Das Sachenrecht
Vierter Teil ZGB
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Die aufzunehmenden Grundstücke (Art. 943+665 ZGB)
Liegenschaften sind fest abgegrenzte Teile der Bodenfläche (mit oder ohne Bauten). Das Eigentumsrecht einer Liegenschaft erstreckt sich:
In vertikaler Richtung (senkrecht in den Luftraum bzw. in das Erdinnere) soweit, als für den Eigentümer ein Interesse vorhanden ist (Art. 667 Abs. 1 ZGB)
In horizontaler Richtung bis zu den Grenzen der Liegenschaft (Marksteine gegenüber den Nachbarliegenschaften Art. 668 ZGB)
Selbständige und dauernde Rechte (Art. 779+780 ZGB)
Selbständige und dauernde REchte sind beschränkte dingliche Rechte (namentlich Dienstbarkeiten), die besonders ausgestaltet sind. Dazu sind folgende zwei Voraussetzungen erforderlich (Art. 655 Abs. 3 ZGB)
- Die Rechte dürfen weder ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person noch ausschliesslich zugunsten eines herrschenden Grundstückes errichtet und müssen gleichzeitig frei übertragbar und vererblich sein (selbständig).
- Die Rechte müssen auf mind. 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit (Baurechte jedoch höchstens auf 100 Jahre, Art. 779I ZGB) begründet werden (dauernd)
Wenn diese beiden Vorbedingungen erfüllt sind, kann auf Begehren des Berechtigten für das selbständige und dauernde Recht ein eigenes Grundbuchblatt eröffnet werden.
Von der Aufnahme in das Grundbuch sind grundsätzlich ausgeschlossen (Art. 944 ZGB)
Die nicht im Privateigentum stehenden und die dem öffentlichen Gebrauch dienenden Grundstücke wie Strassen, Plätze, Schulhäuser, Kirchen, Kasernen etc. Die Aufnahme in das Grundbuch ist jedoch dann notwendig, wenn an diese Sachen besondere dingliche Rechte bestehen.
Die dem Eisenbahnbetrieb dienenden Grundstücke
Welche Auskünfte aus dem Grundbuch werden einem ohne Interessennachweis gewährt?
Art. 970 ZGB
Die Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung, den Namen und die Identifikation des Eigentümers, die Eigentumsform und die Erwerbsdaten
Die Dienstbarkeiten und Grundlasten
Die Anmerkungen mit gewissen Ausnahmen
Definition materielles Grundbuchrecht
Das materielle Grundbuchrecht spricht sich über die Tragweite von Eintrag oder Nichteintrag im Grundbuch sowie über die Bedeutung der grundbuchlichen Verfügungen für den Bestand dinglicher Rechte aus.
Demnach sind in das Grundbuch nur dingliche, nicht jedoch obligatorische Rechtsverhältnisse einzutragen.
Was wird eingetragen
Art. 958 ZGB
Zur Eintragung gelangen nur die ausdrücklich vom Gesetz bezeichneten Rechte
Eigentum
Dienstbarkeiten und Grundlasten
Pfandrechte
Die Verfügungen, was ist das?
Die grundbuchlichen Verfügungen sind entweder Eintragungen von Rechten an den im Grundbuch aufenommenen Grundstücken, Löschungen solcher Rechte oder Abänderungen daran. Der Zweck der Eintragung besteht somit darin, ein dingliches Recht zur Entstehung zu bringen, zu löschen oder abzuändern.
Die Voraussetzungen für eine Eintragung (Art. 963-966 ZGB)
Grundbuchfähigkeit (vgl. Art. 958 ZGB)
Anmeldung (es bedarf einer schriftlichen Anmeldung beim Grundbuchbeamten damit dieser eine Änderung vornehmen darf / kann Art. 961, 963, 964 ZGB /s. Seite 35/73 Buch
Ausweis (Ausweis über das Verfügungsrecht, Ausweis über Rechtsgrund) s. Seite 35/73 Buch
Das absolute und das relative Eintragungsprinzip
Das absolute Eintragungsprinzip besteht darin, dass weder eine Entstehung noch eine Übertragung noch eine Löschung dinglicher Rechte an Grundstücken eintreten kann, wenn keine entsprechende Eintragung, Löschung oder Abänderung im Grundbuch vorgenommen wird (vgl. Art. 656 Abs. 1 ZGB)
Beispiele von Ausnahmen (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB) welche dem relativen Eintragungsprinzip unterliegen:
- Erbgang
- Enteingnung, Zwangsversteigerung
- richterliches Urteil
In all diesen Ausnahmefällen tritt ein ausserbuchlicher Grundstückserwerb ein (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB) Es kann jedoch erst nach der Eintragung im Grundbuch über das erworbene Grundstück weiter verfügt werden.
