Persönliche Verhältnisse sind insbesondere zu vermuten bei • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis), verwandtschaftlichen und freundschaftlichen Beziehungen zwischen Erwerber und Veräußerer (Verwandtschaft- bzw. Freundschaftspreis) Ungewöhnliche Verhältnisse können gegeben sein bei Zwangsversteigerungen, Förderungsmaßnahmen der öffentlichen Hände (Einheimischenmodelle/Wirtschaftsförderung) und Raten- und Rentenzahlungen

Erfassung aller Grundstückskaufverträge durch Mitteilung des Notars Analyse des Grundstücksmarktes nach sachlichen und räumlichen Teilmärkten Ermittlung der Bodenrichtwerte (BORISplus.NRW) Erforderliche Daten für die Wertermittlung (Kapitalisierungszinsätze, Sachwertmarktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren) Grundstücksmarktbericht Grundlage für Erstattung von Gutachten Einsicht der Finanzämter, Gerichte, Staatsanwaltschaft Auskünfte bei berechtigtem Interesse

Grundlage für Mietfestsetzung Mietgutachten Standort- und Marktanalysen Projektentwicklungen wohnungswirtschaftliche Planungen und Entscheidungen

Sachverständiger: natürliche Person mit einer besonderen Sachkunde und einer überdurchschnittlichen fachlichen Expertise auf einem gewissen Gebiet. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.): nach § 132 StGB im Gegensatz zum „Sachverständigen“ gesetzlich geschützte Bezeichnung. Bestellung z.B. durch Industrie- und Handelskammern. Gutachten für Gerichte, Behörden oder Private Sachverständigen zur Beantwortung delegieren. Gesetzlich nicht geschützte Bezeichnung. Die Grundpflichten eines ö.b.u.v. Sachverständigen sind Objektivität, Unparteilichkeit und Weisungsfreiheit. Hierauf muss er einen Eid leisten. Ein Verstoß gegen diese Pflichten stellt einen Straftatbestand dar. Die Grundpflichten gelten gegenüber Gerichten und privaten Auftraggebern

Der Bodenwert ist der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bei planungsadäquater Nutzbarkeit: planungs- sowie bauordnungsrechtlich zulässiger Nutzung, lagegemäß, wirtschaftlich optimale Nutzbarkeit einschließlich der mit dem Grund und Boden auf Dauer verbundenen subjektiv dinglichen Rechte und öffentlichen Lasten ggf. mit der Fiktion, dass andere wesentliche Bestandteile, nicht vorhanden wären.

Agrarland sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft gemäß § 5 Abs. 1 ImmoWertV Zweckmäßige qualitative Unterscheidung: Reines Agrarland Besonderes Agrarland begünstigtes Agrarland: außerlandwirtschaftliche, aber nicht bauliche Nutzung möglich beeinträchtigtes Agrarland: Flächen mit Nutzungsbeschränkungen für Ausgleichsmaßnahmen, Wasser-, Natur- und Landschaftsschutzgebiete etc.

Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass für sie eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit zu erwarten ist. Typisches Merkmal: Darstellung im F-Plan als W-, G-, M- oder So-Fläche möglich Erwartung aufgrund von Darstellungen im Flächennutzungsplan (als Bauflächen) oder nach den für eine geordnete städtebauliche Entwicklung maßgeblichen Situationsmerkmalen wie Lage zu bebauten Gebieten,Lage zu Erschließungsanlagen und dem Verhalten des Planungsträgers entstehen. konkludentes städtebauliches Handeln der Gemeinde oder eines Planungsträgers Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung: Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine Chance, dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt wird. Die Entwicklung weist noch Risiken auf; sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen. Hinzu kommen Entwicklungskosten und Wartezeiten, die bis zur Baureife sehr unterschiedliche Größen besitzen können. => Bauerwartungsland weist grundsätzlich - absolut und relativ - eine große Wertspanne auf.

Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch eine erhöhte Erwartung hinsichtlich einer baulichen Nutzung bestimmt wird. Als erhöhte Erwartung reicht Darstellung als Baufläche im Flächennutzungsplan oder Aussagen informeller Planungen der Gemeinde (z.B. Entwicklungs- oder städtebauliche Rahmenplänen) nicht aus Sie muss sich aus gegebenen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von baulichen oder sonstigen höherwertigen Nutzungen ergeben Rohbaulandqualität ergibt sich z.B. aus rechtskräftigem qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 2 BauGB) oder Bebauungsplan mit Planreife (§ 33 BauGB), Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB) oder einer Innenbereichssatzung (§ 34 Abs. 4 BauGB). Die Flächen können aber wegen objektbezogener Hindernisse rechtlicher oder tatsächlicher Art noch nicht baulich genutzt werden, z.B. unzureichender Grundstückszuschnitt (nach Lage, Form oder Größe), geringe Grundstücksgröße und/oder fehlende Sicherung der Erschließung.

Planungsadäquater Bodenwert (B): Wert bei plan- bzw. lagegemäßer Nutzung (ggf. ohne Gebäude!) Fiktiver Bodenwert (Bf): Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die tatsächliche Nutzung identisch mit der planungsadäquaten Nutzung Aktueller Bodenwert (Ba): Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die tatsächliche Nutzung nicht der planungsadäquaten Nutzung entspricht Anpassungszeit n: Dauer der aktuellen Nutzbarkeit Planungsadäquater Liegenschaftszinsfuß p: Zinsfuß entsprechend der planungsadäquaten Nutzbarkeit Fiktiver Liegenschaftszinsfuß pf: Zinsfuß entsprechend der fiktiven Nutzbarkeit Aktueller Liegenschaftszinsfuß pa: Zinsfuß entsprechend der aktuellen Nutzbarkeit Aktueller Abzinsungsfaktor 1/qan mit qa= 1 + pa/100

Flächenmanagement & Immobilienbewertung

Fragen zur Klausur

176

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F. W.

Study

F. W.

About these flashcards

Diese Karteikarten behandeln das Flächenmanagement und die Immobilienbewertung auf universitärem Niveau. Sie konzentrieren sich auf die Nutzung, Umlegung und Bewertung von Grundstücken, wobei rechtliche Aspekte und Eigentumsfragen eine zentrale Rolle spielen. Der Schwerpunkt liegt auf der Ermittlung des Ertragswerts, der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale und der Bewertung von baulichen Anlagen. Diese Karteikarten sind besonders nützlich für Studierende und Fachleute im Bereich der Immobilienbewertung, da sie detaillierte Kenntnisse über die Bewertung von Grundstücken und die Anwendung verschiedener Verfahren vermitteln.

Flashcards

176

Students

Language

German

Flashcards

Rechtsfragen bodenpolitischer Grundsatzbeschlüsse

Konzentration auf ausschließliche städtebauliche Ziele
Gewährleistung der erforderlichen Abwägung gemäß § 1 Abs. 5 BauGB der planerischen Baulandbereitstellung im Einzelfall
Beachtung des Planungserfordernisses nach § 1 Abs. 3 BauGB
Geeignetheit der Regelungen zur Zielerreichung
Rechtlich zulässige Ausgestaltung der einzelnen Instrumente und Regelungen
Verhältnismäßigkeit und Kausalität der die Eigentümer und Bauherren verpflichtenden Regelungen
Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
Beachtung der durch strafrechtliche Vorschriften gezogenen Grenzen für den Einsatz städtebaulicher Verträge

Probleme und Fragen der bodenpolitischen Modelle

Die Herstellung von gefördertem Wohnraum allein mit Baulandmodellen ist relativ gering und nicht ausreichend für den Bedarf in Ballungsräumen (Stichwort: Wohnraumförderung)
Das Ziel „konstante Baulandpreise und Mieten“ wird nicht hinreichend erreicht (Bsp. München).
Kritik von Seiten der Immobilienwirtschaft: fehlende Rentabilität der Investitionen (Bsp. Stuttgart)
Optimierungsbedarf an einzelnen Modellen vorhanden, z.B. hinsichtlich der Flexibilität (Ersatzmaßnahmen), der Attraktivität des Wohnungsbaus in Gewerbeimmobilien sowie der Bindungsfrist von Mietwohnungen bei exit-orientierten Unternehmen
Mietpreis- und Bodenpreissteigerungen?
Abwanderung von Investoren?

