Wohnungswirtschaftlicher Modernisierungsbegriff: Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnitts der WE, der Belichtung und Belüftung, des energetischen Zustandstands der Wasserversorgung sowie der Entwässerung, der sanitären Einrichtungen, der Beheizung und der Kochmöglichkeiten, der Funktionsabläufe in WE und der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt. Städtebaulicher Modernisierungsbegriff i.S. v. § 177 BauGB: Beseitigung von baulichen Missständen!

Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser) Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren) Gemischt genutzte Grundstücke

Alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück Mieten für Wohnungs-, Büro- und Gewerbebauten Mieten und Pachten für mieterspezifische Investitionen des Vermieters • Mieten und Pachten für Grundstücksfreiflächen Einnahmen aus Vermietung von Werbeträgern Einnahmen aus sonstigen Nutzungen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nicht Umlagen für Betriebskosten

Die Restnutzungsdauer (n) ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt: n = Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter Durchgeführte (oder unterlassene) Instandhaltungen oder Modernisierungen können n verlängern (oder verkürzen).

Flächenmanagement & Immobilienbewertung

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Über diese Lernkartei

Diese Karteikarten behandeln das Flächenmanagement und die Immobilienbewertung auf universitärem Niveau. Sie konzentrieren sich auf die Nutzung, Umlegung und Bewertung von Grundstücken, wobei rechtliche Aspekte und Eigentumsfragen eine zentrale Rolle spielen. Der Schwerpunkt liegt auf der Ermittlung des Ertragswerts, der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale und der Bewertung von baulichen Anlagen. Diese Karteikarten sind besonders nützlich für Studierende und Fachleute im Bereich der Immobilienbewertung, da sie detaillierte Kenntnisse über die Bewertung von Grundstücken und die Anwendung verschiedener Verfahren vermitteln.

Karten

176

Lernende

Sprache

Deutsch

Kategorie

Landwirtschaft

Stufe

Universität

Erstellt / Aktualisiert

18.08.2015 / 26.12.2023

Ähnliche Karteien

Bauliche und sonstige Außenanlagen

Beispiele:
- Garten, Terrasse, Einfahrt, Einfriedungen, Tore, Stützmauern
- Erschließung, Hausanschlüsse
- Platzbefestigungen
- Schwimmbecken, Tennisplätze
- Gartenhaus, Gartenteich
- Werke bildender Künstler
- Wertrelevanz der Außenanlagen? Drittverwendungsfähigkeit
Wertermittlungsansätze:
- 5- 10 % der des alterswertgeminderten Gebäudesachwertes
- nach Herstellungskosten - Alterswertminderung

Sonstige nicht bauliche Außenanlagen

lediglich außergewöhnliche Anlagen
Parkartige Anlagen und wertvolle Anpflanzungen
übliche Zier- und Nutzgärten sind im Bodenwert enthalten
besondere Behandlung in entschädigungsrechtlichen Fällen (z.B. Methode „Koch“ nach Herstellungskosten)

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

boG (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst z.B.

Besondere Ertragsverhältnisse
Baumängel und Bauschäden
Wirtschaftliche Überalterung
Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
Freilegungskosten
Bodenverunreinigungen
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Soweit diese in den bisherigen Verfahrensschritten nicht ausdrücklich nachvollziehbar, gesondert erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch marktgerechte Zu‐ oder Abschläge zu berücksichtigen.

Ertragswertverfahren

Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
Gemischt genutzte Grundstücke

Ertragswertverfahren in Formeln

EW = Re * V + BW/qⁿ + boG

EW = Ertragswert (§§ 15-19 WertV)
Re = Jährlicher Reinertrag des Grundstücks (§ 16 WertV) Bodenwert
BW = Bodenwert
p= Liegenschaftszinssatz/100 = q - 1
q= Barwertfaktor für Abzinsung = 1 + p
n= Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV)
V= Barwertfaktor für Kapitalisierung (Vervielfältiger) = (qn – 1) / (qn * (q – 1))
boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Rohertrag

Alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück

Mieten für Wohnungs-, Büro- und Gewerbebauten
Mieten und Pachten für mieterspezifische Investitionen des Vermieters • Mieten und Pachten für Grundstücksfreiflächen
Einnahmen aus Vermietung von Werbeträgern
Einnahmen aus sonstigen Nutzungen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nicht Umlagen für Betriebskosten

