Flächenmanagement & Immobilienbewertung

• Kaufvertrag und Auflassung
• Ersitzung
• Aufgebot
• Aneignung
• Ehevertrag
• Erbfall
• Zuschlag in der Zwangsversteigerung
• Bodenordnung
• Enteignung 

• Einigung (= schuldrechtlicher Vertrag) und Eintragung ins Grundbuch § 873 BGB (Auflassung: Einigung über den Übergang des Eigentums bei gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäufer vor dem Notar)
• Schriftform
• notarielle Beurkundung
• Ablauf:
  • Schuldrechtlicher Vertrag
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch
  • Kaufpreis auf Notarandenkonto
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Auszahlung des Kaufpreises 

• Bezeichnung der Beteiligten
• Beschreibung des Grundstücks
• Kaufpreis und Nebenleistungen
• Eigentumsvormerkung als Käufersicherheit
• Vorwegbeleihung des Kaufobjektes
• Übernahme und Löschung von dinglichen Belastungen
• Gewährleistung für Sachmängel
• Kostentragung 

• Grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Gebäudeeigentum, Wohnungseigentum
• Dienstbarkeiten: Nießbrauch, Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Dauerwohn/Dauernutzungsrecht
• Sicherungs- und Verwertungsrechte: Reallast, Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld
• Verfügungs- und Erwerbsrechte: schuldrechliches/dingliches/ Vorkaufsrecht, Wiederkaufs-/Ankaufsrecht
• Dienstbarkeitsähnliche Duldungspflichten nach privatem Recht: Überbau, Notweg, Landesrechtliche Befugnisse/Beschränkungen
• Öffentlich-rechtliche Belastungen und Beschränkungen: öffentliche Lasten, Baulasten, gesetzliche Verfügungs-/nutzungsbeschränkungen
• Vertragliche Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung: Miete, Pacht, Leihe, Immobielenleasing

• Baufreiheit: Bestandteil des Eigentumsrechts nach Art. 14 GG und das Recht mit dem Grundstück als Sache beliebig zu verfahren (§ 903 BGB) oder eigens durch Planung verliehenes Recht, ein Grundstück baulich zu nutzen?
• Steuerung der baulichen und sonstigen Nutzung durch Bauleitplanung Planmäßigkeit der Bodennutzung
  • Vorbereitende Bauleitplanung: F-Plan
  • Verbindliche Bauleitplanung: B-Plan (qualifizierter, einfacher vorhabenbezogener, zur Innenentwicklung)
• Sonstige Baurechtssatzungen nach § 34 und § 35  BauGB 

• Klarstellungssatzung: §34Abs4 Nr1, Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, Innenbereichsqualität, deklatorisch, anzeigepflichtig
• Entwicklungssatzung: §34Abs4 Nr2, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich als im Zusammenhang bebauter Ortsteile, Darstellung der Flächen im FNP als Bauflächen; aus- reichende Prägung durch vorhandene Bebauung, konstitutiv, anzeigepflichtig
• Ergänzungssatzung: §34Abs4 Nr3, Einbeziehung von Außenbereichs- flächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil, Prägung der einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs, konstitutiv, Genemigungs- bzw. bei Entwicklung aus dem FNP anzeigepflichtig
• Außenbereichssatzung: §35Abs6, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich, ohne dass sie den Darstellungen des FNP widersprechen, Keine überwiegende landwirtschaftliche Prägung/vorhandene Wohnbebauung von einigem Gewicht, Begünstigung von im übrigen nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilenden Vorhaben, genehmigungspflichtig 

• Die rechtmäßige Ausnutzung des Eigentums einer baulichen Anlage umfasst auch den sich aus Artikel 14 GG als Ausfluss der Baufreiheit ergebenden Bestandsschutz
• Bestandsgarantie ergibt sich auch aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes, der nach dem Allgemeinen Verwaltungsrecht durch einen rechtmäßigen, begünstigenden Verwaltungsakt – etwa eine Baugenehmigung – begründet wird
• Rechtmäßig errichtete Gebäude sowie die genehmigten Nutzungen genießen Bestandsschutz
• Passiver Bestandsschutz: Änderung eines B- Plan begründet keine Pflicht, die bestehende Nutzung oder eine bauliche Anlage aufzugeben
• Aktiver Bestandsschutz: Erweiterungen zur funktionsgerechten Nutzung zulässig 