Die negative Rechtskraft des Grundbuches
(Ohne Eintrag kein Wert)
Ein Recht, welches nicht als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen ist, besteht grundsätzlich nicht, sofern die Eintragung für dessen Konstituierung (= Entstehung)gesetzlich verlangt wird. Ohne Eintragung hat das Recht keinen materiellen Bestand.
Die positive Rechtskraft des Grundbuches (Art. 970 /GB)
(Einwand über unkenntnis nützt nichts)
Die positive Rechtskraft des Grundbuches besteht aus der Fiktion der Kenntnis der Einträge. Es kann nicht eingewendet werden, man habe einen Eintrag nicht gekannt. Die Unkenntnis wird im Sinne einer unwiderlegbaren Vermutungausgeschlossen.
Der öffentliche Glaube des Grundbuches (vgl. Art. 973 ZGB)
Für den gutgläubigen Dritterwerber eines dinglichen Rechts gilt der öffentliche Glaube des Grundbuches. Der Dritte kann sich auf frühere Eintragungen berufen und wird in seinem Vertrauen auf diese ohne Rücksicht auf ihre materielle Gültikeit geschützt (sog. Publizitätsprinzip).
Beispiel: A (geisteskrank) veräussert sein Grundstück an B, der als Rechtsnachfolger im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Dennoch ist der Kaufvertrag infolge Fehlends eines gültigen Grundgeshäftes ungültig, da A zufolge Geisteskrankheit handlungsunfähig war. Verkauft nun aber B die Liegenschaft weiter an C, der gutgläubig ist, wird dieser geschützt und erwirbt somit das Grundstück.
Eigentum, Definition
Das subjektive Recht "Eitentum" ist das vollkommenste und umfassendste dingliche Recht.
Es ist dasjenige Recht an einer Sache, welches dem Berechtigten alle Befugnisse darüber zuweist, die nicht durch die Rechtsordnung oder ein Rechtsgeschäft ausgenommen werden.
Zwei Elemente sind kennzeichnend für das dingliche Recht und somit auch für das Eigentum (Art. 641 ZGB)
- die unmittelbare (direkte) Sachherrschaft oder Verfügungsmacht (Art. 641 Abs 1 ZGB)
- die absolute Ausschlusswirkung gegenüber Dritten (Art. 641 Abs. 2 ZGB)
Welche zwei "Dimensionen" weist die unmittelbare Sachherrschaft auf?
- Die tatsächliche Verfügungsmacht: Auftgrund seiner tatsächlichen Verfügungsmacht kann der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über eine Sache ausüben. Er kann sie gebrauchen, nutzen, verändern oder verbrauchen.
- Die rechtliche Verfügungsmacht: In Ausübung seiner rechtlichen Verfügungsmacht kann der Eigentümer sein Eigentum auf einen Dritten übertragen. Es steht ihm auch die Befugnis zu, seine Sache zu belasten; sei es durch beschränkte dingliche Rechte (z.B. Dienstbarkeiten oder Pfandrechte) oder durch obligatorisch Rechte (z.B. Mietvertrag).
Eigentum als dingliches Recht, Definition
Das Eigentum als dingliches Recht ist ein absolutes Recht und wirkt als solches gegenüber jedem Dritten. Als absolutes Aussschliessungsrecht bewirkt das Eigentum, dass der Eigentümer das Recht hat, die Sache von jedem herauszuverlangen, der sie ihm vorenthält. Er hat aber auch das Recht, jeden Dritten von der unbefugten Einwirkung auf die Sache auszuschliessen.
Zur Durchsetzung seiner Rechte stehen ihm die Eigentumsklage und die Eigentumsfreiheitsklage zur Verfügung.
Umfang des Eigentums
Das Eigentumsrecht umfasst stets die ganze Sache. Dies gilt sowohl für die einheitlichen als auch für die zusammengesetzten Sachen. Einheitliche Sachen sind z.B. Steine, zusammengesetzte Sachen sind z.B. Möbel und Maschinen.
