Enteignung nur zur Beschaffung von Grundstücken für öffentliche Zwecke entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans (planakzessorische Enteignung) Schließung von Baulücken (unbebaute oder geringfügig bebaut) im unbeplanten Innenbereich Beschaffung von Grundstücke zur Entschädigung in Land (Ersatzland) Ermöglichung von Ersatzleistungen für enteignete Rechte (Ersatzrechte) Umsetzung eines nicht erfüllten Baugebots nach § 176 BauGB (Baugebot) Erhaltung von baulichen Anlagen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB Erhaltung oder Beseitigung baulicher Anlagen im Geltungsbereich einer Durchführungssicherungssatzung nach § 171 d BauGB (Stadtumbau) Nach § 169 (3) zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB (z.B. zur Brachflächenrevitalisierung)

Antrag auf Enteignung an die Enteignungsbehörde i.d.R Bez.Reg. Einleitungsbeschluss der Enteignungsbehörde Festsetzung des Termins zur mündlichen Verhandlung ortsübliche Bekanntmachung Verfügungs- und Veränderungssperre Vorbereitung der mündlichen Verhandlung Ziel: Verfahrenskonzentration Mündliche Verhandlung Ziele: Einigung über Rechtsübergang und Entschädigung Teileinigung über Rechtsübergang Entscheidungsreife für hoheitlichen Beschluss herstellen Vorzeitige Besitzeinweisung Enteignungsbeschluss wenn zuvor keine Einigung oder Teileinigung erreichbar sind Verwaltungsakt, Suspensiveffekt der Klage Vorabentscheidung über Rechtsübergang Falls die Sache insgesamt nicht entscheidungsreif ist Abtrennung des Streites über die Höhe der Entschädigung Ausführung des Enteignungsbeschlusses nach Vorauszahlung oder Hinterlegung der Entschädigung Einweisung des neuen Eigentümers in den Besitz des Grundstücks Entschädigung zum Verkehrswert, i.d.R. durch Zahlung in Geld Ausnahmsweise durch Zuweisung von Ersatzland

Begriff: Flurbereinigung = Fachplanung + Bodenordnung nach dem FlurbG Durch die ländliche Bodenordnung werden Grundstücke nach Lage, Form und Erschließung für eine zeitgemäße Bewirtschaftung neugestaltet, die agrarische oder forstwirtschaftliche Infrastruktur verbessert, Landnutzungskonflikte, z.B. zwischen Landwirtschaft, Infrastruktur, Siedlung oder Umweltschutz, durch Interessenausgleich aufgelöst oder flächenbeanspruchende Großvorhaben „aus einem Guss“ eigentumsrechtlich vorbereitet und flächenrelevante Dorfentwicklungsprozesse bodenordnerisch begleitet.

Verfahrenskosten Alle bei der Flurbereinigungsbehörde aus deren Tätigkeiten bei der Durchführung der Flurbereinigung entstehenden Kosten sowie die Kosten der Schätzer u. Sachverständigen. Die Verfahrenskosten trägt das Land (§ 104). Bei Verfahren nach § 87 trägt Unternehmensträger Anteil an den Kosten Ausführungskosten Alle von der TG zuleistenden Aufwendungen (z.B. Messgehilfenlöhne, Herstellung der gemeinschaftlichen Anlagen sowie der Unterhaltung, Kosten der Bodenverbesserung, Entschädigungen, Zins- und Tilgungsbeiträge für Kredite (§ 105). Die Ausführungskosten trägt die TG. Zuschüsse vom Land 60 – 90 %; außerdem EU-Mittel möglich. Im Verfahren nach § 87 hat Unternehmensträger für die entstehenden Nachteile des Unternehmens eine Geldentschädigung zu leisten, deren Höhe die Flurbereinigungsbehörde feststellt.

Flächenmanagement & Immobilienbewertung

Fragen zur Klausur

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Diese Karteikarten behandeln das Flächenmanagement und die Immobilienbewertung auf universitärem Niveau. Sie konzentrieren sich auf die Nutzung, Umlegung und Bewertung von Grundstücken, wobei rechtliche Aspekte und Eigentumsfragen eine zentrale Rolle spielen. Der Schwerpunkt liegt auf der Ermittlung des Ertragswerts, der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale und der Bewertung von baulichen Anlagen. Diese Karteikarten sind besonders nützlich für Studierende und Fachleute im Bereich der Immobilienbewertung, da sie detaillierte Kenntnisse über die Bewertung von Grundstücken und die Anwendung verschiedener Verfahren vermitteln.