• im Geltungsbereich eines B-Plan:
  • Grundlage: § 30 Abs. 1, 2 und 3 BauGB 
  • Vorraussetzung: kein Widerspruch zum B-Plan
• im unbeplanten Innenbereich: 
  • Grundlage: § 34 BauGB 
  • Vorraussetzung: Vorhaben fügt sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein nach Art und Maß baulicher Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 
• im Außenbereich:
  • Grundlage: § 34 BauGB 
  • Vorraussetzung: privilegierte Vorhaben, öff. Belange dürfen nicht entgegenstehen, sonstige Vorhaben: keine Beeinträchtigung öff. Belange, teilprivilegierte Vorhaben öff. Belange dürfen nicht entgegenstehen 
• während der Planaufstellung: 
  • Grundlage: § 33 BauGB 
  • Vorraussetzung: Planreife, öffentliche Auslegung erfolgt, Behörden beteiligt, Vorhaben steht den künftigen Festsetzungen nicht entgegen, schriftliche Anerkennung des B-Plans

• Veränderungssperre §14BauGB
• Zurückstellung von Baugesuchen § 15 BauGB 
• Teilungsgenehmigung § 19 ff. BauGB
• Allgemeines Vorkaufsrecht § 24 BauGB 
• Besonderes Vorkaufsrecht § 25 BauGB 

• Ziele: Sicherung der planerischen Ziele durch Verhinderung entgegenstehender Vorhaben nach § 29 BauGB und wertsteigernder Maßnahmen
• Voraussetzung: Beschluss, B-Plan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen, aufzuheben eigenständige Satzung
• Dauer: 2 Jahre, 1 Jahr Verlängerung durch Gemeinde1 weiteres Jahr Verlängerung mit Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde, Ablauf nach Fristablauf, Rechtskraft des B-Plans, Aufhebung
• Folgen: > 4 Jahre: Entschädigung der Vermögensnachteile, Bemessung der Entschädigung nach § 93 ff; § 121 

• Ziele: Sicherung der planerischen Ziele durch Verhinderung von Vorhaben nach § 29 BauGB und wertsteigernder Maßnahmen 
• Voraussetzung: Beschluss, B-Plan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen, aufzuheben, Antrag der Gemeinde auf Aussetzung der Entscheidung bzw. vorläufige Untersagung 
• Dauer: Entscheidung jedes Einzelvorhabens kann bis zu 12 Monate zurückgestellt werden 
• Folgen: Dauer der Zurückstellung ist auf die Höchstdauer der Veränderungssperre (4 Jahre) anzurechnen 

• Vorraussetzung: Fremdenverkehrsgemeinde: eigenständige Satzung oder B-Plan
• Ziele: Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion durch Verhinderung von Wohnungs- oder Teileigentum, Erhaltungssatzung (Milieuschutz) nach § 172 BauGB mit RechtsVO, Genehmigungsbedarf für Wohnungs- und Teileigentum max. 5 Jahre
• Dauer: Entscheidung über Genehmigung innerhalb 1 Monats, Verlängerung bis zu 3 Monate
• Folgen: fiktive Teilungsgenehmigung nach Fristablauf, Milieuschutz: Übernahmeanspruch bei Versagen der Genehmigung 

• Ziele: Erwerb von Grundstücken zur Sicherung der städtebaulichen Ziele, Ausübung durch Gemeinde auch zugunsten Dritter (sozialer Wohnungsbau, Bedarfsträger) 
• Vorraussetzung: wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt
  • B-Plan: öff. Flächen und Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
  • Umlegungsgebiet § 45 ff. BauGB 
  • förmliche Sanierungsgebiete oder Entwicklungsbereiche 
  • Stadtumbausatzung § 171d BauGB u. Erhaltungssatzung § 172 BauGB
  • FNP: unbebaute W-Flächen im Außenbereich 
  • Gebiete nach §§ 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB für Wohngebäude 
  • Flächen in Überschwemmungsgebieten 
• Dauer: binnen 2 Monate nach Mitteilung, unbefristet 
• Folgen: Zeugnis bei Verzicht auf Vorkaufsrecht oder Nichtbestehen, Erwerb zum Kaufpreis bzw. zum Verkehrswert oder Entschädigung 

