Flächenmanagement & Immobilienbewertung

• Beantragung durch Beteiligte, Landwirtschaftliche Berufsvertretung, Gemeinde,  Enteignungsbehörde (§ 87 )
• Feststellung der Dringlichkeit
• Vorplanung nach § 38 
• Aufklärung der Beteiligten § 5 (1) 
• Anhörung der landw. Berufsvertretung, der Gemeinde und anderer TöBs 

• Anordnung der F und Feststellung des F- Gebietes § 4 i.V. m. § 7 (Flurbereinigungsbeschluss) durch obere F- Behörde
• Bekanntmachung des F-Beschlusses § 6
  • Name und Sitz der TG §16
  • Aufforderung zur Anmeldung unbekannter Rechte § 14
  • Bestimmungen über Nutzungsänderungen 
• Ermittlung der Beteiligten §§ 10 - 14 
• Einleitungstermin, Wahl des Vorstandes der TG 16 ff. 

• Aufstellung des Tarifs für die Wertermittlung
  • Typen- und Rahmenschätzung
  • Vergleichsschätzung mit durchlaufenden Wertzahlen (Bayern)
• Durchführung der Wertermittlung durch landwirtschaftliche Sachverständige § 31 Wertermittlung von Sonderflächen durch F-Behörde; Einschaltung des GA möglich
• Auslegung der Wertermittlung, Anhörungstermin § 32 
• Feststellung der Wertermittlungsergebnisse § 32, Öff. Bekanntmachung 

• Aufstellen der allgemeinen Grundsätze für die zweckmäßige Neugestaltung des F-Gebietes 
• Benehmen mit landw. Berufsvertretung,TöB unter Berücksichtigung der Vorplanung nach § 38 
• Aufgaben der Neugestaltung § 37 
  • Neueinteilung der Feldmark 
  • Zusammenlegung; zweckmäßige Neugestaltung 
  • neues Wege- und Gewässernetz, gemeinschaftliche Anlagen § 39 
  • Bodenverbesserung 
  • Landschaftsgestaltende Maßnahmen 
  • Dorferneuerung 
  • Bereitstellung von Land für öff. Anlagen § 40 

• Umringsgrenze des Verfahrensgebietes
  • Ermittlung, Aufmessung, Feststellung

• Aufstellung des Plans im Benehmen mit Vorstand der TG über gemeinschaftliche und öff. Anlagen 
• Öff. Anhörungs- und Erörterungstermin mit TöB und Gemeinde, mit landw. Berufsvertretung § 41
• Feststellung durch obere F-Behörde § 41
• Absteckung, Ausbau und Aufmesung des Wege- und Gewässernetzes 

• Aufstellen von Zuteilungskarte und Verzeichnissen 
• Planwunschtermin § 57 
• Aufbereitung der Planwünsche 
• Abfindung:
  • Landabfindung §44
  • Geldabfindung §49(1),50(2),52,53 73
  • Behandlung von Rechten§49(1)
  • Ausgleich für vorübergehende Nachteile 

• Aufstellen des Flurbereinigungsplans § 58 
• Genehmigung des F-Plans durch obere F-Behörde § 58 (1) 
• Bekanntgabe des F-Plans, auf Wunsch Erläuterung an Ort und Stelle 
• Ausführung
  • Planabsteckung und Aufmessung
  • Vorläufige Besitzeinweisung § 65
  • Vorzeitige Ausführungsanordnung § 63
  • Ausführungsanordnung § 62 nach Rechtskraft § 61
• Widerspruchs- und Klageverfahren §§ 141 ff. 

