Enteignung nur zur Beschaffung von Grundstücken für öffentliche Zwecke entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans (planakzessorische Enteignung) Schließung von Baulücken (unbebaute oder geringfügig bebaut) im unbeplanten Innenbereich Beschaffung von Grundstücke zur Entschädigung in Land (Ersatzland) Ermöglichung von Ersatzleistungen für enteignete Rechte (Ersatzrechte) Umsetzung eines nicht erfüllten Baugebots nach § 176 BauGB (Baugebot) Erhaltung von baulichen Anlagen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB Erhaltung oder Beseitigung baulicher Anlagen im Geltungsbereich einer Durchführungssicherungssatzung nach § 171 d BauGB (Stadtumbau) Nach § 169 (3) zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB (z.B. zur Brachflächenrevitalisierung)

Antrag auf Enteignung an die Enteignungsbehörde i.d.R Bez.Reg. Einleitungsbeschluss der Enteignungsbehörde Festsetzung des Termins zur mündlichen Verhandlung ortsübliche Bekanntmachung Verfügungs- und Veränderungssperre Vorbereitung der mündlichen Verhandlung Ziel: Verfahrenskonzentration Mündliche Verhandlung Ziele: Einigung über Rechtsübergang und Entschädigung Teileinigung über Rechtsübergang Entscheidungsreife für hoheitlichen Beschluss herstellen Vorzeitige Besitzeinweisung Enteignungsbeschluss wenn zuvor keine Einigung oder Teileinigung erreichbar sind Verwaltungsakt, Suspensiveffekt der Klage Vorabentscheidung über Rechtsübergang Falls die Sache insgesamt nicht entscheidungsreif ist Abtrennung des Streites über die Höhe der Entschädigung Ausführung des Enteignungsbeschlusses nach Vorauszahlung oder Hinterlegung der Entschädigung Einweisung des neuen Eigentümers in den Besitz des Grundstücks Entschädigung zum Verkehrswert, i.d.R. durch Zahlung in Geld Ausnahmsweise durch Zuweisung von Ersatzland

Begriff: Flurbereinigung = Fachplanung + Bodenordnung nach dem FlurbG Durch die ländliche Bodenordnung werden Grundstücke nach Lage, Form und Erschließung für eine zeitgemäße Bewirtschaftung neugestaltet, die agrarische oder forstwirtschaftliche Infrastruktur verbessert, Landnutzungskonflikte, z.B. zwischen Landwirtschaft, Infrastruktur, Siedlung oder Umweltschutz, durch Interessenausgleich aufgelöst oder flächenbeanspruchende Großvorhaben „aus einem Guss“ eigentumsrechtlich vorbereitet und flächenrelevante Dorfentwicklungsprozesse bodenordnerisch begleitet.

Verfahrenskosten Alle bei der Flurbereinigungsbehörde aus deren Tätigkeiten bei der Durchführung der Flurbereinigung entstehenden Kosten sowie die Kosten der Schätzer u. Sachverständigen. Die Verfahrenskosten trägt das Land (§ 104). Bei Verfahren nach § 87 trägt Unternehmensträger Anteil an den Kosten Ausführungskosten Alle von der TG zuleistenden Aufwendungen (z.B. Messgehilfenlöhne, Herstellung der gemeinschaftlichen Anlagen sowie der Unterhaltung, Kosten der Bodenverbesserung, Entschädigungen, Zins- und Tilgungsbeiträge für Kredite (§ 105). Die Ausführungskosten trägt die TG. Zuschüsse vom Land 60 – 90 %; außerdem EU-Mittel möglich. Im Verfahren nach § 87 hat Unternehmensträger für die entstehenden Nachteile des Unternehmens eine Geldentschädigung zu leisten, deren Höhe die Flurbereinigungsbehörde feststellt.

Flächenmanagement & Immobilienbewertung

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Über diese Lernkartei

Diese Karteikarten behandeln das Flächenmanagement und die Immobilienbewertung auf universitärem Niveau. Sie konzentrieren sich auf die Nutzung, Umlegung und Bewertung von Grundstücken, wobei rechtliche Aspekte und Eigentumsfragen eine zentrale Rolle spielen. Der Schwerpunkt liegt auf der Ermittlung des Ertragswerts, der Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale und der Bewertung von baulichen Anlagen. Diese Karteikarten sind besonders nützlich für Studierende und Fachleute im Bereich der Immobilienbewertung, da sie detaillierte Kenntnisse über die Bewertung von Grundstücken und die Anwendung verschiedener Verfahren vermitteln.

Karten

176

Lernende

Sprache

Deutsch

Kategorie

Landwirtschaft

Stufe

Universität

Erstellt / Aktualisiert

18.08.2015 / 26.12.2023

Ähnliche Karteien

Bauliche und sonstige Außenanlagen

Beispiele:
- Garten, Terrasse, Einfahrt, Einfriedungen, Tore, Stützmauern
- Erschließung, Hausanschlüsse
- Platzbefestigungen
- Schwimmbecken, Tennisplätze
- Gartenhaus, Gartenteich
- Werke bildender Künstler
- Wertrelevanz der Außenanlagen? Drittverwendungsfähigkeit
Wertermittlungsansätze:
- 5- 10 % der des alterswertgeminderten Gebäudesachwertes
- nach Herstellungskosten - Alterswertminderung

Sonstige nicht bauliche Außenanlagen

lediglich außergewöhnliche Anlagen
Parkartige Anlagen und wertvolle Anpflanzungen
übliche Zier- und Nutzgärten sind im Bodenwert enthalten
besondere Behandlung in entschädigungsrechtlichen Fällen (z.B. Methode „Koch“ nach Herstellungskosten)

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

boG (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV) sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst z.B.

Besondere Ertragsverhältnisse
Baumängel und Bauschäden
Wirtschaftliche Überalterung
Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
Freilegungskosten
Bodenverunreinigungen
Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Soweit diese in den bisherigen Verfahrensschritten nicht ausdrücklich nachvollziehbar, gesondert erfasst und berücksichtigt wurden, sind sie durch marktgerechte Zu‐ oder Abschläge zu berücksichtigen.

