept, Erhaltungskonzept = Umsetzung , Daten und Kennzahlencontrolling

Unter Bauwerkserhaltung versteht man sämtliche Vorgänge und Massnahmen in der Bewirtschaftung einer Liegenschaft die notwendig sind, um die bestehende Bausubstanz zu sichern und ein Bauwerk dadurch zu erhalten

Geringerer Heizenergieverbrauch bzw. Heizenergiekosten, da keine Lüftungsverluste durch offene Fenster.- Möglichkeit der Wärmerückgewinnung - Konstante Raumluftqualität - Weniger Aussenlärm - Gefilterte Aussenluft, Vorteil z.B. für Allergiker - Luftwechsel kann angepasst werden

Höhere Investitionskosten - Notwendiger Raumbedarf - Notwendige Kanalführung in Decken und Wänden - Aufwand für Wartung und Reinigung - Zusätzlicher Stromverbrauch - Mögliche störende Luftstromgeräusche

Die Bauphysik unterscheidet zwischen Luftschall und Körperschall. Diese beiden Schallarten haben verschiedene Eigenschaften und erfordern deshalb verschiedene Massnahmen zur Schalldämmung

zum Körperschall

eine weiche Dämmschicht unter dem Unterlagsboden.

einerseits den Schutz gegen Geräusche von aussen und andererseits den Schutz gegen Geräusche zwischen Innenräumen.

Bei Baugesuchsverfahren ist ein sogenannter "Energienachweis" erforderlich

Kondensat auf Wand, da hier eine tiefere Oberflächentemperatur herrscht Oder: Tiefere Oberflächentemperatur weil sich die Wärme der Luft zuerst durch das Möbel hindurchbewegen muss, bis sie die Wand erreicht. Oder: Das Möbel bildet eine Wärmedämmschicht gegen innen, so dass sich der Taupunkt verschiebt Oder: Möbel verhindert die Luftzirkulation an der Wandoberfläche, so dass entstehende Feuchtigkeit nicht abgeführt wird.

Projektierung.

Projektierung: Vorprojekt, Bauprojekt, Bewilligungsverfahren.

Optimale, bauliche Lösung definieren, Baureifes Objekt erstellen, Definition Kosten und Termine, Baukredit genehmigen.

Raumkonzept; Nutzungs-/Betriebskonzept, Vorprojekt, Kostenschätzung +/-15% (Pläne Mst. 1:200, 1:100) Konstruktions- und Materialkonzept, Bauprojekt (Pläne Mst. 1:100), Kosten und Termine (Kostenvorschlag +/-10%), Baueingabe/Baubewilligung

Genehmigung Vorprojekt =>Auftrag Bauprojekt erteilen, Bauprojekt genehmigen, Konzepte Haustechnik, Baukonstruktion, Materialien, Betrieb, Unterhalt genehmigen, Bewilligungsverfahren einleiten, Kosten und Termine genehmigen, Auftrag Phase 4: Ausschreibung erteilen.

1:200 oder 1:100

1:100

gemäss SIA 102: +/- 10 % oder gemäss Vereinbarung mit Bauherrschaft.

Kostenzusammenstellung nach BKP gegliedert, Baubeschrieb (Gliederung nach BKP oder Räume), Pläne.

Ausschreibung.

Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag.

Aufträge an Unternehmer und Lieferanten zur Vergabe bereit.

Leistungsverzeichnisse, Raumblätter und Ausführungsbeschriebe, Konzept Definition Qualitätssicherung, provisorische Ausführungspläne, Bauprogramm

Genehmigung Ausschreibe- und Vergabeverfahren, Unternehmerliste genehmigen, Vergabeentscheid fällen, revidierte Kostenermittlung genehmigen, Bauprogramm genehmigen, Baubeginn festlegen und freigeben, Auftrag Phase 5: Realisierung.

Unterlagen bereitstellen, Mengen, Leistungsverzeichnis, Offert-Zusammenstellung, Versand, Offert-Stellung, Offerteingang, Offertkontrolle, Vergebungsantrag

Phase 5.

Ausführungsplanung, Ausführung, Inbetriebnahme, Abschluss.

Ausführungsreife erreichen, Bauwerk gemäss Pflichtenheft und Vertrag erstellen, Bauwerk übernehmen und in Betrieb setzen, Schlussabrechnung der Baukosten, Mängelbehebung.

Gebäude erstellt: Übernahme und Inbetriebnahme des Objektes, Bauabrechnung erstellt, Mängel sind behoben, vollständige Dokumentation über Betrieb und Unterhalt: Revisionspläne.