• Ersuchen der F-Behörde um Berichtigung des Grundbuches § 80 
• Berichtigung des Liegenschaftskatasters § 81 

• Schlussfeststellung § 149, Zustellung der Schlussfeststellung an TG 
• Übergang der Aufsichtsbefugnis über TG an Gemeindeaufsichtsbehörde, wenn TG nicht erlischt § 151 
• Ggf. Gründung eines Wasser- und Bodenverbandes nach § 43 zur Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen
• Auflösung der TG durch Gemeindeaufsichtsbehörde  

• Verfahrenskosten 
  • Alle bei der Flurbereinigungsbehörde aus deren Tätigkeiten bei der Durchführung der Flurbereinigung entstehenden Kosten sowie die Kosten der Schätzer u. Sachverständigen.
  • Die Verfahrenskosten trägt das Land (§ 104).
  • Bei Verfahren nach § 87 trägt Unternehmensträger Anteil an den Kosten 
• Ausführungskosten 
  • Alle von der TG zuleistenden Aufwendungen (z.B. Messgehilfenlöhne, Herstellung der gemeinschaftlichen Anlagen sowie der Unterhaltung, Kosten der Bodenverbesserung, Entschädigungen, Zins- und Tilgungsbeiträge für Kredite (§ 105).
  • Die Ausführungskosten trägt die TG. Zuschüsse vom Land 60 – 90 %; außerdem EU-Mittel möglich.
  • Im Verfahren nach § 87 hat Unternehmensträger für die entstehenden Nachteile des Unternehmens eine Geldentschädigung zu leisten, deren Höhe die Flurbereinigungsbehörde feststellt. 

• Technische Hochwasserschutzmaßnahmen
  • Deichverlegung
  • Deichneubau
  • Vergrößerung des Retentionsraumes von 4,5 auf 10 Mio. m³
  • Grundstücksneuordnung
• Ökologische Hochwasserschutzmaßnahmen
  • Wiederherstellung früherer Überschwemmungsgebiete
  • Versiegelungsverbot
  • Schaffung eines geländeangepasstes Gewässernetz
  • Anpassung der Landnutzungsformen 

• Verfahren der Bodenordnung zum Hochwasserschutz sind nicht privatnützig, sondern fremdnützig:
  • Erhebliche Flächenansprüche für öffentliche Zwecke, die nicht überwiegend den Eigentümern der Flächen dienen
  • Landabfindungsansprüche in bestimmter Lage
  • Verfahren nach § 87 ff. FlurbG
• Wasserwirtschaftliche Planfeststellung nach Landeswassergesetz als Rechtsgrundlage
• Kostenträgerschaft anteilig durch Verursacher
• Gewährleistung der berechtigten Interessen der Verfahrensbeteiligten 

• Umfassender Interessenausgleich: Eigentümerinteressen, Infrastrukturausbau, Natur- und Landschaftsschutz, Agrarstruktur, Gemeindeentwicklung u.a. öffentliche Belange
• Hoheitliche Durchsetzbarkeit der Planungsziele
• Keine bzw. geringe Restflächen und Durchschneidungsschäden
• Kein räumlich gezielter Landankauf erforderlich
• Verkürzung der Verfahrensdauer (Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs, vorzeitige Besitzeinweisung)
• Landbevorratung in einem größerem Raum vermindert Flächenabzug der Teilnehmer 

• Teil eines neuen Governaceverständnisses: Kooperative Regelungen durch Vertrag statt hoheitlicher Regelungen durch Verwaltungsakte
• Besondere Form des öffentlich-rechtlichen Vertrags
• Vertragspartner: Gemeinde und Dritte
• Zweck: Erfüllung städtebaulicher Aufgaben
• Nicht jeder Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde ist ein städtebaulicher Vertrag

• Möglichkeiten und Grenzen? 

1. Bauplanungs- und Baureifmachungsverträge
   • Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen
   • Neuordnung der Grundstücke, freiwillige Umlegung
   • Bodensanierung und sonstige Maßnahmen der Vorbereitung,
   • Erschließung (früher § 124 BauGB)
   • Städtebauliche Planungen
2. Baurealisierungs- bzw. Zielbindungsverträge
   • Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere
   • Grundstücksnutzung
   • Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß § 1a BauGB
   • Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen sowie
   • des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sonstige Maßnahmen 
3. Folgekostenverträge
   • Kosten und Aufwendungen, die Voraussetzung oder Folge einer
   • städtebaulichen Maßnahme sind wie z.B.
   • Grundstücksbereitstellung
   • Anpassung von Straßen und Wegen
   • Abwasserbeseitigung
   • soziale Infrastruktur
   • ÖPNV-Anlagen 
4. Energienutzungsverträge
   • Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur zentralen und dezentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung und Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme- Kopplung
5. Energetische Anforderungen an Gebäude
   • Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden 