• Ziele: Erwerb unbebauter Grundstücke zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung 
• Vorraussetzung: wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt, Satzung im Geltungsbereich eines B-Plans, Satzung in Gebieten mit vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen 
• Dauer: binnen 2 Monate nach Mitteilung, unbefristet 
• Folgen: Zeugnis bei Verzicht auf Vorkaufsrecht oder Nichtbestehen, Erwerb zum Kaufpreis bzw. zum Verkehrswert oder Entschädigung 

• Hoheitliche Instrumente
  • (Klassische) Umlegung (§ 45 ff BauGB)
  • Vereinfachte Umlegung (§ 80 ff BauGB)
  • Enteignung (§ 85 ff BauGB)
  • Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (§ 165 ff BauGB)
• Kooperative Instrumente
  • Städtebauliche Verträge (z.B. § 11, 12, 124 BauGB)
  • Grundstückskauf- und Grundstückstauschvertrag (§ 433 BGB)
  • Freiwillige Umlegung (§ 11 BauGB) 

• Gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren
• Zweck der Umlegung: für die bauliche oder sonstige Nutzung nach Lage, Form und Größe zweckmäßige Grundstücke bereit zu stellen
• Gebietskulissen:
  • Erschließungsumlegung: erstmalige Erschließung und Entwicklung von Bauland
  • Neugestaltungsumlegung: Neuordnung und städtebauliche Optimierung in bereits bebauten Gebieten 

Erstmalige Entwicklung von Erschließung von Bauland

• Bereitstellung von Flächen für verkehrliche Erschließung
• Grünflächen
• Flächen für soziale Infrastruktur
• Schaffung von Grundstücken, die auf Grundlage des Bebauungsplans neu bebaubar bzw. nutzbar sind. 

• Die Neuordnungsumlegung dient der städtebaulichen Innenentwicklung
• Ziel: Nachverdichtung durch Erschließung und Mobilisierung von zusätzlichen Bauflächen
• Planungsbedarf:  B-Plan erforderlich als Rechtsgrundlage für die Bereitstellung zusätzlicher Erschließungsflächen
• Festsetzungen als Vorgaben zur Gestaltung der Grundstücke 

• Die Umlegung dient gemäß § 45 BauGB dazu, nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke zu schaffen. 
• Die Umlegung ist zulässig im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen B-Plans oder eines B- Plans zur Innenentwicklung oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder eines einfachen Bebauungsplans hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben 
• Einordnung der Umlegung:
  • Bodenordnung ist grundsätzlich Aufgabe der Eigentümer und dient zur Vorbereitung der Baurechtnutzung, 
  • Umlegung dient dem Ausgleich privater Interessen
  • Privatautonome Lösungen haben Vorrang (private Umlegung: Tausch, Kauf als städtebaulicher Vertrag)
  • Falls keine Einigung (kooperative Lösung) zustande kommt, hoheitliche Umlegung nach BauGB (Subsidiaritätsprinzip)
  • Umlegung ist keine Enteignung: Zwar wird das konkrete Eigentum an einer Fläche entzogen, aber es besteht ein Sollanspruch auf eine Fläche von mindestens dem gleichen Wert und in gleicher oder gleichwertiger Lage
  • Umlegung ist aus verfassungsrechtlicher Sicht eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums 

1. Alter Bestand
   • Prüfung der Voraussetzungen, Erörterungstermin mit Eigentümer
   • Beschaffung der Bestandsdaten (Grundbuchamt, Katasteramt)
   • Anfertigung einer Bestandskarte und eines Bestandsverzeichnisses der Beteiligten
   • Öffentliche Auslage von Karte und Verzeichnis
2. Umlegungsmasse
   • Vermessung der Umlegungsgebietsgrenze
   • Rechnerische Vereinigung aller Grundstücke im Umlegungsgebiet zur Umlegungsmasse 
3. Flächenabzug und Verteilungsmasse 
   • Vorwegabzug von Flächen für örtlicheVerkehrsanlagen, Parkplätze, Grünanlagen, Kinderspielplätze, Regenklär- und Regenüberlaufbecken, Ausgleichsmaßnahmen
   • Abzug sonstiger Flächen für öffentliche Zwecke (hier: Kindergarten) gegen Ersatzland 
4. Neuer Bestand
   • Bestimmung des Verteilungsmaßstabs Ermittlung der Einwurfs- und Zuteilungswerte
   • Ermittlung der Sollansprüche
   • Erstellung eines Zuteilungsentwurfs
   • Planwunschgespräch und Überarbeitung des Zuteilungsentwurfs
   • Erstellung des Umlegungsplans
   • Berechnung der Geldausgleiche 