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German

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Begriff und Formen der Enteignung

Staat greigf auf Eigentum des einzelen zu
Rechtsposition die durch Art14 Abs1 GG geschützt sind zu erfüllen
öffentlcihe Aufgaben ganz oder teilweise entziehen
Administrativenteignung: konkretes Eigentum Einzelner auf Grund eines Gesetzes durch behördlichen Vollzugsakt enziehen
Legalenteignung: Eigentumsrechte eines Personenkreises durch Gesetz eintziehen

Verfassungsrechtliche Grundlagen der Enteignung

Art. 14 GG (Eigentum und Erbrecht)

Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Eigentum an Grund und Boden

Eigentumsgewährleistung umfasst

Die Garantie des Privateigentums als Rechtsinstitut (Institutsgarantie)
Den Schutz des konkreten Eigentums in der Hand des Einzelnen gegen Enteignung (Bestandsgarantie)

Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt gekennzeichnet durch

Privatnützigkeit (Befugnisse des Grundeigentümers gemäß § 903 BGB, mit dem Grundstück nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, können erheblich eingeschränkt werden.)
Grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers (Baufreiheit, Bestandsschutz)

Merkmale einer Enteignung:

Gezielter gesetzmäßiger Entzug von Eigentum
für ein öffentliche Zwecken dienendes Vorhaben
gegen Entschädigung: Die Bestandsgarantie des Eigentums wandelt sich ausnahmsweise in eine Wertgarantie

Enteignung als ultima ratio

Bedeutung des Eigentums an Grund und Boden:

Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich
Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung des Lebens
Soziale Absicherung insbesondere im Alter
Wirtschaftliche Unabhängigkeit gegenüber Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Baulandmarkt
Örtliche Bindung und Identifikation mit dem Lebensumfeld
Engagement für die Gemeinschaft
Geringere Fluktuationsrate in den Quartieren und soziale Stabilisierung

Enteignungszwecke

Enteignung nur zur

Beschaffung von Grundstücken für öffentliche Zwecke entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans (planakzessorische Enteignung)
Schließung von Baulücken (unbebaute oder geringfügig bebaut) im unbeplanten Innenbereich
Beschaffung von Grundstücke zur Entschädigung in Land (Ersatzland)
Ermöglichung von Ersatzleistungen für enteignete Rechte (Ersatzrechte)
Umsetzung eines nicht erfüllten Baugebots nach § 176 BauGB (Baugebot)
Erhaltung von baulichen Anlagen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB
Erhaltung oder Beseitigung baulicher Anlagen im Geltungsbereich einer Durchführungssicherungssatzung nach § 171 d BauGB (Stadtumbau)

Nach § 169 (3) zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB (z.B. zur Brachflächenrevitalisierung)

Gegenstand der Enteignung (§ 86 (1) BauGB)

Zielgerichtetes und hoheitliches Handeln zur Entziehung oder Begründung einer Rechtsposition:

Entzug oder Belastung des Eigentums an Grundstücken (Voll- bzw. Teilenteignung)
Entzug oder Belastung anderer dinglicher Rechte an Grundstücken
Entzug oder Begründung von Rechten, die zum Erwerb, zum Besitz oder zur Nutzung von Grundstücken berechtigen

Entschädigungslose Inhalts- und Schrankenbestimmungen (ISB)

Zurückstellung von Baugesuchen
Veränderungssperre (bis vier Jahre)
Beteiligung an hoheitlicher Umlegung
Verfügungs- und Veränderungssperre in der Baulandumlegung
Erhebung von Erschließungsbeiträgen
Erhebung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen
Denkmalschutzbindungen
Naturschutzauflagen
Abmarkungszwang
Mieterschutzbestimmungen

Ausgleichspflichtige Inhalts- und Schrankenbestimmungen

Entschädigungsanspruch bei ansonsten unangemessenen Schallimmissionen (§ 42 BImSchG)
Entschädigungsanspruch für Gewerbebetriebe bei starker Beeinträchtigung durch Straßenbauarbeiten (§ 8a V FStrG)
Entschädigungsanspruch bei der Aufhebung oder Änderung der baulichen Nutzung (§ 42 BauGB)
Gesetzliche Überbaurente bei zwar gesetzeswidrigem, aber entschuldigtem Überbau (§ 913 BGB)

