Droit du crédit

Le privilège de prêteur de deniers (désormais dénommé hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers depuis l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021) s'applique aux sommes effectivement versées pour l'acquisition de l'immeuble. Il prend rang à la date de l'acte authentique de vente et non à la date de publication, ce qui lui confère un rang préférable à l'hypothèque conventionnelle.

Base légale : Art. 2385 et s. C. civ. (hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, ex-PPD) ; Ord. n° 2021-1192 du 15 sept. 2021 (réforme du droit des sûretés).

Exemple : pour un prêt de 100 000 euros sur un bien comprenant 90 000 euros d'immeubles et 10 000 euros de meubles, l'hypothèque légale spéciale ne portera que sur 90 000 euros ; une hypothèque conventionnelle complétera la garantie pour le solde.

En cas d'acquisition en état futur d'achèvement (VEFA), la banque débloquerait progressivement les fonds au fur et à mesure de l'avancement des travaux. L'emprunteur ne paie généralement que les intérêts intercalaires sur les fonds débloqués. La banque exige en outre la garantie financière d'achèvement (GFA) délivrée par le promoteur : en cas de défaillance de ce dernier, la banque du promoteur garantit l'achèvement des travaux.

Base légale : Art. L. 261-10-1 CCH (VEFA) ; art. R. 261-17 et s. CCH (garantie financière d'achèvement).

Le cautionnement est l'engagement d'une personne (la caution) à payer la dette d'un débiteur principal en cas de défaillance de celui-ci. En matière de crédit immobilier, la caution peut être une personne physique (ex. : époux ou associé) ou un organisme professionnel (ex. : Crédit Logement, CAMCA).

Base légale : Art. 2288 et s. C. civ. (cautionnement) ; art. 2297 C. civ. (mention manuscrite).

Les organismes de caution mutuelle (ex. : Crédit Logement, CAMCA pour le Crédit Agricole) instruisent le dossier de l'emprunteur et décident d'accorder ou non leur caution. En cas d'absence d'incident de paiement, une partie des sommes versées est restituée à l'emprunteur en fin de prêt (fonds mutuel de garantie). Le coût est comparable à celui d'une hypothèque, avec l'avantage de l'absence de frais de mainlevée.

Lorsqu'une personne physique se porte caution, des formalités spécifiques sont requises pour assurer son consentement éclairé :

•Si l'acte est authentique : aucune mention manuscrite n'est requise ;

•Si l'acte est sous seing privé : mention manuscrite obligatoire en application de l'article 2297 C. civ.

Base légale : Art. 2297 C. civ. (mention manuscrite) ; art. 1415 C. civ. (inopposabilité aux biens propres du conjoint).

La caution peut invoquer plusieurs moyens de défense :

•La disproportion manifeste entre l'engagement et son patrimoine (art. 2300 C. civ.) ;

•Le manquement au devoir de mise en garde du créancier ;

•Les vices du consentement ;

•Tous les moyens inhérents ou non à la dette principale (art. 2298 C. civ.).

Base légale : Art. 2298 et 2300 C. civ. (moyens de défense de la caution) ; art. 2302 C. civ. (information annuelle de la caution).

S'agissant du cautionnement donné par l'époux d'un emprunteur pour garantir un prêt finançant son activité professionnelle, la caution donnée sans le consentement de l'autre époux ne peut engager que ses biens propres et ses revenus personnels.

Base légale : Art. 1415 C. civ. (cautionnement et communauté légale).

Le déblocage des fonds dépend de la nature de la garantie :

•Prêt avec garantie par organisme de caution (hors intervention du notaire) : les fonds proviennent directement du compte client ; le notaire n'appelle pas les fonds auprès de la banque.

•Prêt avec garantie hypothécaire : deux appels de fonds sont nécessaires — l'un auprès de la banque (montant du crédit), l'autre auprès du client (apport personnel et frais).

Lorsqu'il existe un apport personnel, la banque exige généralement que les fonds propres de l'acquéreur soient déboursés en priorité avant les fonds bancaires.