• Privatnützigkeitsgebot: Die Umlegung dient nicht nur öffentlichen Interessen, sondern stets auch den privaten Interessen der Eigentümer im Umlegungsgebiet, indem unerschlossenes Rohbauland zu erschließungsbeitragsfreiem Bauland entwickelt wird.
• Konservationsprinzip: Das Eigentum bleibt in seiner Substanz grundsätzlich erhalten, Anspruch auf mindestens wertgleiches Grundstück
• Solidaritätsprinzip: Die Flächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen sind von allen Eigentümern zu gleichen Teilen aufzubringen.
• Konformitätsprinzip: Die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken sollen aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben bzw. nach Maßgabe des § 34 BauGB neu geordnet werden
• Surrogationsprinzip: Rechte und Belastungen an den alten Grundstücken gehen auf die neuen Grundstücke, soweit erforderlich, über. 

• Lässt sich der Zweck der Umlegung optimal erreichen?
• Kann ein gerechter Interessenausgleich herbeigeführt und die ungleiche Belastungen von Eigentümern durch die Planung ausgeglichen werden?
• Sind die Rechtsgrundlagen gegeben, also entweder B-Plan (§ 30 BauGB) oder ein innerhalb des im Zusammenhang bebauter Ortsteil (§ 34 BauGB)?
• Ist die Hinzuziehung bebauter Grundstücke aus wirtschaftlicher und rechtlicher Sicht erforderlich?
• Kann das Umlegungsgebiet in zweckmäßige Teilbereiche (künftige Nutzungsstruktur, Wertverhältnisse, Anzahl der Beteiligten und Verfahrensdauer) aufgeteilt werden?
• Sind räumlich getrennte Grundstücke hinzuzuziehen um Flächenansprüche Dritter (überörtlicher Bedeutung) zu erfüllen? 

Umlegungsmasse: Rechnerische Vereinigung der im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke: 

• alte Verkehrsflächen
• Einwurfmasse: private Grundstücksflächen und sonstige Flächen der Gemeinde 

• Festsetzungen im B-Plan:
  1. örtliche Verkehrsfläche für Straßen, Wege einschließlich Fuß- und Wohnwege und für Plätze sowie für Sammelstraßen
  2. Parkplätze, Grünanlagen, Kinder- spielplätze,
  3. Flächen für Umwelteinwirkungen i.S. d. BImSchG
  4. Flächen für Regenklär- und Regenüberlaufbecken
  5. Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
  6. Flächen für 2. – 4. nur, wenn sie überwiegend den Bedürfnissen den Bewohnern des U-Gebietes dienen sollen! 
• Flächen für Ausgleichsmaßnahmen
  1. AF für örtliche Verkehrsflächen können generell vorab ausgeschieden werden.
  2. AF für bauflächenbedingte Ausgleichsmaßnahmen müssen als Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ausgewiesen werden,
  3. Kein Vorwegabzug für Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB (SPE-Flächen)
  4. Alternative: AF als private Grünflächen oder private SPE- Flächen nach § 59 Abs. 1 BauGB 