Nachhaltigkeit der Einnahmen

tatsächlich erzielte Erträge
Erträge aus vorhandenen baulichen Anlagen
Ertragsentwicklungspotenziale
Einnahmen zu den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag
Ortübliche Einnahmen
Ortsübliche Vergleichsmiete
Überdurchschnittliche Mieten von besonderen Bevölkerungskreisen
Mieten für Geschäfts- und Gewerbeobjekte
Wohn- und Nutzflächenermittlung
Erträge aus illegalen Nutzungen

Mietpreisbremse

Mit der Mietpreisbremse ab 1.6.2015 sollen Preissprünge gedeckelt werden. Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten
Betriebskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
nach Ansätzen der WertR 2006
Abschreibung
- bisher nicht erfasst, im Barwertfaktor für die Kapitalisierung enthalten

Wohnflächenermittlung gemäß Wohnflächenverordnung v. 1.1.2004

Eine Anrechnung auf die WF erfolgt bei Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe > 2 m zu 100%,
Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe 1 m und <2 m und Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %
Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe <1 m 0%.
Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %, sofern diese allseitig umschlossen sind
Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zu 25 %, wenn diese ausschließlich zum Wohnraum gehören
Nicht angerechnet werden Keller, Dachböden, Heizräume, Garagen etc

Kapitalisierung

Kapitalisierung: Ermittlung der Summe aller Barwerte der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbaren Reinerträge zuzüglich der Zinsen über die Restnutzungsdauer zur Bestimmung des Ertragswertes

Diskontierung (=Abzinsung)

Durch Diskontierung erhält man den Betrag K0, den man im Zeitpunkt x hätte anlegen müssen um ein bestimmtes Endkapital Kn zum Zeitpunkt y zu erreichen (Barwert K0)

Ermittlung des Barwertes oder Anfangswertes (K0) aus einem gegebenen Endbetrag (Kn) bei gegebener Laufzeit n und mit Verzinsung i mit Hilfe des Diskontierungsfaktors = 1/qⁿ
K₀ = K_n/q²
q = (1 + i)
i = p/100
p = Kalkulationszinssatz in v. H.

Barwertfaktor für die Kapitalisierung

finanzmathematische Größe zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen.

V= 1/qⁿ*(qⁿ –1)/(q–1)

Abzinsungsfaktor: 1/qn Rentenendwertfaktor: (qⁿ – 1) / (q – 1) V = Rentenbarwertfaktor

V ist so bemessen, dass zu jedem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) der Zeitwert der baulichen Anlage in der verbleibenden Restnutzungsdauer abgeschrieben wird.

Liegenschaftszinssatz p

§ 14 ImmoWertV:

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 des BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.

Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Modellkonformität beachten!

Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von:
- Nutzungsart (Wohnen, gemischt genutzte und gewerblich genutzte Grundstücke)
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Lage
- Ertragssituation
Eine Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu einer Erhöhung des Ertragswertes und umgekehrt.

Lineare Abschreibung

Als Abschreibung wird der Wertverlust von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen bezeichnet. Dabei kann der Wertverlust durch allgemeine Gründe wie Alterung und Verschleiß oder durch spezielle Gründe wie Preisverfall veranlasst sein.

Der Boden kann nicht abgeschrieben werden!

Progressive Abschreibung

steigende jährliche Abschreibungen mit zunehmender Nutzungsdauer

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer (n) ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt:
n = Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter
Durchgeführte (oder unterlassene) Instandhaltungen oder Modernisierungen können n verlängern (oder verkürzen).

Fehlerbetrachtung beim Ertragswertverfahren

Parameter, die den Ertragswert beeinflussen:

Nachhaltig erzielbarer Rohertrag (Nettokaltmiete)
Höhe der Bewirtschaftungskosten
Höhe des Liegenschaftszinssatzes
Geschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Bodenwert
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Schwachstellen:

Es fehlt an regionalen, aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen
Die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) sind unsicher

Sonderfälle der Ertragswertermittlung

Abgrenzung der für die Bebauung sinnvollen Grundstücksfläche (stets erschließungsbeitragsfrei)
Abweichungen zwischen realisierter und bauplanungsrechtlich zulässiger Nutzung (aktueller und fiktiver Bodenwert?)
Alsbaldige Freilegung des Grundstücks (Liquidationswertverfahren)

Liqudationswertverfahren

Sonderfall des Ertragswertverfahrens

RE – BW * p < 0 bzw. BW * p > RE mit:

RE Reinertrag
BW Bodenwert
p Liegenschaftszinssatz

Herausforderungen für die Bodenpolitik?

