Responsabilité notariale
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Responsabilité notariale
Les notaires sont susceptibles de voir leurs responsabilités engagées au cours de leurs activité professionnel, la responsabilité délictuelle d’un notaire sera engagée au cours de sa carrière, compte tenu de la difficulté de la tâche du notaire et du contexte normatif qui ne fait que se complexifié et compte tenu de la solvabilité du notaire et du notariat qui fait du notaire une cible de choix ainsi que de la judiciarisation de notre société en dépit de la volonté de développer l’amiable.
Le risque d’engagement de la responsabilité pénale ou disciplinaire est bien moindre.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle). - trois remarques :
-Fondé la responsabilité du notaire sur la responsabilité délictuelle ne va nécessairement de soi.
-La responsabilité du notaire n’est pas tout le temps délictuel.
-Y a-t-il un intérêt à distinguer la responsabilité délictuelle de la contractuelle.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle). - trois remarques :
-Fondé la responsabilité du notaire sur la responsabilité délictuelle ne va nécessairement de soi.
La relation qui se noue entre un notaire et son client a une véritable texture contractuelle – c’est un contrat de prestation de service juridique.
Il n’y a aucun argument qui soit décisif et qui amène à dire qu’il n’y a pas de contrat entre un notaire et son client.
On pourrait dire oui mais certaines prestations sont réservées aux notaires – le contrat ne peut être passé qu’avec le notaire, ne veut pas dire que l’activité du notaire n’est pas une prestation de nature contractuelle.
On pourrait dire que le notaire ne fixe pas librement son prix – peu importe, c’est le cas dans de nombreux secteurs de l’économie.
Il ne peut pas refuser d’instrumenter – c’est un contrat forcé (cf contrat d’assurance pour conduire).
La soumission de la responsabilité du notaire à la responsabilité délictuelle est un peu mystérieuse. On avance que c’est la qualité d’officier public qui permettrait de justifier cette soumission.
C’est le fait que le notaire a reçu sa mission de la loi qui le soustrairait au domaine de la responsabilité contractuelle.
Les notaires tirent orgueil à ce que leurs responsabilités soient délictuelle que si cela constituait une certaine noblesse.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle). - trois remarques :
-La responsabilité du notaire n’est pas tout le temps délictuel.
Poche de résistance de la responsabilité contractuelle, on trouve des arrêts rendu au visa de l’ancien article 1147 et 1231-1 C.civ.
C’est le cas lorsque les juges estiment que le notaire a reçu sa mission non pas de la loi mais d’un contrat de mandat.
1er civ – 3 mars 2011 – 09-16.091 : copié collé.
6 juin 2018 – la CC les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constitue le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relève de sa responsabilité délictuelle.
Cet arrêt limite le champ de la responsabilité contractuelle, c’est pourquoi on trouve peu d’arrêt qui retient la responsabilité contractuelle du notaire.
Cet arrêt signifie que la responsabilité du notaire est contractuelle lorsque la mission qui lui a été confié par mandat par le client ne se rattache pas à l’une de ses missions légales.
Même pour une intervention hors monopole – l’intervention du notaire reste soumise à la responsabilité délictuelle si elle se situe dans le prolongement de l’authentification d’un acte.
Notaire qui avait reçu un acte de vente promesse puis acte authentique à en principe le prix est versé au vendeur mais ici le vendeur avait donné mandat au notaire de verser le prix à une banque – le notaire fait une erreur et sur un enjeux de prescription (plus le cas aujourd’hui) l’erreur dans l’accomplissement d’une mission issue d’un mandat – la CA avait dit c’est du contrat (mauvaise exécution du mandat) – la CC a cassé l’arrêt en disant que le mandat avait été effectué dans le prolongement de la mission légale.
Dans les années 80 – vraie distributivité entre les responsabilités – plus du tt le cas aujourd’hui.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle). - trois remarques :
Y a-t-il un intérêt à distinguer la responsabilité délictuelle de la contractuelle.
Plus de différence au niveau de la prescription (toutes les deux 2224 – droit commun de la prescription – 5 ans qui commence à courir au jours ou la victime a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’agir).