Ertragswertverfahren

Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
Gemischt genutzte Grundstücke

Ertragswertverfahren in Formeln

EW = Re * V + BW/qⁿ + boG

EW = Ertragswert (§§ 15-19 WertV)
Re = Jährlicher Reinertrag des Grundstücks (§ 16 WertV) Bodenwert
BW = Bodenwert
p= Liegenschaftszinssatz/100 = q - 1
q= Barwertfaktor für Abzinsung = 1 + p
n= Restnutzungsdauer (§ 16 Abs. 4 WertV)
V= Barwertfaktor für Kapitalisierung (Vervielfältiger) = (qn – 1) / (qn * (q – 1))
boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Rohertrag

Alle nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück

Mieten für Wohnungs-, Büro- und Gewerbebauten
Mieten und Pachten für mieterspezifische Investitionen des Vermieters • Mieten und Pachten für Grundstücksfreiflächen
Einnahmen aus Vermietung von Werbeträgern
Einnahmen aus sonstigen Nutzungen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nicht Umlagen für Betriebskosten

Nachhaltigkeit der Einnahmen

tatsächlich erzielte Erträge
Erträge aus vorhandenen baulichen Anlagen
Ertragsentwicklungspotenziale
Einnahmen zu den allgemeinen Wertverhältnissen am Wertermittlungsstichtag
Ortübliche Einnahmen
Ortsübliche Vergleichsmiete
Überdurchschnittliche Mieten von besonderen Bevölkerungskreisen
Mieten für Geschäfts- und Gewerbeobjekte
Wohn- und Nutzflächenermittlung
Erträge aus illegalen Nutzungen

Mietpreisbremse

Mit der Mietpreisbremse ab 1.6.2015 sollen Preissprünge gedeckelt werden. Bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bewirtschaftungskosten

Verwaltungskosten
Betriebskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
nach Ansätzen der WertR 2006
Abschreibung
- bisher nicht erfasst, im Barwertfaktor für die Kapitalisierung enthalten

Wohnflächenermittlung gemäß Wohnflächenverordnung v. 1.1.2004

Eine Anrechnung auf die WF erfolgt bei Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe > 2 m zu 100%,
Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe 1 m und <2 m und Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %
Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe <1 m 0%.
Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder etc. zu 50 %, sofern diese allseitig umschlossen sind
Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zu 25 %, wenn diese ausschließlich zum Wohnraum gehören
Nicht angerechnet werden Keller, Dachböden, Heizräume, Garagen etc

Kapitalisierung

Kapitalisierung: Ermittlung der Summe aller Barwerte der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbaren Reinerträge zuzüglich der Zinsen über die Restnutzungsdauer zur Bestimmung des Ertragswertes

Diskontierung (=Abzinsung)

Durch Diskontierung erhält man den Betrag K0, den man im Zeitpunkt x hätte anlegen müssen um ein bestimmtes Endkapital Kn zum Zeitpunkt y zu erreichen (Barwert K0)

Ermittlung des Barwertes oder Anfangswertes (K0) aus einem gegebenen Endbetrag (Kn) bei gegebener Laufzeit n und mit Verzinsung i mit Hilfe des Diskontierungsfaktors = 1/qⁿ
K₀ = K_n/q²
q = (1 + i)
i = p/100
p = Kalkulationszinssatz in v. H.

Barwertfaktor für die Kapitalisierung

finanzmathematische Größe zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen.

V= 1/qⁿ*(qⁿ –1)/(q–1)

Abzinsungsfaktor: 1/qn Rentenendwertfaktor: (qⁿ – 1) / (q – 1) V = Rentenbarwertfaktor

V ist so bemessen, dass zu jedem Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) der Zeitwert der baulichen Anlage in der verbleibenden Restnutzungsdauer abgeschrieben wird.

Liegenschaftszinssatz p

§ 14 ImmoWertV:

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 des BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.

Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20) abzuleiten.

Modellkonformität beachten!

Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von:
- Nutzungsart (Wohnen, gemischt genutzte und gewerblich genutzte Grundstücke)
- Restnutzungsdauer des Gebäudes
- Lage
- Ertragssituation
Eine Verminderung des Liegenschaftszinssatzes führt zu einer Erhöhung des Ertragswertes und umgekehrt.

Lineare Abschreibung

Als Abschreibung wird der Wertverlust von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen bezeichnet. Dabei kann der Wertverlust durch allgemeine Gründe wie Alterung und Verschleiß oder durch spezielle Gründe wie Preisverfall veranlasst sein.

Der Boden kann nicht abgeschrieben werden!

Progressive Abschreibung

steigende jährliche Abschreibungen mit zunehmender Nutzungsdauer

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer (n) ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Sie wird im Allgemeinen durch Abzug des Gebäudealters von der Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen ermittelt:
n = Gesamtnutzungsdauer – Gebäudealter
Durchgeführte (oder unterlassene) Instandhaltungen oder Modernisierungen können n verlängern (oder verkürzen).

Fehlerbetrachtung beim Ertragswertverfahren

Parameter, die den Ertragswert beeinflussen:

Nachhaltig erzielbarer Rohertrag (Nettokaltmiete)
Höhe der Bewirtschaftungskosten
Höhe des Liegenschaftszinssatzes
Geschätzte Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
Bodenwert
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Schwachstellen:

Es fehlt an regionalen, aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen
Die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) sind unsicher

Sonderfälle der Ertragswertermittlung

Abgrenzung der für die Bebauung sinnvollen Grundstücksfläche (stets erschließungsbeitragsfrei)
Abweichungen zwischen realisierter und bauplanungsrechtlich zulässiger Nutzung (aktueller und fiktiver Bodenwert?)
Alsbaldige Freilegung des Grundstücks (Liquidationswertverfahren)

Liqudationswertverfahren

Sonderfall des Ertragswertverfahrens

RE – BW * p < 0 bzw. BW * p > RE mit:

RE Reinertrag
BW Bodenwert
p Liegenschaftszinssatz

Herausforderungen für die Bodenpolitik?

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Reduzierung der Neuinanspruchnahme von Freiraum für Siedlungs- und Verkehrszwecke
städtebauliche Innenentwicklung einschließlich Mobilisierung von Brachflächen, Nachverdichtungspotenzialen, Baulücken und leerstehenden Gebäuden
Verbesserung der Flächeneffizienz durch Erhöhung der Nutzungsmischung und -intensität
Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum vor allem in wachsenden Großstädten und Ballungsräumen
Verhinderung einer weiteren sozialen Fragmentierung in den Städten und Entwicklung sozialgemischter Quartiere
Klimaschutz, Klimaanpassung und Umsetzung energiepolitischer Ziele

Eigenschaften des Bodens?

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Unvermehrbarkeit
Unverzichtbarkeit für alle Daseinsgrundfunktionen
Immobilität
Einmaligkeit der Lage
Unbegrenzte Lebensdauer (kein Flächenverbrauch!)

