Baurecht
Ch. G. Brunner
Ch. G. Brunner
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Cartes-fiches
Raumplanungsgesetz
Steht in Bundesverfrassung ! Art. 75
(untersteht dem öffentlichen Gesetz) (unterordnungsverhältnis)
Was ist das Grundziel des neuen Raumplanungsgesetzes (RPG) ? (seit 01.05.2014)
• Die haushälterische Nutzung des Bodens (sparsamer Umgang mit dem knappen Gut Boden)
• Klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
• Konzentrationsprinzip (Siedlungen, Invrastrukturanlagen)
• geordnete Besiedelung des Landes - Verdichtung (Verhinderung von Zersiedlung)
• bessere Nutzung brachliegender Flächen in Bauzonen
• Verkleinerung überdimensionierter Bauzonen
Zweck der Landwirtschaftszonen ?
- Versorgung des Landes sichern
- von Bauten weitgehend freihalten
Wie ist die "geordnete Besiedelung" genau zu verstehen ?
- Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
- Innerhalt der Siedlungsflächen: Abstimmen der Nutzungsarten
- Besiedelung entsprechen der erwünschten Ordnung
Aufgabenbereiche von Bund/Kt./Gemeinden der Raumplanung ?
Bund:
- Grundsätze der Raumplanung = RPG, RPV, Konzepte
- Koordination und Kontrolle der Kantone
- selber planerisch Tätig bei öffentl. Werken von landesweiter Bedeutung
Kantone:
- Richtpläne - Grundzüge der räumlichen Entwicklung z.H. der Gemeinden
- behördenverbindliche Teilrichtpläne, Sachpläne, Konzepte
- Koordination & Kontrolle der Gemeinden
- Regionen: - Bereich Landschaft, Verkehr, Ver- und Entsorgung, z.B. Feuerwehr...
Gemeinden (= Ortsplanung)
- Behördenverbindliche Teilrichtpläne, Sachpläne, Konzepte
- Grundeigentümerverbindliche Rahmennutzungsplan und Baureglement
- Sondernutzungspläne die Grundordnung verfeinern
Rechtsquellen der Raumplanung ?
Bund:
- regelt in Grundzügen die Raumplanung
- Materielle Bauvorschriften in Sonderfällen (Sicherheitsvorschriften)
Kantone:
- Kantonales Bau- und Planungsgesetz
- ausführende Verordnungen ⇒ Formelle Bauvorschriften
Gemeinde:
- Kommunale Bau- und Zonenordnung
- Rahmennutzungspläne, Sondernutzungspläne ⇒ Materielle Bauvorschriften
(Abstände, Gebäudeabmessungen, Bauweise, Gestaltungsvorschriften)
Was ist eine Planungszone ?
Vorübergehendes Hilfsmittel zur Sicherung künftiger Planungen ! Innerhalb dieser Zone darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.
- Planungssicherungsmassnahme !
- werden meist angeordnet durch Exekutive
- max. für 5 Jahre bestimmt werden
Was versteht man unter Einzonung ?
Von Landwirtschaftszone in Bauland einzonen.
Was versteht man unter Rückzonung ?
Land, welches für eine Bebauung vorgesehen war, aus der Bauzone wieder in Landwirtschaftszone zugeordnet wird.
Darf in Landwirtschaftszone gebaut werden ?
Nein !
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB):
Das bäuerliche Grundeigentum zu fördern. Auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichtete Landwirtschaft zu erhalten und ihre Strukturen zu verbessern
Über welche Zeitspanne sollten die Bauzonen dem voraussichtlichen Bedarf entsprechen ?
15 Jahre
Kann ein Land eines Eigentümer rückgezont werden ?
Ja, aufgrund materieller Enteignung
- Kantonal geregelt
- Abhängig davon, wie hoch wahrscheinlichkeit einer Überbauung
- Differenz zwischen Verkehrswert vor und nach der Rückzonung
- Bezahlt wird Entschädigung mit 20% Mehrwertabgaben
Was ist ein "behördenverbindlicher Raumplan" ?
Richtpläne, Sachpläne, Konzepte !
Richtpläne sind für die Behörden verbindlich.