L'ensemble des établissements de crédit exige la souscription d'une assurance emprunteur, couvrant au minimum le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Cette obligation persiste jusqu'au remboursement intégral du capital.

Base légale : Art. L. 313-30 et s. C. conso. (assurance emprunteur).

Les principales garanties sont :

•Décès ;

•Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) ;

•Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPP/IPT) – la garantie joue généralement à partir de 66 % d'invalidité ;

•Incapacité Temporaire de Travail (ITT) – avec des délais de franchise significatifs ;

•Perte d'emploi (délai de carence + durée limitée de prise en charge).

La banque peut imposer jusqu'à 11 critères parmi les 18 définis réglementairement pour les garanties facultatives. Elle ne peut refuser une assurance présentant des garanties équivalentes à celles qu'elle propose.

Base légale : Art. L. 313-31 C. conso. (équivalence des garanties) ; arrêté du 17 oct. 2014 fixant les 18 critères CCSF.

L'emprunteur dispose depuis 2022 du droit de résilier son assurance à tout moment, sans frais ni préavis, pour la remplacer par une assurance présentant des garanties équivalentes. Ce droit, issu de la loi Lemoine, est entré en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats.

Base légale : Art. L. 313-30 et L. 313-31 C. conso. (loi Lemoine du 28 févr. 2022).

Les taux d'assurance varient en fonction de l'âge de l'emprunteur : entre 20 et 30 ans, entre 0,25 % et 0,35 % par an en moyenne, avec une progression progressive avec l'âge.

En cas de refus de substitution d'assurance par la banque, celle-ci doit obligatoirement motiver son refus (défaut d'équivalence de garanties). Aucun frais ni pénalité ne peuvent être imposés.

Base légale : Art. L. 313-30 al. 4 C. conso. (motivation du refus).

Le questionnaire médical est supprimé pour les prêts inférieurs à 200 000 euros par assuré dont la dernière échéance intervient avant le 60e anniversaire de l'emprunteur. Pour les autres prêts, le droit à l'oubli permet aux anciens malades (notamment du cancer) de ne pas déclarer leur pathologie passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique sans rechute. L'hépatite C guérie sans séquelles n'a pas à être déclarée.

Base légale : Art. L. 1141-5 et s. CSP (droit à l'oubli) ; convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

L'emprunteur a le droit de rembourser par anticipation à tout moment, partiellement ou totalement. La banque ne peut s'y opposer. Le remboursement partiel doit représenter au moins 10 % du capital initial emprunté.

Base légale : Art. L. 313-47 C. conso. (remboursement anticipé).

La banque peut percevoir des indemnités, plafonnées au plus faible des deux montants suivants :

•Six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du crédit ;

•3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Ces deux plafonds s'appliquent alternativement : seul le plus faible est exigible. Exemple : capital restant dû de 180 000 euros à 3,50 % → IRA max = 3 150 euros.

Base légale : Art. L. 313-47 et R. 313-25 C. conso. (indemnités de remboursement anticipé).

L'emprunteur est exonéré de toute indemnité dans les cas suivants :

•Changement effectif du lieu de travail imposant une mobilité géographique ;

•Cessation forcée d'activité professionnelle (licenciement économique, licenciement pour motif personnel non fautif, rupture conventionnelle – jurisprudence récente, mise à la retraite anticipée non volontaire) ;

•Décès du conjoint (non du concubin) ;

•Cas prévus conventionnellement dans le contrat (ex. : exonération sauf rachat par la concurrence).

Sont exclus de l'exonération : la démission, le licenciement pour faute grave, la fin de CDD.

Base légale : Art. L. 313-48 C. conso. (cas d'exonération d'IRA).

Le financement d'une acquisition par l'intermédiaire d'une Société Civile Immobilière (SCI) présente des spécificités. Les associés d'une SCI sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes sociales. Les banques exigent souvent des garanties complémentaires (nantissement de parts sociales, hypothèque sur l'immeuble, cautionnement des associés).

Base légale : Art. 1857 C. civ. (responsabilité indéfinie des associés de société civile).