Point de départ de la prescription jour de la décision passé en force de jugé (signature d’un acte – on apprend l’erreur commis dans l’acte – assignation – condamnation) – quand le délai de prescription court ? Condamnation à très contestable – le notaire ne peut même pas réellement se défendre – on vient chercher l’assureur au moment ou le litige est définitivement clôt.
Dernier en date – Civ 1er 12 mars 2025 – 23-15.225.
Les cours d’appel résistent – elles fixent toujours le point de départ à l’assignation et elles sont cassés systématiquement – c’est la raison pour laquelle les assureurs vont toujours au procès.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle). - trois remarques :
Sur les différences : 1
La première différence c’est la limitation de la réparation en matière contractuelle au seul dommage prévisible.
En matière de responsabilité des professionnels du droit, la prévisibilité n’a jamais l’occasion de jouer, on ne trouve jamais un arrêt que retient que le préjudice n’était pas prévisible.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle). - trois remarques :
Sur les différences : 2
Sur la prescription – en matière de prescription – délai butoir de 20 ans fixé par l’article 2230 du Code civil, il existe aussi bien en matière contractuelle que délictuelle.
En matière de responsabilité contractuelle, la CC fixe la naissance du droit au jour de la conclusion du contrat, c’est fixe, le contrat est conclu, court un délai de 20 ans, au bout de 20 ans, plus de prescription possible.
En matière délictuelle, pas d’arrêt mais on peut penser que la naissance du droit en matière délictuelle sera fixée au jours de la matérialisation du dommage, or la CC estime que le dommage ne se matérialise qu’au jours de la décision passée en force de chose jugée.
Neutralisation du délai butoir – c’est une différence – un avocat responsable pour un bail mal rédigé délai butoir qui court à compter de la conclusion.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle). - trois remarques :
Sur les différences : 3
La responsabilité contractuelle peut être aménagée par des clauses, ça n’est pas le cas en matière délictuelle – d’ordre public. Cette possibilité qui est réelle en théorie est très peu utilisé en pratique.
Dès lors que le client de l’avocat n’agit pas dans le cadre de son activité professionnel, il est un consommateur. Dès lors les clauses relatives à la réparation sont interdites par l’article R212-1 deuxièmement.
CJUE 15 janvier 2015 – conf que la directive de 93 est applicable aux contrats conclus entre un avocat et un client dès lors qu’il s’agit d’une PP qui n’agit pas dans le cadre de sa profession.
La directive de 93 est plus stricte que notre droit – elle s’applique qu’au contrat standardisé (négocié entre pro et consommateur).
Vielle avant-projet de réforme de la responsabilité civile qui prévoyait d’autoriser les clauses relatives à la réparation en matière délictuelle. Avec deux réserves importantes – inefficacité en matière de préjudice corporel.
Également exclue la responsabilité pour faute – fait d’autrui et fait des choses exclusivement – les notaires sont responsables pour fautes.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle) sur le triptyque :
Le notaire est essentiellement sinon exclusivement soumis à la responsabilité délictuelle ce qui signifie que le client devra démontrer le fameux triptyque (faute préjudice lien de causalité).
Sur le préjudice et le lien de causalité (assureur gagne bcp de procès grâce à ces notions).
Sur le préjudice, la CC affirme de manière constante que le client doit démontrer l’existence d’un préjudice qui a les caractères requis par le droit commun (certain ou actuelle / légitime / personnel etc…).
28 avril 2011 – 10-14.170 : pas de préjudice prouvé en l’espèce.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle) sur la légitimité du préjudice :
Parfois la faute du notaire peut entrainer l’annulation d’un contrat – en raison de l’annulation du contrat, les parties devront restituer ce qu’elles ont reçu, la CC affirme que la restitution de ce qui a été reçu en raison de la raison de l’annulation d’un contrat n’est pas un préjudice indemnisable – c’est une conséquence de l’annulation du contrat. D’autre préjudice sont allégeables mais pas celui-ci.
Le notaire ne sera responsable qu’à titre de garantie si l’autre ne me restitue pas ce qu’il me doit.
Par exemple, je suis le vendeur, le cte de vente est annulé, je dois restituer le prix à l’acheteur, mais je suis devenu insolvable, le notaire pourra être appelé en garantie par l’acquéreur car son préjudice est de ne pas avoir reçu la restitution.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle) sur le dol :
Arrêt arrêté de péril – dol.