Erfolgsfaktoren von Baulandmodellen

Gleichbehandlung der Planungsbegünstigten
Transparenz und Kostenklarheit
Langfristigkeit und Verlässlichkeit
Breiter politischer Konsens
Kombination mit Wohnungsbauförderungsprogrammen
Effiziente Verfahren durch Standards und Baulandkommissionen
Regionale Abstimmung

Bewertung von Grundstücken für private und öffentliche Zwecke

Grundstückstransaktionen, Zwangsversteigerung, Erbauseinandersetzung
Bilanzierung: Grundstücke als Betriebsvermögen
Beleihungswert: Grundstück als Beleihungsobjekt
Besteuerung: Einheitswert für Grundsteuer
Versicherungswert: Zeitwert, Wiederbeschaffungswert

Verkehrswert - Marktwert

Legaldefinition § 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert kann pragmatisch als Preis verstanden werden, der am Wertermittlungsstichtag, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach der Qualität des zu bewertenden Grundstückes am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre.

Wertermittlungsstichtag

ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht;
er braucht nicht mit dem Zeitpunkt identisch zu sein, in dem die Ermittlung vorgenommen wird.
die allgemeinen Wertverhältnisse (Konjunktur) auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 3 Abs. 3 WertV)
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB; § 6 Abs. 2 WertV).

gewöhnliche Geschäftsverkehr

ist der freie Handel auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage.
Maßgebend für jedermanns (vernünftiges) Verhalten beim Aushandeln von Grundstückspreisen (Preisverhalten) sind die wertbedeutsamen Eigenschaften des Grundstücks (Qualität) und die allgemeinen wertbeeinflussenden Umstände (allgemeine Wertverhältnisse / Konjunktur).

Verhältnisse

Persönliche Verhältnisse sind insbesondere zu vermuten bei • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager
- wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis),
- verwandtschaftlichen und freundschaftlichen Beziehungen zwischen Erwerber und Veräußerer (Verwandtschaft- bzw. Freundschaftspreis)
Ungewöhnliche Verhältnisse können gegeben sein bei
Zwangsversteigerungen,
Förderungsmaßnahmen der öffentlichen Hände (Einheimischenmodelle/Wirtschaftsförderung) und
Raten- und Rentenzahlungen

Kaufpreissammlung

Erfassung aller Grundstückskaufverträge durch Mitteilung des Notars
Analyse des Grundstücksmarktes nach sachlichen und räumlichen Teilmärkten
Ermittlung der Bodenrichtwerte (BORISplus.NRW)
Erforderliche Daten für die Wertermittlung (Kapitalisierungszinsätze, Sachwertmarktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren)
Grundstücksmarktbericht
Grundlage für Erstattung von Gutachten
Einsicht der Finanzämter, Gerichte, Staatsanwaltschaft
Auskünfte bei berechtigtem Interesse

Grundstücksmarktbericht Inhalt

Zweck: Schaffung von Grundstücksmarkttransparenz
Differenzierung nach räumlichen und sachlichen Teilmärkten (Wohnen (EFH, MFH, ETW), Gewerbe)
Überblick über Grundstücksverkehr: Umsätze in Geld und Fläche
Preisniveau und Preisentwicklung, Indexreihen
wertermittlungsrelevante Daten
Bodenrichtwerte

Erforderliche Daten zur Wertermittlung

§ 193 Abs. 5 BauGB

Kapitalisierungszinssätze zur Ermittlung von Ertragswerten
Marktanpassungsfaktoren zur Ableitung von Verkehrswerten aus vorläufigen Sachwerten
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartiger Grundstücken
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
Indexreihen zur Erfassung allgemeiner Wertänderungen von Immobilien