Wer Eigentümer einer Sache ist, hat das Eigentum auch an allen ihren Bestandteilen (Art. 642 Abs. 1 ZGB). So verliert z.B. der Eigentümer einer Sache sein Eigentum, wenn diese zum Bestandteil einer anderen Sache wird. Der Eigentümer der Hauptsache wird dann auch Eigentümer des Bestandteils (Akzessionsprinzip)
Der Begriff / Definition "Bestandteil" Art. 642 Abs. 2 ZGB
Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann.
Merkmale von "Bestandteilen" (Art. 642 Abs. 2 ZGB)
- Sachqualität (nur körperliche Sachen können Bestandteile sein)
- Äussere Verbindung: Hauptmerkmal des Bestandteilbegriffs ist der physische Zusammenhang zwischen dem Bestandteil und der Hauptsache. Dies beinhaltet eine dauerhafte äussere Verbindung, die sich nicht auflösen lässt, ohne die Sache zu verändern oder zu beeinträchtigen. Der Zusammenhang muss derart sein, dass die Abtrennung des Bestandteils eine Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung der Hauptsache zur Folge hätte.
- Innere Verbindung: Von der Bestimmung her bildet der Bestandteil mit der Hauptsache eine Einheit. Der Bestandteil weist daher zur Hauptsache stets eine wirtschftlich- funktionelle Verbindung auf, die auf Dauer angelegt ist.
- Ortsübliche Auffassung: Der Hinweis im Gesetz auf die ortsübliche Auffassung bedeutet, dass der Ortsgebrauch in Zweifelsfällen zur Beurteilung der Bestandteilqualität herangezogen werden darf. In diesem Fall ist die am Ort der gelegenen Sache herrschende Verkehrsanschauuung massgebend. (?)
Der Begriff "Zugehör" (Art. 644 Abs. 2 & Art. 645 ZGB)
Die 4 Merkmale
Zugehör ist eine selbständige bewegliche Sache. Sie bleibt trotz Verbindung zur Hauptsache eine Sache für sich.
- Selbständige bewegliche Sache: Nur für sich allein bestehende bewegliche Sachen
- Sachbeziehung: Äussere Beziehung zur Hauptsache; Bei der Hauptsache handelt es sich um eine bewegliche oder unbewegliche Sache. Die Voraussetzung der äusseren Beziehung fü die Zugehörqualität ist erfüllt, wenn zwischen Zugehör und Hauptsache durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise ein räumlicher Zusammenhang besteht, welcher für Dritte erkennbar ist.
- Ortsgebrauch oder Widmung: Ob eine Sache als Zugehör qualifiziert werden kann, entscheidet sich bei Vorliegen einer Sach- und Zweckbeziehung schlussendlich alternativ nach dem Ortsgebrauch (vgl. Art. 5 Abs. 2 ZGB) oder dem Willen des Eigentümers (sog. Widmung), wo dieser klar zum Ausdruck bringt, dass er einen bestimmten Gegenstand als Zugehör erachtet. Einer beweglichen Sache kann jedoch nur dann Zugehörqualität zukommen, wenn sie die drei obengenannten objektiven Voraussetzungen erfüllt.
Beispiel Bestandteil
Auto und Steuerrad, Bestandteil trägt das Schicksal der Hauptsache
Beispiel Zugehör
Auto und Sommerreifen
Definition gemeinschftliches Eigentum (Art. 646-654 ZGB)
Beim gemeinschaftlichen Eigentum gehört ein und dieselbe bewegliche oder unbewegliche Sache gleichzeitig mehreren Personen. Alle diese Personen haben die gleiche Rechtsstellung.
Typen des gemeinschaftlichen Eigentums
Das Miteigentum
Das Gesamteigentum
Es können nur diese zwei Formen des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden (Numerus Clausus- Typengebundenheit)
Definition Gesamteigentum
Das Gesamteigentum setzt zu seiner Entstehung ein bereits bestehendes Grundverhältnis voraus. (Beispiel Erbgemeinschaft, eheliche Gütergemeinschaft, einfache Gesellschaft)
Beim Gesamteigentum ist die individuelle Rechtsausübung durch den Einzelnen ausgeschlossen. Nur die Gemeinschaft als solche, nicht aber die Einzelne, kann Rechte ausüben. (vgl. Art. 653 Abs. 2 ZGB)
Wird beim Gesamteigentum von einem Anteil gesprochen, so handelt es sich lediglich um eine Anwartschaftsquote. Dies ist das Recht auf quotenmässige Gewinnbeteiligung oder auf den Liquidationsanteil.