Enteignungsverfahren

Antrag auf Enteignung an die Enteignungsbehörde i.d.R Bez.Reg.
Einleitungsbeschluss der Enteignungsbehörde
- Festsetzung des Termins zur mündlichen Verhandlung
- ortsübliche Bekanntmachung
- Verfügungs- und Veränderungssperre
Vorbereitung der mündlichen Verhandlung
- Ziel: Verfahrenskonzentration
Mündliche Verhandlung
- Ziele:
  - Einigung über Rechtsübergang und Entschädigung
  - Teileinigung über Rechtsübergang
  - Entscheidungsreife für hoheitlichen Beschluss herstellen
  - Vorzeitige Besitzeinweisung
Enteignungsbeschluss
- wenn zuvor keine Einigung oder Teileinigung erreichbar sind
- Verwaltungsakt, Suspensiveffekt der Klage
Vorabentscheidung über Rechtsübergang
- Falls die Sache insgesamt nicht entscheidungsreif ist
- Abtrennung des Streites über die Höhe der Entschädigung
Ausführung des Enteignungsbeschlusses
- nach Vorauszahlung oder Hinterlegung der Entschädigung Einweisung des neuen Eigentümers in den Besitz des Grundstücks
Entschädigung
- zum Verkehrswert, i.d.R. durch Zahlung in Geld
- Ausnahmsweise durch Zuweisung von Ersatzland

Vorzeitige Besitzeinweisung §116 BauGB

Instrument des Enteignungsrechts
nur zulässig, wenn die sofortige Ausführung der beabsichtigten Maßnahme aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit dringend geboten ist
es geht zunächst nur der Besitz über, der bisherige Eigentümer behält seine Eigentumsrechte =>Enteignungsverfahren notwendig
mündliche Verhandlung auf Antrag vor der Enteignungsbehörde notwendig
Entschädigung mit Verzinsung für den Nutzungsentzug
Der Zinssatz beträgt 2 % über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB

Enteignungsentschädigung

Die Entschädigung kann gemäß § 93 BauGB:
- in Geld (Regelfall)
- in Ersatzland: Bei Existenzgefährdung kann der betroffenen Antrag auf Entschädigung mit Ersatzland stellen
- durch Gewährung anderer Rechte erfolgen (Miteigentumsanteil an einem Grundstück, grundstücksgleiches Recht, Wohnungsrecht).
Gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und des betroffenen Grundstückseigentümers erforderlich
Abwägungsgebot bezieht sich auf Art und Höhe der Entschädigung
Entschädigung soll den Enteigneten bildlich in die Lage versetzen, sich einen gleichwertigen Ersatz für das Genommene zu beschaffen (Äquivalenzprinzip)
zu entschädigen sind (§ 95 BauGB)
- der durch die Enteignung entstehende Rechtsverlust (Substanzverlust wie Flächenverlust)
- und andere Vermögensnachteile (Wertminderung der verbleibenden Flächen, Folgeschäden, Erwerbsverlust, Restbetriebsbelastung)
- Vollständige Entschädigung umfasst den objektiven und subjektiven Wert
- Bemessung nach dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB (nicht unter Verkehrswert), Ausnahme allgemeine Notzeiten

Entschädigung und Schadensersatz

Entschädigung: Entschädigung beruht auf einem rechtmäßigem Eingriff. Ersatz für das Genommene (Substanzverlust), Ein Anspruch auf entgangenen Gewinn besteht grundsätzlich nicht, sondern nur dann, wenn er zum Zeitpunkt der Entschädigungsbemessung objektiv absehbar war.
Schadensersatz: Schadensersatz beruht auf einer Schuldhandlung. Der Betroffene ist so zu stellen, als wäre das Ereignis nicht eingetreten. Es besteht Anspruch auf den entgangenen Gewinn (§ 252 BGB): es wird die hypothetische Vermögensbildung ohne Schadenseintritt berücksichtigt!
Gemeinsame Prinzipien: Schadensminimierungspflicht, Vorteilsausgleich ist zu beachten, bei der Verwendung der Geldbeträge sind die Betroffenen frei

Leitlinien der Landentwicklung

Arge Landentwicklung:

Wirtschaftskraft und Beschäftigung beleben
Land- und Forstwirtschaft unterstützen
Regionale und gemeindliche Entwicklung fördern
Natürliche Lebensgrundlagen nachhaltig sichern
Vorteile einer integrierten, nachhaltigen Landentwicklung besser nutzen
Hilfen beim Planvollzug bieten
Landwirtschaft und Weinbau unterstützen
Regionale und gemeindliche Entwicklung stärken
Natürliche Lebensgrundlagen nachhaltig schützen, entwickeln und nutzen
Wirtschaftskraft und Beschäftigung beleben

Flurbereinigung

Begriff: Flurbereinigung = Fachplanung + Bodenordnung nach dem FlurbG

Durch die ländliche Bodenordnung werden

Grundstücke nach Lage, Form und Erschließung für eine zeitgemäße Bewirtschaftung neugestaltet,
die agrarische oder forstwirtschaftliche Infrastruktur verbessert,
Landnutzungskonflikte, z.B. zwischen Landwirtschaft, Infrastruktur, Siedlung oder Umweltschutz, durch Interessenausgleich aufgelöst oder
flächenbeanspruchende Großvorhaben „aus einem Guss“ eigentumsrechtlich vorbereitet und
flächenrelevante Dorfentwicklungsprozesse bodenordnerisch begleitet.

Verfahren nach dem FlurbG

Regelflurbereinigungsverfahren nach §§ 1 und 37 FlurbG
Vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren nach § 86 FlurbG
Unternehmensflurbereinigung nach § 87 ff. FlurbG
Beschleunigtes Zusammenlegungsverfahren nach § 91 ff. FlurbG
Freiwilliger Landtausch nach § 103 a ff. FlurbG

Grundsätze und Prinzipien der Flurbereinigung

Behördlich geleitetes, hoheitliches Verfahren
Privatnützigkeit: Eigentum an Grund und Boden erhalten und wirtschaftliche o.a. Vorteile schaffen
Ausnahme: fremdnützige Unternehmensflurbereini gung mit Entzug von Eigentum für öff. Zwecke
Surrogationsprinzip
Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums

Regelflurbereinigungsverfahren nach §§ 1 und 37 FlurbG

Flurbereinigungsgebiet ist unter Beachtung der vorhandenen Landschaftsstruktur neu zu gestalten
- Interessen der Beteiligten und der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung abwägen
- wie es das Wohl der Allgemeinheit erfordert
Zersplitterter oder unwirtschaftlich geformter Grundbesitz ist nach neuzeitlichen Gesichtspunkten zusammenzulegen und nach Lage, Form und Größe zweckmäßig zu gestalten
Wege, Straßen, Gewässer oder andere gemeinschaftliche Anlagen schaffen
bodenschützende sowie – verbessernde und landschaftsgestaltende Maßnahmen
alle Maßnahmen, durch die Grundlagen der Betriebe verbessert, Arbeitsaufwand vermindert, und Bewirtschaftung erleichtert
die rechtlichen Verhältnisse sind neu zu ordnen
Maßnahmen der Dorferneuerung können durchgeführt werden

Vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren nach § 86 FlurbG

Maßnahmen der Landentwicklung, insbesondere Agrarstrukturverbesserung, Siedlung, Dorferneuerung, städtebauliche Maßnahmen, Maßnahmen des Umweltschutzes, der naturnahen Entwicklung von Gewässern, Umsetzung der Europäischen des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder Wasserrahmenrichtlinie durch Bodenordnung am Beispiel des Flurbereinigungsverfahrens Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes ermöglichen oder ausführen.
Nachteile für die allgemeine Landeskultur beseitigen, die durch Herstellung, Änderung oder Beseitigung von Infrastrukturanlagen o.ä. entstehen oder entstanden sind

Unternehmensflurbereinigungsverfahren nach § 87 ff. FlurbG

Enteignung zulässig
Ländliche Grundstücke in großem Umfang (> 5 ha) werden beansprucht
Landverlust kann auf einen größeren Kreis von Eigentümern verteilt werden
Nachteile für die allgemeine Landeskultur sollen vermieden werden
Planfeststellungsverfahren durchgeführt und Beschluss liegt vor

Beschleunigtes Zusammenlegungsverfahren nach § 91 ff. FlurbG

Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft
Notwendige Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege
kein neues Wegenetz und
keine größeren wasserwirtschaftlichen Maßnahmen erforderlich