Le client qui n’est pas informé des conséquences fiscales de son opération.
Il peut obtenir réparation s’il est assujetti à un impôt ou à une taxe dont il aurait ignoré l’existence, il doit démontrer qu’informer il aurait renoncé à l’opération ou qu’il y avait un moyen licite de parvenir à un but qu’il s’était fixé à un moindre cout fiscal.
9 mars 2022.
Payer un impôt ça n’est pas un préjudice, c’est la loi, je dois donc démontrer qu’informer je n’aurai pas fait cette opération pour ne pas payer cet impôt.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle) sur l'obligation de la victime de minimiser son dommage :
L’absence d’obligation de la victime de minimiser son dommage – obligation qui existe dans de très nombreux droit. Certaine estime qu’il est cohérent que la victime protège son intérêt.
Entrepreneur qui fait une erreur en terrassant un terrain et qui endommage une maison, pour éviter que la maison ne soit en péril il pose des était. Le propriétaire de la maison ne fait rien, le préjudice s’aggrave. L’entrepreneur et son assureur dit : on avait fait en sorte de réparer la maison je ne dois réparer que le préjudice = cout des réparations si étai maintenu à censure.
2 juillet 2014 13-17.599 : le notaire fait une erreur et propose au client une solution qui lui permettrait de réduire sa dette fiscale – le client dit non. Il agit en justice contre le notaire en lui réclamant la totalité du paiement de la dette fiscale.
Le notaire se défend en disant oui mais il y avait une solution pour qu’il paie moins – je ne veux réparer que le résidu de dette qui serait rester en application de la solution à censure de la CC.
La responsabilité civile : Paragraphe 1 : Quelle est la nature de la responsabilité civile (délictuelle) sur le lien de causalité :
La CC exige un lien de causalité –
1er civ – 2 juillet 2014 – 13-17.894 : acquéreur d’un terrain agricole qui s’aperçoivent après l’acquisition que ces terrains agricoles étaient donnés à bail pour 25 ans. Ils obtiennent la nullité de la vente et il engage la responsabilité du notaire – la CA estime que faute du notaire mais les juges du fond condamnent le notaire à payer plus de 730.000 euros au titre, de la perte des rémunérations que les acquéreurs auraient pu tirer de l’exploitation du terrain et de la perte de la plus-value qu’il aurait fait le jour où il aurait vendu.
Caractère très hypothétique du préjudice – moyen de défense.
La CC s’est placée sur le terrain du lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices allégués à pourquoi ils n’ont pas obtenu la plus-value / des gains d’exploitations ?
Car le terrain était donné à bail – le notaire n’a pas conseiller en amont, le défaut de conseil du notaire n’a pas causé l’absence de gain à c’est le bail et non le défaut de conseil.
L'évolution de la responsponsabilité notariale :
Convergence de la responsabilité des différents rédacteurs d’acte. La rigueur de la JP de la CC envers les notaires est traditionnelle – sévérité classique vis-à-vis du notariat.
Cette particulière sévérité s’est aujourd’hui estompée car le haut niveau de protection accordé au client du notaire a enfaite servi de modèle pour tous les professionnels du droit alignement sur le standard le plus élevé.
L'évolution de la responsponsabilité notariale : sur la connaissance du droit positif ;
Cette convergence n’a pas complétement abouti, il existe encore des différences de nature (contractuelle / délictuelle).
Question classique qui attrait à la connaissance du droit positif par le professionnel du droit.
Un pro du droit qui rédige un contrat est censé connaitre le droit positif applicable à ce contrat. S’agissant de cette connaissance on trouve des arrêts aussi bien rendu envers les notaires que les avocats avec des exigences similaires – les pro du droit ont une obligation de compétence et doivent connaitre le contexte normatif.
Un notaire qui instrumente doit connaitre l’ensemble des règles légales en vigueur au jours ou il intervient qu’elles soient codifiées ou non.
Le notaire doit également connaitre l’ensemble des règles jurisprudentielles qui comblent les vides de la loi ou l’interprète.
