Grundsätzliche Festlegung einer Strategie für das Flächenmanagement Quantitative und qualitative Ziele der Baulandentwicklung in einer Stadt Verknüpfung von städtebaulich- strategischen mit sozialen, ökologischen und finanziellen Zielsetzungen der Baulandbereitstellung Keine gesetzliche Normierung im BauGB Entwicklung in der kommunalen Praxis Zulässigkeit vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt (Einheimischenmodelle in Süddeutschland)

Ziel: sozialgerechte Bodennutzung (§ 1 Abs. 6 BauGB): Ausreichendes Wohnungsangebot für Haushalte mit geringem Einkommen Sozial stabile Bevölkerungsstrukturen, Vermeidung sozialer Polarisierungen und Fragmentierungen im Stadtgebiet Eigentumsbildung für weite Kreise der Bevölkerung Kostensparendes Bauen Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung (Familien, alte, junge und behinderte Menschen ...)

Persönliche Verhältnisse sind insbesondere zu vermuten bei • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis), verwandtschaftlichen und freundschaftlichen Beziehungen zwischen Erwerber und Veräußerer (Verwandtschaft- bzw. Freundschaftspreis) Ungewöhnliche Verhältnisse können gegeben sein bei Zwangsversteigerungen, Förderungsmaßnahmen der öffentlichen Hände (Einheimischenmodelle/Wirtschaftsförderung) und Raten- und Rentenzahlungen

Erfassung aller Grundstückskaufverträge durch Mitteilung des Notars Analyse des Grundstücksmarktes nach sachlichen und räumlichen Teilmärkten Ermittlung der Bodenrichtwerte (BORISplus.NRW) Erforderliche Daten für die Wertermittlung (Kapitalisierungszinsätze, Sachwertmarktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren) Grundstücksmarktbericht Grundlage für Erstattung von Gutachten Einsicht der Finanzämter, Gerichte, Staatsanwaltschaft Auskünfte bei berechtigtem Interesse

Grundlage für Mietfestsetzung Mietgutachten Standort- und Marktanalysen Projektentwicklungen wohnungswirtschaftliche Planungen und Entscheidungen

Sachverständiger: natürliche Person mit einer besonderen Sachkunde und einer überdurchschnittlichen fachlichen Expertise auf einem gewissen Gebiet. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.): nach § 132 StGB im Gegensatz zum „Sachverständigen“ gesetzlich geschützte Bezeichnung. Bestellung z.B. durch Industrie- und Handelskammern. Gutachten für Gerichte, Behörden oder Private Sachverständigen zur Beantwortung delegieren. Gesetzlich nicht geschützte Bezeichnung. Die Grundpflichten eines ö.b.u.v. Sachverständigen sind Objektivität, Unparteilichkeit und Weisungsfreiheit. Hierauf muss er einen Eid leisten. Ein Verstoß gegen diese Pflichten stellt einen Straftatbestand dar. Die Grundpflichten gelten gegenüber Gerichten und privaten Auftraggebern

Der Bodenwert ist der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks bei planungsadäquater Nutzbarkeit: planungs- sowie bauordnungsrechtlich zulässiger Nutzung, lagegemäß, wirtschaftlich optimale Nutzbarkeit einschließlich der mit dem Grund und Boden auf Dauer verbundenen subjektiv dinglichen Rechte und öffentlichen Lasten ggf. mit der Fiktion, dass andere wesentliche Bestandteile, nicht vorhanden wären.

Agrarland sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft gemäß § 5 Abs. 1 ImmoWertV Zweckmäßige qualitative Unterscheidung: Reines Agrarland Besonderes Agrarland begünstigtes Agrarland: außerlandwirtschaftliche, aber nicht bauliche Nutzung möglich beeinträchtigtes Agrarland: Flächen mit Nutzungsbeschränkungen für Ausgleichsmaßnahmen, Wasser-, Natur- und Landschaftsschutzgebiete etc.

Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass für sie eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit zu erwarten ist. Typisches Merkmal: Darstellung im F-Plan als W-, G-, M- oder So-Fläche möglich Erwartung aufgrund von Darstellungen im Flächennutzungsplan (als Bauflächen) oder nach den für eine geordnete städtebauliche Entwicklung maßgeblichen Situationsmerkmalen wie Lage zu bebauten Gebieten,Lage zu Erschließungsanlagen und dem Verhalten des Planungsträgers entstehen. konkludentes städtebauliches Handeln der Gemeinde oder eines Planungsträgers Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung: Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine Chance, dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt wird. Die Entwicklung weist noch Risiken auf; sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen. Hinzu kommen Entwicklungskosten und Wartezeiten, die bis zur Baureife sehr unterschiedliche Größen besitzen können. => Bauerwartungsland weist grundsätzlich - absolut und relativ - eine große Wertspanne auf.

Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch eine erhöhte Erwartung hinsichtlich einer baulichen Nutzung bestimmt wird. Als erhöhte Erwartung reicht Darstellung als Baufläche im Flächennutzungsplan oder Aussagen informeller Planungen der Gemeinde (z.B. Entwicklungs- oder städtebauliche Rahmenplänen) nicht aus Sie muss sich aus gegebenen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von baulichen oder sonstigen höherwertigen Nutzungen ergeben Rohbaulandqualität ergibt sich z.B. aus rechtskräftigem qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 2 BauGB) oder Bebauungsplan mit Planreife (§ 33 BauGB), Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB) oder einer Innenbereichssatzung (§ 34 Abs. 4 BauGB). Die Flächen können aber wegen objektbezogener Hindernisse rechtlicher oder tatsächlicher Art noch nicht baulich genutzt werden, z.B. unzureichender Grundstückszuschnitt (nach Lage, Form oder Größe), geringe Grundstücksgröße und/oder fehlende Sicherung der Erschließung.

Flächenmanagement & Immobilienbewertung

Fragen zur Klausur

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F. W.

About these flashcards

Diese Karteikarten behandeln das Flächenmanagement und die Immobilienbewertung auf universitärem Niveau. Sie konzentrieren sich auf die Nutzung, Umlegung und Bewertung von Grundstücken, wobei rechtliche Aspekte und Eigentumsfragen eine zentrale Rolle spielen. Der Schwerpunkt liegt auf der Ermittlung des Ertragswerts, der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale und der Bewertung von baulichen Anlagen. Diese Karteikarten sind besonders nützlich für Studierende und Fachleute im Bereich der Immobilienbewertung, da sie detaillierte Kenntnisse über die Bewertung von Grundstücken und die Anwendung verschiedener Verfahren vermitteln.

Flashcards

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German

Flashcards

Vorhabenbezogener Bebauungsplan § 12 BauGB

Bestandteile:
- Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP): keine Bindung an BauNVO und PlanzVO; Erstellung durch Investor
- Durchführungsvertrag zwischen Stadt und Investor (z.B. Erschließung, Kostenübernahme, Bauverpflichtung, Fristen)
- Satzung: Beschluss durch Gemeinde, Planungshoheit
Kein numerus clausus: Der Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an Festsetzungskatalog des § 9 BauGB und an BauNVO gebunden
Nicht anwendbar sind:
- Veränderungssperre,
- Zurückstellung von Baugesuchen
- Allgemeines und besonderes Verkaufsrecht
- Entschädigungsrecht
- Umlegungsrecht
- Erschließungsrecht
- Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen
Aber: für öffentliche Zwecke kann gemäß § 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB enteignet werden.

Baulandmodelle

Grundsätzliche Festlegung einer Strategie für das Flächenmanagement
Quantitative und qualitative Ziele der Baulandentwicklung in einer Stadt
Verknüpfung von städtebaulich- strategischen mit sozialen, ökologischen und finanziellen Zielsetzungen der Baulandbereitstellung
Keine gesetzliche Normierung im BauGB
Entwicklung in der kommunalen Praxis
Zulässigkeit vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt (Einheimischenmodelle in Süddeutschland)

Baulandmodelle

Motive und Aufgaben

Bedarfsgerechte Entwicklung und Mobilisierung von Bauland
Beschleunigung des Baulandentwicklungsprozesses
Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten der Baulandbereitstellung und Stadtentwicklung zur Entlastung kommunaler Haushalte
Verwirklichung städtebaulicher Zielsetzungen (sozialgerechte Bodennutzung, Innenentwicklung, Stadtumbau, ökologische Siedlungsentwicklung ...)
Sozial ausgewogene Stadt- und Quartiersentwicklung
Dämpfung der Bodenpreisentwicklung