Freiwilliger Landtausch nach § 103a ff. FlurbG

Verbesserung der Agrarstruktur
schnelles und einfaches Verfahren
Konsens zwischen den (wenigen) Teilnehmern
ganze Flurstücke sollen getauscht werden
aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege
Vermeidung von wege- und gewässerbaulichen sowie bodenverbessernden Maßnahmen

Flurbereinigungsverfahren

Vorverfahren

Beantragung durch Beteiligte, Landwirtschaftliche Berufsvertretung, Gemeinde, Enteignungsbehörde (§ 87 )
Feststellung der Dringlichkeit
Vorplanung nach § 38
Aufklärung der Beteiligten § 5 (1)
Anhörung der landw. Berufsvertretung, der Gemeinde und anderer TöBs

Flurbereinigungsverfahren

Einleitung des Verfahrens

Anordnung der F und Feststellung des F- Gebietes § 4 i.V. m. § 7 (Flurbereinigungsbeschluss) durch obere F- Behörde
Bekanntmachung des F-Beschlusses § 6
- Name und Sitz der TG §16
- Aufforderung zur Anmeldung unbekannter Rechte § 14
- Bestimmungen über Nutzungsänderungen
Ermittlung der Beteiligten §§ 10 - 14
Einleitungstermin, Wahl des Vorstandes der TG 16 ff.

Flurbereinigungsverfahren

Wertermittlungsverfahren §§ 27 - 33

Aufstellung des Tarifs für die Wertermittlung
- Typen- und Rahmenschätzung
- Vergleichsschätzung mit durchlaufenden Wertzahlen (Bayern)
Durchführung der Wertermittlung durch landwirtschaftliche Sachverständige § 31 Wertermittlung von Sonderflächen durch F-Behörde; Einschaltung des GA möglich
Auslegung der Wertermittlung, Anhörungstermin § 32
Feststellung der Wertermittlungsergebnisse § 32, Öff. Bekanntmachung

Flurbereinigungsverfahren

Neugestaltungsgrundsätze §§ 33, 38

Aufstellen der allgemeinen Grundsätze für die zweckmäßige Neugestaltung des F-Gebietes
Benehmen mit landw. Berufsvertretung,TöB unter Berücksichtigung der Vorplanung nach § 38
Aufgaben der Neugestaltung § 37
- Neueinteilung der Feldmark
- Zusammenlegung; zweckmäßige Neugestaltung
- neues Wege- und Gewässernetz, gemeinschaftliche Anlagen § 39
- Bodenverbesserung
- Landschaftsgestaltende Maßnahmen
- Dorferneuerung
- Bereitstellung von Land für öff. Anlagen § 40

Flurbereinigungsverfahren

Vermessung

Umringsgrenze des Verfahrensgebietes
- Ermittlung, Aufmessung, Feststellung

Flurbereinigungsverfahren

Plan nach §41

Aufstellung des Plans im Benehmen mit Vorstand der TG über gemeinschaftliche und öff. Anlagen
Öff. Anhörungs- und Erörterungstermin mit TöB und Gemeinde, mit landw. Berufsvertretung § 41
Feststellung durch obere F-Behörde § 41
Absteckung, Ausbau und Aufmesung des Wege- und Gewässernetzes

Flurbereinigungsverfahen

Abfindung

Aufstellen von Zuteilungskarte und Verzeichnissen
Planwunschtermin § 57
Aufbereitung der Planwünsche
Abfindung:
- Landabfindung §44
- Geldabfindung §49(1),50(2),52,53 73
- Behandlung von Rechten§49(1)
- Ausgleich für vorübergehende Nachteile

Flurbereinigungsverfahren

Flurbereinigungsplan

Aufstellen des Flurbereinigungsplans § 58
Genehmigung des F-Plans durch obere F-Behörde § 58 (1)
Bekanntgabe des F-Plans, auf Wunsch Erläuterung an Ort und Stelle
Ausführung
- Planabsteckung und Aufmessung
- Vorläufige Besitzeinweisung § 65
- Vorzeitige Ausführungsanordnung § 63
- Ausführungsanordnung § 62 nach Rechtskraft § 61
Widerspruchs- und Klageverfahren §§ 141 ff.