Dans sa grande mansuétude, la JP précise que les éventuels manquements d’un notaire à ses obligations pro ne peuvent s’appliquer qu’au regard du DP existant à l’époque de son intervention sans qu’on puisse lui imputer à faute de n’avoir pas prévu une évolution ultérieure du droit – arrêt de la 1er civ 25 nov 97.
L'évolution de la responsponsabilité notariale : la jp sur le revirement :
En réalité la JP est plus sévère qu’il n’y parait puisque le notaire n’est pas responsable face aux évolutions imprévisibles du droit jurisprudentiel. A propos des évolutions imprévisibles – arrêt rendu à propos d’un avocat.
-Un pro du droit doit détecter les infléchissements de la JP et donc s’y préparer.
Une règle légale entre en vigueur à une date précisé par le texte – quand es qu’entre en vigueur une règle jurisprudentielle – rétro activement à l’affaire à laquelle elle est appliquée.
J’ai conclu un contrat il y 10 ans selon une JP – la CC revient sur cette JP à l’occasion du procès – rétro action.
L'évolution de la responsponsabilité notariale : Quand est qu’un notaire doit connaitre une jurisprudence ?
La CC a réglé cette question dans un arrêt du 12 octobre 2016 en précisant que les juges doivent vérifier qu’au moment de l’intervention du notaire, la décision avait fait l’objet d’une publication ou de toute autre mesure d’information.
Cet arrêt est à double tranchant, il a été rendu à propos d’un acte qui avait été instrumenté par un notaire au début des années 90. Internet n’existait pas – bulletin qui est édité par la CC et envoyé par la poste / commentaire de doctrine (qui paraissait 3 mois après).
L’accélération du temps (internet) aujourd’hui 4 jours après l’arrêt de revirement – plein de commentaire, communiqué de la CC etc…
Sur l’avenir incertain (loi de finance etc…), le notaire doit dire à son client, je ne sais pas quel seront les incidences fiscales de votre acte – il n’est pas possible de savoir.
L'évolution de la responsponsabilité notariale : -Sur la convergence.
Dans cette perspective – arrêt du 25 mars 2010 – huissier de justice qui avait rédigé un bail.
Le client se retourne contre lui en lui reprochant de ne pas l’avoir suffisamment conseillé, le client est débouté de sa demande, un pourvoi est formé également rejeter – l’huissier avait suffisamment conseiller.
L’attendu de la CC ne vise pas l’huissier de justice, tour à tour dans cet attendu la CC vise les rédacteurs d’acte / les praticiens du droit et les professionnels.
La CC pose le principe de devoir de conseil qui pèse sur le professionnel s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties lorsque le praticien en a été informé.
La CC a souhaité donner un degré de généralité – ce principe s’applique aux praticiens du droit / rédacteur d’acte peu importe leurs statu.
16 octobre 2013 – 12-24.267 à lire à deux attendus – à propos du devoir de conseil d’un agent immobilier et d’un agent immobilier à c’est exactement les mêmes attendus pour les deux.
On attend la même compétence d’un agent immobilier que d’un notaire – gros danger pour les agents immobilier qui rédige des promesses de vente.
L'évolution de la responsponsabilité notariale : principe posé par la CC
La CC a posé un principe a propos des professionnels du droit, ce principe qui aujourd’hui est constant est que la responsabilisé des professionnels du droit n’est pas subsidiaire.
Pluralité d’intervenant qui ont commis des fautes – chacun peut être actionné en premier – le pro du droit ne peut pas dire je n’ai que rédigé l’acte aller voir d’abord l’entrepreneur / l’architecte etc…
En réalité ce principe de l’absence de subsidiarité est extrêmement sévère vis-à-vis des professionnels du droit.
L'évolution de la responsponsabilité notariale : arrêt de 2025 - cession de FDC :
Arrêt de 2025 – notaire qui instrumente un acte de cession de FDC – difficulté : le cédant est entrain de licencier un salarié, le cédant ne veut pas supporter les conséquences éventuelles de ce licenciement par exemple en cas d’indemnité si condamnation au prud’homme.
Cette clause est une clause qui informe le cessionnaire de l’existence de cette procédure et qui met à la charge du cessionnaire les conséquences de ce licenciement. Effet relatif du contrat – la clause est-elle opposable à ce salarié ? Non. Le cédant, au lieu de demander au cessionnaire de prendre en charge les conséquences financières attaque le notaire en disant vous avez rédigé un acte inefficace.