1. Kausalität der Vertragsleistungen und Koppelungsverbot
   • Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs: Austauschvertrag darf nur das verbinden, was ohnehin in einem inneren Zusammenhang steht.
   • nur maßnahmenbezogene, tatsächliche Kosten, keine sachfremden Kosten
   • Erfordernis des zeitlichen Zusammenhangs
   • Gemeinde darf für hoheitliche Aufgaben keine Gegenleistungen vereinbaren
   • Materielle Vorwegbindungen für den Bebauungsplan dürfen nicht vertraglich eingegangen werden.
   • Ausnahme: Gemeinderat nimmt vertraglich Regelungen vorweg, die im Rahmen einer Gesamtabwägung im späteren B- Planverfahren zum gleichen Ergebnis führen. 
2. Angemessenheit
   • Verfassungsprinzip: Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit für das gesamte Verwaltungshandeln anzuwenden
   • vereinbarte Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein, d. h. Leistung und Gegenleistung der Vertragspartner müssen ausgewogen sein
   • Bereicherungsverbot für die Gemeinde
   • Freiwilligkeit kein Kriterium für Angemessenheit
   • Rechtsprechung: Halbteilungsgrundsatz des BVerwG,
   • Praxis: Beim Münchener und Kölner Modell der Baulandentwicklung werden max. 2/3 der Bodenwertsteigerung abgeschöpft für Infrastrukturkosten 
3. Begrenzung der Planungsgewinnabschöpfung auf den Aufwendungsersatz
   • nach geltendem Bodenrecht nur Aufwendungsersatz für städtebauliche Maßnahmen (Umlegung, Sanierung, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme)
   • keine volle Abschöpfung planungs- und maßnahmenbedingter Bodenwertsteigerungen
   • Planungsgewinn unterliegt auch dem Eigentumsschutz Art 14 GG und steht dem Grundstückseigentümer zu
4. materielle und formelle Anforderungen  
   • Vertragsfreiheit im Rahmen der Gesetze
   • Anwendung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (jetzt §§ 305 – 310 BGB nF, bisher AGB-Gesetz) bei städtebaulichen Verträgen
   • formelleAnforderungen: Schriftform, notarielle Beurkundung 

• Voraussetzungen
  • einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan
  • zumutbares Angebot eines Erschließungsträgers für B-Plan nach § 30 (1) BauGB
  • Erschließungsträger ist (überwiegender) Eigentümer der Bauflächen
• Gegenstände
  • Planungsrechtlich festgesetzte Erschließungsanlagen nach § 127 BauGB
  • Technische Ver- und Entsorgung
  • Äußere Erschließungsanlagen 
  • Gewährleistung, Bankbürgschaft 
• Modell 1
  • Zweck: Übernahme der öffentlichen Erschließungslast in privater Durchführung
  • Private Durchführung der Erschließung, keine Erschließungsbeiträge
  • Übernahme der Kostenlast der Gemeinde durch die Erfüllungsübernahme
  • Regelungen über Haftungsbeschränkung nötig
  • Kostenrisiko trägt primär die Eigentümergesellschaft 
• Modell 2: Doppelverpflichtungsmodell 
  • Erschließungsträger schließt im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Erschließungsvertrag mit Gemeinde ab
  • Eigentümer werden von der Gemeinde zur Übernahme der Kosten (100 %) verpflichtet (keine Erschließungsbeiträge!)
    • Variante 1a: Gemeinde tritte die Verpflichtung der Eigentümer an Erschließungsträger ab
    • Variante 1b: Eigentümer verpflichten sich direkt gegenüber erschließungsträger zur Kostenübernahme. Erschließungsträger tritt dann als Vertreter der Eigentümer in Erschließungsfragen auf .
  • Kostenrisiko liegt beim Erschließungsträger 

