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Lernende 11 Lernende
Sprache Deutsch
Stufe Universität
Erstellt / Aktualisiert 18.08.2015 / 18.09.2020
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Umlegung (rechtl.)

  • Die Umlegung dient gemäß § 45 BauGB dazu, nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke zu schaffen. 
  • Die Umlegung ist zulässig im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen B-Plans oder eines B- Plans zur Innenentwicklung oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder eines einfachen Bebauungsplans hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben 
  • Einordnung der Umlegung:
    • Bodenordnung ist grundsätzlich Aufgabe der Eigentümer und dient zur Vorbereitung der Baurechtnutzung, 
    • Umlegung dient dem Ausgleich privater Interessen
    • Privatautonome Lösungen haben Vorrang (private Umlegung: Tausch, Kauf als städtebaulicher Vertrag)
    • Falls keine Einigung (kooperative Lösung) zustande kommt, hoheitliche Umlegung nach BauGB (Subsidiaritätsprinzip)
    • Umlegung ist keine Enteignung: Zwar wird das konkrete Eigentum an einer Fläche entzogen, aber es besteht ein Sollanspruch auf eine Fläche von mindestens dem gleichen Wert und in gleicher oder gleichwertiger Lage
    • Umlegung ist aus verfassungsrechtlicher Sicht eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums 
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Arbeitschritte der Baulandumlegung

  1. Alter Bestand
    • Prüfung der Voraussetzungen, Erörterungstermin mit Eigentümer
    • Beschaffung der Bestandsdaten (Grundbuchamt, Katasteramt)
    • Anfertigung einer Bestandskarte und eines Bestandsverzeichnisses der Beteiligten
    • Öffentliche Auslage von Karte und Verzeichnis
  2. Umlegungsmasse
    • Vermessung der Umlegungsgebietsgrenze
    • Rechnerische Vereinigung aller Grundstücke im Umlegungsgebiet zur Umlegungsmasse 
  3. Flächenabzug und Verteilungsmasse 
    • Vorwegabzug von Flächen für örtlicheVerkehrsanlagen, Parkplätze, Grünanlagen, Kinderspielplätze, Regenklär- und Regenüberlaufbecken, Ausgleichsmaßnahmen
    • Abzug sonstiger Flächen für öffentliche Zwecke (hier: Kindergarten) gegen Ersatzland 
  4. Neuer Bestand
    • Bestimmung des Verteilungsmaßstabs Ermittlung der Einwurfs- und Zuteilungswerte
    • Ermittlung der Sollansprüche
    • Erstellung eines Zuteilungsentwurfs
    • Planwunschgespräch und Überarbeitung des Zuteilungsentwurfs
    • Erstellung des Umlegungsplans
    • Berechnung der Geldausgleiche 
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Prinzipien der Umlegung 

  • Privatnützigkeitsgebot: Die Umlegung dient nicht nur öffentlichen Interessen, sondern stets auch den privaten Interessen der Eigentümer im Umlegungsgebiet, indem unerschlossenes Rohbauland zu erschließungsbeitragsfreiem Bauland entwickelt wird.
  • Konservationsprinzip: Das Eigentum bleibt in seiner Substanz grundsätzlich erhalten, Anspruch auf mindestens wertgleiches Grundstück
  • Solidaritätsprinzip: Die Flächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen sind von allen Eigentümern zu gleichen Teilen aufzubringen.
  • Konformitätsprinzip: Die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken sollen aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben bzw. nach Maßgabe des § 34 BauGB neu geordnet werden
  • Surrogationsprinzip: Rechte und Belastungen an den alten Grundstücken gehen auf die neuen Grundstücke, soweit erforderlich, über. 
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Umlegung Prüffragen