Def.: Bodenrichtwertkarte

Definition:

fiktives Richtwertgrundstück
Bodenrichtwerte für bebautes oder baureifes Land
Fiktion: Grundstück sei unbebaut
maßgebliche wertbestimmende Merkmale:
- Planungsrechtliche Qualität
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Grundstücksgröße bzw. Zuschnitt
- Erschließungszustand, beitragsfrei gemäß BauGB und KAG
Stichtag z.B. 1.1.2012
Zonale Bodenrichtwerte
Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten

Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung

Ausgangsmaterial sind die Daten der Kaufpreissammlung
Unterstützend sonstige Unterlagen sowie örtliche Ermittlungen
- Bauleitpläne
- Daten über Art und Umfang der Erschließung – Abrechnung von Erschließungsbeiträgen
- Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Planfeststellungen,
- Bodengütekarten, Ergebnisse der Bodenschätzung,
- Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB)
Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten

Mietspiegel

Grundlage für

Mietfestsetzung
Mietgutachten
Standort- und Marktanalysen
Projektentwicklungen
wohnungswirtschaftliche Planungen und Entscheidungen

Gutachterausschuss § 192 BauGB

Rechtsgrundlagen
- BauGB
- GutachterausschussVO (GAVO) NRW)
Merkmale
- neutral, selbständig, unabhängig
- Landkreise, kreisfreie Städte, große kreisangehörige Städte
- Oberer Gutachterausschuss: Erstellung von Obergutachten, jährliche Übersicht über Grundstücksmarkt
- Geschäftsstelle des GA
Aufgaben
- Schaffung von Transparenz auf dem Immobilienmarkt durch
  - Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
  - Ermittlung von Bodenrichtwerten (jährlich, flächendeckend)
  - Erteilung von Bodenrichtwertauskünften
  - Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Grundstücksmarktbericht)
  - Erstellung von Mietwertübersichten
  - Erstattung von Gutachten bezüglich Verkehrswerte und Entschädigungen (Enteignung)
  - Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten (in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten)
  - Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte

Sachverständiger

Sachverständiger: natürliche Person mit einer besonderen Sachkunde und einer überdurchschnittlichen fachlichen Expertise auf einem gewissen Gebiet.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.): nach § 132 StGB im Gegensatz zum „Sachverständigen“ gesetzlich geschützte Bezeichnung. Bestellung z.B. durch Industrie- und Handelskammern. Gutachten für Gerichte, Behörden oder Private Sachverständigen zur Beantwortung delegieren. Gesetzlich nicht geschützte Bezeichnung. Die Grundpflichten eines ö.b.u.v. Sachverständigen sind Objektivität, Unparteilichkeit und Weisungsfreiheit. Hierauf muss er einen Eid leisten. Ein Verstoß gegen diese Pflichten stellt einen Straftatbestand dar. Die Grundpflichten gelten gegenüber Gerichten und privaten Auftraggebern

Besonderheiten des Grundstücksmarktes

sachliche und räumliche Teilmärkte
keine Mobilität von Angebot und Nachfrage
keine Transparenz des Marktes
keine Homogenität aufgrund sachlicher, räumlicher, zeitlicher und persönlicher Präferenzen der Marktteilnehmer
staatliche Interventionen: Planungs-, Bau- und Bodenrecht, Umweltrecht, Steuern, Landes- und Regionalplanung etc.
kommunale Interventionen: Bauleitplanung, Satzungen, Erschließungsbeiträge
Bodenmarkt ist ein z.B. dem Wohnungsmarkt vorgelagerter Markt

wertbeeinflussende Merkmale (Grundstücksmarkt und Grundstückswert )