• Bestandteile:
  • Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP): keine Bindung an BauNVO und PlanzVO; Erstellung durch Investor
  • Durchführungsvertrag zwischen Stadt und Investor (z.B. Erschließung, Kostenübernahme, Bauverpflichtung, Fristen)
  • Satzung: Beschluss durch Gemeinde, Planungshoheit 
• Kein numerus clausus: Der Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und an BauNVO gebunden
• Nicht anwendbar sind:
  • Veränderungssperre,
  • Zurückstellung von Baugesuchen
  • Allgemeines und besonderes Verkaufsrecht
  • Entschädigungsrecht
  • Umlegungsrecht
  • Erschließungsrecht
  • Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen
• Aber: für öffentliche Zwecke kann gemäß § 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB enteignet werden. 

• Grundsätzliche Festlegung einer Strategie für das Flächenmanagement
• Quantitative und qualitative Ziele der Baulandentwicklung in einer Stadt
• Verknüpfung von städtebaulich- strategischen mit sozialen, ökologischen und finanziellen Zielsetzungen der Baulandbereitstellung
• Keine gesetzliche Normierung im BauGB
• Entwicklung in der kommunalen Praxis
• Zulässigkeit vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt (Einheimischenmodelle in Süddeutschland) 

1. Bedarfsgerechte Entwicklung und Mobilisierung von Bauland
2. Beschleunigung des Baulandentwicklungsprozesses
3. Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten der Baulandbereitstellung und Stadtentwicklung zur Entlastung kommunaler Haushalte
4. Verwirklichung städtebaulicher Zielsetzungen (sozialgerechte Bodennutzung, Innenentwicklung, Stadtumbau, ökologische Siedlungsentwicklung ...)
5. Sozial ausgewogene Stadt- und Quartiersentwicklung
6. Dämpfung der Bodenpreisentwicklung 

• Singularisierung mit der Folge von Haushaltsverkleinerungen
• Veränderung des Wanderungsverhaltens der Bevölkerung. Reurbanisierung führt zur Verknappung von Wohnraum in den großen Städten und Ballungsräumen
• Zunahme der Studierendenzahlen
• Zu geringe Neubaurate, insbesondere im unteren Preissegment und für öffentlich geförderten Wohnungsbau
• Stagnierende Haushaltseinkommen bei erhöhten Ausgaben für Mieten, Ernährung, Energie, Mobilität etc. 

Ziel: sozialgerechte Bodennutzung (§ 1 Abs. 6 BauGB):

• Ausreichendes Wohnungsangebot für Haushalte mit geringem Einkommen
• Sozial stabile Bevölkerungsstrukturen, Vermeidung sozialer Polarisierungen und Fragmentierungen im Stadtgebiet
• Eigentumsbildung für weite Kreise der Bevölkerung
• Kostensparendes Bauen
• Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung (Familien, alte, junge und behinderte Menschen ...) 

Anforderungen:

1. Angemessenheitsgebot: Die Leistungen der Planungsbegünstigten und Vorteile durch Baulandentwicklung müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Eine pauschale Abschöpfung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen ist unzulässig, sondern nur Aufwendungsersatz.
2. Kausalitätsgebot: Es sind nur solche Kosten und Leistungen übertragbar, die in einem kausalen Zusammenhang mit der Baulandentwicklung stehen (Voraussetzung oder Folge). Zuordnung in räumlicher und zeitlicher Hinsicht erforderlich.
3. Koppelungsverbot: Es dürfen lediglich städtebauliche Ziele verfolgt werden. Erforderlichkeitsgebot der Bauleitplanung beachten: ...sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB). 

