Bewertung Immobilien

DCF ist dynamisch da Cashflow i.d.R. über 10 Jahre diskutiert wird, Statisch werden Erträge unendlich kapitalisiert

Pläne, MWST, Reserven, Bewilligungen, Muster, Modelle, Finanzierungen , Bauherrenleistungen, Versicherungen

Mietertrag (SOLL): Aufwand aus Leerstand Mietzinsausfall Mietzinsreduktion

Mietertrag (IST): Versicherungen
Steuern und Abgaben Verwaltungshonorare Vermietungskosten
Übriger Liegenschaftsaufwand Hypothekarzins/Amortisation Unterhalt und Reparaturen Instandhaltungskosten

Nettoertrag:

Realisierter Gewinn aus Verkäufen

Realisierter Verlust aus Verkäufen Erfolg aus Wiederbewertung

EBITDA (operativer Liegenschaftsertrag): Umfassende Erneuerungen

EBIT (nachhaltiger Liegenschaftsertrag): 

Technische Entwertung:
In den Baukosten, der Umgebung, den Baunebenkosten.
Die technische Entwertung wird vom Ertragswert abgezogen.

Demodierung:
Wird mittels Festlegung der nachhaltigen Mietwerte berücksichtigt. 

Als Einwertungsgewinn wird die Differenz zwischen dem von Sachverständigen für eine bestimmte Immobilie bei ihrer Aufnahme in einen Offenen Immobilienfonds ermittelten Wert und einem niedrigeren von der Fondsgesellschaft gezahlten Kaufpreis bezeichnet. Kritiker verweisen darauf, dass es in der Regel eher zu Einwertungsverlusten kommen müsse, weil Kaufpreis und Verkehrswert sich nur geringfügig unterschieden und vom Verkehrswert die Erwerbsnebenkosten abzuziehen seien.

6.25 x Lageklasse ./. 100 x Ertragswert (Renditeliegenschaft)
Es gibt derzeit 10 Lageklassen. Bsp. Lageklassen für Wohnen, Gewerbe, Industrie Weitere Methoden: Strukturwertmethode, Residualwertmethode, Vergleichswertmethode 

Die Baumassenziffer BMZ ist die Verhältniszahl zwischen dem oberirdischen Bauvolumen und der anrechenbaren Landfläche. m3

Die Ausnützungsziffer AZ ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche. m2

Quantil:
Streuungsindikatoren, die eine statistische Verteilung in gleiche Teile gliedert. Das 50%-Quantil einer Preisverteilung entspricht dem Median und bildet die Grenze zwischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte der Angebote. Entsprechend markiert das 10%-Quantil die Preisgrenze zwischen den 10% günstigsten und den übrigen Angeboten, das 90%-Quantil jene zwischen den 10% teuersten und den restlichen Angeboten.

Median:
In der Statistik bezeichnet der Medianwert diejenige Zahl, die gleich viel grössere wie kleinere Werte neben sich hat. Aus diesem Grund kann er auch als Zentralwert oder als mittlerer Wert bezeichnet werden. 

Werte werden geschätzt

Preise werden vereinbart

Kosten werden ermittelt 

Eine Nutzniessung hat einen negativen Einfluss auf den Wert (wird vom Ertragswert in Abzug gebracht).

1. Negative Auswirkungen bei Veräusserung der Liegenschaft.

2. Tiefere Fremdfinanzierung, da das Nutzniessungsrecht vom Verkehrswert in Abzug gebracht

   wird.

3. Immobilität

4. Nachkommen haben weder Nutzen noch Pflichten. 

Befristetet Nutzung / Wertelemente

1. Nutzungsdauer
2. Baurechtszins (Anpassungsmodalitäten)

3. Heimfallentschädigung 

Antrag an die STWE-Versammlung, Einstimmigkeit oder Qualifiziertes Mehr. Ja Dachflächen mieten
Baueingabe/Bewilligung
Realisieren

Grundbucheintrag Nutzung z. B. für 20 Jahre. Verbindung ev. Subjektiv dinglich zu seiner STWE 

Baugenossenschaftliche Liegenschaften, Kostenmiete, eingeschränkte Handelbarkeit, Vorkaufsrecht z. B. Gemeinden, Mieten folgen nicht der Teuerung, nur die Betriebskosten

Mietzinskontrolle Stadt oder Kanton, städtische Delegiert z. B. im Vorstand Baurecht zu günstigeren Konditionen, jedoch mit Auflagen Belegungsvorschriften 

Einkommensvorschriften Belegungsvorschriften Zinslose Darlehen von Gemeinden Familienwohnungen I + II

• -  Die subventionierten Wohnungen werden vergünstigt dank Darlehen oder Beiträgen der öffentlichen Hand.

• -  Je nach Bestimmungszweck werden die Wohnungen an Familien, Personen über 60 Jahren, Jugendliche, Behinderte oder alleinstehende Personen vermietet.

• -  Die Wohnungen sind ausschliesslich für Personen mit kleinem Einkommen reserviert.

• -  Das Büro für Wohnbauförderung kontrolliert periodisch die Einhaltung der Subventionsbestim-

  mungen. Diese beinhalten Vorgaben zu Mindestbelegung der Wohnung, sowie zu Einkommen und Vermögen der BewohnerInnen. 

1. Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert) Preisvergleich (absoluter Landwert)

   Hilfsmethoden:
   Lageklassen-Methode (relativer Landwert) Rückwärtsrechnung aus Ertragswert Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen 

Meistens umfasst ein Wohnrecht eine günstigere Nutzung einer Wohneinheit im Vergleich zum Marktzinsniveau. Somit führt ein Wohnrecht während seiner Gültigkeitsdauer zu einem tieferen Verkehrswert. 

- Restdauer des Wohnrechts
- Alter der wohnrecht berechtigten Person - Mietzinsansatz des Wohnrechts
- Zustand der Wohnung/Renovationszyklus 

Barwertmethode

zetlich begrenzter Wert

Mortalitätstabelle / Mittlere Lebenserwartung Stauffer/Schaetzle 

Grundstücksfläche x AZ/BMZ = realisierbarer Baukörper

Berechnung des Gebäudevolumens sowie der VMF/HNF

Berechnung des realisierbaren Verkaufserlöses über Kennwerte VP/m2 VMF, VP/PP, etc.

Berechnung der Anlagekosten BKP 1 bis 5, Kosten für STWE-Begründung, Verkaufs sowie Risiko + Gewinn

Total Verkaufserlös abzüglich Anlagekosten = Wert auf dem Land verbleibend 

- Realwert
- Ertragswert
- Barwert
- DCF
- Residualwertmethode
- Vergleichswertmethode - Hedonistische Methode - Kennwertmethode
- Lageklassemethode 

Verständlich, klar, strukturiert, nachvollziehbar, vollständig, korrekt. 

a) Definiton absoluter Landwert:
Bekannter oder geschätzter Marktpreis pro m2 oder Gesamtparzellenfläche für unbebautes / voll erschlossenes Bauland. Wert bei bestmöglicher Nutzung eines Grundstückes.

b) Definition relativer Landwert:
Landwertanteil für überbaute Parzellen in Abhängigkeit von Gebäudealter, Zustand, Form, Ausnützung und Erfahrungswerten für vergleichbare Lagen, Gemeinden und Regionen. Wert eines Grundstückes in Relation zur Bebauung.