Sur le plan fiscal, la SCI à l'IS permet de réduire la fiscalité personnelle des associés sur les revenus locatifs, mais supprime les abattements pour durée de détention en matière de plus-value. La SCI à l'IR, en revanche, est transparente fiscalement et ouvre droit à l'exonération de plus-value sous conditions.

Un associé peut financer l'acquisition d'un immeuble par la SCI via un compte courant d'associé (qui est une créance de l'associé sur la société). Ce mécanisme permet de créer un passif dans la SCI, réduisant ainsi la valeur vénale des parts. Si le compte courant n'est jamais remboursé de son vivant, il crée une créance taxable à la succession. Stratégie : rembourser progressivement le compte courant via les loyers pour le réduire à zéro au décès.

Il est possible d'acquérir un bien dès l'origine en démembrement : les parents financent et détiennent l'usufruit, les enfants financent et détiennent la nue-propriété. Cela permet de transmettre la pleine propriété au décès sans droits de succession supplémentaires (extinction de l'usufruit). Les abattements Sarkozy (31 865 euros) peuvent s'y ajouter en complément des abattements classiques (100 000 euros).

Base légale : Art. 669 CGI (évaluation de l'usufruit) ; art. 779 et 790 G CGI (abattements en ligne directe et dons familiaux).

Les établissements bancaires sont réticents à financer séparément l'usufruit et la nue-propriété et financent généralement uniquement la pleine propriété.

Attention à la présomption fiscale de l'article 751 du CGI : lorsque les parents et les enfants acquièrent simultanément un bien en démembrement, le fisc présume une donation ; pour combattre cette présomption, l'acte doit mentionner l'origine des fonds propres de chaque acquéreur.

Base légale : Art. 751 CGI (présomption de propriété fiscale en cas de démembrement simultané).

Le recours au crédit pour financer les droits de mutation à titre gratuit est possible mais peu fréquent. En matière successorale, un prêt peut éviter la vente forcée d'un actif. En matière de donation, il permet de régler les droits sans liquider le patrimoine donné. Le régime applicable (crédit immobilier protégé ou non) dépend de la nature du bien financé.

Le notaire rédacteur de l'avant-contrat doit :

•Vérifier si l'acquéreur finance par emprunt et adapter la condition suspensive en conséquence ;

•S'assurer que le montant de la condition suspensive couvre le coût global de l'opération (prix + frais) ;

•Adapter la durée de la condition suspensive (désormais 60 jours en pratique) ;

•Vérifier la mention manuscrite de renonciation si l'acquéreur déclare ne pas emprunter (en cas d'acte sous seing privé) ;

•Contrôler la cohérence entre le montant du prêt sollicité et les informations de l'avant-contrat.

Le notaire doit :

•Demander communication de l'offre de prêt signée par l'emprunteur (l'obtention du crédit correspond à l'offre signée, non à un simple accord de principe) ;

•Vérifier la cohérence de l'offre avec les stipulations de l'avant-contrat (montant, nature du bien) ;

•Vérifier que le TAEG ne dépasse pas le taux d'usure en intégrant tous les frais (y compris les frais de garantie) ;

•Pour un prêt hypothécaire : recevoir les instructions de la banque et préparer l'acte d'hypothèque.

Le notaire coordonne les appels de fonds, procède à la publication de la sûreté et veille à l'exacte affectation des sommes entre les différents créanciers (ex. : rang du privilège de prêteur de deniers, créanciers inscrits antérieurement).

Sa responsabilité peut être engagée s'il n'a pas informé la caution des risques de son engagement, s'il a laissé passer un prêt usuraire ou s'il n'a pas constitué un dossier permettant de prouver l'accomplissement de son devoir de conseil.

Base légale : Art. 1240 C. civ. (responsabilité civile délictuelle) ; art. 1353 C. civ. (preuve par tout moyen).

Le Code civil fonde la théorie générale du prêt de consommation. L'article 1892 définit le prêt comme le contrat par lequel l'une des parties livre à l'autre une certaine quantité de choses qui se consomment par l'usage, à charge de restituer autant de même espèce et qualité. L'article 1905 permet la stipulation d'intérêts, qui peuvent être légaux ou conventionnels — ces derniers étant la règle en pratique.

