Flächenmanagement & Immobilienbewertung

• Beispiele:
  • Garten, Terrasse, Einfahrt, Einfriedungen, Tore, Stützmauern
  • Erschließung, Hausanschlüsse
  • Platzbefestigungen
  • Schwimmbecken, Tennisplätze
  • Gartenhaus, Gartenteich
  • Werke bildender Künstler
  • Wertrelevanz der Außenanlagen? Drittverwendungsfähigkeit
• Wertermittlungsansätze:
  • 5- 10 % der des alterswertgeminderten Gebäudesachwertes
  • nach Herstellungskosten - Alterswertminderung 

• lediglich außergewöhnliche Anlagen
• Parkartige Anlagen und wertvolle Anpflanzungen
• übliche Zier- und Nutzgärten sind im Bodenwert enthalten
• besondere Behandlung in entschädigungsrechtlichen Fällen (z.B. Methode „Koch“ nach Herstellungskosten) 

boG (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst z.B.

• Besondere Ertragsverhältnisse
• Baumängel und Bauschäden
• Wirtschaftliche Überalterung
• Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
• Freilegungskosten
• Bodenverunreinigungen
• Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Soweit diese in den bisherigen Verfahrensschritten nicht ausdrücklich nachvollziehbar, gesondert erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch marktgerechte Zu‐ oder Abschläge zu berücksichtigen. 

• Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
• Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
• Gemischt genutzte Grundstücke 

EW = Re * V + BW/qⁿ + boG 

• EW = Ertragswert (§§ 15-19 WertV)
• Re = Jährlicher Reinertrag des Grundstücks (§ 16 WertV) Bodenwert
• BW = Bodenwert
• p= Liegenschaftszinssatz/100 = q - 1
• q= Barwertfaktor für Abzinsung = 1 + p
• n= Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV)
• V= Barwertfaktor für Kapitalisierung (Vervielfältiger) = (qn – 1) / (qn * (q – 1)) 
• boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück

• Mieten für Wohnungs-, Büro- und Gewerbebauten
• Mieten und Pachten für mieterspezifische Investitionen des Vermieters • Mieten und Pachten für Grundstücksfreiflächen
• Einnahmen aus Vermietung von Werbeträgern
• Einnahmen aus sonstigen Nutzungen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nicht Umlagen für Betriebskosten 

• tatsächlich erzielte Erträge
• Erträge aus vorhandenen baulichen Anlagen
• Ertragsentwicklungspotenziale
• Einnahmen zu den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag
• Ortübliche Einnahmen
• Ortsübliche Vergleichsmiete
• Überdurchschnittliche Mieten von besonderen Bevölkerungskreisen
• Mieten für Geschäfts- und Gewerbeobjekte
• Wohn- und Nutzflächenermittlung
• Erträge aus illegalen Nutzungen 

Mit der Mietpreisbremse ab 1.6.2015 sollen Preissprünge gedeckelt werden. Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

• Verwaltungskosten
• Betriebskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis
• nach Ansätzen der WertR 2006
• Abschreibung 
  • bisher nicht erfasst, im Barwertfaktor für die Kapitalisierung enthalten

• Eine Anrechnung auf die WF erfolgt bei Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe > 2 m zu 100%,
• Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe 1 m und <2 m und Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %
• Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe <1 m 0%.
• Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %, sofern diese allseitig umschlossen sind
• Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zu 25 %, wenn diese ausschließlich zum Wohnraum gehören
• Nicht angerechnet werden Keller, Dachböden, Heizräume, Garagen etc 

Kapitalisierung: Ermittlung der Summe aller Barwerte der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbaren Reinerträge zuzüglich der Zinsen über die Restnutzungsdauer zur Bestimmung des Ertragswertes 

Durch Diskontierung erhält man den Betrag K0, den man im Zeitpunkt x hätte anlegen müssen um ein bestimmtes Endkapital Kn zum Zeitpunkt y zu erreichen (Barwert K0) 

• Ermittlung des Barwertes oder Anfangswertes (K0) aus einem gegebenen Endbetrag (Kn) bei gegebener Laufzeit n und mit Verzinsung i mit Hilfe des Diskontierungsfaktors = 1/qⁿ
  K₀ = K_n/q²
  q = (1 + i)
  i = p/100
  p = Kalkulationszinssatz in v. H.   

finanzmathematische Größe zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen. 

V= 1/qⁿ*(qⁿ –1)/(q–1)

Abzinsungsfaktor: 1/qn Rentenendwertfaktor: (qⁿ – 1) / (q – 1) V = Rentenbarwertfaktor

V ist so bemessen, dass zu jedem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) der Zeitwert der baulichen Anlage in der verbleibenden Restnutzungsdauer abgeschrieben wird. 

§ 14 ImmoWertV:

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 des BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.

Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Modellkonformität beachten! 

• Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von:
  • Nutzungsart (Wohnen, gemischt genutzte und gewerblich genutzte Grundstücke)
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes
  • Lage
  • Ertragssituation
• Eine Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu einer Erhöhung des Ertragswertes und umgekehrt. 

Als Abschreibung wird der Wertverlust von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen bezeichnet. Dabei kann der Wertverlust durch allgemeine Gründe wie Alterung und Verschleiß oder durch spezielle Gründe wie Preisverfall veranlasst sein.

Der Boden kann nicht abgeschrieben werden! 

steigende jährliche Abschreibungen mit zunehmender Nutzungsdauer 

• Die Restnutzungsdauer (n) ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
•  Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt:
• n = Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter
• Durchgeführte (oder unterlassene) Instandhaltungen oder Modernisierungen können n verlängern (oder verkürzen). 

Parameter, die den Ertragswert beeinflussen:

• Nachhaltig erzielbarer Rohertrag (Nettokaltmiete)
• Höhe der Bewirtschaftungskosten
• Höhe des Liegenschaftszinssatzes
• Geschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
• Bodenwert
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Schwachstellen:

• Es fehlt an regionalen, aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen
• Die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) sind unsicher 

1. Abgrenzung der für die Bebauung sinnvollen Grundstücksfläche (stets erschließungsbeitragsfrei)
2. Abweichungen zwischen realisierter und bauplanungsrechtlich zulässiger Nutzung (aktueller und fiktiver Bodenwert?)
3. Alsbaldige Freilegung des Grundstücks (Liquidationswertverfahren) 

Sonderfall des Ertragswertverfahrens

RE – BW * p < 0 bzw. BW * p > RE mit:

RE Reinertrag
BW Bodenwert
p Liegenschaftszinssatz 

• Unvermehrbarkeit
• Unverzichtbarkeit für alle Daseinsgrundfunktionen
• Immobilität
• Einmaligkeit der Lage
• Unbegrenzte Lebensdauer (kein Flächenverbrauch!) 

• Bodenpolitik umfasst alle staatlichen und kommunalen Maßnahmen, die die Nutzung, die Verteilung und den Wert des Bodens beeinflussen, um die Bodenfrage zu lösen. 

• Bodenfrage: Aufgabe, für die vielfältigen Nutzungsansprüche geeignete Flächen in entsprechender Qualität, in ausreichendem Umfang, in geeigneter Lage zum richtigen Zeitpunkt und zu einem angemessenen Preis bereit zu stellen. 

• Das Spektrum der Bodenpolitik: vollständiger Verzicht auf die Anwendung hoheitlicher Mittel (liberalistische Staatsordnung), vollkommene Beseitigung des privaten Grundeigentums (sozialistische Staatsordnung) 

• ZumeinensollsiedieimSinnederraumordnerischenGrundsätze und der raumplanerischen Ziele optimale Verwendung des Bodens herbeiführen oder bewahren (Allokation),
• zumanderensollsiebewirken,dassdasBodeneigentumunddas Bodeneinkommen im Sinne einer breiten Streuung des privaten individuellen Eigentums sozialgerecht verteilt werden (Distribution). 

In Deutschland wird eine Bodenpolitik von mittlerem Profil verfolgt. Bei den Auseinandersetzungen geht es darum, auf der einen Seite die Bindungen des Eigentums zu verstärken oder nach der anderen Seite hin zu lockern, auf die Gemeinnützigkeit oder mehr auf die Privatnützigkeit ausgerichtete Bodenpolitik zu betreiben. 

• Ordnungspolitische Instrumente
  • Bauleitplanung: Flächennutzungs- und Bebauungsplan, sonstige Satzungen §§ 5 und 9 BauGB
  • Sicherung der Bauleitplanung: § 14 ff. BauGB
  • Städtebauliche Verträge: § 11 BauGB
  • Bodenordnung: Umlegung § 45 ff. BauGB
  • Enteignung: Entzug des Eigentums für öffentliche Aufgaben § 85 ff BauGB
  • Erschließung: Anbindung des Grundstücks an öffentliche Verkehrsflächen und sonstige technische und soziale Infrastruktur § 129 ff. BauGB
  • Gebote: § 176 ff. BauGB
  • Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme: § 165 ff. BauGB 
• Ökonomische Instrumente
  • Steuern: Grundsteuer, Grunderwerbssteuern, Erbschaftssteuern, Steuervergünstigungen für Denkmäler etc.
  • Beiträge: Erschließungsbeiträge, Ausgleichsbeträge in der Sanierung
  • Förderungen: Städtebauförderung, Wohnungsbauförderung, Energieförderung
  • Modell: Handelbare Flächenausweisungsrechte
  • Sonstige bodenrelevante Förderungen: Pendlerpauschale, Förderungen im Rahmen der Energiewende 