Den Wert eines Grundstücks zu ermitteln bedeutet,

seine Qualität(nach Lage, Nutzbarkeit und Beschaffenheit)zu bestimmen und
- Die Qualität wird vollkommen durch folgende Komponenten beschrieben:
  - Lage (äußere Grundstucksverhältnisse wie Verkehrslage, Nachbarschaft, Immision)
  - Nutzbarkeit (rechtliche Eigenschaft wie Planungstand, Art & Maß, Erschließungszustand...)
  - Beschaffenheit (innere Grundstücksverhältnisse wie Grundstücks-größe/-form, Lasten, Eigenschaften)
- Die Qualität bestimmt und berücksichtigt die Gesamtheit aller preisbeeinflussenden physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Merkmale und Eigenschaften eines Grundstücks
die Konjunktur(allgemeine Wertverhältnisse) auf dem Grundstücksmarkt zu erfassen,
- Gesamtheit der für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände: Einfluss der Wirtschaftsentwicklung, Änderung der Einkommen (Nettoeinkommensentwicklung und Sicherheit der Beschäftigung - Kaufkraft), Lebenshaltungskosten, Kapitalanlagemöglichkeiten (Zinsen, Sicherheit, Renditen), Wandel in der Einwohnerdichte, Wandel der städtebaulichen, gewerblichen und agrarischen Struktur, Staatliche Wohnungspolitik (Wohnungsbauförderung, Mieterschutz).

also seinen Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln.

Grundstück – Grund und Boden

Zu einem Grundstück gehören der Grund und Boden sowie sämtliche mit ihm fest verbundenen baulichen und sonstigen Anlagen, insbesondere Gebäude, bauliche Außenanlagen, Anpflanzungen.
Unter Grund und Boden ist nur das Grundstück ohne seine wesentlichen Bestandteile zu verstehen

Bodenwert

Der Bodenwert ist der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks

bei planungsadäquater Nutzbarkeit: planungs- sowie bauordnungsrechtlich zulässiger Nutzung, lagegemäß, wirtschaftlich optimale Nutzbarkeit
einschließlich der mit dem Grund und Boden auf Dauer verbundenen subjektiv dinglichen Rechte und öffentlichen Lasten
ggf. mit der Fiktion, dass andere wesentliche Bestandteile, nicht vorhanden wären.

Agrarland

Agrarland sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft gemäß § 5 Abs. 1 ImmoWertV Zweckmäßige qualitative Unterscheidung:
1. Reines Agrarland
2. Besonderes Agrarland
  - begünstigtes Agrarland: außerlandwirtschaftliche, aber nicht bauliche Nutzung möglich
  - beeinträchtigtes Agrarland: Flächen mit Nutzungsbeschränkungen für Ausgleichsmaßnahmen, Wasser-, Natur- und Landschaftsschutzgebiete etc.

Reines Agrarland

"Reines Agrarland“ sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen der Land- und Forstwirtschaft, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden.

Besonderes Agrarland

„Begünstigtes“ Agrarland (i.S. WertV ‘88) sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen der Land- und Forstwirtschaft, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.

Beeinträchtigtes Agrarland

Beeinträchtigtes Agrarland liegt vor, wenn die ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Nutzung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist. Beschränkungen können sich ergeben aus situationsbedingten Einschränkungen (Topografie, Immissionsbelastung durch Autobahn oder Industriestandort, etc.), Lage im Naturschutzgebiet, dessen Satzung die Nutzung einschränkt naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahmen, die die Fläche auf Dauer beanspruchen

naturschutzrechtliche Ausgleichflächen Wasser-, Natur- und Landschaftsschutzgebiete etc.: Beeinträchtigung der landwirtschaftlichen Nutzung durch Extensivierung und Bewirtschaftungsauflagen

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass für sie eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit zu erwarten ist. Typisches Merkmal: Darstellung im F-Plan als W-, G-, M- oder So-Fläche möglich
Erwartung aufgrund von Darstellungen im Flächennutzungsplan (als Bauflächen) oder nach den für eine geordnete städtebauliche Entwicklung maßgeblichen Situationsmerkmalen wie Lage zu bebauten Gebieten,Lage zu Erschließungsanlagen und dem Verhalten des Planungsträgers entstehen.
konkludentes städtebauliches Handeln der Gemeinde oder eines Planungsträgers
Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung:
- Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine Chance, dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt wird.
- Die Entwicklung weist noch Risiken auf; sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen.
- Hinzu kommen Entwicklungskosten und Wartezeiten, die bis zur Baureife sehr unterschiedliche Größen besitzen können.
  => Bauerwartungsland weist grundsätzlich - absolut und relativ - eine große Wertspanne auf.