Sauf que l’acte n’était pas inefficace, le notaire a rédigé le contrat de la meilleure manière possible.
-Le notaire est condamné alors que l’acte était aussi efficace que possible.
-Le notaire qui dit, mais il n’avait qu’à mettre en œuvre la clause – la resp du notaire ne peut être engagé à titre subsidiaire.
L'évolution de la responsponsabilité notariale : arrêt de 2025 - cession de terrain
Notaire qui instrumente la vente d’un terrain, il faut mal la chaine de propriété – dc l’acquéreur n’est pas propriétaire du terrain et il construit une maison dessus. Le propriétaire revendique et demande la démolition de la maison.
Il ne se rende pas compte qu’il applique l’empiètement alors que c’est construction sur le terrain d’autrui (dans ce cas valeur de la plus-value ou terrain / des matériaux) – avocat très nul.
Engagement de la responsabilité du notaire – absence de subsidiarité à même au regard de la gravité de la faute de l’avocat qui invoque le mauvais texte.
Les fautes repprochées aux notaires :
En réalité la typologie des fautes est à la fois simple et artificielle car elle se recoupe, les fautes correspondent à deux obligations que les juges mettent à la charge du notaire, le devoir ou obligation de conseil / d’information – d’autre part, le devoir ou l’obligation d’assurer l’efficacité de l’acte.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
Pour le cerner – 3 questions :
-A qui est du le conseil ?
-Sur quoi est dû le conseil ?
-Comment et qui doit prouver le conseil ?
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Le notaire est impartial et donc il doit un conseil identique, de même intensité à tous ceux qui sont des parties à l’acte ou à l’opération – peu importe qu’une des parties soient un client régulier de l’office ou non, le notaire n’est jamais un défenseur et ne doit jamais prendre parti pour l’un ou l’autre des contractants.
CEDH 21 mars 2017 – le notaire est un magistrat de l’amiable – il doit être impartial et objectif et traité les clients de la même manière.
29 mars 2018 – 1er civ : un notaire va instrumenter une vente au profit de sa concubine, dont ne sachant qu’elle est en train d’escroquer qq qui a une altération de ses facultés mentales. Rappel sur l’impartialité.
Périodiquement, rappel sur l’impartialité et sur le fait que le conseil doit être donné à tt le monde.
Juges du fond avait décidé que le notaire n’était pas responsable car il était le conseil d’une partie et non de l’acquéreur -> censure la CC.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Tiers à un acte :
Le conseil n’est pas dû au tiers à un acte – ce qui est rappelé de manière fréquente – 3 mai 2018 – attendu que le notaire qui instrumente un acte de vente n’est tenu d’aucun devoir d’information et de conseil dont il n’a pas à protéger les intérêts.
Vente – vendeur donne mandat au notaire de transférer le prix à une banque – 2 jours avant la signature, le vendeur change d’avis et veut le prix – il révoque le mandat (pas de sûreté).
La banque appel le notaire et dit on n’a pas reçu le prix – notaire : je suis tenu au secret pro je n’ai rien à vous dire sur une vente que j’aurai pu instrumenter.
C.Com – 9 octobre 2024 – 23-15.346 – CC précise que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuelle dès lors que dommage à alors que c’est un notaire – non-sens total.
L’arrêt est très étrange (manquement contractuelle du notaire) on voit l’ambiguïté de ce contrat qu’on ne veut pas voir mais qui semble exister.
Si le notaire ne doit pas le conseil vis-à-vis du tiers, le fait que le notaire est manqué à son obligation de conseil vis-à-vis d’une partie est constitutif d’une faute délictuelle dont un tiers pourra se prévaloir si cette faute lui a causé un préjudice.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
QQ soit la compétence du client :
-Il doit ce conseil qq soit la compétence du client en raison de l’égalité des citoyens devant le service public de l’authenticité.
Tous les clients paient le même prix, en conséquence le conseil doit être équivalant qq soit le client et sa compétence.
La CC considère de manière constante que « le notaire est professionnellement tenu d’informer et d’éclairer les parties et qu’il ne peut en conséquence être déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles du client.