Bodenpolitik, Bodenfrage, Spektrum?

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Bodenpolitik umfasst alle staatlichen und kommunalen Maßnahmen, die die Nutzung, die Verteilung und den Wert des Bodens beeinflussen, um die Bodenfrage zu lösen.
Bodenfrage: Aufgabe, für die vielfältigen Nutzungsansprüche geeignete Flächen in entsprechender Qualität, in ausreichendem Umfang, in geeigneter Lage zum richtigen Zeitpunkt und zu einem angemessenen Preis bereit zu stellen.
Das Spektrum der Bodenpolitik: vollständiger Verzicht auf die Anwendung hoheitlicher Mittel (liberalistische Staatsordnung), vollkommene Beseitigung des privaten Grundeigentums (sozialistische Staatsordnung)

Aufgaben der Bodenpolitik?

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ZumeinensollsiedieimSinnederraumordnerischenGrundsätze und der raumplanerischen Ziele optimale Verwendung des Bodens herbeiführen oder bewahren (Allokation),
zumanderensollsiebewirken,dassdasBodeneigentumunddas Bodeneinkommen im Sinne einer breiten Streuung des privaten individuellen Eigentums sozialgerecht verteilt werden (Distribution).

In Deutschland wird eine Bodenpolitik von mittlerem Profil verfolgt. Bei den Auseinandersetzungen geht es darum, auf der einen Seite die Bindungen des Eigentums zu verstärken oder nach der anderen Seite hin zu lockern, auf die Gemeinnützigkeit oder mehr auf die Privatnützigkeit ausgerichtete Bodenpolitik zu betreiben.

Instrumente des Flächenmanagements

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Ordnungspolitische Instrumente
- Bauleitplanung: Flächennutzungs- und Bebauungsplan, sonstige Satzungen §§ 5 und 9 BauGB
- Sicherung der Bauleitplanung: § 14 ff. BauGB
- Städtebauliche Verträge: § 11 BauGB
- Bodenordnung: Umlegung § 45 ff. BauGB
- Enteignung: Entzug des Eigentums für öffentliche Aufgaben § 85 ff BauGB
- Erschließung: Anbindung des Grundstücks an öffentliche Verkehrsflächen und sonstige technische und soziale Infrastruktur § 129 ff. BauGB
- Gebote: § 176 ff. BauGB
- Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme: § 165 ff. BauGB
Ökonomische Instrumente
- Steuern: Grundsteuer, Grunderwerbssteuern, Erbschaftssteuern, Steuervergünstigungen für Denkmäler etc.
- Beiträge: Erschließungsbeiträge, Ausgleichsbeträge in der Sanierung
- Förderungen: Städtebauförderung, Wohnungsbauförderung, Energieförderung
- Modell: Handelbare Flächenausweisungsrechte
- Sonstige bodenrelevante Förderungen: Pendlerpauschale, Förderungen im Rahmen der Energiewende

Eigentum an Grund und Boden - Privatrechtlicher Eigentumsbegriff

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Eigentum ist nach dem BGB im Bereich des Privatrechts bestimmt als unmittelbare, unbeschränkte und ausschließliche Herrschaft über eine Sache
Eigentümer einer Sache (Grundstücks) kann nach Belieben mit diesem verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (Baufreiheit!?) vorbehaltlich des Gesetzes und Rechte Dritter (Grundregel § 903 BGB)
Raum oberhalb und unterhalb der Oberfläche gehört zum Eigentum nicht: Bodenschätze, Grundwasser
Schranken des Eigentums:
- Nachbarschutz
- Öffentliche Belange z.B. Naturschutz
- Wohl der Allgemeinheit

Verfassungsrechtlicher Eigentumsbegriff

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Art. 14 GG (Eigentum und Erbrecht)

Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Eigentumsarten

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Alleineigentum
Gemeinschaftliches Eigentum
- Miteigentum: Wohnungseigentum, Teileigentum für Gewerbe
- Gesamthandseigentum: Burgerlich-rechtliche Gesellschaft, Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft, offene Handelsgesellschaft, Komandidgesellschaft
grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Bergrecht, Jagt-/Fischereirecht

Wohnungseigentum

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An Wohnungen kann das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Besitz und Eigentum

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Besitzer: Dieb, Mieter, Pächter, Entleiher, Verwahrer... (tatsächliche Herrschaft)
Eigentümer: Vermieter, Verpächter, Verleiher, Hinterleger... (rechtliche Herrschaft)

Grundbuch und Grundstück

Öffentliches Register der dinglichen Rechte am Grund und Boden sowie deren Statusveränderungen
Zweck: Nachweis des Eigentums und anderen Rechten an Grundstücken
Bereich der Judikative: freiwillige Gerichtsbarkeit, Grundbuchämter bei Amtsgerichten
Rechtsgrundlagen:
- formelles Liegenschaftsrecht: Grundbuchordnung (GBO)
- materielles Liegenschaftsrecht: BGB
Grundstück abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt oder auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer des Bestandsverzeichnisses gebucht ist. Ein Grundstück kann aus mehreren, auch räumlich getrennt liegenden Flurstücken bestehen

Aufbau Grundbuch & besondere Grundbücher

Aufbau des Grundbuchs (§ 3 ff. GBO)
- Aufschrift
- Bestandsverzeichnis: Merkmale des Grundstücks
- ersteAbteilung: Eigentumsverhältnisse
- zweite Abteilung: Belastungen und Beschränkungen
- dritte Abteilung: Grundpfandrechte
Besondere Grundbücher:
- Wohnungsgrundbuch: Teileigentumsgrundbuch (§ 7 WEG): Gesonderte Grundbuchblatt für jeden Miteigentumsanteil; Besondere Belastungen möglich
- Erbbaugrundbuch: Eintragung auf Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks; gesondertes Grundbuchblatt für Erbbaurecht