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Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Freiraum für Siedlungs- und Verkehrszwecke
städtebauliche Innenentwicklung einschließlich Mobilisierung von Brachflächen, Nachverdichtungspotenzialen, Baulücken und leerstehenden Gebäuden
Verbesserung der Flächeneffizienz durch Erhöhung der Nutzungsmischung und -intensität
Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum vor allem in wachsenden Großstädten und Ballungsräumen
Verhinderung einer weiteren sozialen Fragmentierung in den Städten und Entwicklung sozialgemischter Quartiere
Klimaschutz, Klimaanpassung und Umsetzung energiepolitischer Ziele

Eigenschaften des Bodens?

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Unvermehrbarkeit
Unverzichtbarkeit für alle Daseinsgrundfunktionen
Immobilität
Einmaligkeit der Lage
Unbegrenzte Lebensdauer (kein Flächenverbrauch!)

Bodenpolitik, Bodenfrage, Spektrum?

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Bodenpolitik umfasst alle staatlichen und kommunalen Maßnahmen, die die Nutzung, die Verteilung und den Wert des Bodens beeinflussen, um die Bodenfrage zu lösen.
Bodenfrage: Aufgabe, für die vielfältigen Nutzungsansprüche geeignete Flächen in entsprechender Qualität, in ausreichendem Umfang, in geeigneter Lage zum richtigen Zeitpunkt und zu einem angemessenen Preis bereit zu stellen.
Das Spektrum der Bodenpolitik: vollständiger Verzicht auf die Anwendung hoheitlicher Mittel (liberalistische Staatsordnung), vollkommene Beseitigung des privaten Grundeigentums (sozialistische Staatsordnung)

Aufgaben der Bodenpolitik?

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ZumeinensollsiedieimSinnederraumordnerischenGrundsätze und der raumplanerischen Ziele optimale Verwendung des Bodens herbeiführen oder bewahren (Allokation),
zumanderensollsiebewirken,dassdasBodeneigentumunddas Bodeneinkommen im Sinne einer breiten Streuung des privaten individuellen Eigentums sozialgerecht verteilt werden (Distribution).

In Deutschland wird eine Bodenpolitik von mittlerem Profil verfolgt. Bei den Auseinandersetzungen geht es darum, auf der einen Seite die Bindungen des Eigentums zu verstärken oder nach der anderen Seite hin zu lockern, auf die Gemeinnützigkeit oder mehr auf die Privatnützigkeit ausgerichtete Bodenpolitik zu betreiben.

Instrumente des Flächenmanagements

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Ordnungspolitische Instrumente
- Bauleitplanung: Flächennutzungs- und Bebauungsplan, sonstige Satzungen §§ 5 und 9 BauGB
- Sicherung der Bauleitplanung: § 14 ff. BauGB
- Städtebauliche Verträge: § 11 BauGB
- Bodenordnung: Umlegung § 45 ff. BauGB
- Enteignung: Entzug des Eigentums für öffentliche Aufgaben § 85 ff BauGB
- Erschließung: Anbindung des Grundstücks an öffentliche Verkehrsflächen und sonstige technische und soziale Infrastruktur § 129 ff. BauGB
- Gebote: § 176 ff. BauGB
- Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme: § 165 ff. BauGB
Ökonomische Instrumente
- Steuern: Grundsteuer, Grunderwerbssteuern, Erbschaftssteuern, Steuervergünstigungen für Denkmäler etc.
- Beiträge: Erschließungsbeiträge, Ausgleichsbeträge in der Sanierung
- Förderungen: Städtebauförderung, Wohnungsbauförderung, Energieförderung
- Modell: Handelbare Flächenausweisungsrechte
- Sonstige bodenrelevante Förderungen: Pendlerpauschale, Förderungen im Rahmen der Energiewende