-Chambre commerciale du 2 octobre 2024 – 23.14.023.
Dans certains arrêts, c’est un notaire qui a requis les services d’un notaire et qui s’est plaint du défaut de devoir de conseil. Pure mauvaise foi, le notaire qui se plaint de ne pas avoir été conseillé avait connaissance de l’information qui ne lui a pas été transmise.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
a.Quand bien même le client est accompagné d’un autre conseiller…
Le conseil est du même si le client bénéficie par ailleurs de l‘intervention d’un autre conseillé.
Le notaire n’est pas dispensé de son obligation d’information par la présence d’un autre notaire – 28 novembre 2007.
Peut être aussi un promoteur, quelqu’un qui est un sachant en matière immobilière ou d’un avocat / conseiller fiscal etc…
Grandes fortunes qui sont accompagné par des family office – ne peut se reposer sur le family office pour dire qu’ils sont suffisamment conseillés.
La responsabilité du professionnel du droit n’étant pas subsidiaire, le notaire peut être actionné à titre principale et ne peut donc pas demander que l’action soit intentée vers qq d’autre.
En revanche, le notaire pourra appeler en garantie l’autre conseiller ou s’il ne l’a pas fait se retourner contre l’autre conseiller.
- Dans tous les cas c’est l’assureur subrogé dans les droits du notaire qui gèrera ces éléments.
Ce qui est très important c’est qu’on ne fait aucune distinction entre le client averti et le client qui ne l’est pas.
Affaire dans laquelle une banque et un notaire actionné – banque peut échapper à sa responsabilité (client averti) alors que le notaire sera condamné.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
On retient une formule : le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appelé leurs attentions de manière complète et circonstancié sur la portée, les effets et les risques des actes auxquelles il est requis de donner la forme authentique.
-Complète : le conseil doit être exhaustif – la clause ne doit pas être : je vous informe de tel risque / la clause c’est : voilà le risque que je vous ai exposer, voici le conseil que je vous ait apporté – et malgré ce risque vous avez choisi de persister.
- Une clause ne sert jamais à décharger le notaire de sa responsabilité – elle sert à préconstituer la preuve que le notaire a fait son travail – il sera actionné en responsabilité mais gagnera.
-Circonstancié : il ne faut pas donner un conseil désincarné mais un conseil adapté à la situation précise du client.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
Intensité du conseil :
La JP est bcp plus sévère à l’égard des pro du droit que des médecins (pré imprimer pré impression pour tout le monde).
Pour le régime mat – non pas exposition de tous les régimes mais conseil sur le plus adapté à la situation de la personne.
Ce conseil porte sur le droit – c’est un conseil juridique (en ce compris la matière fiscale).
Le notaire doit un conseil en droit et doit un conseil complet, ex : il doit informer complètement les acheteurs qui renoncent à une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire sur les conséquences de cette renonciation.
-29 mai 2024 : signification : vous serez propriétaire du terrain sans qu’il soit constructible. Comme la charge de la preuve pèse sur le notaire – solution presque à l’américaine
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
Intensité du conseil : autre arrêt :
Autre arrêt : dans une affaire un vendeur avait affirmé que la toiture avait été refaite, dans l’avant contrat il s’était engagé à fournir des factures de réfection de la toiture. Il ne l’a pas fait – l’acheteur a décidé de tous de même acheter, qq temps après l’achat le toit est plein de fuites, la toiture n’a pas été refaite.
Il aurait pu se retourner contre le vendeur (ne pouvait pas ignorer l’existence du vice) – il a agi contre le notaire et lui a dit vous auriez dû me dire quel était le risque que j’encourrai à ne pas exiger les factures.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
Le conseil doit être concret :
-Le conseil doit être concret – arrêt du 3 octobre 2018 – le notaire chargé de rédiger le contrat choisi par des futurs époux est tenu non pas de les informer de façon abstraite des conséquences des différents régimes matrimoniaux mais de les conseillers concrètement au regard de leurs situations en les éclairant et en appelant leurs attentions de manière complète et circonstancié sur la porté des effets et des risques des régimes matrimoniaux pouvant répondre à leurs préoccupations.