Rohbauland

Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch eine erhöhte Erwartung hinsichtlich einer baulichen Nutzung bestimmt wird.
- Als erhöhte Erwartung reicht Darstellung als Baufläche im Flächennutzungsplan oder Aussagen informeller Planungen der Gemeinde (z.B. Entwicklungs- oder städtebauliche Rahmenplänen) nicht aus
- Sie muss sich aus gegebenen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von baulichen oder sonstigen höherwertigen Nutzungen ergeben
Rohbaulandqualität ergibt sich z.B. aus
- rechtskräftigem qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB),
- vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 2 BauGB) oder
- Bebauungsplan mit Planreife (§ 33 BauGB),
- Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB) oder
- einer Innenbereichssatzung (§ 34 Abs. 4 BauGB).
Die Flächen können aber wegen objektbezogener Hindernisse rechtlicher oder tatsächlicher Art noch nicht baulich genutzt werden, z.B.
- unzureichender Grundstückszuschnitt (nach Lage, Form oder Größe),
- geringe Grundstücksgröße und/oder
- fehlende Sicherung der Erschließung.

Baureifes Land

Baureifes Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass auf ihnen Vorhaben zur baulichen Nutzung (gemäß § 29 Satz 1 BauGB) aufgrund der Bestimmungen der §§ 30, 33, 34 und 35 Abs. 4 BauGB (planungsrechtliche Anforderungen) und der einschlägigen Vorschriften des Bauordnungsrechts (bspw. gesicherte Erschließung) sowie anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten dem Grunde nach zuzulassen sind, oder vorhandene Nutzungen von Jedermann beibehalten werden dürfen.

Evidenter Preisvergleich

Simple Zu- und Abschläge, die dem Grunde nach keines Beweises bedürfen.

Erschließungsbeiträge bei unterschiedlichem beitragsrechtlichen Zustand
Freilegungskosten bei abgängigen Gebäuden,
Zeitwert von geringfügigen baulichen Anlagen und besonderen Einrichtungen

Statistischer Preisvergleich

Mittels statistisch aus Kaufpreisen für typische Anwendungsfälle abgeleiteten Faktoren.

Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede im Maß der baulichen Nutzung (Ausnutzungsfaktoren),
Bodenpreisindizes,
mathematisch-statistische Regressions- und Kovarianzanalysen von Kaufpreisen.

Deduktiver Preisvergleich

Nach allgemeiner Erkenntnis und Erfahrung plausible Verknüpfung des Vergleichspreises mit bodenpreisrelevanten Faktorleistungen (unterschiedliche Qualität des Bewertungs- und Vergleichsobjektes).

Ausgleich von Lageunterschieden mittels Mieten,
Bemessung von Unterschieden in der Nutzbarkeit mittels Mieten und Baupreisen,
Erfassung von unterschiedlichen Entwicklungszuständen mittels Erschließungs-, Bodenordnungs- und Vorhaltekosten.

Intersubjektiver Preisvergleich

Nach spezieller Marktkenntnis und Erfahrung geschätzte Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung.
- Schätzung von relativen Lageunterschieden mittels Lagekriterien,
- argumentativ abgesicherte Schätzung der Wertminderung wegen dinglicher Belastung (z.B. Wegerecht),
- Objektivierung von Gutachterschätzungen.
Bedeutung
- Nachrangig gegenüber dem deduktivem, statistischen und evidenten Preisvergleich.
- Ausschließliche Anwendung nur, wenn die anderen Anpassungsmöglichkeiten ausscheiden.
- Zusätzliche Anwendung z. B. zur Ergänzung oder Stützung des deduktiven Preisvergleichs.
- Flächenhafte Ermittlung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Lagen mittels Mietlageverfahren und Lagewertverfahren.