Grundbuchprinzipien

Konsensprinzip: Einigung des bisherigen und des künftigen Berechtigten (materielles Konsensprinzip); einseitige notarielle Erklärung (Eintragungsbewilligung) ersetzt Einigung der Betroffenen (formelles Konsensprinzip)
Antragsgrundsatz: Grundsätzlich setzen alle Eintragungen einen Antrag voraus: Ausnahmen: unrichtige oder unzulässige Eintragungen, gegenstandslose Angaben, Widerspruch gegen fehlerhafte Eintragungen, Erhaltung der Übereinstimmung zwischen GB und LK
Eintragungsprinzip: Rechtsänderungen bedürfen der Eintragung, Ausnahmen: Erbgang, Zwangsversteigerung, gesetzliche Bodenordnungsverfahren
Legalitätsprinzip: Prüfungsrecht und -pflicht der Grundbuchämter hinsichtlich der eingehenden Anträge auf Eintragungen (formelle und materielle Voraussetzungen)
Prinzip des öffentlicher Glaubens: Nach § 891 BGB gilt die Vermutung der Richtigkeit der Eintragungen: öffentlicher Glauben des GB! Gutgläubiger Erwerb möglich (§ 892 BGB); nicht bei
- Zwangsversteigerung, Erbfolge
- eingetragenem Widerspruch
- wenn Unrichtigkeit des Grundbuchs bekannt ist
- Katasternachweis versagt
Bestandsangaben des Liegenschaftskatasters nehmen am öffentlichen Glauben teil (nicht Flächenangaben, Reichsgerichtsurteil vom 12.2.1910)
Spezialitätsprinzip: Grundstück, Berechtigter und Inhalt müssen eindeutig festgelegt sein
Prioritätsprinzip: Der Rang der Eintragungen bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bzw. bei verschiedenen Abteilungen nach dem Datum der Eintragung; gleichrangige Rechte werden anteilsmäßig befriedigt

Liegenschaftskataster

Öffentliches Register mit drei Funktionen:
- Eigentumskataster (Amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung)
- Steuerkataster (Nachweis der amtlichen Bodenschätzung)
- Mehrzweckkataster mit Basisfunktionen für Bedürfnisse von Recht, Verwaltung und Wirtschaft
Informationen für alle Grundstücke (Flurstücke) und Gebäude:
- Lage
- Nutzungsart
- Größe
- charakteristische topographische Merkmale
- Eigentümer und Erbbauberechtigte in Übereinstimmung mit dem Grundbuch
- die Ergebnisse der Reichsbodenschätzung
Zwecke:
- Es ist amtliches Verzeichnis der Grundstücke im Sinne der Grundbuchordnung für den Eigentumsnachweis im Grundbuch.
- Es liefert die Basisdaten für die Geodateninfrastruktur (GDI) in Deutschland. Die Geodateninfrastruktur in Deutschland (GDI-DE) soll sicherstellen, dass Geoinformationen zukünftig verstärkt in Entscheidungsprozessen innerhalb der Verwaltung, der Wirtschaft und der Politik zum Einsatz kommen. Es übt Basisfunktion für andere Bereiche aus:Anforderungen des Rechtsverkehrs, der Verwaltung und der Wirtschaft, Bedürfnisse der Landesplanung, der Bauleitplanung, der Bodenordnung, der Ermittlung von Grundstückswerten sowie des Umwelt- und des Naturschutzes

Eigentumserwerb an Grundstücken

Kaufvertrag und Auflassung
Ersitzung
Aufgebot
Aneignung
Ehevertrag
Erbfall
Zuschlag in der Zwangsversteigerung
Bodenordnung
Enteignung

Erwerb und Belastung des Grundeigentums

Einigung (= schuldrechtlicher Vertrag) und Eintragung ins Grundbuch § 873 BGB (Auflassung: Einigung über den Übergang des Eigentums bei gleichzeitiger Anwesenheit von Käufer und Verkäufer vor dem Notar)
Schriftform
notarielle Beurkundung
Ablauf:
- Schuldrechtlicher Vertrag
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Kaufpreis auf Notarandenkonto
- Eintragung ins Grundbuch
- Auszahlung des Kaufpreises

Grundstückskaufvertrag

Bezeichnung der Beteiligten
Beschreibung des Grundstücks
Kaufpreis und Nebenleistungen
Eigentumsvormerkung als Käufersicherheit
Vorwegbeleihung des Kaufobjektes
Übernahme und Löschung von dinglichen Belastungen
Gewährleistung für Sachmängel
Kostentragung

Rechte und Belastungen von Grundstücken

Grundstücksgleiche Rechte: Erbbaurecht, Gebäudeeigentum, Wohnungseigentum
Dienstbarkeiten: Nießbrauch, Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Dauerwohn/Dauernutzungsrecht
Sicherungs- und Verwertungsrechte: Reallast, Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld
Verfügungs- und Erwerbsrechte: schuldrechliches/dingliches/ Vorkaufsrecht, Wiederkaufs-/Ankaufsrecht
Dienstbarkeitsähnliche Duldungspflichten nach privatem Recht: Überbau, Notweg, Landesrechtliche Befugnisse/Beschränkungen
Öffentlich-rechtliche Belastungen und Beschränkungen: öffentliche Lasten, Baulasten, gesetzliche Verfügungs-/nutzungsbeschränkungen
Vertragliche Gebrauchs- und Nutzungsüberlassung: Miete, Pacht, Leihe, Immobielenleasing

Baufreiheit und Baurecht

Baufreiheit: Bestandteil des Eigentumsrechts nach Art. 14 GG und das Recht mit dem Grundstück als Sache beliebig zu verfahren (§ 903 BGB) oder eigens durch Planung verliehenes Recht, ein Grundstück baulich zu nutzen?
Steuerung der baulichen und sonstigen Nutzung durch Bauleitplanung Planmäßigkeit der Bodennutzung
- Vorbereitende Bauleitplanung: F-Plan
- Verbindliche Bauleitplanung: B-Plan (qualifizierter, einfacher vorhabenbezogener, zur Innenentwicklung)
Sonstige Baurechtssatzungen nach § 34 und § 35 BauGB

Satzungen:

Klarstellungssatzung: §34Abs4 Nr1, Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, Innenbereichsqualität, deklatorisch, anzeigepflichtig
Entwicklungssatzung: §34Abs4 Nr2, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich als im Zusammenhang bebauter Ortsteile, Darstellung der Flächen im FNP als Bauflächen; aus- reichende Prägung durch vorhandene Bebauung, konstitutiv, anzeigepflichtig
Ergänzungssatzung: §34Abs4 Nr3, Einbeziehung von Außenbereichs- flächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil, Prägung der einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs, konstitutiv, Genemigungs- bzw. bei Entwicklung aus dem FNP anzeigepflichtig
Außenbereichssatzung: §35Abs6, Festlegung bebauter Bereiche im Außen- bereich, ohne dass sie den Darstellungen des FNP widersprechen, Keine überwiegende landwirtschaftliche Prägung/vorhandene Wohnbebauung von einigem Gewicht, Begünstigung von im übrigen nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilenden Vorhaben, genehmigungspflichtig

