Urbanisme

LA publicité relative à la vente ou à la location de terrain inclus dans un lotissement doit mentionner de manière explicite si la division a été autorisé ou non L442-5 CU.

Une fois que le PA a été délivré ou la non-opposition DP – toute publicité doit mentionner la date de décision et que le dossier peut être consulté en mairie.

Publicité de nature a induire les acquéreurs en erreur etc… illégal – L442-6.

Quand nous somme dans le cadre d’un lotissement soumis à PA, toute promesse de vente conclu antérieurement à la délivrance est prohibé à c’est une des raisons pour lesquels les lotisseurs font tous pour passer en DP – même chose pour la promesse d’chat évidement. Pas de versement d’acompte.

Une fois le PA délivré, même non purgé, on peut conclure une promesse de vente – L442-7, il faut remettre au bénéficiaire de la promesse le permis d'aménager mais aussi le cahier des charges fixant les conditions de la vente des lots.

Bénéficiaire de la promesse bénéficie du délai de rétractation de 10 jours du CCH.

La promesse doit prévoir la consistance du lot, sa délimitation et la date de livraison des éléments d’équipement communs.

En contrepartie de l’immobilisation du lot, il peut être versé max 5% du prix de vente en II – L442-8 et R442-8 montant déposé sur un compte consigné insaisissable et incessible jusqu’à la vente.

Si rétractation – 20 jours pour restituer et 3 mois si vente non conclu alors que toutes conditions réalisées.

Une fois la promesse signé, acte de vente définitif – la vente ne peut intervenir avant que les travaux prescrit par le PA soit réalisé – protection de l’acquéreur.

Si l’administration l’autorise la vente peut avoir lieu avant – R442-6 b°) qui le prévoit.

Deux cas :

-R442-13 a – le différé des travaux de finition

Lotisseur demande l’autorisation pour différé, je ne réalise pas la fin des travaux car chacun va arriver avec engins de chantier etc pour bâtir et donc certains travaux seront fait après.

Donné dans le PA initiale ou PA modificatif. Subordonné à l’engagement de réaliser les travaux de finition dans un délai et doit être déposé sur un compte consigné le montant des travaux ou production d’une garantie d’achèvement.

-R442-13 b – vente par anticipation ;

Concerne les travaux d’aménagement des espaces communs : même mécanisme autorisation de l’administration dans le PA ou dans un PA modificatif – cette autorisation est subordonnée à une garantie extrinsèque d’achèvement (GFA).

Le PA doit fixer la date à laquelle l’organisme garant doit remettre les sommes si les travaux ne sont pas réalisés.

La banque qui va se porter garante dans une garantie autonome ne peut pas se prévaloir des exceptions que pourraient lui opposer le lotisseur – la garantie extrinsèque peut prendre deux formes, l’ouverture de crédit ou la convention de stipulation pour autrui.

Vente peut intervenir avant la décision de non-opposition à DP (fortement déconseillé).

-Obligation de bornage.

La loi SRU a codifié une JP – article L115-4 CU – doit être précisé : l’obligation de bornage concerne les ventes de lots dans les lotissements – le bornage concerne t il le périmètre du lotissement ou tous les lots ? on ne peut pas borner l’intérieur – le géomètre ferra aussi le document d’arpentage (purement administratif) – va permettre de délimiter les lots – la loi n’oblige qu’a avoir un bornage que pour l’ensemble.

Pas de bornage = nullité (relative – délai d’un mois pour l’acquéreur).

Le Pa ou la DP ne valent pas autorisation de construire sur les lots.

La construction dans chaque lot est subordonnée à l’obtention d’un PC sauf si le PA prévoit la construction du local poubelle (ok).

Sur la date de délivrance du PC – dans les lotissements autorisés par PA, le PC ne peut être en principe délivré qu’à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement – R442-18.

A compter de la délivrance de l’autorisation du PA, on peut procédure à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à la condition que les travaux nécessaires à la desserte du lots vendus soit achevé – R4442-18 b.

Le PC peut être délivré dès la délivrance du PA sous réserve que le permis soit mis en œuvre à l’achèvement de l’aménagement.

Ces règles ne s’apiquent qu’au lotissement soumis à PA / pour ceux soumis à DP, le permis peut être délivré dès la décision de non-opposition.

Ce pose aussi la question – es qu’on signe des promesses de vente avec condition suspensive d’obtention de PC ; si acquéreur qui traine / qui dépose mal sa demande etc… Le promoteur préfère vendre et l’acquéreur se débrouille (pas de difficulté – l’objectif d’un aménagement est de créer des lots à bâtir).

L’intérêt des lotissements = stabilisation de l’autorisation de lotir : entre l’obtention du PA / non-opposition à DP et – souvent un délai – autorisation de lotir stabilise les droits à construire de l’acquéreur, s’agissant d’un lotissement soumis à PA – la garantie de stabilisation des droits à construire bénéficie à l’acquéreur pendant 5 ans suivant l’achèvement du lotissement.

Pour les lotissements soumis à DP le délai démarre à partir de la non-opposition à DP – si les règles changent, elles ne s’opposent pas pendant ce délai aux acquéreurs.