Base légale : Art. 1892 à 1904 C. civ. (prêt de consommation) ; art. 1905 C. civ. (intérêts conventionnels).

Le prêt est aujourd'hui considéré comme un contrat à caractère consensuel, et non plus réel : il se forme par l'accord des parties, indépendamment de la remise des fonds. Des dispositions d'ordre public s'imposent aux établissements de crédit, qui ne sauraient déroger librement aux règles protectrices.

Le Code de la consommation régit l'ensemble des crédits aux particuliers, tant en matière de consommation qu'en matière immobilière. Ses dispositions, issues de directives européennes, visent à protéger l'emprunteur non professionnel en lui garantissant information, délais de réflexion et droits spécifiques.

Base légale : Art. L. 311-1 à L. 354-6 C. conso. ; Directive 2014/17/UE (crédit immobilier).

Le Code monétaire et financier réglemente les acteurs habilités à octroyer des crédits à titre habituel. Il pose le monopole bancaire et définit les conditions d'exercice de l'activité de crédit.

Base légale : Art. L. 511-1 et s. CMF (monopole bancaire) ; art. L. 314-6 CMF (taux d'usure).

Constitue un crédit immobilier tout crédit destiné à financer l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, la construction d'un tel bien, ou des travaux sur ce bien. Une partie du prêt peut être affectée à des travaux.

Base légale : Art. L. 313-1 C. conso.

Sont exclus du régime protecteur :

•Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

•Les crédits destinés à financer une activité professionnelle (ex. : location meublée à vocation commerciale, type Airbnb) ;

•Les crédits inférieurs à 75 000 euros ;

•Les acquisitions de parts de SCI (bien que certaines banques appliquent conventionnellement les règles protectrices lorsque le bien est à usage d'habitation) ;

•Le crédit-bail immobilier.

Le rachat de soulte et l'acquisition de parts de SCI relèvent en principe des crédits professionnels, mais la pratique bancaire conduit souvent à leur appliquer le régime protecteur lorsque la finalité est résidentielle.

Seuls les établissements de crédit agréés peuvent consentir des prêts à titre habituel. Les banques étrangères opérant en France doivent également se conformer au cadre réglementaire européen. Les courtiers en crédit jouent un rôle croissant : ils démarchent plusieurs établissements pour optimiser les conditions (taux, durée, assurance) moyennant commission.

Base légale : Art. L. 511-1 et L. 519-1 et s. CMF (intermédiaires en opérations de banque).

C'est la forme la plus répandue. Chaque mensualité comprend une part de remboursement du capital et une part d'intérêts. Le tableau d'amortissement illustre la structure dégressive des intérêts : en début de prêt, la part d'intérêts est prépondérante ; elle diminue au fur et à mesure que le capital restant dû se réduit.

En France, 95 % des prêts immobiliers sont consentis à taux fixe. Les prêts à taux variable existent mais demeurent très marginaux (moins de 5 % du marché). Ils comportent généralement un cap à la hausse et à la baisse (ex. : +2 % / -2 %), limitant ainsi l'exposition de l'emprunteur aux fluctuations du marché.

Les mensualités peuvent être constantes ou progressives, et il est fréquent que le contrat prévoit une option de modulation à la hausse ou à la baisse.

Base légale : Art. L. 313-25 et s. C. conso. (contenu de l'offre de prêt).

Dans le prêt in fine, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé intégralement à l'échéance. Ce type de crédit est principalement utilisé par les professionnels (marchands de biens), qui financent l'acquisition d'un bien destiné à la revente et remboursent le capital lors de la cession. Il présente un risque important si la valeur du bien diminue ou si la revente ne se réalise pas au prix escompté.

La banque octroie généralement ce prêt dans la limite de 70 % de la valeur du bien pour limiter son exposition.

Base légale : Art. 1892 C. civ. (liberté contractuelle sur les modalités de remboursement).