Flurbereinugungsverfahren

Berichtigung öff. Bücher

Ersuchen der F-Behörde um Berichtigung des Grundbuches § 80
Berichtigung des Liegenschaftskatasters § 81

Flurbereinigungsverfahren

Verfahrensabschluss

Schlussfeststellung § 149, Zustellung der Schlussfeststellung an TG
Übergang der Aufsichtsbefugnis über TG an Gemeindeaufsichtsbehörde, wenn TG nicht erlischt § 151
Ggf. Gründung eines Wasser- und Bodenverbandes nach § 43 zur Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen
Auflösung der TG durch Gemeindeaufsichtsbehörde

Kosten

Verfahrenskosten
- Alle bei der Flurbereinigungsbehörde aus deren Tätigkeiten bei der Durchführung der Flurbereinigung entstehenden Kosten sowie die Kosten der Schätzer u. Sachverständigen.
- Die Verfahrenskosten trägt das Land (§ 104).
- Bei Verfahren nach § 87 trägt Unternehmensträger Anteil an den Kosten
Ausführungskosten
- Alle von der TG zuleistenden Aufwendungen (z.B. Messgehilfenlöhne, Herstellung der gemeinschaftlichen Anlagen sowie der Unterhaltung, Kosten der Bodenverbesserung, Entschädigungen, Zins- und Tilgungsbeiträge für Kredite (§ 105).
- Die Ausführungskosten trägt die TG. Zuschüsse vom Land 60 – 90 %; außerdem EU-Mittel möglich.
- Im Verfahren nach § 87 hat Unternehmensträger für die entstehenden Nachteile des Unternehmens eine Geldentschädigung zu leisten, deren Höhe die Flurbereinigungsbehörde feststellt.

Präventive Hochwasserschutzmaßnahmen

Technische Hochwasserschutzmaßnahmen
- Deichverlegung
- Deichneubau
- Vergrößerung des Retentionsraumes von 4,5 auf 10 Mio. m³
- Grundstücksneuordnung
Ökologische Hochwasserschutzmaßnahmen
- Wiederherstellung früherer Überschwemmungsgebiete
- Versiegelungsverbot
- Schaffung eines geländeangepasstes Gewässernetz
- Anpassung der Landnutzungsformen

Verfahrenscharakteristik Hochwasserschutz

Verfahren der Bodenordnung zum Hochwasserschutz sind nicht privatnützig, sondern fremdnützig:
- Erhebliche Flächenansprüche für öffentliche Zwecke, die nicht überwiegend den Eigentümern der Flächen dienen
- Landabfindungsansprüche in bestimmter Lage
- Verfahren nach § 87 ff. FlurbG
Wasserwirtschaftliche Planfeststellung nach Landeswassergesetz als Rechtsgrundlage
Kostenträgerschaft anteilig durch Verursacher
Gewährleistung der berechtigten Interessen der Verfahrensbeteiligten

Flurbereinigung vs. freihändiger Landerwerb

Umfassender Interessenausgleich: Eigentümerinteressen, Infrastrukturausbau, Natur- und Landschaftsschutz, Agrarstruktur, Gemeindeentwicklung u.a. öffentliche Belange
Hoheitliche Durchsetzbarkeit der Planungsziele
Keine bzw. geringe Restflächen und Durchschneidungsschäden
Kein räumlich gezielter Landankauf erforderlich
Verkürzung der Verfahrensdauer (Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs, vorzeitige Besitzeinweisung)
Landbevorratung in einem größerem Raum vermindert Flächenabzug der Teilnehmer

Städtebaulicher Vertrag

Teil eines neuen Governaceverständnisses: Kooperative Regelungen durch Vertrag statt hoheitlicher Regelungen durch Verwaltungsakte
Besondere Form des öffentlich-rechtlichen Vertrags
Vertragspartner: Gemeinde und Dritte
Zweck: Erfüllung städtebaulicher Aufgaben
Nicht jeder Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde ist ein städtebaulicher Vertrag

• Möglichkeiten und Grenzen?