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Lernkarten

Begriff und Formen der Enteignung

Staat greigf auf Eigentum des einzelen zu
Rechtsposition die durch Art14 Abs1 GG geschützt sind zu erfüllen
öffentlcihe Aufgaben ganz oder teilweise entziehen
Administrativenteignung: konkretes Eigentum Einzelner auf Grund eines Gesetzes durch behördlichen Vollzugsakt enziehen
Legalenteignung: Eigentumsrechte eines Personenkreises durch Gesetz eintziehen

Verfassungsrechtliche Grundlagen der Enteignung

Art. 14 GG (Eigentum und Erbrecht)

Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Eigentum an Grund und Boden

Eigentumsgewährleistung umfasst

Die Garantie des Privateigentums als Rechtsinstitut (Institutsgarantie)
Den Schutz des konkreten Eigentums in der Hand des Einzelnen gegen Enteignung (Bestandsgarantie)

Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt gekennzeichnet durch

Privatnützigkeit (Befugnisse des Grundeigentümers gemäß § 903 BGB, mit dem Grundstück nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, können erheblich eingeschränkt werden.)
Grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers (Baufreiheit, Bestandsschutz)

Merkmale einer Enteignung:

Gezielter gesetzmäßiger Entzug von Eigentum
für ein öffentliche Zwecken dienendes Vorhaben
gegen Entschädigung: Die Bestandsgarantie des Eigentums wandelt sich ausnahmsweise in eine Wertgarantie

Enteignung als ultima ratio

Bedeutung des Eigentums an Grund und Boden:

Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich
Entfaltung und eigenverantwortliche Gestaltung des Lebens
Soziale Absicherung insbesondere im Alter
Wirtschaftliche Unabhängigkeit gegenüber Entwicklungen auf dem Wohnungs- und Baulandmarkt
Örtliche Bindung und Identifikation mit dem Lebensumfeld
Engagement für die Gemeinschaft
Geringere Fluktuationsrate in den Quartieren und soziale Stabilisierung

Enteignungszwecke

Enteignung nur zur

Beschaffung von Grundstücken für öffentliche Zwecke entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans (planakzessorische Enteignung)
Schließung von Baulücken (unbebaute oder geringfügig bebaut) im unbeplanten Innenbereich
Beschaffung von Grundstücke zur Entschädigung in Land (Ersatzland)
Ermöglichung von Ersatzleistungen für enteignete Rechte (Ersatzrechte)
Umsetzung eines nicht erfüllten Baugebots nach § 176 BauGB (Baugebot)
Erhaltung von baulichen Anlagen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB
Erhaltung oder Beseitigung baulicher Anlagen im Geltungsbereich einer Durchführungssicherungssatzung nach § 171 d BauGB (Stadtumbau)

Nach § 169 (3) zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB (z.B. zur Brachflächenrevitalisierung)

Gegenstand der Enteignung (§ 86 (1) BauGB)

Zielgerichtetes und hoheitliches Handeln zur Entziehung oder Begründung einer Rechtsposition:

Entzug oder Belastung des Eigentums an Grundstücken (Voll- bzw. Teilenteignung)
Entzug oder Belastung anderer dinglicher Rechte an Grundstücken
Entzug oder Begründung von Rechten, die zum Erwerb, zum Besitz oder zur Nutzung von Grundstücken berechtigen

Entschädigungslose Inhalts- und Schrankenbestimmungen (ISB)

Zurückstellung von Baugesuchen
Veränderungssperre (bis vier Jahre)
Beteiligung an hoheitlicher Umlegung
Verfügungs- und Veränderungssperre in der Baulandumlegung
Erhebung von Erschließungsbeiträgen
Erhebung von sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträgen
Denkmalschutzbindungen
Naturschutzauflagen
Abmarkungszwang
Mieterschutzbestimmungen

Ausgleichspflichtige Inhalts- und Schrankenbestimmungen

Entschädigungsanspruch bei ansonsten unangemessenen Schallimmissionen (§ 42 BImSchG)
Entschädigungsanspruch für Gewerbebetriebe bei starker Beeinträchtigung durch Straßenbauarbeiten (§ 8a V FStrG)
Entschädigungsanspruch bei der Aufhebung oder Änderung der baulichen Nutzung (§ 42 BauGB)
Gesetzliche Überbaurente bei zwar gesetzeswidrigem, aber entschuldigtem Überbau (§ 913 BGB)

Enteignungsverfahren

Antrag auf Enteignung an die Enteignungsbehörde i.d.R Bez.Reg.
Einleitungsbeschluss der Enteignungsbehörde
- Festsetzung des Termins zur mündlichen Verhandlung
- ortsübliche Bekanntmachung
- Verfügungs- und Veränderungssperre
Vorbereitung der mündlichen Verhandlung
- Ziel: Verfahrenskonzentration
Mündliche Verhandlung
- Ziele:
  - Einigung über Rechtsübergang und Entschädigung
  - Teileinigung über Rechtsübergang
  - Entscheidungsreife für hoheitlichen Beschluss herstellen
  - Vorzeitige Besitzeinweisung
Enteignungsbeschluss
- wenn zuvor keine Einigung oder Teileinigung erreichbar sind
- Verwaltungsakt, Suspensiveffekt der Klage
Vorabentscheidung über Rechtsübergang
- Falls die Sache insgesamt nicht entscheidungsreif ist
- Abtrennung des Streites über die Höhe der Entschädigung
Ausführung des Enteignungsbeschlusses
- nach Vorauszahlung oder Hinterlegung der Entschädigung Einweisung des neuen Eigentümers in den Besitz des Grundstücks
Entschädigung
- zum Verkehrswert, i.d.R. durch Zahlung in Geld
- Ausnahmsweise durch Zuweisung von Ersatzland

Vorzeitige Besitzeinweisung §116 BauGB

Instrument des Enteignungsrechts
nur zulässig, wenn die sofortige Ausführung der beabsichtigten Maßnahme aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit dringend geboten ist
es geht zunächst nur der Besitz über, der bisherige Eigentümer behält seine Eigentumsrechte =>Enteignungsverfahren notwendig
mündliche Verhandlung auf Antrag vor der Enteignungsbehörde notwendig
Entschädigung mit Verzinsung für den Nutzungsentzug
Der Zinssatz beträgt 2 % über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB

Enteignungsentschädigung

Die Entschädigung kann gemäß § 93 BauGB:
- in Geld (Regelfall)
- in Ersatzland: Bei Existenzgefährdung kann der betroffenen Antrag auf Entschädigung mit Ersatzland stellen
- durch Gewährung anderer Rechte erfolgen (Miteigentumsanteil an einem Grundstück, grundstücksgleiches Recht, Wohnungsrecht).
Gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und des betroffenen Grundstückseigentümers erforderlich
Abwägungsgebot bezieht sich auf Art und Höhe der Entschädigung
Entschädigung soll den Enteigneten bildlich in die Lage versetzen, sich einen gleichwertigen Ersatz für das Genommene zu beschaffen (Äquivalenzprinzip)
zu entschädigen sind (§ 95 BauGB)
- der durch die Enteignung entstehende Rechtsverlust (Substanzverlust wie Flächenverlust)
- und andere Vermögensnachteile (Wertminderung der verbleibenden Flächen, Folgeschäden, Erwerbsverlust, Restbetriebsbelastung)
- Vollständige Entschädigung umfasst den objektiven und subjektiven Wert
- Bemessung nach dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB (nicht unter Verkehrswert), Ausnahme allgemeine Notzeiten

Entschädigung und Schadensersatz

Entschädigung: Entschädigung beruht auf einem rechtmäßigem Eingriff. Ersatz für das Genommene (Substanzverlust), Ein Anspruch auf entgangenen Gewinn besteht grundsätzlich nicht, sondern nur dann, wenn er zum Zeitpunkt der Entschädigungsbemessung objektiv absehbar war.
Schadensersatz: Schadensersatz beruht auf einer Schuldhandlung. Der Betroffene ist so zu stellen, als wäre das Ereignis nicht eingetreten. Es besteht Anspruch auf den entgangenen Gewinn (§ 252 BGB): es wird die hypothetische Vermögensbildung ohne Schadenseintritt berücksichtigt!
Gemeinsame Prinzipien: Schadensminimierungspflicht, Vorteilsausgleich ist zu beachten, bei der Verwendung der Geldbeträge sind die Betroffenen frei

Leitlinien der Landentwicklung

Arge Landentwicklung:

Wirtschaftskraft und Beschäftigung beleben
Land- und Forstwirtschaft unterstützen
Regionale und gemeindliche Entwicklung fördern
Natürliche Lebensgrundlagen nachhaltig sichern
Vorteile einer integrierten, nachhaltigen Landentwicklung besser nutzen
Hilfen beim Planvollzug bieten
Landwirtschaft und Weinbau unterstützen
Regionale und gemeindliche Entwicklung stärken
Natürliche Lebensgrundlagen nachhaltig schützen, entwickeln und nutzen
Wirtschaftskraft und Beschäftigung beleben

Flurbereinigung

Begriff: Flurbereinigung = Fachplanung + Bodenordnung nach dem FlurbG

Durch die ländliche Bodenordnung werden

Grundstücke nach Lage, Form und Erschließung für eine zeitgemäße Bewirtschaftung neugestaltet,
die agrarische oder forstwirtschaftliche Infrastruktur verbessert,
Landnutzungskonflikte, z.B. zwischen Landwirtschaft, Infrastruktur, Siedlung oder Umweltschutz, durch Interessenausgleich aufgelöst oder
flächenbeanspruchende Großvorhaben „aus einem Guss“ eigentumsrechtlich vorbereitet und
flächenrelevante Dorfentwicklungsprozesse bodenordnerisch begleitet.

Verfahren nach dem FlurbG

Regelflurbereinigungsverfahren nach §§ 1 und 37 FlurbG
Vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren nach § 86 FlurbG
Unternehmensflurbereinigung nach § 87 ff. FlurbG
Beschleunigtes Zusammenlegungsverfahren nach § 91 ff. FlurbG
Freiwilliger Landtausch nach § 103 a ff. FlurbG

Grundsätze und Prinzipien der Flurbereinigung

Behördlich geleitetes, hoheitliches Verfahren
Privatnützigkeit: Eigentum an Grund und Boden erhalten und wirtschaftliche o.a. Vorteile schaffen
Ausnahme: fremdnützige Unternehmensflurbereini gung mit Entzug von Eigentum für öff. Zwecke
Surrogationsprinzip
Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums

Regelflurbereinigungsverfahren nach §§ 1 und 37 FlurbG

Flurbereinigungsgebiet ist unter Beachtung der vorhandenen Landschaftsstruktur neu zu gestalten
- Interessen der Beteiligten und der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung abwägen
- wie es das Wohl der Allgemeinheit erfordert
Zersplitterter oder unwirtschaftlich geformter Grundbesitz ist nach neuzeitlichen Gesichtspunkten zusammenzulegen und nach Lage, Form und Größe zweckmäßig zu gestalten
Wege, Straßen, Gewässer oder andere gemeinschaftliche Anlagen schaffen
bodenschützende sowie – verbessernde und landschaftsgestaltende Maßnahmen
alle Maßnahmen, durch die Grundlagen der Betriebe verbessert, Arbeitsaufwand vermindert, und Bewirtschaftung erleichtert
die rechtlichen Verhältnisse sind neu zu ordnen
Maßnahmen der Dorferneuerung können durchgeführt werden

Vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren nach § 86 FlurbG

Maßnahmen der Landentwicklung, insbesondere Agrarstrukturverbesserung, Siedlung, Dorferneuerung, städtebauliche Maßnahmen, Maßnahmen des Umweltschutzes, der naturnahen Entwicklung von Gewässern, Umsetzung der Europäischen des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder Wasserrahmenrichtlinie durch Bodenordnung am Beispiel des Flurbereinigungsverfahrens Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes ermöglichen oder ausführen.
Nachteile für die allgemeine Landeskultur beseitigen, die durch Herstellung, Änderung oder Beseitigung von Infrastrukturanlagen o.ä. entstehen oder entstanden sind

Unternehmensflurbereinigungsverfahren nach § 87 ff. FlurbG

Enteignung zulässig
Ländliche Grundstücke in großem Umfang (> 5 ha) werden beansprucht
Landverlust kann auf einen größeren Kreis von Eigentümern verteilt werden
Nachteile für die allgemeine Landeskultur sollen vermieden werden
Planfeststellungsverfahren durchgeführt und Beschluss liegt vor

Beschleunigtes Zusammenlegungsverfahren nach § 91 ff. FlurbG

Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft
Notwendige Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege
kein neues Wegenetz und
keine größeren wasserwirtschaftlichen Maßnahmen erforderlich