Le prêt relais permet à un propriétaire d'acquérir un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien. La banque prête généralement jusqu'à 70 % de la valeur du bien à vendre. L'emprunteur paie des intérêts chaque mois et rembourse le capital lors de la vente du bien. Ce prêt est souvent couplé à un prêt amortissable classique pour financer le solde du nouveau bien.

Le risque principal est la non-vente du bien ou sa dépréciation, pouvant conduire à une situation financière difficile.

Ces prêts sont réservés à certains profils d'emprunteurs ou à certains types de biens. Le prêt à taux zéro (PTZ), par exemple, est destiné aux primo-accédants acquérant leur résidence principale. Le bénéfice de ces prêts est conditionné à des déclarations de l'emprunteur sur l'affectation du bien ; une fausse déclaration expose à la déchéance du terme.

Base légale : Art. L. 31-10-1 et s. CCH (prêt à taux zéro).

Le prêt entre particuliers obéit à des règles de forme strictes. Au-delà de 1 500 euros, un écrit est obligatoire (acte sous seing privé ou acte authentique). Si le prêt est assorti d'une garantie hypothécaire, l'acte authentique est nécessaire.

Base légale : Art. 1359 C. civ. (preuve par écrit au-delà de 1 500 euros).

Au-delà de 5 000 euros, une déclaration fiscale est obligatoire via le formulaire 2062 disponible sur impot.gouv.fr. L'absence d'intérêts peut exposer au risque de requalification en donation, notamment pour les sommes importantes.

Base légale : Art. 242 ter CGI ; formulaire n° 2062 (déclaration de contrat de prêt).

Lorsque l'emprunteur a la qualité de professionnel ou lorsque l'objet du crédit est professionnel, le Code de la consommation ne s'applique pas. Les garanties habituelles sont alors le nantissement de fonds de commerce, le nantissement de parts sociales ou de droits d'associés. Ces sûretés sont d'une efficacité limitée en cas de défaillance économique de l'emprunteur.

Base légale : Art. L. 141-1 et s. C. com. (nantissement de fonds de commerce) ; art. 2355 et s. C. civ. (gage et nantissement).

Lors de la rédaction de l'avant-contrat (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente), la première question est de savoir si l'acquéreur entend recourir à un emprunt. La condition suspensive d'obtention du crédit est une protection légale en faveur de l'acquéreur, mais elle peut être écartée par une mention manuscrite expresse.

Base légale : Art. L. 313-41 C. conso. (condition suspensive légale de crédit) ; art. 1304 et s. C. civ. (régime général des conditions).

Modalités de la renonciation :

•Dans un acte authentique : aucune mention manuscrite n'est requise, les formalités propres à l'acte authentique se substituent ;

•Dans un acte sous seing privé : l'acquéreur doit porter une mention manuscrite indiquant qu'il a été informé qu'il ne pourrait pas se prévaloir de la condition suspensive ;

•Dans une promesse authentique unilatérale : pas de mention manuscrite requise ;

•Dans un compromis rédigé par une agence immobilière : le notaire doit vérifier la présence de la mention manuscrite.

Si l'avant-contrat est signé par procuration sous seing privé, l'encart de la mention manuscrite doit être prévu dans la procuration elle-même.

La condition suspensive doit être précisément rédigée. Elle doit mentionner :

•Le montant du prêt sollicité (cohérent avec le prix de vente et les frais afférents) ;

•Le taux d'intérêt maximal accepté (en 2023-2025, autour de 3,5 %) ;

•La durée du prêt ;

•Une date butoir d'obtention ou de non-obtention du crédit.

Passé la date butoir sans réponse de l'emprunteur, le vendeur peut adresser une mise en demeure. À l'expiration d'un délai supplémentaire de deux mois, le vendeur retrouve sa liberté. Il est d'usage d'exiger deux refus de prêt émanant de deux établissements différents, afin d'éviter les abus. Le refus présenté doit mentionner des caractéristiques concordantes avec celles de l'avant-contrat.

Base légale : Art. L. 313-41 et L. 313-42 C. conso.