Städtebauliche Vertragsarten nach § 11 I BauGB

Bauplanungs- und Baureifmachungsverträge
- Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen
- Neuordnung der Grundstücke, freiwillige Umlegung
- Bodensanierung und sonstige Maßnahmen der Vorbereitung,
- Erschließung (früher § 124 BauGB)
- Städtebauliche Planungen
Baurealisierungs- bzw. Zielbindungsverträge
- Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere
- Grundstücksnutzung
- Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß § 1a BauGB
- Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen sowie
- des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sonstige Maßnahmen
Folgekostenverträge
- Kosten und Aufwendungen, die Voraussetzung oder Folge einer
- städtebaulichen Maßnahme sind wie z.B.
- Grundstücksbereitstellung
- Anpassung von Straßen und Wegen
- Abwasserbeseitigung
- soziale Infrastruktur
- ÖPNV-Anlagen
Energienutzungsverträge
- Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur zentralen und dezentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung und Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme- Kopplung
Energetische Anforderungen an Gebäude
- Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden

Grundsätze städtebaulicher Verträge

Kausalität der Vertragsleistungen und Koppelungsverbot
- Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs: Austauschvertrag darf nur das verbinden, was ohnehin in einem inneren Zusammenhang steht.
- nur maßnahmenbezogene, tatsächliche Kosten, keine sachfremden Kosten
- Erfordernis des zeitlichen Zusammenhangs
- Gemeinde darf für hoheitliche Aufgaben keine Gegenleistungen vereinbaren
- Materielle Vorwegbindungen für den Bebauungsplan dürfen nicht vertraglich eingegangen werden.
- Ausnahme: Gemeinderat nimmt vertraglich Regelungen vorweg, die im Rahmen einer Gesamtabwägung im späteren B- Planverfahren zum gleichen Ergebnis führen.
Angemessenheit
- Verfassungsprinzip: Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit für das gesamte Verwaltungshandeln anzuwenden
- vereinbarte Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein, d. h. Leistung und Gegenleistung der Vertragspartner müssen ausgewogen sein
- Bereicherungsverbot für die Gemeinde
- Freiwilligkeit kein Kriterium für Angemessenheit
- Rechtsprechung: Halbteilungsgrundsatz des BVerwG,
- Praxis: Beim Münchener und Kölner Modell der Baulandentwicklung werden max. 2/3 der Bodenwertsteigerung abgeschöpft für Infrastrukturkosten
Begrenzung der Planungsgewinnabschöpfung auf den Aufwendungsersatz
- nach geltendem Bodenrecht nur Aufwendungsersatz für städtebauliche Maßnahmen (Umlegung, Sanierung, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme)
- keine volle Abschöpfung planungs- und maßnahmenbedingter Bodenwertsteigerungen
- Planungsgewinn unterliegt auch dem Eigentumsschutz Art 14 GG und steht dem Grundstückseigentümer zu
materielle und formelle Anforderungen
- Vertragsfreiheit im Rahmen der Gesetze
- Anwendung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (jetzt §§ 305 – 310 BGB nF, bisher AGB-Gesetz) bei städtebaulichen Verträgen
- formelleAnforderungen: Schriftform, notarielle Beurkundung

Erschließungsvertrag § 11 Abs. 1 BauGB

Voraussetzungen
- einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan
- zumutbares Angebot eines Erschließungsträgers für B-Plan nach § 30 (1) BauGB
- Erschließungsträger ist (überwiegender) Eigentümer der Bauflächen
Gegenstände
- Planungsrechtlich festgesetzte Erschließungsanlagen nach § 127 BauGB
- Technische Ver- und Entsorgung
- Äußere Erschließungsanlagen
- Gewährleistung, Bankbürgschaft
Modell 1
- Zweck: Übernahme der öffentlichen Erschließungslast in privater Durchführung
- Private Durchführung der Erschließung, keine Erschließungsbeiträge
- Übernahme der Kostenlast der Gemeinde durch die Erfüllungsübernahme
- Regelungen über Haftungsbeschränkung nötig
- Kostenrisiko trägt primär die Eigentümergesellschaft
Modell 2: Doppelverpflichtungsmodell
- Erschließungsträger schließt im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Erschließungsvertrag mit Gemeinde ab
- Eigentümer werden von der Gemeinde zur Übernahme der Kosten (100 %) verpflichtet (keine Erschließungsbeiträge!)
  - Variante 1a: Gemeinde tritte die Verpflichtung der Eigentümer an Erschließungsträger ab
  - Variante 1b: Eigentümer verpflichten sich direkt gegenüber erschließungsträger zur Kostenübernahme. Erschließungsträger tritt dann als Vertreter der Eigentümer in Erschließungsfragen auf .
- Kostenrisiko liegt beim Erschließungsträger

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