Definition Miteigentum
Das Miteigentum kann ohne verbestehendes persönliches Gemeinschaftsverhältnis begründet werden. Es setzt keinerlei persönliche Bindung oder Beteiligung voraus.
Dem Miteigentümer kommt im Unterschied zum Gesamteigentümer eine weitgehend verselbständigte Rechtsposition in Bezug auf die gemeinschaftliche Sache zu. Dies zeigt sich insbesondere dadurch, dass jeder einzelne Miteigentümer über seinen Anteil (=ideeller Bruchteil, Quote) selbständig verfügen und ihn belasten kann.
Das Stockwerkeigentum stellt die qualifizierte Form des Miteigentums dar. Wird hier nicht behandlelt.
Definition Miteigentumsanteil
Um den Miteigentumsanteil verkehrsfähig zu machen, wird er durch eine rechnerische Quote ausgedrückt. Sofern nichts anderes vereinbart, sind die Miteigentümer zu gleichen Teilen an der gemeinsachen Sache berechtigt (Art. 646 Abs. 2 ZGB)
Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer seinen Anteil ganz oder teilweise an einen Dritten verkaufen, sofern keine gegenteilige Vereinbarung unter den Miteigentümern besteht.
Diesem Grundsatz steht jedoch das gesetzliche Vorkaufsrecht gegenüber. Ist nämlich die gemeinschaftliche Sache ein Grundstück, so haben die MIteigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichteigentümer, der den Anteil erwirbt (Art 682 ZGB) Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht kann vertraglich ausgeschlossen werden.
Beim Miteigentum besteht die Verwaltung vor allem in der Geschäftsführung im gemeinschaftlichen Interesse.
Die Verwaltungshandlungen werden in drei Kategorien eingeteilt (Art. 647 - 747e ZGB)
- Notwendige Verwaltungshandlungen
- Gewöhnliche und wichtigere Verwaltungshandlungen
- Bauliche Massnahmen
Die Verwaltungshandlungen werden in drei Kategorien eingeteilt (Art. 647 - 747e ZGB)
Erklärung "Notwendige Verwaltungshandlungen"
Darunter fallen jene Handlungen, die unerlässlich für die Erhaltung des Wertes und die Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Sache sowie für deren Nutzungsfähigkeit sind.
Stimmt die Mehrheit der Miteigentümer einem Antrag auf Vornahme einer notwendigen Verwaltungshandlung nicht zu, kann der antragstellende MIteigentümer beim Richter deren Anordnung verlangen, bei Dringlichkeit selber ergreifen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und 2
"Notwendige Verwaltungshandlungen"
Die drei Unterkategorien
- notewendige bauliche Massnahmen; z.B. Dachreparatur nach Unwetter (Art. 647c ZGB)
- andere notwendige Verwaltungshandlungen; z.B. Bezahlen von Hypothekarzinsen (Art. 647c Abs. 2 Ziff. 1 ZGB)
- dringliche Verwaltungshandlungen; z.B. Reparatur einer geborstenen Wasserleitung im gemeinschaftlichen Gebäude (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB)
Gewöhnlichere und wichtigere Verwaltungshandlungen (Art. 647a und 647b ZGB)
Definition
Gewöhnliche Verwaltungshandlungen dienen der Erhaltung der gemeinschftlichen Sache oder ihres Wertes oder der Verhütung von Schäden. Zu ihrer Vornahme ist jeder Miteigentümer befugt, solange die Mehrheit nicht anders verfügt hat.
Wichtigere Verwaltungshandlungen stehen in direktem Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der gemeinschaftlichen Sache, z.B. Anstellung eines Hauswartes. Für die Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen sieht das Gesetz einen qualifizierten Beschluss mit der Mehrheit nach Köpfen und Anteilen vor. Andere Vereinbarungen bleiben vorbehalten.
Bauliche Massnahmen (Art. 647 c-e ZGB)
Definition
Die gesetzlich geregelten baulichen Massnahmen bezwecken, das gemeinschaftliche Gebäude nicht nur zu erhalten, sondern einen zeitgemässen Aus-, Um- oder Erweiterungsbau zu ermöglichen.
Die baulichen Massnahmen werden ebenfalls in drei Untergruppen gegliedert:
- notwendige bauliche Massnahmen (Art. 647c ZGB): Die Ausführung einer notwendigen baulichen Massnahme kann mit der Zustimmung der Mehrheit aller Mitglieder ausgeführt werden.
- nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d ZGB): Eine nützliche bauliche Massnahme führt zu einer Wertsteigerung. Sie kann aufgrund eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (nach Köpfen und Anteilen) durchgeführt werden
- luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e ZGB): Diese dienen lediglich der Verschönerung oder dem bequemeren Gebrauch der gemeinschaftlichen Sache. Solche Massnahmen erfordern Einstimmigkeit.
Entstehung und Aufhebung des Miteigentums
Miteigenum entsteht durch:
- Rechtsgeschäft, z.B. Kauf
- von Gesetzes wegen (vgl. Art. 727, 670 ZGB), z.B. beim Erstellen von Vorrichtungen auf der Grundstücksgrenze zwecks Abgrenzung zweier Liegenschaften
- Aufgrund eines richterlichen Urteils
- Durch behördliche Verfügung
Entstehung und Aufhebung des Miteigentums
Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen. Diesem Aufhebungsanspruch sind gewisse Schranken gesetzt:
- Der Aufhebungsanspruch des Miteigentümers kann durch Rechtsgeschäft auf eine Dauer von höchstens fünfzig Jahren ausgeschlossen werden (Art. 650 Abs. 2 ZGB)
- Bei der Aufteilung zu Stockwerkeigentum ist der Aufhebungsanspruch grundsätzlich ausgeschlossen (Art. 650 Abs. 1 ZGB)
- Der Aufhebungsanspruch kann nicht geltend gemacht werden, wenn die gemeinschaftliche Sache einer dauernden Zweckverfolgung dient, z.B. bei einer Frenheizungsanlage (Art. 650 Abs. 1 ZGB)
- Die Aufhebung darf nicht zur Unzeit verlangt werden (Art. 650 Abs. 3 ZGB)
Die Auflösung des Miteigentums kann erfolgen durch (Art. 651 Abs. 1 ZGB)
- Körperliche Teilung, falls die Sache teilbar ist
- freiwillige Versteigerung
- freihändigen Verkauf an Dritte
- Auskauf. Dabei übernehmen ein- oder meherere Miteigentümer die Sache zu Eigentum und entschädigen die übrigen Miteigentümer
Ausschluss aus der Gemeinschaft (Art. 649 ZGB) (Miteigentum)
Definition:
Stellt die Verhaltensweise eines Miteigentümers einen derart wichtigen Grund dar, dass für die anderen Miteigentümer die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist, kann der Richter diesen Miteigentümer aus der Gemeinschaft ausschliessen. Ein Ausschluss ist nur dann gerechtfertigt, wenn alle Mahnungen, Aufforderungen und Zurechtweisungen erfolglos geblieben sind. (Art. 649 Abs. 1 ZGB).
Die Entstehung des Gesamteigentums:
Im Gegensatz zum Miteigentum setzt das Gesamteigentum voraus, dass ein- oder mehrere Personen einer personenrechtlichen Gemeinschaft angehören, welcher das Gesamthandprinzip zugrunde liegt. Das Gesamthandverhältnis entsteht entweder durch Rechtsgeschäft unter den Beteiligten oder kraft Gesetzesvorschrift.
Gesamthandverhältnisse, bei welchen den Beteiligten eine Sache zu Gesamteigentum zusteht, sind von Gesetzes wegen:
- die Gütergemeinschaft (Art. 221 ZGB)
- die Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB)
- die Gemeinderschaft der Verwandten (Art. 336 ff ZGB)
- die einfache Gesellschaft (Art. 530 ff OR)
- die Kollektivgesellschaft (Art. 552 ff OR)
- die Kommanditgesellschaft (Art. 594 ff OR)
Vom Bundesgericht sind ausserdem als Gesamthandverhältnisse anerkannt:
- die fortgesetzte Erbengemeinschaft
- die Gemeinschaft meherer Treuhänder (Fiduziant)
Die Wirkung des Gesamteigentums (Art. 653 ZGB)
Beim Gesamteigentum gibt es im Unterschied zum Miteigentum keine verselbständigten Anteile, über welche die berechtigten Gesamteigentümer verfügen und auf die ihre Gläubiger greifen können.
Beim Anteil des Gesamteigentümers handelt es sich nur um den Anspruch auf den Vermögenswert, der einem Gesamthändler zufällt, falls das Gesamteigentum aufgehoben wird oder wenn er aus der Gesamthandschaft ausscheidet.
Dritte, denen Ansprüche gegen einen einzelnen Gesanthänder zustehen, haben nur die Möglichkeit des Zugriffs auf den aus dem Gemeinschaftsvermögen resultierenden Gewinn und au das Liquidationsergebnis.