Def.: Bodenrichtwertkarte

fiktives Richtwertgrundstück
Bodenrichtwerte für bebautes oder baureifes Land
Fiktion: Grundstück sei unbebaut
maßgebliche wertbestimmende Merkmale:
- Planungsrechtliche Qualität
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Grundstücksgröße bzw. Zuschnitt
- Erschließungszustand, z.B. beitragsfrei gemäß BauGB und KAG
Stichtag z.B. 1.1.2012
Zonale Bodenrichtwerte
Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten

Vergleichswertverfahren

Der Grundgedanke des Vergleichswertverfahrens (§ 15 und 16 ImmoWertV) liegt in der „marktorientierten“ Ermittlung des Verkehrswertes
- der Wert eines Grundstücks lehnt sich an Preise für vergleichbare Grundstücke an,
- insbesondere bei unbebauten Grundstücken (z.B. baureifes Land),
- bei bebauten Grundstücken ist die Anwendung deutlich schwieriger, daher eher für homogene Bewertungsgegenstände (z.B. Eigentumswohnungen).
Das Vergleichswertverfahren ist besonderes geeignet, wenn zeitnahe Vergleichspreise, in ausreichender Zahl, von in der Qualität mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmenden Vergleichsgrundstücken zur Verfügung stehen.
Vergleichspreise müssen bezüglich der Qualität und der Konjunktur mit dem Bewertungsobjekt „vergleichbar“ sein oder gemacht werden.
Anpassung erfolgt schrittweise (einzeln) durch Umrechnungskoeffizienten bzw. Indexreihen.

Typisierung des Baulandes

Planungsrecht:
- a) qualifizierter B-Plan nach § 30 I BauGB
- b) Innenbereich § 34 BauGB
- c) Außenbereich § 35 BauGB
- d) einfacher B-Plan nach § 30 III BauGB ergänzend zu b) und c)
- weiterer Planungsbedarf gegeben: ja/nein?
Bodenordnung: Grundstücke nach Lage, Form und Größe bebauungsfähig: ja/nein?
Erschließung: vorhanden: ja/nein?

Problematik werdendes Bauland

Vergleichspreise für werdendes Bauland (Bauerwartungsland, Rohbauland) werden benötigt
Kaufpreissammlungen enthalten i.d.R. nur wenige geeignete Vergleichsfälle
Bodenrichtwerte für werdendes Bauland (Bauerwartungsland, Rohbauland) bislang nur vereinzelt abgeleitet
Theorie: Kaufverträge knüpfen an Wert für baureifes Land an.

Der Preis von werdendem Bauland

dem Bodenwert B, der für das erschließungs- und ausgleichsbeitrags- freie baureife Land nach den allgemeinen Wertverhältnissen zum Wertermittlungsstichtag (Konjunkturstichtag) zu erwarten ist, ggf. unter Berücksichtigung gegebener Risiken, z.B. nicht ausräumbarer Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen oder andere anthropogene oder geogene Baugrundmängel oder merkantile Minderwerte;
den Kosten für die Entwicklung des werdenden Baulandes zu baureifem Land (Planung, Gutachten, Erschließung, Bodenordnung = Entwicklungskosten E);
dem Anteil für öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen (Erschließungsflächenanteil f);
den Zinsaufwendungen während der Wartezeit n (in Jahren) bis zur Baureife für das (in das werdende Bauland) investierte Kapital, erfasst durch den angemessenen Liegenschaftszinssatz p % und den Zinsfaktor q = 1 + p %.
Risiken der städtebaulichen Entwicklung

Aufbau Deduktiver Preisvergleich

\(W = (B_{ebfr}-E)*\frac{1-f}{q^n}\)