Plan ist für nachgeordnete Planungsträger (Auftraggeber) verbindlich. (auch für Gemeinde/Volk)
Beispielrechnung einer Mehrwertabgabe:
Zone W2 ⇒ Zone W3
1000m2 é Fr. 800.00 ⇒ neu Fr. 1200.00/m2
= 8000`000.00 ⇒ = 1`200`000.00
Mehrwert = 400`000.00
20% davon = 80`000.00 = Mehrwert
Was ist die "Mehrwertabgabe" ?
Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile bei Umzonung ! (Kantonal geregelt !)
20% des Mehrwertes eine Grundstückes aufgrund Umzonung. Geld dient für Entschädigungen als Rückzahlg. aufgrund Rückzonung. Kt. & Gmd. können es auch für öffentliche Plätze nutzen.
Was regelt der Richtplan ?
Regelt wie die Gesamtstruktur ihrer Natur-, Landwirtschaft- und Siedlungs- und Erholungsräume mittel- und langfristig entwickeln sollen.
Gemeinde-, Kantons- sowie Bundesebene / übergeordnetes Leitbild
Behördenverbindlich !
Was regelt der Sachplan ?
Instrument des Bundes, wonach der Bund seine Tätigkeiten mit Auswirkungen auf Raum und Umwelt zu planen und abzustimmen hat. (z.B. Verkehr, Ver- Entsorgung)
- Grundsätze der Raumplanung
- Koordination der Gde.
- Kontrolle der Gde.
- Planerische Tätigkeiten bei öffentl. Werken landesweiter Bedeutung
Was regelt der Nutzungsplan ?
Ordnen Art, Ort und Mass der zu Nutzung in verbindlicher Weise !
- führen zu öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
- zentrale Bedeutung für Wert/Entwicklungsmöglichkeit einer Ls.
- örtlich genau (Parzellenscharf)
Unterschiedliche Bezeichnungen je nach Kanton (Rahmennutzungsplan, Sondernutzungsplan etc.)
Im Zonenplan werden welche Gebiete bzw. Zonen definiert ?
- Bau- und Wohnzone
- Landwirtschaftszone
- Schutzzone
- Gefahrenzonen
Den Bauzonen zugeordnete Kriterien sind ?
1. Voraussichtlicher Bedarf für 15 Jahre
2. Überdimensionierte Bauzonen vermeiden
3. Lage & Grösse über Gemeindegrenze hinaus abzustimmen (gemäss Grundsatz RPG)
Als Schutzzone kann gelten ?
- Bäche, Flüsse, Seen und ihre Ufer
- besonders schöne und wertvolle Landschaften
- bedeutende Ortsbilder, geschichtliche Stätten
- Lebensräume für Tiere & Pflanzen
Was regeln die Plannungszonen ?
Müssen Nutzungspläne angepasst werden, oder liegen noch nicht vor, kann Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb diesen draf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschwert.
- Hilfsmittel, um weitere Planungen zu verhindern (Bsp. Laax)
- Ist Planungssicherungs-Massnahme
- Landessicherungs-Massnahme (Landlinien)
Was regelt der Rahmennutzungsplan hauptsächlich ?
Zuordnung der Fläche in versch. Nutzungszonen. Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet !
= Bauen als Regelbenutzung
= Nichtbaugebiet (Naturschutzgebiet, Uferzone, Landwirtschaftszone), dem freien Markt weitgehend entzogen
Unterarten von Bauzonen ?
• Wohnzone (Schlafen & Erholung)
• Gewerbezone (mässig störende Gewerbe)
• gemischte Wohn- und Gewerbezone
• Industriezone (Immissionen, erhebliche Grössen)
• Zone für öffentliche Bauten (Feuerwehrdepot, Schul- und Sportanlagen)
• Kernzone
Nenne Plangrössen:
Baueingabeplan = 1:100
Katasterplan = 1:500
Nenne Unterarten von Nutzungspläne ?
• Rahmennutzungsplan (Zonenplan) = Rahmen von Gemeindegebiet. Teilt das Planungsgebiet in versch. Nutzungszonen
• Sondernutzungsplan = Verfeinern und differenzieren Rahmennutzungspläne. Gehen dem Rahmennutzungsplan vor ! (Gestaltungsplan, Quartierplan, Überbauungsplan)
⇒ Sondernutzungspläne sind Grundeigentümerverbindlich !
Welcher Zweckbestimmung dient der Gestaltungsplan?
Dass die Überbauung eines zusammenhängenden Gebietes sich in Bezug auf
- Architektur
- Erschliessung etc.
siedlungsgerecht der Umgebung anpasst.