Il est quasi impossible que le notaire n’est pas donné ce conseil à l’oral mais il n’a pas été en mesure de le démontrer à il a été condamné – époux qui s’étaient rendus compte que la communauté universelle n’était pas adaptée – changement de régime mat – cout de la liquidation 10.000 euros = préjudice.
-28 mai 2025 : exemple en matière fiscale : dès lors qu’un impôt peut être calculé avec les données qui ont été transmise par le client, le notaire doit spontanément chiffrer l’impôt prévisible et le dire au client – « vous aurez un impôt à payer ne suffit pas ». Il doit le faire avant l’engagement définitif des parties – càd avant la signature de l’avant contrat s’il n’est pas possible de s’en dégager sans frais.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Quant est-il de l’opportunité économique d’un acte ?
Les conseils et les informations qu’il doit délivrer sont avant tous des conseils d’ordre juridique – l’opportunité économique d’une opération ne relève pas en principe de son champ d’expertise.
Cependant, la solution est un peu plus complexe : ce que dit la CC c’est qu’on ne peut pas reprocher à un notaire de ne pas avoir rechercher des éléments relatifs à l’opportunité économique de l’opération.
Même chose à propos de la solvabilité des parties (acheteur / caution).
Cependant, si le notaire, sans avoir à faire ces recherches sait ou est censé savoir que l’opération est dangereuse d’un PDV économique, il doit le dire à ses clients.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Quant est-il de l’opportunité économique d’un acte ?
JP 1 :
-2 octobre 2013 – un notaire a été chargé d’authentifier un acte de prêt destiné à l’acquisition d’un logement – le prêt était inhabituelle – il contenait un taux variable (rare en France) et il contenait l’existence de frais intercalaire et d’anticipation qui étaient inhabituelles.
L’emprunteur estime qu’il n’a pas été assez informer par le notaire et la banque sur les caractéristiques du prêt à la banque est condamné mais pas le notaire.
La CC censure l’arrêt rappel en reprenant la formule précitée et reproche de ne pas avoir précisément attirer l’attention de l‘emprunteur sur la surcharge financière qui était susceptible de résulter de l’application d’un taux d’intérêt intercalaire et donc du taux variable.
Les conséquences économiques des choix juridiques qui avaient été fait, en somme, le notaire est condamné pour ne pas avoir informer le client du risque financier auxquelles il s’exposait.
L’arrêt dit que c’est un conseil juridique mais c’est faux à il n’est question que de l’opportunité.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Quant est-il de l’opportunité économique d’un acte ?
JP 2 :
11 mars 2014 – sur le risque de rescision pour lésion – les juges auraient pu se placer sur le terrain du risque juridique – opportunité d’une action en rescision mais ils se sont placés sur le terrain de l’opportunité économique – la CC a reproché au notaire de ne pas avoir averti ses clients de l’existence d’une lésion. Sachant que le notaire n’avait pas de recherche particulière à faire car le déséquilibre était manifeste compte tenu de la particulière modicité du prix.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Quant est-il de l’opportunité économique d’un acte ?
Sur les lois pinels / robiens etc...
On vendait l’achat d’un immeuble financé par les loyers et l’économie d’impôts – le problème c’est que pour tenir cette promesse, il fallait construire dans des zones qui n’étaient pas tendues.
L’offre de logement a dépassé la demande dans ces zones – les prix baissent – parfois ils étaient même inlouable à pas de location = défiscalisation.
Ces gens n’avaient pas les sous pour assumer le crédit – ils vendaient mais à prix cassé – faillite personnelle.
-15 juin 2016 – sur le silence dolosif du notaire sur les risques fiscaux de l’opération – 15.14-192 – arrêt à lire.
Le notaire doit déconseiller une opération lorsqu’il a précisément connaissance du motif fiscal illusoire poursuivi par le client – 20 septembre 2017.
Plus sévère encore : 31 janvier 2018 – il est des hypothèses dans lequel le notaire ne peut pas ignorer le motif de l’opération.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Sur les données de fait d’une opération ?
Le notaire n’est pas tenu d’informer les parties des données de fait qu’elles connaissent déjà.
27 avril 2011 – 1er civ : des acquéreurs reprochaient au notaire de ne pas les avoir informés du risque d’inondation de l’immeuble qu’il avait acheté.