Gründe angespannte Wohnungsmärkte in Ballungsräumen

Singularisierung mit der Folge von Haushaltsverkleinerungen
Veränderung des Wanderungsverhaltens der Bevölkerung. Reurbanisierung führt zur Verknappung von Wohnraum in den großen Städten und Ballungsräumen
Zunahme der Studierendenzahlen
Zu geringe Neubaurate, insbesondere im unteren Preissegment und für öffentlich geförderten Wohnungsbau
Stagnierende Haushaltseinkommen bei erhöhten Ausgaben für Mieten, Ernährung, Energie, Mobilität etc.

Baulandmodelle Ziel

Ziel: sozialgerechte Bodennutzung (§ 1 Abs. 6 BauGB):

Ausreichendes Wohnungsangebot für Haushalte mit geringem Einkommen
Sozial stabile Bevölkerungsstrukturen, Vermeidung sozialer Polarisierungen und Fragmentierungen im Stadtgebiet
Eigentumsbildung für weite Kreise der Bevölkerung
Kostensparendes Bauen
Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung (Familien, alte, junge und behinderte Menschen ...)

Baulandmodelle Rechtliche Schranken

Anforderungen:

Angemessenheitsgebot: Die Leistungen der Planungsbegünstigten und Vorteile durch Baulandentwicklung müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Eine pauschale Abschöpfung von planungsbedingten Bodenwertsteigerungen ist unzulässig, sondern nur Aufwendungsersatz.
Kausalitätsgebot: Es sind nur solche Kosten und Leistungen übertragbar, die in einem kausalen Zusammenhang mit der Baulandentwicklung stehen (Voraussetzung oder Folge). Zuordnung in räumlicher und zeitlicher Hinsicht erforderlich.
Koppelungsverbot: Es dürfen lediglich städtebauliche Ziele verfolgt werden. Erforderlichkeitsgebot der Bauleitplanung beachten: ...sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB).

Münchener Modell SoBon

Angemessene Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten und Aufwendungen:
- Flächenabtretungen für Verkehrs- und Grünflächen, Immissionsschutz, Gemeinbedarf, sozialer Wohnungsbau, Ausgleichsmaßnahmen
- Herstellungskosten der Erschließungsanlagen und der Ausgleichsmaßnahmen
- Herstellungskosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur, Ablösung der Verpflichtung durch anteiligen Finanzierungsbeitrag von 70 €/m2 Geschossfläche möglich
- Planungs- und Wettbewerbskosten, Honorare nach HOAI, Gutachten, Umlegungskosten
- Kostenwirksame Bindungen für sozialen Wohnungsbau (30 % der Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau) und bei Ausweisung gewerblicher Baurechte (Nutzungsauflagen)
Anwendungsvoraussetzungen
- Anwendung seit 1994 durch Beschluss des Stadtrates; letzte Bestätigung 2006 mit einer „Förderquote“ von 30%. Grundsatz: 20 % für den geförderten Mietwohnungsbau und 10 % für Eigentumsmaßnahmen.
- Anwendung bei jeder städtebaulichen Neubaumaßnahme, bei der die Grundstücksüberplanung zu einer nicht unerheblichen Bodenwertsteigerung führt und planungsbedingte Lasten bei der Stadt verursacht.
- mindestens 1/3 des Bruttowertzuwachses verbleibt als Investitionsanreiz bei den Planungsbegünstigten
Prinzipien:
- maximal 2/3 des Bruttowertzuwachses können für die Lasten abgeschöpft werden
- mindestens 1/3 des Bruttowertzuwachses bleibt bei den Planungsbegünstigten
Bewertung
- Nach anfänglicher Aufregung hohe Akzeptanz des Modells durch die Bau- und Immobilienwirtschaft
- Schnelle und verbindliche Entscheidungen im Verfahren durch Einsatz einer referatsüber-greifenden Arbeitsgruppe
- Bilanz: Seit 1994 sind durch die SoBoN ca. 31.000 Wohneinheiten für rund 70.000 Bewohner entstanden
- Vorbildfunktion für andere Städte

Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM)

Zielsetzungen
- Bündelung verschiedener vorhandener baulandpolitischer Initiativen
- Quote zur Sicherung preiswerten/geförderten Wohnraums
- Gleichbehandlung aller Planungsbegünstigten
- Verfahrenstransparenz und -nachvollziehbarkeit
- Stärkerer Einsatz des „Erweiterten Stuttgarter Modells der Bodenordnung“ in der Innenentwicklung
Anwendung bei folgenden Kriterien:
- Bauvorhaben in Innenstadt oder Stadtteilzentren, sofern Planungsrecht zugunsten höherwertigen Nutzungen entsteht
- Mind. 1/3 der planungsbedingten Gründstückswert- steigerung bleibt als Investitionsanreiz beim Planungsbegünstigten
- auch bei geringerer Wertsteigerung, dann mit modifizierten Bedingungen
Verpflichtung der Planungsbegünstigten
- Förderung des Wohnungsbaus
- insbesondere der sozialen Wohnraumförderung, und/oder
- Maßnahmen zur Sicherung einer gemischten Wirtschaftsstruktur
Konditionen
- Verpflichtung zur Projektrealisierung innerhalb von drei Jahren
- Verpflichtung zur Durchführung eines städtebaulichen Gutachter- oder Wettbewerbsverfahrens
- Einhaltung von bestimmten Mindestqualitäts-standards (Konzeptvielfalt, Grünordnung etc.)
- Einhaltung energetischer Standards im Wohnungsneubau
- Empfehlung ggf. modifizierter Konditionen durch eine einzurichtende SIM-Kommission und Entscheidung durch ein Gremium des Gemeinderates
vorläufige Bewertung
- Modell in Pilot- und Dialogphase 2011/2012, ggf. Korrekturbedarf
- SIM als vergleichsweise restriktives Modell (Anwendung bei allen Neubauvorhaben, Miteinbeziehung der gewerblichen Objekte)
- Kritik von Investorenseite, da keine Einbindung der Bau- und Immobilienwirtschaft in die Entwicklung von SIM erfolgte
- Sorge vor abschreckender Wirkung des Modells auf potentielle Investoren (Stichwort: Region Stuttgart mit anderen großen Städten, u.a. ES, LB, BB)

Rechtsfragen bodenpolitischer Grundsatzbeschlüsse

Konzentration auf ausschließliche städtebauliche Ziele
Gewährleistung der erforderlichen Abwägung gemäß § 1 Abs. 5 BauGB der planerischen Baulandbereitstellung im Einzelfall
Beachtung des Planungserfordernisses nach § 1 Abs. 3 BauGB
Geeignetheit der Regelungen zur Zielerreichung
Rechtlich zulässige Ausgestaltung der einzelnen Instrumente und Regelungen
Verhältnismäßigkeit und Kausalität der die Eigentümer und Bauherren verpflichtenden Regelungen
Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes
Beachtung der durch strafrechtliche Vorschriften gezogenen Grenzen für den Einsatz städtebaulicher Verträge

Probleme und Fragen der bodenpolitischen Modelle

Die Herstellung von gefördertem Wohnraum allein mit Baulandmodellen ist relativ gering und nicht ausreichend für den Bedarf in Ballungsräumen (Stichwort: Wohnraumförderung)
Das Ziel „konstante Baulandpreise und Mieten“ wird nicht hinreichend erreicht (Bsp. München).
Kritik von Seiten der Immobilienwirtschaft: fehlende Rentabilität der Investitionen (Bsp. Stuttgart)
Optimierungsbedarf an einzelnen Modellen vorhanden, z.B. hinsichtlich der Flexibilität (Ersatzmaßnahmen), der Attraktivität des Wohnungsbaus in Gewerbeimmobilien sowie der Bindungsfrist von Mietwohnungen bei exit-orientierten Unternehmen
Mietpreis- und Bodenpreissteigerungen?
Abwanderung von Investoren?

