Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum FA
Lehrgang Immobilienbewirtschaftung FA
Lehrgang Immobilienbewirtschaftung FA
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Lernkarten
Wie können Beschlüsse gefasst werden?
-an einer Versammlung
-durch einen Zirkulationsbeschluss
-durch die Urabstimmung
Erkläre die Einstimmigkeit und Beispiele!
-es müssen alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sein
-ist die strengste Form der Beschlussfassung
-Beispiele:
.räumliche Ausscheidung von gemeinschaftlichen Teilen und Sonderrechten
.Begründung und Aufhebung von Vorkaufsrechten
.Veränderung aller Wertquoten
.Anordnung luxuriöser Baumassnahmen
.Änderung der Zweckbestimmung der Liegenschaft
.Aufhebung des Stockwerkeigentums
Erkläre das qualifizierte Mehr und Beispiele!
-ein mix. von den Kopfstimmen und der Wertquoten
-z.B.
.Erlass des Reglements
.Anordnung wichtiger Verwaltungshandlungen
-Anordnung nützlicher baulicher Massnahmen
Erkläre das einfache Mehr und Beispiele!
-Kopfstimmen, der anwesenden oder vertretenden Stockwerkeigentümer
-z.B.
.Erlass der Hausordnung
.Genehmigung von Budget, Jahresrechnung und Kostenverteilung
.Schaffung einer Erneuerungsfonds
.Abschluss von Versicherungen
.Anordnung der notwendigen baulichen Massnahmen
.Beschluss über die Einleitung einer Ausschussklage
.Wahl des Bewirtschafters
Was gehört zu den gewöhnlichen Verwalungshandlungen? Beispiele
Dringliche Massnahmen:
-Reparatur einer zerbrochenen Fensterscheibe
-Feuer löschen
-Gebrochene Wasser- oder Gasleitung reparieren
-Instandstellung einer defekten allgemeinen Beleuchtung
-Ausbesserung eines beschädigten Daches
-Bezahlung von Baurchtszinsen, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien etc.
Notwendige Massnahmen:
-Vornahme von Ausbesserungen oder ständig wiederkehrenden Kleinreparaturen
-Ausübung der Befugnisse aus Miet-, Pacht- und Werkverträgen
-Bezahlung von Versicherungsprämien, Baurechtszinsen, Liegenschaftssteuer etc.
-Zahlungen zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung
-bauliche Massnahmen gegen Naturereignisse (Lawinenschutz)
Was gehört zu den wichtigen Verwalungshandlungen? Beispiele
-die eigentlichen Massnahmen zur Bewirtschaftung einer Liegenschaft, die nicht nur der Werterhaltung dienen
-z.B.
.Änderung der Benutzungsweise (Umgestaltung einer Stockwerkeigentums, Schrebergärten in Parkplätze umwandeln)
.Abschluss und Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen
.Erwerb von teurem Betriebsmaterial
Was sind notwendige bauliche Massnahmen?
ZGB Art. 712c
-Erhaltung des Werts und der Gebrauchsfähigkeit
-etwas durch etwas gleichwertiges ersetzen
-z.B.
.Ergreiffen von Massnahmen gegen Naturereignisse
.die Reparatur defekter gemeinschaftlicher Teile
.Erstellung von Besucherparkplätzen
.Massnahmen, um Dritte vor Schäden zu bewahren
.Ersatz einer beschädigten Isolation
-einfaches Mehr
-gerichtlich durchsetzbar
Was sind nützliche bauliche Massnahmen?
-Massnahmen, die ohne notwendig zu sein, eine Wertsteigerung, eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder der Gebrauchsfähigkeit bezwecken
-der Ersatz hat mehr Komfort
-z.B.
.Verbesserung der Wärme- und Schallisolation
.Neubau einer unterirdischen Autoeinstellhalle bei notorischen Mangel an Parkplätzen
.Ausbau des bisher ungenutzten Dachgeschosses
.Erneuerung einer funktionierenden Heizungsanlage, um den Energieverbrauch zu senken
.Einbau einer moderneren Waschküche
-qualifiziertes Mehr
-nicht gerichtlich durchsetzbar
Was sind luxuriös bauliche Massnahmen?
-dienen lediglich der Verschönerung, der Bequemlichkeit im Gebrauch
-z.B.
