Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum FA
Lehrgang Immobilienbewirtschaftung FA
Lehrgang Immobilienbewirtschaftung FA
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Cartes-fiches
Was für Organe kann die Gemeinschaft wählen?
-einen Ausschuss
-einen Abgeordneten (Delegierten)
Was hat der Ausschuss für Aufgaben?
-den Bewirtschafter beraten
-die Geschäftsführung kontrollieren
-der Versammlung Bericht und Antrag stellen
-Bewältigung von bestimmten Aufgaben (Begleitung und Vorbereitung von grösseeren Sanierungen)
-Zwischeninstanz zwischen Eigentümern und Bewirtschafter
Was für Aufgaben können dem Ausschuss zusätzliche übertragen werden?
-Finanzielle Kompetenzen
-Verfassung einer Hausordnung
-Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
-Vertretung des Verwalters bei Abwesenheit
-Antragsrecht für die Traktandenliste
Revision der Buchhaltung
Was für Aufgaben hat der Revisor?
-Prüfung der Hautp- und Nebenbücher
-Überprüfung der Buchungen nach Wahrheit und Klarheit
-richtige, vollständige Verbuchung aller Einnahmen / Ausgaben sowie korrekte Zuordnung der Kosten
-Vollständigkeit der Belege - betreffen die Belege die richtige Gemeinschaft
-Kontrolle der notwendigen zeitlichen Abgrenzungen der Kosten
-Kontrolle der Bankbelege und der korrekten Kontostände
Ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine juristische Person und welche Rechtspersönlichkeit hat sie?
-ist keine juristische Person
-ZGB Art. 712l räumt ihr als Gemeinschaft eine eingeschränkte Handlunsfähigkeit ein. D.h. sie kann in Gerichtsverfahren Klägerin oder Beklage sein, kann betreiben und betrieben werden
Was hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft für Funktionen?
-die gemeinschaftliche Verwalung des Stockwerkeigentums
-organisiert die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile
-legt die finanziellen Grundsätze fest
-überwacht den baulichen Zustand des Stockwerkeigentums
-ergreift die notwendigen Massnahmen, den Wert des Stockwerkeigentums zu erhlaten
Was gibt es für eine Gemeinschaftsordnung, an welche sich alle Stockwerkeigentümer halten müssen?
die Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Reglement)
Was enthält das Reglement?
-Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer
-die Organisation der Gemeinschaft
-die Aufgaben des Verwalters
ähnliche Funktion, wie die Statuten eines Vereins
Ist das Reglement obligatorisch und wie sind die Formvorschriften?
-ist kein zwingender Bestandteil der Gemeinschaftsordnung
-Inhalt, Form und Struktur sind frei wählbar
Weshalb ist es wichtig, das Reglement vollständig auszuarbeiten und gut zu formulieren?
-um unnötige Diskussionen innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden
-erspart nicht zuletzt auch dem Verwalter überflüssige Auseinandersetzungen (ist für Verwalter wichtigste Arbeitsgrundlage)
Welcher Beschluss ist für die genehmigung und änderung eines bestehenden Reglemtns notwendig?
das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten
Erzähle etwas über die Hausordnung bei Stockwerkeigentum!
-kein zwingender Bestandteil
-kann mit einem einfacher Mehr erlassen, abgeändert oder aufgehoben werden
Was muss ein Bewirtschafter für die betreuung von Stockwerkeigentum besitzen?
-fachliche Qualifikation in technischen, buchhalterischen und juristischen Teilbereichen
-Mediations- und Schlichtungsfähigkeiten
-Verhandlungsgeschickt
Was gibt es für Formvorschriften für den Bewirtschaftungsauftrag?
Keine.
Wie gehen wir für die Erstellung einer Offerte für einen Bewirtschaftungsvertrag vor?
- Begründungsurkunde und Pläne verlangen (damit Umfang ersichtlich)
- Reglement verlangen (Aufgaben Verwalter)
- letzte Protokolle verlangen (Einsicht über Diskussionen)
- Augenschein vor Ort (Zustand)
- Stand Erneuerungsfonds (bei altem Haus genug einbezahlt)
- technische Anlagen und Baujahr verlangen
- Spezielles
Was gehört zu den Hauptaufgaben eines Bewirtschafters?
-Vollzug von Verwalungshandlungen (gemäss Reglement, Beschlüsse, Gesetz)
-Ergreifung von dringlichen Massnahmen (Reparaturen)
-Finanzielle und Buchführungsaufgaben (Vermögensverwaltung, Rechnungen bezahlen)
-Aufsicht (Einhaltung Gesetze, Hausordnung, Reglement)
-Vertretung der Gemeinschaft (Verträge für Gemeinschaft abschliessen)
-Entgegennahme von Zustellungen (Erklärungen, Aufforderungen, Urteile, Verfügungen etc. entgegennehmen)
Wie häufig sollte eine Besichtigung der Liegenschaft mit einem Delegierten und dem Hauswart stattfinden?
alle zwei Jahre
Was gibt es für Richtlinien für die Entschädigung eines Bewirtschafters?