Entwicklungskosten (E)
- Planungs- und Managementkosten
- Kosten für die Herstellung der Erschließung (§ 127 BauGB, KAG)
- Kosten für die Herstellung der internen und externen Ausgleichsmaßnahmen (§ 135 BauGB)
- Kosten für Erwerb der externen Flächen Für den Ausgleich
- Freilegungs- und Altlastensanierungskosten
- Neuordnungskosten: Grunderwerbssteuer, Vermessungs-, Notar- und Grundbuchkosten,
- Kompensationskosten
- Finanzierungskosten
Flächenabzug
- Erschließungsflächen gemäß § 127 BauGB
- Flächen für interne Ausgleichsmaßnahmen sonstige Flächenabzüge (z.B. für sozialen Wohnungsbau, Gemeinbedarfseinrichtungen)
- ortstypische Flächenabzüge
Liegenschaftszinssatz p
- Praxis: Verwendung eines spezifischen Liegenschaftszinssatzes
- Zinssatz zwischen Kapitalmarktzins und Liegenschaftszins angemessen
Wartezeit
- mindestens Zeit bis zur rechtlichen Zulässigkeit der (baulichen) Nutzung,
- max. bis zur Vermarktung aller Flächen abhängig von Siedlungsdruck, allg. Lage auf dem Grundstücksmarkt, Verhalten der Gemeinde, Verwaltung, Aktivitäten des Investors hinsichtlich Erschließung
- Risikozuschlag in Abhängigkeit von ortspezifische Entwicklungsverfahren und planungsrechtlicher Qualität

Bodenverunreinigungen

Bodenverunreinigungen können vorliegen bei schädlichen Bodenveränderungen, Verdachtsflächen, Altlasten und altlastenverdächtigen Flächen.
Die Wertminderung von entsprechenden Grundstücken kann in Anlehnung an die Kosten ermittelt werden, die für Bodenuntersuchungen, Sicherungs-, Sanierungs- oder andere geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich sind.
Der hierfür erforderliche Aufwand hat sich an der baurechtlich zulässigen bzw. marktüblichen Nutzung des Grundstücks zu orientieren (§ 4 Absatz 4 des Bundesbodenschutzgesetzes)
Oft verbleibt ein merkantiler Minderwert
Berücksichtigung durch Abschlag vom Bodenwert (Schätzung!)

Aktueller Bodenwert

Planungsadäquater Bodenwert (B): Wert bei plan- bzw. lagegemäßer Nutzung (ggf. ohne Gebäude!)
Fiktiver Bodenwert (B_f): Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die tatsächliche Nutzung identisch mit der planungsadäquaten Nutzung
Aktueller Bodenwert (B_a): Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die tatsächliche Nutzung nicht der planungsadäquaten Nutzung entspricht
Anpassungszeit n: Dauer der aktuellen Nutzbarkeit
Planungsadäquater Liegenschaftszinsfuß p: Zinsfuß entsprechend der planungsadäquaten Nutzbarkeit
Fiktiver Liegenschaftszinsfuß p_f: Zinsfuß entsprechend der fiktiven Nutzbarkeit
Aktueller Liegenschaftszinsfuß p_a: Zinsfuß entsprechend der aktuellen Nutzbarkeit
Aktueller Abzinsungsfaktor 1/q_an mit q_a= 1 + p_a/100

Methodik der Wertermittlung

Eine sachgerechte, nachvollziehbare und schlüssige Grundstücksbewertung erfordert grundsätzlich:

die wertrelevante, vollständige und zutreffende Beschreibung des Bewertungsobjektes (Qualitätsbestimmung),
die objekt- und methodenbezogene Auswertung von Vergleichspreisen für Grundstücke und für wertbedeutsame Faktorleistungen (Ermittlung der Wertermittlungsgrundlagen),
den nach Qualitätsbestimmung und Wertermittlungsgrundlagen angemessenen Preisvergleich (Methodenwahl) sowie
die objekt- und marktgerechte Würdigung des Ergebnisses der angewendeten Methode(n) (Wertbemessung).

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Flächenmanagement & Immobilienbewertung

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