• Angemessene Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten und Aufwendungen:
  • Flächenabtretungen für Verkehrs- und Grünflächen, Immissionsschutz, Gemeinbedarf, sozialer Wohnungsbau, Ausgleichsmaßnahmen
  • Herstellungskosten der Erschließungsanlagen und der Ausgleichsmaßnahmen
  • Herstellungskosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur, Ablösung der Verpflichtung durch anteiligen Finanzierungsbeitrag von 70 €/m2 Geschossfläche möglich
  • Planungs- und Wettbewerbskosten, Honorare nach HOAI, Gutachten, Umlegungskosten
  • Kostenwirksame Bindungen für sozialen Wohnungsbau (30 % der Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau) und bei Ausweisung gewerblicher Baurechte (Nutzungsauflagen) 
• Anwendungsvoraussetzungen
  • Anwendung seit 1994 durch Beschluss des Stadtrates; letzte Bestätigung 2006 mit einer „Förderquote“ von 30%. Grundsatz: 20 % für den geförderten Mietwohnungsbau und 10 % für Eigentumsmaßnahmen.
  • Anwendung bei jeder städtebaulichen Neubaumaßnahme, bei der die Grundstücksüberplanung zu einer nicht unerheblichen Bodenwertsteigerung führt und planungsbedingte Lasten bei der Stadt verursacht.
  • mindestens 1/3 des Bruttowertzuwachses verbleibt als Investitionsanreiz bei den Planungsbegünstigten
• Prinzipien:
  • maximal 2/3 des Bruttowertzuwachses können für die Lasten abgeschöpft werden
  • mindestens 1/3 des Bruttowertzuwachses bleibt bei den Planungsbegünstigten
• Bewertung
  • Nach anfänglicher Aufregung hohe Akzeptanz des Modells durch die Bau- und Immobilienwirtschaft
  • Schnelle und verbindliche Entscheidungen im Verfahren durch Einsatz einer referatsüber-greifenden Arbeitsgruppe
  • Bilanz: Seit 1994 sind durch die SoBoN ca. 31.000 Wohneinheiten für rund 70.000 Bewohner entstanden
  • Vorbildfunktion für andere Städte 

• Zielsetzungen
  • Bündelung verschiedener vorhandener baulandpolitischer Initiativen
  • Quote zur Sicherung preiswerten/geförderten Wohnraums
  • Gleichbehandlung aller Planungsbegünstigten
  • Verfahrenstransparenz und -nachvollziehbarkeit
  • Stärkerer Einsatz des „Erweiterten Stuttgarter Modells der Bodenordnung“ in der Innenentwicklung 
• Anwendung bei folgenden Kriterien:
  • Bauvorhaben in Innenstadt oder Stadtteilzentren, sofern Planungsrecht zugunsten höherwertigen Nutzungen entsteht
  • Mind. 1/3 der planungsbedingten Gründstückswert- steigerung bleibt als Investitionsanreiz beim Planungsbegünstigten
  • auch bei geringerer Wertsteigerung, dann mit modifizierten Bedingungen
• Verpflichtung der Planungsbegünstigten
  • Förderung des Wohnungsbaus
  • insbesondere der sozialen Wohnraumförderung, und/oder
  • Maßnahmen zur Sicherung einer gemischten Wirtschaftsstruktur
• Konditionen
  • Verpflichtung zur Projektrealisierung innerhalb von drei Jahren
  • Verpflichtung zur Durchführung eines städtebaulichen Gutachter- oder Wettbewerbsverfahrens
  • Einhaltung von bestimmten Mindestqualitäts-standards (Konzeptvielfalt, Grünordnung etc.)
  • Einhaltung energetischer Standards im Wohnungsneubau
  • Empfehlung ggf. modifizierter Konditionen durch eine einzurichtende SIM-Kommission und Entscheidung durch ein Gremium des Gemeinderates 
• vorläufige Bewertung
  • Modell in Pilot- und Dialogphase 2011/2012, ggf. Korrekturbedarf
  • SIM als vergleichsweise restriktives Modell (Anwendung bei allen Neubauvorhaben, Miteinbeziehung der gewerblichen Objekte)
  • Kritik von Investorenseite, da keine Einbindung der Bau- und Immobilienwirtschaft in die Entwicklung von SIM erfolgte
  • Sorge vor abschreckender Wirkung des Modells auf potentielle Investoren (Stichwort: Region Stuttgart mit anderen großen Städten, u.a. ES, LB, BB) 