-keine
-festes Grundhonorar (Pauschale für Anzahl zu bewirtschaftende Stockwerkeinheiten)
Welche Unterlagen müssen bei der Übernahme der Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum übernommen werden?
-Stammakten (Pläne, Schlissplan, Unternehmerliste, teschnische Grunddaten)
-Gemeinschaftsakten (Begründungsakt, Reglement, ET-Liste, Protokolle, Budget, Verteilschlüssel)
-Verträge (Serviceverträge, Versicherungen, Hauswartvertrag)
-Handwerkerverzeichnis
Welches Mehrheitsfordernis ist für die Wahl eines Bewirtschafters erforderlich?
einfachem Mehr
Welches sind die klassischen Buchhaltungsinstrumente?
-Jahresrechnung in Form von Bilanz und Erfolgsrechnung
-Budget
Was gehört zu den gemeinschaftlichen Kosten?
-Auslagen für den laufenden Unterhlat, für Reparaturen und Erneuerungen an gemeinschaftlichen Teilen
-Kosten für Verwaltungstätigkeiten (Honorar, HW, Gärtner etc.)
-Öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern für das Stammgrundstück
-Zins- und Amortisationszahlungen
Wie werden die gemeinschaftlichen Kosten verteilt?
gemäss der Wertquoten
(kann durch den Begründungsakt, das Reglement oder nachträgliche Beschlüsse geändert werden)
Was gibt es für zusätzliche Verteilschlüssel?
-effektiver oder vorhersehbarer Verbrauch
-Lage des Stockwerkeigentums
-Anzahl der Stockwerkeinheiten
-Zweckbestimmung der Stockwerkeinheit
Was gibt es für Grundlagen für die Erstellung eines Budgets?
-die effektiven Zahlen der letzten drei bis vier Abrechnungsperioden
-das letzte Budget
Ist die Errichtung eines Erneuerungsfonds zwingend?
Nein. Als zweckgebundenes Sondervermögen ist der Erneuerungsfonds ein separater Bestandteil des gemeinschaftlichen Vermögens.
Was ist die wichtigste Aufgabe des Erneuerungsfonds?
Die Finanzierung künftiger, umfangreicher baulicher Massnahmen oder grösserer gemeineschaftlicher Anschaffungen.
Wann ist der erste Erneuerungszyklus zu erwarten?
nach ca. 20 Jahren
Mit welchem Mehr kann ein Erneuerungsfonds errichtet werden?
einfachem Mehr
Wovon hängt die Höhe der Einlage in den Erneuerungsfonds ab?
-das Reglement schreibt die Höhe vor (gmäss Gebäudeversicherungswert)
-Alter, dem Zustand und der Zweckbestimmung des Gebäudes
Wer entscheidet über die Verwendung des Erneuerungsfonds?
die Versammlung, mittels qualifiziertem Mehr
Kann ein Stockwerkeigentümer seinen einbezahlten Anteil am Erneuerungsfonds zurückfordern bei Verkauf seiner Einheit?
Nein, der jeweilige Anteil geht beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über und kann nicht separat gehandelt werden.
Was gibt es für Sicherungsrechte?
-Retentionsrecht
-Gemeinschaftspfandrecht
Was für eine Voraussetzung muss erfüllt sein, damit ein Gemeinschaftspfandrecht eingetragen werden kann?
Es muss eine unbezahlte Beitragsforderung an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten bestehen, die zum Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung fällig ist.
Welche Beitragsforderungen kann die Gemeinschaft sicherstellen?
-die Beitragsforderungen der letzten drei Jahren
Was setzt die Einrichtung eines Grundpfandrechtes voraus?
einen Eintrag im Grundbuch
Was kann zur Löschung des Grundbucheintrages führen?
-es wird eine Sicherheit in der Höhe der eingetragenen Beitragsforderung geleistet
-der belastete Stockwerkanteil wird zwangsversteigert
-die Gemeinschaft verzichtet einseitig auf das Gemeinschaftspfandrecht
-die Gemeinschaft und der belastete Stockwerkeigentümre schliessen eine Vereinbarung zur Löschung ab
Innert welcher Frist verjähren Ansprüche aufgrund eines eingetragenen Gemeinschaftspfandrechts?
keine Verjährung
Was für Versicherungen müssen bei Stockwerkeigentümergemeinschaften abgeschlossen werden?
Das ZGB schreibt keine Versicherungspflicht vor (in einigen Kantonen ist Gebäudeversicherung obligatorisch)
Was für Versicherungen sind zu empfehlen?
-kantonale Gebäudeversicherung
-Haftpflichtversicherung
-Sachversicherung
-Unfallversicherung (Hauswart)
-zusätzliche Freilegungskosten
