Grundwissen Immobilien
Bewirtschaftung; Bewirtschaftungsauftrag
Bewirtschaftung; Bewirtschaftungsauftrag
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Cartes-fiches
getreue Geschäftsführung, Wahrung der Interessen des Auftraggebers, Verzicht auf Handlungen, die nur dazu dienen, das Honorar zu erhöhen, keine Kollision mit eigenen Interessen, Weisungen befolgen, nach Willen des Auftraggebers handeln, Einhalten von Vorschriften - bei Verletzung Schadenersatzpflicht(OR 397), persönliche Ausführung des Auftrages (OR 398), Rechenschaftsablegung und Herausgabe der Akten
Zahlung des Honorars und der Spesen (OR 394), Befreiung des Auftragnehmers von Verbindlichkeiten, welcher dieser im Rahmen seines Auftrages eingegangen ist, z.b. Handwerkerrechnungen, Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei der Ausführung seines Auftrages erlitten hat (OR 402)
Vertragsparteien, Verwaltungsobjekt, Vertragsbeginn, Vertragsdauer, Vertragskündigung, Aufgabenbereich und Vollmachten, Kompetenzen- /Summen, Abrechnungstermine, Honorare/Spesen, Regelung Zahlungsverkehr/Datum/Unterschrift/Gerichtsstand
Zusatz zum Vertrag: Vorbehalte betreffend Tankrevision & Elektrische Anlagen (Übernahme Verantwortung ja oder nein)
Vollvermietung, Abschluss, Änderung und Kündigung Mietverträge, Inkasso oder Mietzinsen, Nebenkosten und andere Forderungen gegenüber der Mieterschaft, Schriftliche/Mündliche Kommunikation mit den Mietern, Überwachung Zustand Liegenschaft, Erteilen von Reparatur- und Unterhaltsarbeiten, Abschluss und Überwachung Serviceverträge, Anstellung und Überwachung Betriebspersonal, Erstellung von Haus-und Benutzungsordnung, Überwachung der techn. Anlagen, Einkauf Energie, Abschluss Versicherungsverträgen, Abwicklung von Schadenfällen, Prüfung und Zahlung von Lieferantenrechnungen, Buchführung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben, Erstellen Jahresrechnung, Erstellen HK/BK Abrechnung, Erstellen Budget, Verkehr mit Behörden, Amtsstellen und Gerichten
Dass Verwalter berechtigt ist zu entscheiden oder vergleichen - also Vollmacht im Vertrag
Ein Verwaltungsvertrag ist jederzeit kündbar (OR 404 Abs. 1) Erfolgt er jedoch zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Ersatz des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet (OR 404 Abs. 2)
Grundbuchauszug / Kaufvertrag / Dienstbarkeiten, allg., Verwaltungsakten, Hauswartvertrag inkl. Versicherungen, Versicherungen/Policen, Serviceverträge, Schlüssel, Schliessplan, Sicherheitsschein, Handwerkerliste, Pläne, Aktueller Mieterspiegel, Mieterdossier, Buchhaltungsunterlagen Vorjahre, Aktueller Buchhaltungsabschluss, Kautionssparkontounterlagen, HK/BK-Abrechnung, Unterlagen über Sanierungen/Investitionen, Bankverbindungen/ - Verträge
Wer ist Hauswart, wer kontaktiert die Amtsstellen, Offene MZ, wer treibt diese ein, bestehende Probleme (Mieter, Schwächen LG etc.) Kopie der letzten Liegenschaften und HK/BK Abrechnung
Mieter, Hauswart, Amtstellen, Kaminfeger, Gas und Wasserwerke, Versicherungsgesellschaft (Gebäudesach-, Haftpflicht- und Gebäudeversicherung, Servicefirmen, sämtliche Abos, Grundpfangläubiger, 8ung Versicherungen müssen innert 30 Tage gekündigt werden, ansonsten müssen Sie übernommen werden.