.Ausschmückung der Fassade eines normalen Wohnhauses
.Einbau eines Lifts in ein zweistöckiges Gebäude
.Erneuerung des Treppenbelages in der Eingangshalle eines gewöhnlichen Bürohauses mit echtem Marmor
.Einbau einer Sauna
-einstimmigkeit
Kann ein Beschluss angefechetet werden? Begründe
-jeder Stockwerkeigentümer (der nicht zugestimmt hat) kann einen Beschluss innerhalb von einem Monat nach Kenntnisnahme beim Richter anfechten
-es können nur Beschlüsse, die gegen gesetzliche Bestimmungen oder Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung verstossen angefochten werden
-der Richter kann den Beschluss lediglich aufheben, nicht verbessern
z.B.
.ein Beschluss über eine luxuriöse bauliche Massnahme mit deinem qualifizierten Mehr
.alle Beschlüsse, die über nicht traktandierte Geschäfte gefasst wurden
.alle Beschlüsse, die von einer nicht beschlussfähigen Versammlung gefasst wurde
Erkläre nichtige Beschlüsse! Beispiele
-sind von Anfang an unwirksam und können nie eine rechtliche Wirkung entfalten
-jeder Stockwerkeigentümer kann die Nichtigkeit geltend machen (auch wenn er zugestimmt hat)
-z.B.
.Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung durch eine unzuständige Person
.definitiver Entzug des Stimmrechts eines Stockwerkeigentümers
.Zuteilung eines Sonderrechts auf einem zwingend gemeinschaftlichen Teil
.Verzicht der Stockwerkeigentümer, künftig Beschlüsse der Gemeinschaft anzufechten
.Änderung der Wertquote eines Stockwerkanteil ohne die Zustimmung des betroffenen Stockwerkeigentümers
Erkläre den Grund für die Erstellung eines Protokolls bei einer Stockwerkeigentümerversammlung und dessen Aufgaben!
-die Beschlüsse müssen schriftlich festgehalten werden (ist eine Urkunde)
-Beschlüsse die gefasst aber nicht protokolliert wurden sind nichtig
-ein schlecht geführtes Protokoll kann zu Gerichtsverfahren oder Schadenersatzklage führen
-ist nebst Urkunde und Beweismittel eine Arbeitsgrundlage, Führungsinstrument und Informationsmittel
Was gibt es für formforschriften beim Protokoll?
-muss als Text verfasst sein, d.h. schriftlich
Wann muss das Protkoll den Stockwerkeigentümer zugestellt werden?
umgehend
Kann das Protokoll angefochten werden?
Ja. Innerhalb von einem Monat nach Zustellung.
Wie lange müssen die Protokolle aufbewahrt werden?
Über die gesamte Dauer des Bestehens der Gemeinschaft.
Was für Organe kann die Gemeinschaft wählen?
-einen Ausschuss
-einen Abgeordneten (Delegierten)
Was hat der Ausschuss für Aufgaben?
-den Bewirtschafter beraten
-die Geschäftsführung kontrollieren
-der Versammlung Bericht und Antrag stellen
-Bewältigung von bestimmten Aufgaben (Begleitung und Vorbereitung von grösseeren Sanierungen)
-Zwischeninstanz zwischen Eigentümern und Bewirtschafter
Was für Aufgaben können dem Ausschuss zusätzliche übertragen werden?
-Finanzielle Kompetenzen
-Verfassung einer Hausordnung
-Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
-Vertretung des Verwalters bei Abwesenheit
-Antragsrecht für die Traktandenliste
Revision der Buchhaltung
Was für Aufgaben hat der Revisor?
-Prüfung der Hautp- und Nebenbücher
-Überprüfung der Buchungen nach Wahrheit und Klarheit
-richtige, vollständige Verbuchung aller Einnahmen / Ausgaben sowie korrekte Zuordnung der Kosten
-Vollständigkeit der Belege - betreffen die Belege die richtige Gemeinschaft
-Kontrolle der notwendigen zeitlichen Abgrenzungen der Kosten
-Kontrolle der Bankbelege und der korrekten Kontostände
Ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine juristische Person und welche Rechtspersönlichkeit hat sie?
-ist keine juristische Person
-ZGB Art. 712l räumt ihr als Gemeinschaft eine eingeschränkte Handlunsfähigkeit ein. D.h. sie kann in Gerichtsverfahren Klägerin oder Beklage sein, kann betreiben und betrieben werden
Was hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft für Funktionen?
-die gemeinschaftliche Verwalung des Stockwerkeigentums
-organisiert die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile
-legt die finanziellen Grundsätze fest
-überwacht den baulichen Zustand des Stockwerkeigentums
-ergreift die notwendigen Massnahmen, den Wert des Stockwerkeigentums zu erhlaten
Was gibt es für eine Gemeinschaftsordnung, an welche sich alle Stockwerkeigentümer halten müssen?
die Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Reglement)
Was enthält das Reglement?
-Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer
-die Organisation der Gemeinschaft
-die Aufgaben des Verwalters
ähnliche Funktion, wie die Statuten eines Vereins
Ist das Reglement obligatorisch und wie sind die Formvorschriften?
-ist kein zwingender Bestandteil der Gemeinschaftsordnung
-Inhalt, Form und Struktur sind frei wählbar
Weshalb ist es wichtig, das Reglement vollständig auszuarbeiten und gut zu formulieren?
-um unnötige Diskussionen innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden
-erspart nicht zuletzt auch dem Verwalter überflüssige Auseinandersetzungen (ist für Verwalter wichtigste Arbeitsgrundlage)
Welcher Beschluss ist für die genehmigung und änderung eines bestehenden Reglemtns notwendig?
das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten
Erzähle etwas über die Hausordnung bei Stockwerkeigentum!
-kein zwingender Bestandteil
-kann mit einem einfacher Mehr erlassen, abgeändert oder aufgehoben werden
Was muss ein Bewirtschafter für die betreuung von Stockwerkeigentum besitzen?
-fachliche Qualifikation in technischen, buchhalterischen und juristischen Teilbereichen
-Mediations- und Schlichtungsfähigkeiten
-Verhandlungsgeschickt
Was gibt es für Formvorschriften für den Bewirtschaftungsauftrag?
Keine.
Wie gehen wir für die Erstellung einer Offerte für einen Bewirtschaftungsvertrag vor?
- Begründungsurkunde und Pläne verlangen (damit Umfang ersichtlich)
- Reglement verlangen (Aufgaben Verwalter)
- letzte Protokolle verlangen (Einsicht über Diskussionen)
- Augenschein vor Ort (Zustand)
- Stand Erneuerungsfonds (bei altem Haus genug einbezahlt)
- technische Anlagen und Baujahr verlangen
- Spezielles
Was gehört zu den Hauptaufgaben eines Bewirtschafters?
-Vollzug von Verwalungshandlungen (gemäss Reglement, Beschlüsse, Gesetz)
-Ergreifung von dringlichen Massnahmen (Reparaturen)
-Finanzielle und Buchführungsaufgaben (Vermögensverwaltung, Rechnungen bezahlen)
-Aufsicht (Einhaltung Gesetze, Hausordnung, Reglement)
-Vertretung der Gemeinschaft (Verträge für Gemeinschaft abschliessen)
-Entgegennahme von Zustellungen (Erklärungen, Aufforderungen, Urteile, Verfügungen etc. entgegennehmen)
Wie häufig sollte eine Besichtigung der Liegenschaft mit einem Delegierten und dem Hauswart stattfinden?
alle zwei Jahre
Was gibt es für Richtlinien für die Entschädigung eines Bewirtschafters?
-keine
-festes Grundhonorar (Pauschale für Anzahl zu bewirtschaftende Stockwerkeinheiten)
Welche Unterlagen müssen bei der Übernahme der Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum übernommen werden?
-Stammakten (Pläne, Schlissplan, Unternehmerliste, teschnische Grunddaten)
-Gemeinschaftsakten (Begründungsakt, Reglement, ET-Liste, Protokolle, Budget, Verteilschlüssel)
-Verträge (Serviceverträge, Versicherungen, Hauswartvertrag)
-Handwerkerverzeichnis
Welches Mehrheitsfordernis ist für die Wahl eines Bewirtschafters erforderlich?
einfachem Mehr
Welches sind die klassischen Buchhaltungsinstrumente?
-Jahresrechnung in Form von Bilanz und Erfolgsrechnung
-Budget
Was gehört zu den gemeinschaftlichen Kosten?
-Auslagen für den laufenden Unterhlat, für Reparaturen und Erneuerungen an gemeinschaftlichen Teilen
-Kosten für Verwaltungstätigkeiten (Honorar, HW, Gärtner etc.)
-Öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern für das Stammgrundstück
-Zins- und Amortisationszahlungen
Wie werden die gemeinschaftlichen Kosten verteilt?
gemäss der Wertquoten
(kann durch den Begründungsakt, das Reglement oder nachträgliche Beschlüsse geändert werden)
Was gibt es für zusätzliche Verteilschlüssel?
-effektiver oder vorhersehbarer Verbrauch
-Lage des Stockwerkeigentums
-Anzahl der Stockwerkeinheiten
-Zweckbestimmung der Stockwerkeinheit