Erfolgsfaktoren von Baulandmodellen

Gleichbehandlung der Planungsbegünstigten
Transparenz und Kostenklarheit
Langfristigkeit und Verlässlichkeit
Breiter politischer Konsens
Kombination mit Wohnungsbauförderungsprogrammen
Effiziente Verfahren durch Standards und Baulandkommissionen
Regionale Abstimmung

Bewertung von Grundstücken für private und öffentliche Zwecke

Grundstückstransaktionen, Zwangsversteigerung, Erbauseinandersetzung
Bilanzierung: Grundstücke als Betriebsvermögen
Beleihungswert: Grundstück als Beleihungsobjekt
Besteuerung: Einheitswert für Grundsteuer
Versicherungswert: Zeitwert, Wiederbeschaffungswert

Verkehrswert - Marktwert

Legaldefinition § 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert kann pragmatisch als Preis verstanden werden, der am Wertermittlungsstichtag, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach der Qualität des zu bewertenden Grundstückes am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre.

Wertermittlungsstichtag

ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht;
er braucht nicht mit dem Zeitpunkt identisch zu sein, in dem die Ermittlung vorgenommen wird.
die allgemeinen Wertverhältnisse (Konjunktur) auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 3 Abs. 3 WertV)
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB; § 6 Abs. 2 WertV).

gewöhnliche Geschäftsverkehr

ist der freie Handel auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage.
Maßgebend für jedermanns (vernünftiges) Verhalten beim Aushandeln von Grundstückspreisen (Preisverhalten) sind die wertbedeutsamen Eigenschaften des Grundstücks (Qualität) und die allgemeinen wertbeeinflussenden Umstände (allgemeine Wertverhältnisse / Konjunktur).

Verhältnisse

Persönliche Verhältnisse sind insbesondere zu vermuten bei • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager
- wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis),
- verwandtschaftlichen und freundschaftlichen Beziehungen zwischen Erwerber und Veräußerer (Verwandtschaft- bzw. Freundschaftspreis)
Ungewöhnliche Verhältnisse können gegeben sein bei
Zwangsversteigerungen,
Förderungsmaßnahmen der öffentlichen Hände (Einheimischenmodelle/Wirtschaftsförderung) und
Raten- und Rentenzahlungen

Kaufpreissammlung

Erfassung aller Grundstückskaufverträge durch Mitteilung des Notars
Analyse des Grundstücksmarktes nach sachlichen und räumlichen Teilmärkten
Ermittlung der Bodenrichtwerte (BORISplus.NRW)
Erforderliche Daten für die Wertermittlung (Kapitalisierungszinsätze, Sachwertmarktanpassungsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren)
Grundstücksmarktbericht
Grundlage für Erstattung von Gutachten
Einsicht der Finanzämter, Gerichte, Staatsanwaltschaft
Auskünfte bei berechtigtem Interesse

Grundstücksmarktbericht Inhalt

Zweck: Schaffung von Grundstücksmarkttransparenz
Differenzierung nach räumlichen und sachlichen Teilmärkten (Wohnen (EFH, MFH, ETW), Gewerbe)
Überblick über Grundstücksverkehr: Umsätze in Geld und Fläche
Preisniveau und Preisentwicklung, Indexreihen
wertermittlungsrelevante Daten
Bodenrichtwerte

Erforderliche Daten zur Wertermittlung

§ 193 Abs. 5 BauGB

Kapitalisierungszinssätze zur Ermittlung von Ertragswerten
Marktanpassungsfaktoren zur Ableitung von Verkehrswerten aus vorläufigen Sachwerten
Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartiger Grundstücken
Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke
Indexreihen zur Erfassung allgemeiner Wertänderungen von Immobilien

Def.: Bodenrichtwertkarte

Definition:

fiktives Richtwertgrundstück
Bodenrichtwerte für bebautes oder baureifes Land
Fiktion: Grundstück sei unbebaut
maßgebliche wertbestimmende Merkmale:
- Planungsrechtliche Qualität
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Grundstücksgröße bzw. Zuschnitt
- Erschließungszustand, beitragsfrei gemäß BauGB und KAG
Stichtag z.B. 1.1.2012
Zonale Bodenrichtwerte
Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten

Grundlagen der Bodenrichtwertermittlung

Ausgangsmaterial sind die Daten der Kaufpreissammlung
Unterstützend sonstige Unterlagen sowie örtliche Ermittlungen
- Bauleitpläne
- Daten über Art und Umfang der Erschließung – Abrechnung von Erschließungsbeiträgen
- Daten über Bodenordnungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Planfeststellungen,
- Bodengütekarten, Ergebnisse der Bodenschätzung,
- Satzungen nach § 34 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB)
Bodenpreisindexreihen und Umrechnungskoeffizienten

Mietspiegel

Grundlage für

Mietfestsetzung
Mietgutachten
Standort- und Marktanalysen
Projektentwicklungen
wohnungswirtschaftliche Planungen und Entscheidungen

Gutachterausschuss § 192 BauGB

Rechtsgrundlagen
- BauGB
- GutachterausschussVO (GAVO) NRW)
Merkmale
- neutral, selbständig, unabhängig
- Landkreise, kreisfreie Städte, große kreisangehörige Städte
- Oberer Gutachterausschuss: Erstellung von Obergutachten, jährliche Übersicht über Grundstücksmarkt
- Geschäftsstelle des GA
Aufgaben
- Schaffung von Transparenz auf dem Immobilienmarkt durch
  - Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
  - Ermittlung von Bodenrichtwerten (jährlich, flächendeckend)
  - Erteilung von Bodenrichtwertauskünften
  - Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Grundstücksmarktbericht)
  - Erstellung von Mietwertübersichten
  - Erstattung von Gutachten bezüglich Verkehrswerte und Entschädigungen (Enteignung)
  - Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten (in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten)
  - Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte

Sachverständiger

Sachverständiger: natürliche Person mit einer besonderen Sachkunde und einer überdurchschnittlichen fachlichen Expertise auf einem gewissen Gebiet.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (ö.b.u.v.): nach § 132 StGB im Gegensatz zum „Sachverständigen“ gesetzlich geschützte Bezeichnung. Bestellung z.B. durch Industrie- und Handelskammern. Gutachten für Gerichte, Behörden oder Private Sachverständigen zur Beantwortung delegieren. Gesetzlich nicht geschützte Bezeichnung. Die Grundpflichten eines ö.b.u.v. Sachverständigen sind Objektivität, Unparteilichkeit und Weisungsfreiheit. Hierauf muss er einen Eid leisten. Ein Verstoß gegen diese Pflichten stellt einen Straftatbestand dar. Die Grundpflichten gelten gegenüber Gerichten und privaten Auftraggebern

Besonderheiten des Grundstücksmarktes

sachliche und räumliche Teilmärkte
keine Mobilität von Angebot und Nachfrage
keine Transparenz des Marktes
keine Homogenität aufgrund sachlicher, räumlicher, zeitlicher und persönlicher Präferenzen der Marktteilnehmer
staatliche Interventionen: Planungs-, Bau- und Bodenrecht, Umweltrecht, Steuern, Landes- und Regionalplanung etc.
kommunale Interventionen: Bauleitplanung, Satzungen, Erschließungsbeiträge
Bodenmarkt ist ein z.B. dem Wohnungsmarkt vorgelagerter Markt

wertbeeinflussende Merkmale (Grundstücksmarkt und Grundstückswert )

Den Wert eines Grundstücks zu ermitteln bedeutet,

seine Qualität(nach Lage, Nutzbarkeit und Beschaffenheit)zu bestimmen und
- Die Qualität wird vollkommen durch folgende Komponenten beschrieben:
  - Lage (äußere Grundstucksverhältnisse wie Verkehrslage, Nachbarschaft, Immision)
  - Nutzbarkeit (rechtliche Eigenschaft wie Planungstand, Art & Maß, Erschließungszustand...)
  - Beschaffenheit (innere Grundstücksverhältnisse wie Grundstücks-größe/-form, Lasten, Eigenschaften)
- Die Qualität bestimmt und berücksichtigt die Gesamtheit aller preisbeeinflussenden physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Merkmale und Eigenschaften eines Grundstücks
die Konjunktur(allgemeine Wertverhältnisse) auf dem Grundstücksmarkt zu erfassen,
- Gesamtheit der für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände: Einfluss der Wirtschaftsentwicklung, Änderung der Einkommen (Nettoeinkommensentwicklung und Sicherheit der Beschäftigung - Kaufkraft), Lebenshaltungskosten, Kapitalanlagemöglichkeiten (Zinsen, Sicherheit, Renditen), Wandel in der Einwohnerdichte, Wandel der städtebaulichen, gewerblichen und agrarischen Struktur, Staatliche Wohnungspolitik (Wohnungsbauförderung, Mieterschutz).

also seinen Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln.