Kontaktaufnahme alte Verw./Eigentümer, Liegenschaftsbesichtigung, Festlegung des Verwaltungsumfangs, Ausarbeiten einer Offerte, Abschluss BW-Vertrag, Übernahme Akten, Handwerkerliste fragen, Orientierung div. Stellen über Wechsel, Beginn Verwaltungstätigkeit
Kündigungstermine, Kündigungsfristen, Vertragsablauf (befristeter MV/etc.), Basis Kostenstände, (Index, Referenzzinssatz, Kostensteigerung, Option, Staffelung, Indexierung, Mieterausbauten, Sicherheitsleistungen (Betrag, Kontonummer), Nettomietzins, Nebenkosten
Der Mietzins ist zu 100% indexiert. Der Nettomietzins kann auf einen beliebigen Zeitpunkt, mit einer Anzeigefrist von X Monat/en, erstmals per XX.XX.XX entsprechend den Veränderungen des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Mietzinsanpassung berechnet sich gemäss folgender Formel: Aktueller Index minus Index aus letzter Anpassung über Index aus der letzten Anpassung X 100 = prozentuale Anpassung, Der Anfangsmietzins darf nicht unterschritten werden.
Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes besteht unter anderem für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit alleine geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer oder einen Unternehmer zum Schuldner haben. Auf diese gesetzlichen Grundpfandrechte kann nicht zum Voraus verzichtet werden. ZGB 837
Es kann von dem Zeitpunkte an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das GB eingetragen werden, wobei die Eintragung bis spätestens 3 Monate nach der Vollendung ihrer Arbeit geschehen muss. ( ZGB 839)
Der Vermieter ist berechtigt, vor dem Beginn der Mieterausbauten vom Mieter eine Sicherstellung(zb. Bankgarantie) in der Höhe der voraussichtlichen Kosten für die vom Mieter in Auftrag gegebenen Bauarbeiten einzuverlangen, um damit insbesondere allfällige Bauhandwerkerpfandrechte abzuwehren.
Schriftliche Mängelrüge: eingeschrieben sofort senden.
Der Mietzins darf höchstens einmal Jährlich erhöht werden, der Betrag der Erhöhung in CHF festgelegt, die Erhöhung darf frühestens vier Monate vor dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt dem Mieter zugestellt werden.
Mit dem amtlichen Formular auf den 1. des nächsten Monat anzeigen.
Der Mieter hat das Recht auf einen angemessene Mietzinsreduktion, der Mieter kann vom Vertrag gemäss OR 259 - der Mieter kann jedoch nicht auf einen Estrichabteil beharren.
Alles was mit dem Gebäude direkt verbunden ist, wie Böden, Wände, Decke übernimmt die GVZ. Mietermobiliar übernimmt die Sachversicherung des Mieters. Den Schaden an Pw's übernimmt die Vollkasko des Autohalters. Umgebung geht zu Lasten Eigentümer. Lohnausfälle übernimmt die Betriebsunterbruchversicherung des Wirtes. Umsatzeinbussen übernimmt die Betriebsunterbruchversicherung des Wirtes. Den Mietzinsausfall übernimmt die Mietzinsausfallversicherung des Eigentümers.
Mietzins/Umsatzmiete. Vertragsart: Gewerbemietvertrag, Pachtvertrag, Indexierter MV. Einräumung Option. Ausbau/Rohbau. Höhe Sicherheitsleistung/Bankgarantie. Wo publiziere ich. Zielpublikum. Abklärung Nebenräume, Besucherparkplätze. Abklärung baulicher Veränderung sowie Baueingaben. Reklamebewilligung. Organisation aktueller Grundrisspläne, Situationsplan. Ausarbeitung allgemeiner Vertragsbestimmungen.
Ja, weil die Höhe der Sicherheitsleistung im Mietvertrag definiert ist
Neuen MV ausstellen, falls wir an dem weiteren Mietverhältnis interessiert sind. Wir sind aber nicht verpflichtet. Kündigungen können rechtlich nicht zurückgezogen werden.
Ordentliche Betreibung auf Pfändung oder Konkurs.
Zahlungsfrist von 30 Tage setzten mit Androhung der Kündigung auf Grund OR 257d. Nach unbenutzter Frist KF 30 Tage auf Ende eines Monats.
