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Lernende 11 Lernende
Sprache Deutsch
Stufe Universität
Erstellt / Aktualisiert 18.08.2015 / 18.09.2020
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Barwertfaktor für die Kapitalisierung 

finanzmathematische Größe zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen. 

V= 1/qn*(qn –1)/(q–1)

Abzinsungsfaktor: 1/qn Rentenendwertfaktor: (qn – 1) / (q – 1) V = Rentenbarwertfaktor

V ist so bemessen, dass zu jedem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) der Zeitwert der baulichen Anlage in der verbleibenden Restnutzungsdauer abgeschrieben wird. 

 

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Liegenschaftszinssatz p

§ 14 ImmoWertV:

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 des BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.

Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Modellkonformität beachten! 

  • Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von:
    • Nutzungsart (Wohnen, gemischt genutzte und gewerblich genutzte Grundstücke)
    • Restnutzungsdauer des Gebäudes
    • Lage
    • Ertragssituation
  • Eine Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu einer Erhöhung des Ertragswertes und umgekehrt. 
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Lineare Abschreibung 

Als Abschreibung wird der Wertverlust von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen bezeichnet. Dabei kann der Wertverlust durch allgemeine Gründe wie Alterung und Verschleiß oder durch spezielle Gründe wie Preisverfall veranlasst sein.

Der Boden kann nicht abgeschrieben werden! 

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Progressive Abschreibung 

steigende jährliche Abschreibungen mit zunehmender Nutzungsdauer 

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Restnutzungsdauer 

  • Die Restnutzungsdauer (n) ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
  •  Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt:
  • n = Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter
  • Durchgeführte (oder unterlassene) Instandhaltungen oder Modernisierungen können n verlängern (oder verkürzen). 
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Fehlerbetrachtung beim Ertragswertverfahren 

Parameter, die den Ertragswert beeinflussen:

  • Nachhaltig erzielbarer Rohertrag (Nettokaltmiete)
  • Höhe der Bewirtschaftungskosten
  • Höhe des Liegenschaftszinssatzes
  • Geschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
  • Bodenwert
  • besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Schwachstellen:

  • Es fehlt an regionalen, aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen
  • Die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) sind unsicher 
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Sonderfälle der Ertragswertermittlung 

  1. Abgrenzung der für die Bebauung sinnvollen Grundstücksfläche (stets erschließungsbeitragsfrei)
  2. Abweichungen zwischen realisierter und bauplanungsrechtlich zulässiger Nutzung (aktueller und fiktiver Bodenwert?)
  3. Alsbaldige Freilegung des Grundstücks (Liquidationswertverfahren) 
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Liqudationswertverfahren 

Sonderfall des Ertragswertverfahrens

RE – BW * p < 0 bzw. BW * p > RE mit:

RE Reinertrag
BW Bodenwert
p Liegenschaftszinssatz