• Konzentration auf ausschließliche städtebauliche Ziele
• Gewährleistung der erforderlichen Abwägung gemäß § 1 Abs. 5 BauGB der planerischen Baulandbereitstellung im Einzelfall
• Beachtung des Planungserfordernisses nach § 1 Abs. 3 BauGB
• Geeignetheit der Regelungen zur Zielerreichung
• Rechtlich zulässige Ausgestaltung der einzelnen Instrumente und Regelungen
• Verhältnismäßigkeit und Kausalität der die Eigentümer und Bauherren verpflichtenden Regelungen
• Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
• Beachtung der durch strafrechtliche Vorschriften gezogenen Grenzen für den Einsatz städtebaulicher Verträge 

• Die Herstellung von gefördertem Wohnraum allein mit Baulandmodellen ist relativ gering und nicht ausreichend für den Bedarf in Ballungsräumen (Stichwort: Wohnraumförderung)
• Das Ziel „konstante Baulandpreise und Mieten“ wird nicht hinreichend erreicht (Bsp. München).
• Kritik von Seiten der Immobilienwirtschaft: fehlende Rentabilität der Investitionen (Bsp. Stuttgart)
• Optimierungsbedarf an einzelnen Modellen vorhanden, z.B. hinsichtlich der Flexibilität (Ersatzmaßnahmen), der Attraktivität des Wohnungsbaus in Gewerbeimmobilien sowie der Bindungsfrist von Mietwohnungen bei exit-orientierten Unternehmen
• Mietpreis- und Bodenpreissteigerungen?
• Abwanderung von Investoren? 

1. Gleichbehandlung der Planungsbegünstigten
2. Transparenz und Kostenklarheit
3. Langfristigkeit und Verlässlichkeit
4. Breiter politischer Konsens
5. Kombination mit Wohnungsbauförderungsprogrammen
6. Effiziente Verfahren durch Standards und Baulandkommissionen
7. Regionale Abstimmung 

• Grundstückstransaktionen, Zwangsversteigerung, Erbauseinandersetzung
• Bilanzierung: Grundstücke als Betriebsvermögen
• Beleihungswert: Grundstück als Beleihungsobjekt
• Besteuerung: Einheitswert für Grundsteuer
• Versicherungswert: Zeitwert, Wiederbeschaffungswert 

• Legaldefinition § 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 
• Der Verkehrswert kann pragmatisch als Preis verstanden werden, der am Wertermittlungsstichtag, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach der Qualität des zu bewertenden Grundstückes am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. 

• ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht;
• er braucht nicht mit dem Zeitpunkt identisch zu sein, in dem die Ermittlung vorgenommen wird.
• die allgemeinen Wertverhältnisse (Konjunktur) auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 3 Abs. 3 WertV)
• ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB; § 6 Abs. 2 WertV). 

• ist der freie Handel auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage.
• Maßgebend für jedermanns (vernünftiges) Verhalten beim Aushandeln von Grundstückspreisen (Preisverhalten) sind die wertbedeutsamen Eigenschaften des Grundstücks (Qualität) und die allgemeinen wertbeeinflussenden Umstände (allgemeine Wertverhältnisse / Konjunktur). 

• Persönliche Verhältnisse sind insbesondere zu vermuten bei • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager
  • wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis),
  • verwandtschaftlichen und freundschaftlichen Beziehungen zwischen Erwerber und Veräußerer (Verwandtschaft- bzw. Freundschaftspreis)
• Ungewöhnliche Verhältnisse können gegeben sein bei
• Zwangsversteigerungen,
• Förderungsmaßnahmen der öffentlichen Hände (Einheimischenmodelle/Wirtschaftsförderung) und
• Raten- und Rentenzahlungen