Concernant la durée de la condition suspensive : traditionnellement fixée à 45 jours, elle est désormais le plus souvent portée à 60 jours en raison de l'allongement des délais d'instruction (examen du dossier par les organismes de caution, délais d'assurance).

Le notaire n'intervient pas directement dans la phase d'instruction auprès du prêteur. Il peut néanmoins conseiller le client sur les pièces à fournir (bulletins de salaire, copie de l'avant-contrat, avis d'imposition) et l'orienter vers des courtiers. Les banques exigent de plus en plus fréquemment le DPE (diagnostic de performance énergétique).

La vérification de la solvabilité par le prêteur est une obligation légale renforcée depuis la directive crédit immobilier de 2014.

Base légale : Art. L. 313-16 C. conso. (vérification de solvabilité).

Avant l'émission de l'offre de prêt, le prêteur doit communiquer à l'emprunteur une fiche d'information standardisée européenne (FISE ou FIC). Ce document n'est pas une offre : il constitue une simulation permettant à l'emprunteur de comparer les offres de plusieurs établissements. Il récapitule les caractéristiques essentielles du crédit, les droits de l'emprunteur et les sanctions applicables en cas de manquement.

Base légale : Art. L. 313-7 et s. C. conso. ; annexe II Directive 2014/17/UE (FISE).

L'offre de prêt est un document réglementé qui doit obligatoirement mentionner :

•Les caractéristiques du crédit : montant, taux d'intérêt nominal, durée, périodicité des échéances ;

•Le taux annuel effectif global (TAEG), qui agrège le taux d'intérêt, le coût de l'assurance, les frais de garantie et les frais de dossier ;

•Pour les prêts à taux fixe : le tableau d'amortissement ;

•Pour les prêts à taux variable : le cap, l'indice de référence et les simulations d'évolution ;

•Le montant et la nature de la garantie exigée (hypothèque, caution, PPD) ;

•Les frais de dossier (autorisés à l'origination, mais non de manière récurrente sans contrepartie de service) ;

•L'obligation de souscrire une assurance emprunteur.

Base légale : Art. L. 313-25 C. conso. (mentions obligatoires de l'offre).

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre tous les coûts obligatoires liés au crédit : intérêts, assurance décès-invalidité, frais de garantie (hypothèque ou caution), frais de dossier. Il ne peut excéder le taux d'usure fixé trimestriellement par la Banque de France. Attention : un taux nominal inférieur peut conduire à un TAEG supérieur, notamment si les frais de garantie ou d'assurance sont élevés.

Base légale : Art. L. 314-6 CMF et art. L. 313-3 C. conso. (taux d'usure) ; art. R. 313-1 C. conso. (calcul du TAEG).

Des notaires ont pu voir leur responsabilité engagée pour ne pas avoir intégré les frais de garantie dans le calcul du TAEG, ayant ainsi laissé passer un prêt usuraire.

L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt. Il ne peut accepter l'offre qu'après l'expiration de ce délai. La banque ne pourra procéder au déblocage des fonds qu'après réception de l'offre acceptée, ce qui implique de tenir compte de ce délai dans le calendrier de signature.

Base légale : Art. L. 313-34 C. conso. (délai Scrivener).

L'offre de prêt a une durée de validité minimale de 30 jours à compter de sa réception. Lorsque l'acquéreur obtient son offre avant la réalisation d'une autre condition suspensive (ex. : obtention du permis de construire), il convient d'adapter le calendrier pour éviter l'expiration de l'offre.

En cas d'erreur dans le calcul ou la mention du TAEG, la sanction est la déchéance du droit aux intérêts : le taux légal se substitue au taux conventionnel. Cette sanction est rétroactive, ce qui implique la restitution des intérêts indûment perçus. Une erreur de 0,2 point ou plus est considérée comme substantielle.

Base légale : Art. L. 341-2 C. conso. (déchéance du droit aux intérêts) ; art. L. 313-2 C. conso.

L'emprunteur dispose d'un délai de 5 ans pour agir, qui court à compter de la découverte de l'erreur (jurisprudence variable sur le point de départ).

Base légale : Art. 2224 C. civ. (prescription de droit commun de 5 ans).