Eigentum an Grund und Boden - Privatrechtlicher Eigentumsbegriff

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Eigentum ist nach dem BGB im Bereich des Privatrechts bestimmt als unmittelbare, unbeschränkte und ausschließliche Herrschaft über eine Sache
Eigentümer einer Sache (Grundstücks) kann nach Belieben mit diesem verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (Baufreiheit!?) vorbehaltlich des Gesetzes und Rechte Dritter (Grundregel § 903 BGB)
Raum oberhalb und unterhalb der Oberfläche gehört zum Eigentum nicht: Bodenschätze, Grundwasser
Schranken des Eigentums:
- Nachbarschutz
- Öffentliche Belange z.B. Naturschutz
- Wohl der Allgemeinheit

Verfassungsrechtlicher Eigentumsbegriff

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Art. 14 GG (Eigentum und Erbrecht)

Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Eigentumsarten

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Alleineigentum
Gemeinschaftliches Eigentum
- Miteigentum: Wohnungseigentum, Teileigentum für Gewerbe
- Gesamthandseigentum: Burgerlich-rechtliche Gesellschaft, Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft, offene Handelsgesellschaft, Komandidgesellschaft
grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Bergrecht, Jagt-/Fischereirecht

Wohnungseigentum

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An Wohnungen kann das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Besitz und Eigentum

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Besitzer: Dieb, Mieter, Pächter, Entleiher, Verwahrer... (tatsächliche Herrschaft)
Eigentümer: Vermieter, Verpächter, Verleiher, Hinterleger... (rechtliche Herrschaft)

Grundbuch und Grundstück

Öffentliches Register der dinglichen Rechte am Grund und Boden sowie deren Statusveränderungen
Zweck: Nachweis des Eigentums und anderen Rechten an Grundstücken
Bereich der Judikative: freiwillige Gerichtsbarkeit, Grundbuchämter bei Amtsgerichten
Rechtsgrundlagen:
- formelles Liegenschaftsrecht: Grundbuchordnung (GBO)
- materielles Liegenschaftsrecht: BGB
Grundstück abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer des Bestandsverzeichnisses gebucht ist. Ein Grundstück kann aus mehreren, auch räumlich getrennt liegenden Flurstücken bestehen

Aufbau Grundbuch & besondere Grundbücher

Aufbau des Grundbuchs (§ 3 ff. GBO)
- Aufschrift
- Bestandsverzeichnis: Merkmale des Grundstücks
- ersteAbteilung: Eigentumsverhältnisse
- zweite Abteilung: Belastungen und Beschränkungen
- dritte Abteilung: Grundpfandrechte
Besondere Grundbücher:
- Wohnungsgrundbuch: Teileigentumsgrundbuch (§ 7 WEG): Gesonderte Grundbuchblatt für jeden Miteigentumsanteil; Besondere Belastungen möglich
- Erbbaugrundbuch: Eintragung auf Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks; gesondertes Grundbuchblatt für Erbbaurecht

Grundbuchprinzipien

Konsensprinzip: Einigung des bisherigen und des künftigen Berechtigten (materielles Konsensprinzip); einseitige notarielle Erklärung (Eintragungsbewilligung) ersetzt Einigung der Betroffenen (formelles Konsensprinzip)
Antragsgrundsatz: Grundsätzlich setzen alle Eintragungen einen Antrag voraus: Ausnahmen: unrichtige oder unzulässige Eintragungen, gegenstandslose Angaben, Widerspruch gegen fehlerhafte Eintragungen, Erhaltung der Übereinstimmung zwischen GB und LK
Eintragungsprinzip: Rechtsänderungen bedürfen der Eintragung, Ausnahmen: Erbgang, Zwangsversteigerung, gesetzliche Bodenordnungsverfahren
Legalitätsprinzip: Prüfungsrecht und -pflicht der Grundbuchämter hinsichtlich der eingehenden Anträge auf Eintragungen (formelle und materielle Voraussetzungen)
Prinzip des öffentlicher Glaubens: Nach § 891 BGB gilt die Vermutung der Richtigkeit der Eintragungen: öffentlicher Glauben des GB! Gutgläubiger Erwerb möglich (§ 892 BGB); nicht bei
- Zwangsversteigerung, Erbfolge
- eingetragenem Widerspruch
- wenn Unrichtigkeit des Grundbuchs bekannt ist
- Katasternachweis versagt
Bestandsangaben des Liegenschaftskatasters nehmen am öffentlichen Glauben teil (nicht Flächenangaben, Reichsgerichtsurteil vom 12.2.1910)
Spezialitätsprinzip: Grundstück, Berechtigter und Inhalt müssen eindeutig festgelegt sein
Prioritätsprinzip: Der Rang der Eintragungen bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bzw. bei verschiedenen Abteilungen nach dem Datum der Eintragung; gleichrangige Rechte werden anteilsmäßig befriedigt