• Eigentum ist nach dem BGB im Bereich des Privatrechts bestimmt als unmittelbare, unbeschränkte und ausschließliche Herrschaft über eine Sache
• Eigentümer einer Sache (Grundstücks) kann nach Belieben mit diesem verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (Baufreiheit!?) vorbehaltlich des Gesetzes und Rechte Dritter (Grundregel § 903 BGB)
• Raum oberhalb und unterhalb der Oberfläche gehört zum Eigentum nicht: Bodenschätze, Grundwasser
• Schranken des Eigentums:
  • Nachbarschutz
  • Öffentliche Belange z.B. Naturschutz
  • Wohl der Allgemeinheit 

Art. 14 GG (Eigentum und Erbrecht)

1. Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
2. Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
3. Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen. 

• Alleineigentum
• Gemeinschaftliches Eigentum
  • Miteigentum: Wohnungseigentum, Teileigentum für Gewerbe
  • Gesamthandseigentum: Burgerlich-rechtliche Gesellschaft, Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft, offene Handelsgesellschaft, Komandidgesellschaft
• grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Bergrecht, Jagt-/Fischereirecht

• An Wohnungen kann das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
• Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
• Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. 

• Besitzer: Dieb, Mieter, Pächter, Entleiher, Verwahrer... (tatsächliche Herrschaft)
• Eigentümer: Vermieter, Verpächter, Verleiher, Hinterleger... (rechtliche Herrschaft)

• Öffentliches Register der dinglichen Rechte am Grund und Boden sowie deren Statusveränderungen
• Zweck: Nachweis des Eigentums und anderen Rechten an Grundstücken
• Bereich der Judikative: freiwillige Gerichtsbarkeit, Grundbuchämter bei Amtsgerichten
• Rechtsgrundlagen:
  • formelles Liegenschaftsrecht: Grundbuchordnung (GBO)
  • materielles Liegenschaftsrecht: BGB
• Grundstück abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer des Bestandsverzeichnisses gebucht ist. Ein Grundstück kann aus mehreren, auch räumlich getrennt liegenden Flurstücken bestehen 

• Aufbau des Grundbuchs (§ 3 ff. GBO)
  • Aufschrift
  • Bestandsverzeichnis: Merkmale des Grundstücks
  • ersteAbteilung: Eigentumsverhältnisse
  • zweite Abteilung: Belastungen und Beschränkungen
  • dritte Abteilung: Grundpfandrechte
• Besondere Grundbücher:
  • Wohnungsgrundbuch: Teileigentumsgrundbuch (§ 7 WEG): Gesonderte Grundbuchblatt für jeden Miteigentumsanteil; Besondere Belastungen möglich
  • Erbbaugrundbuch: Eintragung auf Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks; gesondertes Grundbuchblatt für Erbbaurecht 

• Konsensprinzip: Einigung des bisherigen und des künftigen Berechtigten (materielles Konsensprinzip); einseitige notarielle Erklärung (Eintragungsbewilligung) ersetzt Einigung der Betroffenen (formelles Konsensprinzip)
• Antragsgrundsatz: Grundsätzlich setzen alle Eintragungen einen Antrag voraus: Ausnahmen: unrichtige oder unzulässige Eintragungen, gegenstandslose Angaben, Widerspruch gegen fehlerhafte Eintragungen, Erhaltung der Übereinstimmung zwischen GB und LK
• Eintragungsprinzip: Rechtsänderungen bedürfen der Eintragung, Ausnahmen: Erbgang, Zwangsversteigerung, gesetzliche Bodenordnungsverfahren
• Legalitätsprinzip: Prüfungsrecht und -pflicht der Grundbuchämter hinsichtlich der eingehenden Anträge auf Eintragungen (formelle und materielle Voraussetzungen) 
• Prinzip des öffentlicher Glaubens: Nach § 891 BGB gilt die Vermutung der Richtigkeit der Eintragungen: öffentlicher Glauben des GB! Gutgläubiger Erwerb möglich (§ 892 BGB); nicht bei
  • Zwangsversteigerung, Erbfolge
  • eingetragenem Widerspruch
  • wenn Unrichtigkeit des Grundbuchs bekannt ist
  • Katasternachweis versagt
• Bestandsangaben des Liegenschaftskatasters nehmen am öffentlichen Glauben teil (nicht Flächenangaben, Reichsgerichtsurteil vom 12.2.1910)
• Spezialitätsprinzip: Grundstück, Berechtigter und Inhalt müssen eindeutig festgelegt sein
• Prioritätsprinzip: Der Rang der Eintragungen bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bzw. bei verschiedenen Abteilungen nach dem Datum der Eintragung; gleichrangige Rechte werden anteilsmäßig befriedigt 