Grundstück – Grund und Boden

Zu einem Grundstück gehören der Grund und Boden sowie sämtliche mit ihm fest verbundenen baulichen und sonstigen Anlagen, insbesondere Gebäude, bauliche Außenanlagen, Anpflanzungen.
Unter Grund und Boden ist nur das Grundstück ohne seine wesentlichen Bestandteile zu verstehen

Bodenwert

Der Bodenwert ist der Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert eines Grundstücks

bei planungsadäquater Nutzbarkeit: planungs- sowie bauordnungsrechtlich zulässiger Nutzung, lagegemäß, wirtschaftlich optimale Nutzbarkeit
einschließlich der mit dem Grund und Boden auf Dauer verbundenen subjektiv dinglichen Rechte und öffentlichen Lasten
ggf. mit der Fiktion, dass andere wesentliche Bestandteile, nicht vorhanden wären.

Agrarland

Agrarland sind Flächen der Land- oder Forstwirtschaft gemäß § 5 Abs. 1 ImmoWertV Zweckmäßige qualitative Unterscheidung:
1. Reines Agrarland
2. Besonderes Agrarland
  - begünstigtes Agrarland: außerlandwirtschaftliche, aber nicht bauliche Nutzung möglich
  - beeinträchtigtes Agrarland: Flächen mit Nutzungsbeschränkungen für Ausgleichsmaßnahmen, Wasser-, Natur- und Landschaftsschutzgebiete etc.

Reines Agrarland

"Reines Agrarland“ sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen der Land- und Forstwirtschaft, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden.

Besonderes Agrarland

„Begünstigtes“ Agrarland (i.S. WertV ‘88) sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen der Land- und Forstwirtschaft, die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.

Beeinträchtigtes Agrarland

Beeinträchtigtes Agrarland liegt vor, wenn die ordnungsgemäße land- und forstwirtschaftliche Nutzung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht möglich ist. Beschränkungen können sich ergeben aus situationsbedingten Einschränkungen (Topografie, Immissionsbelastung durch Autobahn oder Industriestandort, etc.), Lage im Naturschutzgebiet, dessen Satzung die Nutzung einschränkt naturschutzrechtlichen Kompensationsmaßnahmen, die die Fläche auf Dauer beanspruchen

naturschutzrechtliche Ausgleichflächen Wasser-, Natur- und Landschaftsschutzgebiete etc.: Beeinträchtigung der landwirtschaftlichen Nutzung durch Extensivierung und Bewirtschaftungsauflagen

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass für sie eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit zu erwarten ist. Typisches Merkmal: Darstellung im F-Plan als W-, G-, M- oder So-Fläche möglich
Erwartung aufgrund von Darstellungen im Flächennutzungsplan (als Bauflächen) oder nach den für eine geordnete städtebauliche Entwicklung maßgeblichen Situationsmerkmalen wie Lage zu bebauten Gebieten,Lage zu Erschließungsanlagen und dem Verhalten des Planungsträgers entstehen.
konkludentes städtebauliches Handeln der Gemeinde oder eines Planungsträgers
Wesentliche Kriterien für die Wertbildung und Bewertung:
- Es besteht keine Sicherheit, sondern nur eine Chance, dass die Fläche in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt wird.
- Die Entwicklung weist noch Risiken auf; sie kann sich auch durch Änderung von Planungen oder tatsächlichen Entwicklungen grundsätzlich entschädigungslos wieder reduzieren oder ganz verflüchtigen.
- Hinzu kommen Entwicklungskosten und Wartezeiten, die bis zur Baureife sehr unterschiedliche Größen besitzen können.
  => Bauerwartungsland weist grundsätzlich - absolut und relativ - eine große Wertspanne auf.