Liegenschaftskataster

Öffentliches Register mit drei Funktionen:
- Eigentumskataster (Amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung)
- Steuerkataster (Nachweis der amtlichen Bodenschätzung)
- Mehrzweckkataster mit Basisfunktionen für Bedürfnisse von Recht, Verwaltung und Wirtschaft
Informationen für alle Grundstücke (Flurstücke) und Gebäude:
- Lage
- Nutzungsart
- Größe
- charakteristische topographische Merkmale
- Eigentümer und Erbbauberechtigte in Übereinstimmung mit dem Grundbuch
- die Ergebnisse der Reichsbodenschätzung
Zwecke:
- Es ist amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung für den Eigentumsnachweis im Grundbuch.
- Es liefert die Basisdaten für die Geodateninfrastruktur (GDI) in Deutschland. Die Geodateninfrastruktur in Deutschland (GDI-DE) soll sicherstellen, dass Geoinformationen zukünftig verstärkt in Entscheidungsprozessen innerhalb der Verwaltung, der Wirtschaft und der Politik zum Einsatz kommen. Es übt Basisfunktion für andere Bereiche aus:Anforderungen des Rechtsverkehrs, der Verwaltung und der Wirtschaft, Bedürfnisse der Landesplanung, der Bauleitplanung, der Bodenordnung, der Ermittlung von Grundstückswerten sowie des Umwelt- und des Naturschutzes

Eigentumserwerb an Grundstücken

Kaufvertrag und Auflassung
Ersitzung
Aufgebot
Aneignung
Ehevertrag
Erbfall
Zuschlag in der Zwangsversteigerung
Bodenordnung
Enteignung

Erwerb und Belastung des Grundeigentums

Einigung (= schuldrechtlicher Vertrag) und Eintragung ins Grundbuch § 873 BGB (Auflassung: Einigung über den Übergang des Eigentums bei gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäufer vor dem Notar)
Schriftform
notarielle Beurkundung
Ablauf:
- Schuldrechtlicher Vertrag
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Kaufpreis auf Notarandenkonto
- Eintragung ins Grundbuch
- Auszahlung des Kaufpreises

Grundstückskaufvertrag

Bezeichnung der Beteiligten
Beschreibung des Grundstücks
Kaufpreis und Nebenleistungen
Eigentumsvormerkung als Käufersicherheit
Vorwegbeleihung des Kaufobjektes
Übernahme und Löschung von dinglichen Belastungen
Gewährleistung für Sachmängel
Kostentragung

Rechte und Belastungen von Grundstücken

Grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Gebäudeeigentum, Wohnungseigentum
Dienstbarkeiten: Nießbrauch, Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Dauerwohn/Dauernutzungsrecht
Sicherungs- und Verwertungsrechte: Reallast, Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld
Verfügungs- und Erwerbsrechte: schuldrechliches/dingliches/ Vorkaufsrecht, Wiederkaufs-/Ankaufsrecht
Dienstbarkeitsähnliche Duldungspflichten nach privatem Recht: Überbau, Notweg, Landesrechtliche Befugnisse/Beschränkungen
Öffentlich-rechtliche Belastungen und Beschränkungen: öffentliche Lasten, Baulasten, gesetzliche Verfügungs-/nutzungsbeschränkungen
Vertragliche Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung: Miete, Pacht, Leihe, Immobielenleasing

Baufreiheit und Baurecht

Baufreiheit: Bestandteil des Eigentumsrechts nach Art. 14 GG und das Recht mit dem Grundstück als Sache beliebig zu verfahren (§ 903 BGB) oder eigens durch Planung verliehenes Recht, ein Grundstück baulich zu nutzen?
Steuerung der baulichen und sonstigen Nutzung durch Bauleitplanung Planmäßigkeit der Bodennutzung
- Vorbereitende Bauleitplanung: F-Plan
- Verbindliche Bauleitplanung: B-Plan (qualifizierter, einfacher vorhabenbezogener, zur Innenentwicklung)
Sonstige Baurechtssatzungen nach § 34 und § 35 BauGB