  • Lässt sich der Zweck der Umlegung optimal erreichen?
  • Kann ein gerechter Interessenausgleich herbeigeführt und die ungleiche Belastungen von Eigentümern durch die Planung ausgeglichen werden?
  • Sind die Rechtsgrundlagen gegeben, also entweder B-Plan (§ 30 BauGB) oder ein innerhalb des im Zusammenhang bebauter Ortsteil (§ 34 BauGB)?
  • Ist die Hinzuziehung bebauter Grundstücke aus wirtschaftlicher und rechtlicher Sicht erforderlich?
  • Kann das Umlegungsgebiet in zweckmäßige Teilbereiche (künftige Nutzungsstruktur, Wertverhältnisse, Anzahl der Beteiligten und Verfahrensdauer) aufgeteilt werden?
  • Sind räumlich getrennte Grundstücke hinzuzuziehen um Flächenansprüche Dritter (überörtlicher Bedeutung) zu erfüllen? 
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Einwurfmasse - Umlegungsmasse

Umlegungsmasse: Rechnerische Vereinigung der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke: 

  • alte Verkehrsflächen
  • Einwurfmasse: private Grundstücksflächen und sonstige Flächen der Gemeinde 
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Flächenabzug nach § 55 Abs. 2 BauGB 

  • Festsetzungen im B-Plan:
    1. örtliche Verkehrsfläche für Straßen, Wege einschließlich Fuß- und Wohnwege und für Plätze sowie für Sammelstraßen
    2. Parkplätze, Grünanlagen, Kinder- spielplätze,
    3. Flächen für Umwelteinwirkungen i.S. d. BImSchG
    4. Flächen für Regenklär- und Regenüberlaufbecken
    5. Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
    6. Flächen für 2. – 4. nur, wenn sie überwiegend den Bedürfnissen den Bewohnern des U-Gebietes dienen sollen! 
  • Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
    1. AF für örtliche Verkehrsflächen können generell vorab ausgeschieden werden.
    2. AF für bauflächenbedingte Ausgleichsmaßnahmen müssen als Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ausgewiesen werden,
    3. Kein Vorwegabzug für Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB (SPE-Flächen)
    4. Alternative: AF als private Grünflächen oder private SPE- Flächen nach § 59 Abs. 1 BauGB 
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Flächenabzug in der Umlegung 

  • Eine Umlegung ist unzulässig, wenn die Erschließungsflächen einen solchen Umfang aufweisen, dass das private Grundeigentum in der Substanz nicht angemessen bewahrt bleibt (Konservationsprinzip).
  • Das Konservationsprinzip ist nach dem Beschluss des BVerfG dem Gebot überzuordnen, die Erschließungsflächen von den Eigentümern zu gleichen Teilen aufbringen zu lassen (Solidaritätsprinzip).
  • Eine Umlegung, bei der nach den planerischen Festsetzungen und den örtlichen Verhältnissen der Grundsatz der mindestens wertgleichen Landzuteilung nicht verwirklicht werden kann, ist als Gesamtmaßnahme mit Art. 14 Abs. 1 GG unvereinbar, und kann gegen den Willen der benachteiligten Eigentümer nicht durchgeführt werden.
  • Wirksame Sperre gegen die »Aushöhlung« der Privatnützigkeit der Umlegung im konkreten Fall durch die Umsetzung »großzügiger« planerischer Ausweisungen von Flächen für die Infrastruktur und den naturschutzrechtlichen Ausgleich. 
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Verteilungsmaßstäbe 

  • Bei Verteilung der Verteilungsmasse und zur Ermittlung des Sollanspruchs ist entweder vom Verhältnis der Flächen (Flächenmaßstab) oder dem Verhältnis der Werte (Wertmaßstab) auszugehen, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben (§ 56 Satz 1 BauGB).
  • Der Maßstab ist einheitlich zu bestimmen (§ 56 Satz 2 BauGB). Diese Vorschrift eines Verteilungsmaßstabs einheitlich nach Wert oder nach Fläche besagt nicht, dass für das Umlegungsgebiet insgesamt nur ein einziges Flächen- oder Wertverhältnis (Verteilungsquotient) zu bestimmen ist.
  • Vielmehr sind bei Unterschieden in den Erschließungsständen der eingeworfenen Grundstücke differenzierte Verteilungsquotienten zwingend erforderlich.