Rohbauland

Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch eine erhöhte Erwartung hinsichtlich einer baulichen Nutzung bestimmt wird.
- Als erhöhte Erwartung reicht Darstellung als Baufläche im Flächennutzungsplan oder Aussagen informeller Planungen der Gemeinde (z.B. Entwicklungs- oder städtebauliche Rahmenplänen) nicht aus
- Sie muss sich aus gegebenen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit von baulichen oder sonstigen höherwertigen Nutzungen ergeben
Rohbaulandqualität ergibt sich z.B. aus
- rechtskräftigem qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB),
- vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 2 BauGB) oder
- Bebauungsplan mit Planreife (§ 33 BauGB),
- Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (§ 34 BauGB) oder
- einer Innenbereichssatzung (§ 34 Abs. 4 BauGB).
Die Flächen können aber wegen objektbezogener Hindernisse rechtlicher oder tatsächlicher Art noch nicht baulich genutzt werden, z.B.
- unzureichender Grundstückszuschnitt (nach Lage, Form oder Größe),
- geringe Grundstücksgröße und/oder
- fehlende Sicherung der Erschließung.

Baureifes Land

Baureifes Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) sind Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass auf ihnen Vorhaben zur baulichen Nutzung (gemäß § 29 Satz 1 BauGB) aufgrund der Bestimmungen der §§ 30, 33, 34 und 35 Abs. 4 BauGB (planungsrechtliche Anforderungen) und der einschlägigen Vorschriften des Bauordnungsrechts (bspw. gesicherte Erschließung) sowie anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten dem Grunde nach zuzulassen sind, oder vorhandene Nutzungen von Jedermann beibehalten werden dürfen.

Evidenter Preisvergleich

Simple Zu- und Abschläge, die dem Grunde nach keines Beweises bedürfen.

Erschließungsbeiträge bei unterschiedlichem beitragsrechtlichen Zustand
Freilegungskosten bei abgängigen Gebäuden,
Zeitwert von geringfügigen baulichen Anlagen und besonderen Einrichtungen

Statistischer Preisvergleich

Mittels statistisch aus Kaufpreisen für typische Anwendungsfälle abgeleiteten Faktoren.

Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede im Maß der baulichen Nutzung (Ausnutzungsfaktoren),
Bodenpreisindizes,
mathematisch-statistische Regressions- und Kovarianzanalysen von Kaufpreisen.

Deduktiver Preisvergleich

Nach allgemeiner Erkenntnis und Erfahrung plausible Verknüpfung des Vergleichspreises mit bodenpreisrelevanten Faktorleistungen (unterschiedliche Qualität des Bewertungs- und Vergleichsobjektes).

Ausgleich von Lageunterschieden mittels Mieten,
Bemessung von Unterschieden in der Nutzbarkeit mittels Mieten und Baupreisen,
Erfassung von unterschiedlichen Entwicklungszuständen mittels Erschließungs-, Bodenordnungs- und Vorhaltekosten.

Intersubjektiver Preisvergleich

Nach spezieller Marktkenntnis und Erfahrung geschätzte Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung.
- Schätzung von relativen Lageunterschieden mittels Lagekriterien,
- argumentativ abgesicherte Schätzung der Wertminderung wegen dinglicher Belastung (z.B. Wegerecht),
- Objektivierung von Gutachterschätzungen.
Bedeutung
- Nachrangig gegenüber dem deduktivem, statistischen und evidenten Preisvergleich.
- Ausschließliche Anwendung nur, wenn die anderen Anpassungsmöglichkeiten ausscheiden.
- Zusätzliche Anwendung z. B. zur Ergänzung oder Stützung des deduktiven Preisvergleichs.
- Flächenhafte Ermittlung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Lagen mittels Mietlageverfahren und Lagewertverfahren.

Def.: Bodenrichtwertkarte

fiktives Richtwertgrundstück
Bodenrichtwerte für bebautes oder baureifes Land
Fiktion: Grundstück sei unbebaut
maßgebliche wertbestimmende Merkmale:
- Planungsrechtliche Qualität
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Grundstücksgröße bzw. Zuschnitt
- Erschließungszustand, z.B. beitragsfrei gemäß BauGB und KAG
Stichtag z.B. 1.1.2012
Zonale Bodenrichtwerte
Besondere Bodenrichtwerte in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten

Study

Flächenmanagement & Immobilienbewertung

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