- Spezialordnung über ein bestimmtes Gebiet, welche von den allgemeinen Festlegungen des Bau- und Zonenordnung abweichen oder diese überlagern kann
- baulichen und landschaftlichen Umgebung
Was ist ein "grundeigentümerverbindlicher Raumplan" ?
Nutzungspläne, Zonenpläne !
- Verbindlich für Jedermann, auch Private
- schränken Nutzung auf betreffendem Grundstück verbindlich ein
Ziel und Zweck von Sondernutzungsplan ?
Was für Arten von Sondernutzungsplänen gibt es?
Ziel: Verfeinerung des Rahmennutzungsplan
Zweck: legen Grundsätze der Gestaltung fest
- Gestaltungspläne
- Quartierplan
- Bebauungsplan
- Erschliessungsplan
- Baulinienplan
Gestaltungsvorschriften:
Gelten in welchen Zonen ?
• Kernzonen
• Zentrumszonen
• Ortsbildungsschutzzonen, Altstadtzonen
⇒ bei Um-, An- und Neubauten sind Gestaltungen an Gebäude an Ortsbild anzupassen.
Wie wird der Begriff der formelen Enteignung definiert?
- Der Eigentumsgarantie geschützte Rechte (z.B. Besitz eines Grundstückes) wird infolge öffentlichem Interesse (Hoheit Bund, Kanton, Gemeinde) gegen volle Entschädigung enteignet und geht auf den Enteigner über.
- Voraussetzungen sind eine gesetzliche Grundlage, öffentliches Interesse und die Verhältnismässigkeit
- es besteht Anspruch auf Geldleistung und nicht Realwert
- Entschädigung bemisst sich meistens nach dem objektiven Kriterium des Verkehrswert
Welche Zonen definiert das RPG ?
- Bauzonen
- Landwirtschaftszonen
- Schutzzonen
Welche zwei Bestandteile muss ein Rechtsmittel grundsätzlch enthalten?
Antrag und Begründung !
Begründung unter Angabe der Rechtsnorm, welche durch die angefochtene Verfügung verletzt wird
Welche weiteren Zonen kann der Kanton vorsehen ?
- Kern-, Altstadt-, Dorf- und Zentrumszonen
- Gewerbezonen
- Industriezonen
- Zonen für öffentliche Bauten
- Kurzonen, Erholungszonen
- Gefahrenzonen
Was ist der Unterschied zwischen Anlage und Baute ?
Anlage = bietet KEINEN Schutz vor Witterungseinflüssen / Haben Einwirkung auf öffentliches Interesse (Statue, Kunst)
Baute = bietet Schutz vor Witterung für Mensch und Tier
Welche Typen von Raumpläne gibt es ?
- Richtpläne
- Rahmennutzungspläne
- Sondernutzungspläne
Was ist eine Planungszone? Welchem Zweck dient Sie?
- ist eine Plansicherungsmassnahme für ein bestimmtes Gebiet
- In einer Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die (spätere) Nutzungsplanung erschwerden könnte
- dürfen für längstens 5 Jahre vorgenommen werden
Eine weitere Plansicherungsmassnahme ist die Bausperre oder Baubann und stellt ein vorsorgliches Bauverbot dar.
Wie bzw. mit welchem Instrument / Ziffern kann die Nutzungsdichte geregelt werden?
- Ausnützungsziffer
- Überbauungsziffer = (Gebäudefläche der Flächenanteilsziffer, die durch ein Gebäude beanstrucht wird)
- Baumassenziffer
- Geschossflächenziffer (GFZ) = Summe aller
- Grünflächenziffer, Freiflächenziffer
Die Geschossflächenziffer (GFZ) wird durch welche Geschossflächen (GF) bemessen ?
Verhältnis der Summe aller GF zur anrechenbaren Grundstücksfläche
- Hauptnutzfläche (HNF)
- Nebennutzfläche (NNF)
- Verkehrsfläche (VF)
- Konstruktionsfläche (KF)
- Funktionsfläche (FF)
Baumassenziffer (BMZ): Erkläre sie und wie wird sie berrechnet ?
Oberirdisch - umbauter Raum - über gewachsenem Terrain
BMZ ist Verhältnis zwischen oberirdischen Bauvolumen zur anrechenbaren Grundstückfläche (Parzellengrundfläche) !
oberirdische Baumasse (BM) (Länge x Breite x Höhe)
massgebliche Grundfläche (GF)