• Eine Umlegung ist unzulässig, wenn die Erschließungsflächen einen solchen Umfang aufweisen, dass das private Grundeigentum in der Substanz nicht angemessen bewahrt bleibt (Konservationsprinzip).
• Das Konservationsprinzip ist nach dem Beschluss des BVerfG dem Gebot überzuordnen, die Erschließungsflächen von den Eigentümern zu gleichen Teilen aufbringen zu lassen (Solidaritätsprinzip).
• Eine Umlegung, bei der nach den planerischen Festsetzungen und den örtlichen Verhältnissen der Grundsatz der mindestens wertgleichen Landzuteilung nicht verwirklicht werden kann, ist als Gesamtmaßnahme mit Art. 14 Abs. 1 GG unvereinbar, und kann gegen den Willen der benachteiligten Eigentümer nicht durchgeführt werden.
• Wirksame Sperre gegen die »Aushöhlung« der Privatnützigkeit der Umlegung im konkreten Fall durch die Umsetzung »großzügiger« planerischer Ausweisungen von Flächen für die Infrastruktur und den naturschutzrechtlichen Ausgleich. 

• Bei Verteilung der Verteilungsmasse und zur Ermittlung des Sollanspruchs ist entweder vom Verhältnis der Flächen (Flächenmaßstab) oder dem Verhältnis der Werte (Wertmaßstab) auszugehen, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben (§ 56 Satz 1 BauGB).
• Der Maßstab ist einheitlich zu bestimmen (§ 56 Satz 2 BauGB). Diese Vorschrift eines Verteilungsmaßstabs einheitlich nach Wert oder nach Fläche besagt nicht, dass für das Umlegungsgebiet insgesamt nur ein einziges Flächen- oder Wertverhältnis (Verteilungsquotient) zu bestimmen ist.
• Vielmehr sind bei Unterschieden in den Erschließungsständen der eingeworfenen Grundstücke differenzierte Verteilungsquotienten zwingend erforderlich. 

• Bei der Ermittlung des Sollanspruchs ist entweder vom Verhältnis der Flächen oder dem Verhältnis der Werte auszugehen, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben (§ 56 Satz 1 BauGB).
• Der Maßstab ist einheitlich zu bestimmen (§ 56 Satz 2 BauGB). Diese Vorschrift eines Verteilungsmaßstabs einheitlich nach Wert oder nach Fläche besagt nicht, dass für das Umlegungsgebiet insgesamt nur ein einziges Flächen- oder Wertverhältnis (Verteilungsquotient) zu bestimmen ist.
• Vielmehr sind bei Unterschieden in den Erschließungsständen der eingeworfenen Grundstücke differenzierte Verteilungsquotienten zwingend erforderlich.
• andere Maßstäbe sind mit Zustimmung der Beteiligten zulässig. Die Wahl des Verteilungsmaßstabs erfolgt nach pflichtgemäßen Ermessen und gerechter Abwägung der Belange 

Umlegungsvorteil setzt sich aus vier Komponenten zusammen:

1. Erschließungsvorteil (Abtretung der Erschließungsflächen)
2. Zeitvorteil durch verkürzte Wartezeit bis zur Baureife (z.B. um ca. 3 - 5 Jahre gegenüber freiwilligen Verfahren)
3. Gestaltungsvorteil (Parallelität der Grenzen, optimales Verhältnis Tiefe/Breite)
4. Kostenvorteil durch ersparte Aufwendungen: Grunderwerbssteuer (5,5 %), Notar (1- 1,5 %), Gutachten, Vermessung, Grundbuch

Ermittlung des Umlegungsvorteils: Wert von baureifem Land (efbfr.) – Wert von Rohbauland 

Darf der Flächenbeitrag immer in voller Höhe abgezogen werden?

• Rechtslage: Die Umlegungsstelle hat von den eingeworfenen Grundstücken unter Anrechnung von f einen Flächenbeitrag in einem solchen Umfang abzuziehen, dass die Umlegungsvorteile ausgeglichen werden. (§ 59 BauGB)
• Beurteilungskriterien: 
  • Privatnützigkeit: U soll zuerst den privaten Interessen der Eigentümer dienen!
  • Konservationsprinzip: Umleung ist eigentumserhaltende Maßnahme!
• Unstrittige Verwendung des Flächenbeitrags für Flächenbereitstellung für geförderten Wohnungsbau,Ersatzland und Mehrabfindung von Eigentümern mit Kleinstgrundstücken zur Schaffung bebauungsfähiger Grundstücke 