Satzungen:

Klarstellungssatzung: §34Abs4 Nr1, Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, Innenbereichsqualität, deklatorisch, anzeigepflichtig
Entwicklungssatzung: §34Abs4 Nr2, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich als im Zusammenhang bebauter Ortsteile, Darstellung der Flächen im FNP als Bauflächen; aus- reichende Prägung durch vorhandene Bebauung, konstitutiv, anzeigepflichtig
Ergänzungssatzung: §34Abs4 Nr3, Einbeziehung von Außenbereichs- flächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil, Prägung der einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs, konstitutiv, Genemigungs- bzw. bei Entwicklung aus dem FNP anzeigepflichtig
Außenbereichssatzung: §35Abs6, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich, ohne dass sie den Darstellungen des FNP widersprechen, Keine überwiegende landwirtschaftliche Prägung/vorhandene Wohnbebauung von einigem Gewicht, Begünstigung von im übrigen nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilenden Vorhaben, genehmigungspflichtig

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Lernkarten

Modernisierung

Wohnungswirtschaftlicher Modernisierungsbegriff:

Maßnahmen zur Verbesserung

des Zuschnitts der WE,
der Belichtung und Belüftung,
des energetischen Zustandstands
der Wasserversorgung sowie der Entwässerung,
der sanitären Einrichtungen,
der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
der Funktionsabläufe in WE und
der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Städtebaulicher Modernisierungsbegriff i.S. v. § 177 BauGB: Beseitigung von baulichen Missständen!

Instandhaltung

Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs getätigt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Instandsetzung

Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die infolge von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherstellen.

Gesamtnutzungsdauer

Ausstattungsabhängige Differenzierung?

Pro
- Hohe Qualität ist länger nutzbar als geringe („Gutes hält länger“)
- Bewusste doppelte Berücksichtigung des Gebäudestandards
- SW-Faktoren können ausstattungsunabhängig ermittelt werden
- Kontinuität zum AGVGA-Modell NRW und zur Wert R
Contra
- In Großstädten nicht zutreffend
- Aufwand für Ableitung der SW-Faktoren nimmt zu, da ausstattungsabhängige Differenzierung erforderlich
- Gebäudestandard wird zweifach berücksichtigt
- Übertragung auf Ertragswertverfahren problematisch

Bauliche und sonstige Außenanlagen

Beispiele:
- Garten, Terrasse, Einfahrt, Einfriedungen, Tore, Stützmauern
- Erschließung, Hausanschlüsse
- Platzbefestigungen
- Schwimmbecken, Tennisplätze
- Gartenhaus, Gartenteich
- Werke bildender Künstler
- Wertrelevanz der Außenanlagen? Drittverwendungsfähigkeit
Wertermittlungsansätze:
- 5- 10 % der des alterswertgeminderten Gebäudesachwertes
- nach Herstellungskosten - Alterswertminderung

Sonstige nicht bauliche Außenanlagen

lediglich außergewöhnliche Anlagen
Parkartige Anlagen und wertvolle Anpflanzungen
übliche Zier- und Nutzgärten sind im Bodenwert enthalten
besondere Behandlung in entschädigungsrechtlichen Fällen (z.B. Methode „Koch“ nach Herstellungskosten)

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere Ertragsverhältnisse
Baumängel und Bauschäden
Wirtschaftliche Überalterung
Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
Freilegungskosten
Bodenverunreinigungen
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Ertragswertverfahren

Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
Gemischt genutzte Grundstücke

Ertragswertverfahren in Formeln

EW = Re * V + BW/qⁿ + boG

EW = Ertragswert (§§ 15-19 WertV)
Re = Jährlicher Reinertrag des Grundstücks (§ 16 WertV) Bodenwert
BW = Bodenwert
p= Liegenschaftszinssatz/100 = q - 1
q= Barwertfaktor für Abzinsung = 1 + p
n= Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV)
V= Barwertfaktor für Kapitalisierung (Vervielfältiger) = (qn – 1) / (qn * (q – 1))
boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Rohertrag

Alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück

Mieten für Wohnungs-, Büro- und Gewerbebauten
Mieten und Pachten für mieterspezifische Investitionen des Vermieters • Mieten und Pachten für Grundstücksfreiflächen
Einnahmen aus Vermietung von Werbeträgern
Einnahmen aus sonstigen Nutzungen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nicht Umlagen für Betriebskosten