Retentionsbegehren an das Betreibungsamt stellen für den verfallenen Jahresmietzins und den laufenden halbjahresmietzins. Retentionsverzeichnis erstellen. Prosequirung durch Vermieter.
Betreibung auf Pfandverwertung (Faustpfand)
Dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich einen angemessenen Termin zur Leistung einer Sicherheit für künftige Mieten ansetzen.
Mieter und Vermieter müssen schriftlich Kündigen OR 266. Vermieter muss das vom Kanton genehmigte Formular verwenden OR 261. Familienwohnungen kann meinerseits nur mit Zustimmung beider Parteien gekündigt werden OR 266m. Die Kündigung einer Familienwohnung durch den Vermieter muss beiden Partnern separat zugestellt werden OR 266m
Wenn der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Wenn der Vermieter eine Mietzinsanpassung oder eine einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters durchsetzen will. Wenn der Vermieter den Mieter zum Erwerb der Wohnung veranlassen will. Während eines laufenden Verfahrens vor der Schlichtungsstelle oder einem Gericht das mit dem Mietverhältnis zusammenhängt. Vor Ablauf von 3 Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens vor der Schlichte oder Gericht, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder seine Klage zurückgezogen, den Richter nicht angerufen oder sich mit dem Mieter geeinigt hat. Wegen Änderung der familiären Situation des Mieters, welche für den Vermieter keine wesentliche Nachteile bringt.
Bestätigung Kündigungstermin. Hinweise zur Rückgabe des Mietobjektes wie z.B. Reinigung und kleiner Unterhalt. Vereinbarung eines Termins für die Rückgabe.
Gestützt auf OR 260a Abs1 muss die Zustimmung schriftlich vorliegen. Ohne diese besteht kein Entschädigungsanspruch.
Eine Minderwertpauschale vorschlagen und im Abnahmeprotokoll festhalten. Oder effektive Reparaturkosten abzüglich Lebensdauerentwertung dem Mieter in Rechnung stellen.
Starke Verschmutzung auf Tapeten und Anstrichen, starke Nikotinablagerung. Brandlöcher in Bodenbelägen. Beschädigte Einrichtungsgegenstände. Bohrlöcher in Decken, Wänden, Böden.
Leichtere Mängel: Kleiner Unterhalt - der Mieter hat keine Möglichkeit rechtlich vorzugehen. Die Kosten müssen vom Mieter getragen werden insofern es für die Behebung keine speziellen Fachkenntnisse und Maschinen braucht. Mittlere Mängel: Wenn der Gebrauch der Sache vermindert wird - Beseitigung des Mangels durch Vermieter, Herabsetzung des Mietzinses/Schadenersatz/Hinterlegung MZ. Schwere Mängel: Der Gebrauch der Sache ist ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt - Beseitigung des Mangels, Herabsetzung MZ, Schadenersatz/Hinterlegung MZ, Vertragsauflösung
Wenn möglich, Mangel beheben. Der Vermieter kann die Herausgabe des zu unrecht hinterlegten Mietzinses verlangen. Zur Klärung ob ungerechterweise der MZ hinterlegt wurde, muss ein Schlichtungsverfahren abgehalten werden. Schlichte entscheidet: ob, bis wann, in welchem Umfang, auf wesen Kosten und ob Schadenersatz. Entscheid wird nach 30 Tagen, wenn nicht der Richter angerufen wird, rechtskräftig.
Recht auf Nachbesserung (Unternehmer hat Recht darauf); Recht zur Minderung (Herabsetzung der Forderung); Recht auf Wandelung ( Rücktritt - nur bei Extremfällen)
1. Fristansetzung zur Behebung des Mangels, 2. nochmalige Fristansetzung mit Androhung den Schaden durch einen Dritten beheben zu lassen
Schriftliche Anerkennung des Mangels durch Unternehmer; Einleitung Betreibung gegen Unternehmer (Schaden muss finanz. Beziffert werden); Vorladung vor den Richter (Sühneverhandlung); Einreichen einer Klage