Il était constant que le notaire ne les avait pas informés mais si la réussi à démontrer que les acquéreurs avaient connaissance de ce risque parce qu’il était mentionné dans l’acte SSP qui était annexé à l’acte authentique.
La CC a allégé la charge du notaire en retranchant des éléments qui doivent être transmis au client dont les parties avaient déjà connaissance.
Cette formulation a été utilisé à plusieurs reprise, notamment dans un arrêt du 11 décembre 2013 – le notaire s’était trompé, il avait précisé dans l’acte authentique que les loyers payés par le preneur étaient mensuels alors qu’ils étaient trimestriels, l’acheteur du bien loué prétendait avoir subi un préjudice du fait de cette erreur.
Le notaire a pu démontrer que le client était parfaitement informé du caractère trimestriel en dépit de l’erreur qui avait été faite.
11 janvier 2017 : l’acquéreur d’un FDC reprochait au notaire de ne pas lui avoir fourni la comptabilité de la société dont il était en train d’acquérir la totalité des parts alors qu’il était associé depuis plus de 10 ans de cette société.
Même formulation dans les deux arrêts – il n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Comment prouver le conseil ?
Depuis 1997, en matière médicale, la CC a effectué un revirement de JP, elle considère que c’est celui qui est tenu d’une obligation d’information qui doit prouver qu’il a bien exécuté cette obligation.
Ça n’allait pas de soi à en droit ce principe est contraire au principe de la charge de la preuve – si je dis vous ne m’avez pas informer – j’allègue qq chose – c’est théoriquement à moi de prouver ce que j’allègue – ce qui n’est pas le cas ici.
- La preuve d’un fait négatif est pratiquement impossible à rapporter – prouver que qq chose ne s’est pas produit c’est très compliqué.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Comment prouver le conseil ? La reconaissance de conseil donné :
La reconnaissance de conseil donné peut figurer dans un document écrit distinct de l’acte authentique – le notaire a plusieurs choix – le premier c’est celui de la lettre / du courriel parapluie.
Le notaire se couvre contre non pas contre le recours mais contre le risque de condamnation.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Comment prouver le conseil ? La reconaissance de conseil donné :
La transmission :
Il faut démontrer que la lettre / le courriel a été reçue – l’idéal c’est que le client y réponde – l’idéal est d’accusé réception du courriel.
S’il ne répond pas LRAR – avec un petit problème, la LRAR prouve que vous avez envoyé qq chose mais ne prouve pas que vous avez envoyé tel courrier – il faut alors prouver que c’est bien cela qui a été envoyé – rien ne peut donc battre la signification du commissaire de justice.
Le second procédé, c’est de lui faire signer le document dans lequel est récapitulé le conseil.
Les fautes repprochées aux notaires - le défaut de conseil :
- A qui est du le conseil ? Le conseil est dû à toutes les parties à l’acte.
Sur quoi est dû le conseil – quel est le contenu du conseil attendu ?
- Comment prouver le conseil ? La reconaissance de conseil donné :
L'insertion dans l'acte authentique :
Ce qui est fréquemment utilisé c’est la clause de l’acte authentique – plus simple à faire passer.
La CC a admis ce procédé depuis longtemps (31 mars 1998), sachant que dans cet arrêt la clause était vrm mauvaise : à lire.
Il est à la fois inutile et faux de préciser que le client renonce à son recours contre le notaire, le décharge de sa responsabilité -> ça n’est pas le but, ces clauses doivent récapituler la teneur du conseil – le client pourra agir mais perdra car il sera dans l’incapacité de prouver que le notaire a commis une faute.
La clause ne peut pas seulement motionner que le client fait son affaire personnelle d’un risque ou d’une difficulté, la clause doit mentionner le risque, ces conséquences pour le client et même les alternatives que le notaire avait proposées.
14 novembre 2012 : tenu professionnellement d’éclairer les parties et (…) le notaire ne peut décliner le principe de sa responsabilité.
-17 juin 2015 – qu’en statuant ainsi alors qu’il ne ressortait pas des stipulation (…)
Les clauses informatives sont donc souvent assez longues.
Attention : la clause informative noyée dans un acte touffu de sorte que l’on pourrait plaider que l’attention du client n’a pas été suffisamment attirée sur cet élément.