Nachhaltigkeit der Einnahmen

tatsächlich erzielte Erträge
Erträge aus vorhandenen baulichen Anlagen
Ertragsentwicklungspotenziale
Einnahmen zu den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag
Ortübliche Einnahmen
Ortsübliche Vergleichsmiete
Überdurchschnittliche Mieten von besonderen Bevölkerungskreisen
Mieten für Geschäfts- und Gewerbeobjekte
Wohn- und Nutzflächenermittlung
Erträge aus illegalen Nutzungen

Mietpreisbremse

Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten
Betriebskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
nach Ansätzen der WertR 2006
Abschreibung
- bisher nicht erfasst, im Barwertfaktor für die Kapitalisierung enthalten

Wohnflächenermittlung gemäß Wohnflächenverordnung v. 1.1.2004

Eine Anrechnung auf die WF erfolgt bei Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe > 2 m zu 100%,
Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe 1 m und <2 m und Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %
Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe <1 m 0%.
Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %, sofern diese allseitig umschlossen sind
Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zu 25 %, wenn diese ausschließlich zum Wohnraum gehören
Nicht angerechnet werden Keller, Dachböden, Heizräume, Garagen etc

Kapitalisierung

Kapitalisierung: Ermittlung der Summe aller Barwerte der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbaren Reinerträge zuzüglich der Zinsen über die Restnutzungsdauer zur Bestimmung des Ertragswertes

Diskontierung (=Abzinsung)

Durch Diskontierung erhält man den Betrag K0, den man im Zeitpunkt x hätte anlegen müssen um ein bestimmtes Endkapital Kn zum Zeitpunkt y zu erreichen (Barwert K0)

Ermittlung des Barwertes oder Anfangswertes (K0) aus einem gegebenen Endbetrag (Kn) bei gegebener Laufzeit n und mit Verzinsung i mit Hilfe des Diskontierungsfaktors = 1/qⁿ
K₀ = K_n/q²
q = (1 + i)
i = p/100
p = Kalkulationszinssatz in v. H.

Barwertfaktor für die Kapitalisierung

finanzmathematische Größe zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen.

V= 1/qⁿ*(qⁿ –1)/(q–1)

Abzinsungsfaktor: 1/qn Rentenendwertfaktor: (qⁿ – 1) / (q – 1) V = Rentenbarwertfaktor

V ist so bemessen, dass zu jedem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) der Zeitwert der baulichen Anlage in der verbleibenden Restnutzungsdauer abgeschrieben wird.

Liegenschaftszinssatz p

§ 14 ImmoWertV:

Modellkonformität beachten!

Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von:
- Nutzungsart (Wohnen, gemischt genutzte und gewerblich genutzte Grundstücke)
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Lage
- Ertragssituation
Eine Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu einer Erhöhung des Ertragswertes und umgekehrt.

Lineare Abschreibung

Der Boden kann nicht abgeschrieben werden!

Progressive Abschreibung

steigende jährliche Abschreibungen mit zunehmender Nutzungsdauer

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer (n) ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt:
n = Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter
Durchgeführte (oder unterlassene) Instandhaltungen oder Modernisierungen können n verlängern (oder verkürzen).

Fehlerbetrachtung beim Ertragswertverfahren

Parameter, die den Ertragswert beeinflussen:

Nachhaltig erzielbarer Rohertrag (Nettokaltmiete)
Höhe der Bewirtschaftungskosten
Höhe des Liegenschaftszinssatzes
Geschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Bodenwert
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Schwachstellen:

Es fehlt an regionalen, aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen
Die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) sind unsicher

Sonderfälle der Ertragswertermittlung

Abgrenzung der für die Bebauung sinnvollen Grundstücksfläche (stets erschließungsbeitragsfrei)
Abweichungen zwischen realisierter und bauplanungsrechtlich zulässiger Nutzung (aktueller und fiktiver Bodenwert?)
Alsbaldige Freilegung des Grundstücks (Liquidationswertverfahren)

Liqudationswertverfahren

Sonderfall des Ertragswertverfahrens

RE – BW * p < 0 bzw. BW * p > RE mit:

RE Reinertrag
BW Bodenwert
p Liegenschaftszinssatz

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