Freiwilliger Landtausch nach § 103a ff. FlurbG

Verbesserung der Agrarstruktur
schnelles und einfaches Verfahren
Konsens zwischen den (wenigen) Teilnehmern
ganze Flurstücke sollen getauscht werden
aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege
Vermeidung von wege- und gewässerbaulichen sowie bodenverbessernden Maßnahmen

Flurbereinigungsverfahren

Vorverfahren

Beantragung durch Beteiligte, Landwirtschaftliche Berufsvertretung, Gemeinde, Enteignungsbehörde (§ 87 )
Feststellung der Dringlichkeit
Vorplanung nach § 38
Aufklärung der Beteiligten § 5 (1)
Anhörung der landw. Berufsvertretung, der Gemeinde und anderer TöBs

Flurbereinigungsverfahren

Einleitung des Verfahrens

Anordnung der F und Feststellung des F- Gebietes § 4 i.V. m. § 7 (Flurbereinigungsbeschluss) durch obere F- Behörde
Bekanntmachung des F-Beschlusses § 6
- Name und Sitz der TG §16
- Aufforderung zur Anmeldung unbekannter Rechte § 14
- Bestimmungen über Nutzungsänderungen
Ermittlung der Beteiligten §§ 10 - 14
Einleitungstermin, Wahl des Vorstandes der TG 16 ff.

Flurbereinigungsverfahren

Wertermittlungsverfahren §§ 27 - 33

Aufstellung des Tarifs für die Wertermittlung
- Typen- und Rahmenschätzung
- Vergleichsschätzung mit durchlaufenden Wertzahlen (Bayern)
Durchführung der Wertermittlung durch landwirtschaftliche Sachverständige § 31 Wertermittlung von Sonderflächen durch F-Behörde; Einschaltung des GA möglich
Auslegung der Wertermittlung, Anhörungstermin § 32
Feststellung der Wertermittlungsergebnisse § 32, Öff. Bekanntmachung

Flurbereinigungsverfahren

Neugestaltungsgrundsätze §§ 33, 38

Aufstellen der allgemeinen Grundsätze für die zweckmäßige Neugestaltung des F-Gebietes
Benehmen mit landw. Berufsvertretung,TöB unter Berücksichtigung der Vorplanung nach § 38
Aufgaben der Neugestaltung § 37
- Neueinteilung der Feldmark
- Zusammenlegung; zweckmäßige Neugestaltung
- neues Wege- und Gewässernetz, gemeinschaftliche Anlagen § 39
- Bodenverbesserung
- Landschaftsgestaltende Maßnahmen
- Dorferneuerung
- Bereitstellung von Land für öff. Anlagen § 40

Flurbereinigungsverfahren

Vermessung

Umringsgrenze des Verfahrensgebietes
- Ermittlung, Aufmessung, Feststellung

Flurbereinigungsverfahren

Plan nach §41

Aufstellung des Plans im Benehmen mit Vorstand der TG über gemeinschaftliche und öff. Anlagen
Öff. Anhörungs- und Erörterungstermin mit TöB und Gemeinde, mit landw. Berufsvertretung § 41
Feststellung durch obere F-Behörde § 41
Absteckung, Ausbau und Aufmesung des Wege- und Gewässernetzes

Flurbereinigungsverfahen

Abfindung

Aufstellen von Zuteilungskarte und Verzeichnissen
Planwunschtermin § 57
Aufbereitung der Planwünsche
Abfindung:
- Landabfindung §44
- Geldabfindung §49(1),50(2),52,53 73
- Behandlung von Rechten§49(1)
- Ausgleich für vorübergehende Nachteile

Flurbereinigungsverfahren

Flurbereinigungsplan

Aufstellen des Flurbereinigungsplans § 58
Genehmigung des F-Plans durch obere F-Behörde § 58 (1)
Bekanntgabe des F-Plans, auf Wunsch Erläuterung an Ort und Stelle
Ausführung
- Planabsteckung und Aufmessung
- Vorläufige Besitzeinweisung § 65
- Vorzeitige Ausführungsanordnung § 63
- Ausführungsanordnung § 62 nach Rechtskraft § 61
Widerspruchs- und Klageverfahren §§ 141 ff.

Flurbereinugungsverfahren

Berichtigung öff. Bücher

Ersuchen der F-Behörde um Berichtigung des Grundbuches § 80
Berichtigung des Liegenschaftskatasters § 81

Flurbereinigungsverfahren

Verfahrensabschluss

Schlussfeststellung § 149, Zustellung der Schlussfeststellung an TG
Übergang der Aufsichtsbefugnis über TG an Gemeindeaufsichtsbehörde, wenn TG nicht erlischt § 151
Ggf. Gründung eines Wasser- und Bodenverbandes nach § 43 zur Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen
Auflösung der TG durch Gemeindeaufsichtsbehörde

Kosten

Verfahrenskosten
- Alle bei der Flurbereinigungsbehörde aus deren Tätigkeiten bei der Durchführung der Flurbereinigung entstehenden Kosten sowie die Kosten der Schätzer u. Sachverständigen.
- Die Verfahrenskosten trägt das Land (§ 104).
- Bei Verfahren nach § 87 trägt Unternehmensträger Anteil an den Kosten
Ausführungskosten
- Alle von der TG zuleistenden Aufwendungen (z.B. Messgehilfenlöhne, Herstellung der gemeinschaftlichen Anlagen sowie der Unterhaltung, Kosten der Bodenverbesserung, Entschädigungen, Zins- und Tilgungsbeiträge für Kredite (§ 105).
- Die Ausführungskosten trägt die TG. Zuschüsse vom Land 60 – 90 %; außerdem EU-Mittel möglich.
- Im Verfahren nach § 87 hat Unternehmensträger für die entstehenden Nachteile des Unternehmens eine Geldentschädigung zu leisten, deren Höhe die Flurbereinigungsbehörde feststellt.