• Pflichtgemäßes Ermessen
  • Zweckmäßigkeit: mit welchem Maßstab können die Ziele der Planung optimal verwirklicht werden?
  • Rechtmäßigkeit: wesentliches Kriterium: Führt der Flächenmaßstab mit Flächenbeitrag bei zahlreichen Kleinstgrundstücken ausschließlich zu einer Geldabfindung?
• Rechtliche Vorgaben und Praxis
  • Wertumlegung: Grundsätzlich bei inhomogenen Wertverhältnissen; Pflichtmaßstab in Sanierungsgebieten und bei vereinfachter Umlegung nach § 80 ff. BauGB.
  • Flächenumlegung: homogene Wertverhältnisse, Anschaulichkeit, Flächenbedarfe für kommunale Zwecke, Zuteilung an Eigentümer zu kleiner Grundstücke und Härteausgleich 

1. Zweckmäßigkeit der Gestaltung (§§ 45 und 59 (1) BauGB)
   • Festsetzungen des Bebauungsplans bzw. Eigenart der näheren Umgebung § 34 BauGB
   • Bebaubarkeit ohne Befreiung
2. Verhältnismäßigkeit ( § 59 (1) i.V. m. §§ 57 und 58 BauGB)
   • Sollanspruch
   • Mehr- oder Minderzuteilungen
   • Kleinstgrundstücke
3. Gleichwertigkeitsgrundsatz von Einwurf und Zuteilung (§§ 57, 58 und 59 (2) BauGB)
4. Grundsatz der gleichen oder gleichwertigen Lage (§ 59 (1) BauGB)
   • wirtschaftliche Lage
   • geographische Lage 

Abfindung mit Einverständnis der betroffenen Eigentümer

1. Geld oder
2. Grundeigentum außerhalb des Umlegungsgebiets oder
3. die Begründung von Miteigentum an einem Grundstück, die Gewährung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder sonstigen dinglichen Rechten innerhalb und außerhalb des Umlegungsgebiets

Voraussetzungen für Abfindung in Geld oder Grundstück außerhalb des U-Gebiets

• Aufstellung eines B-Plan
• Erforderlichkeit zu Erreichung der Ziele und Zwecke des B- Plans 

VU ist grundsätzlich eine Umlegung im Sinne des § 45 BauGB (§ 80 Abs. 1 Satz 1 BauGB verweist auf §§ 45 und 46 Abs.1 BauGB):

• Zweck: Schaffung von Grünstücken, die nach Lage, Form und Größe, die für eine planungsadäquate und lagegemäße bauliche oder sonstige Nutzung geeignet sind.
• Aufgabe: Grundstückstausch nach den Prinzipien der (klassischen) Umlegung, behördlich geleitetes Verfahre
• Anwendungsbereich:
  • Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plan (§ 30 Abs. 1 BauGB)
  • Bereich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich nach § 34 BauGB)
  • für den Innenbereich müssen sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder aus einem einfachen B-Plan (§ 30 Abs. 3 BauGB) hinreichende Kriterien für eine Neuordnung ergeben.
  • im Außenbereich ist die vereinfachte Umlegung nicht zulässig. 
• Einschränkende Bedingungen:
  • Grundstücke müssen unmittelbar aneinander grenzen oder in enger Nachbarschaft liegen (§ 80 I 1 Nr. 1 BauGB)
  • Grundstücke (-teile) können einseitig zugeteilt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse geboten ist (§ 80 I 1 Nr. 2 BauGB) (betrifft insbesondere Splittergrundstücke oder Grundstücksteile)
  • auszutauschende Grundstücke bzw. Grundstücksteile dürfen nicht selbständig bebaubar sein (§ 80 I 2 BauGB)
  • Grundstücke dürfen allenfalls eine geringfügige Wertminderung erfahren 

Städtebaulicher Nachbarschaftsbegriff und nicht nachbarrechtlicher Begriff

• umfasst Bereiche, die nach örtlich erkennbaren Merkmalen oder nach rechtlichen Gesichtspunkten (z.B. B-Plan) abgegrenzt sind
• ist weiterhin aus der bodenordnerischen Problemlage her zu beurteilen
• Größe des Gebietes bzw. Anzahl der Beteiligten lassen sich bezüglich der Zulässigkeit des vereinfachten Verfahrens nicht abstrakt bestimmen.