• Öffentliches Register mit drei Funktionen:
  • Eigentumskataster (Amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung)
  • Steuerkataster (Nachweis der amtlichen Bodenschätzung)
  • Mehrzweckkataster mit Basisfunktionen für Bedürfnisse von Recht, Verwaltung und Wirtschaft
• Informationen für alle Grundstücke (Flurstücke) und Gebäude:
  • Lage
  • Nutzungsart
  • Größe
  • charakteristische topographische Merkmale
  • Eigentümer und Erbbauberechtigte in Übereinstimmung mit dem Grundbuch
  • die Ergebnisse der Reichsbodenschätzung 
• Zwecke:
  • Es ist amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung für den Eigentumsnachweis im Grundbuch.
  • Es liefert die Basisdaten für die Geodateninfrastruktur (GDI) in Deutschland. Die Geodateninfrastruktur in Deutschland (GDI-DE) soll sicherstellen, dass Geoinformationen zukünftig verstärkt in Entscheidungsprozessen innerhalb der Verwaltung, der Wirtschaft und der Politik zum Einsatz kommen. Es übt Basisfunktion für andere Bereiche aus:Anforderungen des Rechtsverkehrs, der Verwaltung und der Wirtschaft, Bedürfnisse der Landesplanung, der Bauleitplanung, der Bodenordnung, der Ermittlung von Grundstückswerten sowie des Umwelt- und des Naturschutzes 

• Kaufvertrag und Auflassung
• Ersitzung
• Aufgebot
• Aneignung
• Ehevertrag
• Erbfall
• Zuschlag in der Zwangsversteigerung
• Bodenordnung
• Enteignung 

• Einigung (= schuldrechtlicher Vertrag) und Eintragung ins Grundbuch § 873 BGB (Auflassung: Einigung über den Übergang des Eigentums bei gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäufer vor dem Notar)
• Schriftform
• notarielle Beurkundung
• Ablauf:
  • Schuldrechtlicher Vertrag
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch
  • Kaufpreis auf Notarandenkonto
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Auszahlung des Kaufpreises 

• Bezeichnung der Beteiligten
• Beschreibung des Grundstücks
• Kaufpreis und Nebenleistungen
• Eigentumsvormerkung als Käufersicherheit
• Vorwegbeleihung des Kaufobjektes
• Übernahme und Löschung von dinglichen Belastungen
• Gewährleistung für Sachmängel
• Kostentragung 

• Grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Gebäudeeigentum, Wohnungseigentum
• Dienstbarkeiten: Nießbrauch, Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Dauerwohn/Dauernutzungsrecht
• Sicherungs- und Verwertungsrechte: Reallast, Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld
• Verfügungs- und Erwerbsrechte: schuldrechliches/dingliches/ Vorkaufsrecht, Wiederkaufs-/Ankaufsrecht
• Dienstbarkeitsähnliche Duldungspflichten nach privatem Recht: Überbau, Notweg, Landesrechtliche Befugnisse/Beschränkungen
• Öffentlich-rechtliche Belastungen und Beschränkungen: öffentliche Lasten, Baulasten, gesetzliche Verfügungs-/nutzungsbeschränkungen
• Vertragliche Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung: Miete, Pacht, Leihe, Immobielenleasing

• Baufreiheit: Bestandteil des Eigentumsrechts nach Art. 14 GG und das Recht mit dem Grundstück als Sache beliebig zu verfahren (§ 903 BGB) oder eigens durch Planung verliehenes Recht, ein Grundstück baulich zu nutzen?
• Steuerung der baulichen und sonstigen Nutzung durch Bauleitplanung Planmäßigkeit der Bodennutzung
  • Vorbereitende Bauleitplanung: F-Plan
  • Verbindliche Bauleitplanung: B-Plan (qualifizierter, einfacher vorhabenbezogener, zur Innenentwicklung)
• Sonstige Baurechtssatzungen nach § 34 und § 35  BauGB 

• Klarstellungssatzung: §34Abs4 Nr1, Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, Innenbereichsqualität, deklatorisch, anzeigepflichtig
• Entwicklungssatzung: §34Abs4 Nr2, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich als im Zusammenhang bebauter Ortsteile, Darstellung der Flächen im FNP als Bauflächen; aus- reichende Prägung durch vorhandene Bebauung, konstitutiv, anzeigepflichtig
• Ergänzungssatzung: §34Abs4 Nr3, Einbeziehung von Außenbereichs- flächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil, Prägung der einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs, konstitutiv, Genemigungs- bzw. bei Entwicklung aus dem FNP anzeigepflichtig
• Außenbereichssatzung: §35Abs6, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich, ohne dass sie den Darstellungen des FNP widersprechen, Keine überwiegende landwirtschaftliche Prägung/vorhandene Wohnbebauung von einigem Gewicht, Begünstigung von im übrigen nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilenden Vorhaben, genehmigungspflichtig