Präventive Hochwasserschutzmaßnahmen

Technische Hochwasserschutzmaßnahmen
- Deichverlegung
- Deichneubau
- Vergrößerung des Retentionsraumes von 4,5 auf 10 Mio. m³
- Grundstücksneuordnung
Ökologische Hochwasserschutzmaßnahmen
- Wiederherstellung früherer Überschwemmungsgebiete
- Versiegelungsverbot
- Schaffung eines geländeangepasstes Gewässernetz
- Anpassung der Landnutzungsformen

Verfahrenscharakteristik Hochwasserschutz

Verfahren der Bodenordnung zum Hochwasserschutz sind nicht privatnützig, sondern fremdnützig:
- Erhebliche Flächenansprüche für öffentliche Zwecke, die nicht überwiegend den Eigentümern der Flächen dienen
- Landabfindungsansprüche in bestimmter Lage
- Verfahren nach § 87 ff. FlurbG
Wasserwirtschaftliche Planfeststellung nach Landeswassergesetz als Rechtsgrundlage
Kostenträgerschaft anteilig durch Verursacher
Gewährleistung der berechtigten Interessen der Verfahrensbeteiligten

Flurbereinigung vs. freihändiger Landerwerb

Umfassender Interessenausgleich: Eigentümerinteressen, Infrastrukturausbau, Natur- und Landschaftsschutz, Agrarstruktur, Gemeindeentwicklung u.a. öffentliche Belange
Hoheitliche Durchsetzbarkeit der Planungsziele
Keine bzw. geringe Restflächen und Durchschneidungsschäden
Kein räumlich gezielter Landankauf erforderlich
Verkürzung der Verfahrensdauer (Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs, vorzeitige Besitzeinweisung)
Landbevorratung in einem größerem Raum vermindert Flächenabzug der Teilnehmer

Städtebaulicher Vertrag

Teil eines neuen Governaceverständnisses: Kooperative Regelungen durch Vertrag statt hoheitlicher Regelungen durch Verwaltungsakte
Besondere Form des öffentlich-rechtlichen Vertrags
Vertragspartner: Gemeinde und Dritte
Zweck: Erfüllung städtebaulicher Aufgaben
Nicht jeder Grundstückskaufvertrag mit der Gemeinde ist ein städtebaulicher Vertrag

• Möglichkeiten und Grenzen?

Städtebauliche Vertragsarten nach § 11 I BauGB

Bauplanungs- und Baureifmachungsverträge
- Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen
- Neuordnung der Grundstücke, freiwillige Umlegung
- Bodensanierung und sonstige Maßnahmen der Vorbereitung,
- Erschließung (früher § 124 BauGB)
- Städtebauliche Planungen
Baurealisierungs- bzw. Zielbindungsverträge
- Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere
- Grundstücksnutzung
- Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß § 1a BauGB
- Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen sowie
- des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sonstige Maßnahmen
Folgekostenverträge
- Kosten und Aufwendungen, die Voraussetzung oder Folge einer
- städtebaulichen Maßnahme sind wie z.B.
- Grundstücksbereitstellung
- Anpassung von Straßen und Wegen
- Abwasserbeseitigung
- soziale Infrastruktur
- ÖPNV-Anlagen
Energienutzungsverträge
- Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur zentralen und dezentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung und Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme- Kopplung
Energetische Anforderungen an Gebäude
- Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden

Grundsätze städtebaulicher Verträge

Kausalität der Vertragsleistungen und Koppelungsverbot
- Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs: Austauschvertrag darf nur das verbinden, was ohnehin in einem inneren Zusammenhang steht.
- nur maßnahmenbezogene, tatsächliche Kosten, keine sachfremden Kosten
- Erfordernis des zeitlichen Zusammenhangs
- Gemeinde darf für hoheitliche Aufgaben keine Gegenleistungen vereinbaren
- Materielle Vorwegbindungen für den Bebauungsplan dürfen nicht vertraglich eingegangen werden.
- Ausnahme: Gemeinderat nimmt vertraglich Regelungen vorweg, die im Rahmen einer Gesamtabwägung im späteren B- Planverfahren zum gleichen Ergebnis führen.
Angemessenheit
- Verfassungsprinzip: Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit für das gesamte Verwaltungshandeln anzuwenden
- vereinbarte Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein, d. h. Leistung und Gegenleistung der Vertragspartner müssen ausgewogen sein
- Bereicherungsverbot für die Gemeinde
- Freiwilligkeit kein Kriterium für Angemessenheit
- Rechtsprechung: Halbteilungsgrundsatz des BVerwG,
- Praxis: Beim Münchener und Kölner Modell der Baulandentwicklung werden max. 2/3 der Bodenwertsteigerung abgeschöpft für Infrastrukturkosten
Begrenzung der Planungsgewinnabschöpfung auf den Aufwendungsersatz
- nach geltendem Bodenrecht nur Aufwendungsersatz für städtebauliche Maßnahmen (Umlegung, Sanierung, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme)
- keine volle Abschöpfung planungs- und maßnahmenbedingter Bodenwertsteigerungen
- Planungsgewinn unterliegt auch dem Eigentumsschutz Art 14 GG und steht dem Grundstückseigentümer zu
materielle und formelle Anforderungen
- Vertragsfreiheit im Rahmen der Gesetze
- Anwendung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (jetzt §§ 305 – 310 BGB nF, bisher AGB-Gesetz) bei städtebaulichen Verträgen
- formelleAnforderungen: Schriftform, notarielle Beurkundung

Erschließungsvertrag § 11 Abs. 1 BauGB

Voraussetzungen
- einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan
- zumutbares Angebot eines Erschließungsträgers für B-Plan nach § 30 (1) BauGB
- Erschließungsträger ist (überwiegender) Eigentümer der Bauflächen
Gegenstände
- Planungsrechtlich festgesetzte Erschließungsanlagen nach § 127 BauGB
- Technische Ver- und Entsorgung
- Äußere Erschließungsanlagen
- Gewährleistung, Bankbürgschaft
Modell 1
- Zweck: Übernahme der öffentlichen Erschließungslast in privater Durchführung
- Private Durchführung der Erschließung, keine Erschließungsbeiträge
- Übernahme der Kostenlast der Gemeinde durch die Erfüllungsübernahme
- Regelungen über Haftungsbeschränkung nötig
- Kostenrisiko trägt primär die Eigentümergesellschaft
Modell 2: Doppelverpflichtungsmodell
- Erschließungsträger schließt im eigenen Namen und auf eigene Rechnung Erschließungsvertrag mit Gemeinde ab
- Eigentümer werden von der Gemeinde zur Übernahme der Kosten (100 %) verpflichtet (keine Erschließungsbeiträge!)
  - Variante 1a: Gemeinde tritte die Verpflichtung der Eigentümer an Erschließungsträger ab
  - Variante 1b: Eigentümer verpflichten sich direkt gegenüber erschließungsträger zur Kostenübernahme. Erschließungsträger tritt dann als Vertreter der Eigentümer in Erschließungsfragen auf .
- Kostenrisiko liegt beim Erschließungsträger

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