Ne sont pas concerné les servitudes d’utilité publique.

La vie du lotissement – qu’est-ce qu’on fait des documents du lotissement des années après – deux grands document : le règlement / le cahier des charges.

Le rglt c’est le document qui contient les règles d’urbanisme (hauteur / densité etc…) – ce règlement est soumis à caducité par l’article ? – il cesse de s’appliquer 10 ans parès l’autorisation de lotir si commune couverte par un PLU – avant ALUR, les colotis pouvaient demander son maintien.

Le cahier des charges – avant 78, si approuvé par l’administration, en plus de leurs porté contractuelle – porté règlementaire – depuis 78 – le cahier des charges est facultatifs et plus soumis à approbation.

Pas soumis à la caducité des c10 ans, dans le CC il peut y avoir une partie qui aurait du être dans le règlement – ces clauses sautent (L442-9 al 1).

La caducité des règles d’urbanisme prévu par l442-9 ; les règles d’urbanisme contenu dans le règlement du lotissement et les clauses de nature règlementaire contenu dans le cahier des charges non approuvé cessent de s’appliquer au bout de 10 ans si PLU.

Ce qui subsiste malgré la caducité c’est les droits et obligations entre coloti définie dans le cahier des charges et les modes de gestion des parties communes.

Article L442-10 et 11 du CU – est à l’initiative / accord des colotis – peut modifier le cahier des charges et les règles de majorités = moitié propriétaire détenant 2/3 de la superficie ou 2/3 des propriétaires qui détiennent moitié de la superficie.

L’autorité compétente prononce la modification par arrêté et peut la refuser si incompatible avec le rglt d’urbanisme ou pour un motif d’IG.

Les limites de cette procédure : elle ne vise que les clauses contenant les règles d’urbanisme – elle ne peut modifier les clauses purement contractuelles.

L’autre procédure – L442-11 initiative de l’autorité pour mise en concordance avec le PLU – lorsque l’approbation d’un PLU ou document en tenant lieu est postérieur à l’autorisation de lotir, l’autorité compétente peut après enquête publique ou délibération CM modifier tout ou partie des documents de lotissement pour le mettre en concordance avec PLU / doc en tenant lieu.

Cette faculté existe même après caducité du règlement dès lors que le cahier des charges continue à régir les rapports entre colotis et qu’il est en discordance avec le PLU – assez peu favorable à autoriser une densité sur une parcelle voisine.

Pour les clauses purement contractuelles et que les colotis veulent modifier, en dehors de -10, les clauses purement contractuelles ne peuvent être modifié qu’à l’unanimité des colotis ou dans les mêmes conditions de majorité prévu par le cahier des charges lui mêmes (ou statut de l’ASL).

CAA Nante – 2 » avril 2024 – L442-10 ne peut pas être autorisé pour modifier les clauses contractuelles – difficulté – à défaut de majorité indiqué cahier des charges / statuts ASL à c’est unanimité.

Principe est que toute division d’un terrain en vue de bâtir est soumis à PA sauf lorsque la division est réalisée à l’occasion d’un projet portant sur la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement – R431-24.

Il faut une division, la notion de division en jouissance peut poser des difficultés et notamment toujours complexe de distinguer les PCVD des copro horizontales – dans celle-ci tout de même une division en jouissances des sols.

La différence est qu’à terme un bâtiment sur chaque lot issu de la division PCVD et division pure et dure du sol (deux parcelle différentes) la copro horizontale – lots de copro avec un sol commun – droit de jouissance privatif sur le jardin mais sol commun.

JP CE – 8 février 99- relève du PCVD l’opération qui consiste en la construction de 5 chalets sur des parcelles devant faire l’objet d’une attribution privative.

En revanche, ça n’est pas le cas : opération portant sur la construction de 5 maisons par un même maitre d’ouvrage et destiné à la location – 5 mars 2018

Si la division doit intervenir après achèvement de l’ensemble – ca n’est pas un PCVD – si division avant achèvement – PCVD.

Division au titre d’un permis valant division – R442-1 – constitue une autorisation de division dans le respect du plan de division qui sera prévu dans la demande de permis. Avant la réforme des autorisations, un permis groupé ne pouvait être demandé que par un unique maitre d’ouvrage – mnt différent – deux terrains ave deux titulaire – demande avec cotitularité un PCVD.

Question du transfert partielle d’un PCVD – contournement des règles du lotissement – PCVD qui va autoriser la construction de deux bâtiments – on le transfert sur un de deux bâtiments, autorisations uniques – non prohibé sauf si obj est de contourner la règle du lotissement.

Terrain d’assiette est mentionné à l’article R431-24 CU – le permis valant division peut être constitué de plusieurs unité foncière.

Contenu – comme un PC sauf qu’il faut un plan de vision en plus et les statuts de l’ASL le cas échéant.

Possibilité pour le titulaire du droit du préemption d’acquérir par préférence à l’acquéreur pressentie un bien proposé à la vente.

Il existe des droits de préemption privé (locataire / SAFER par exemple).

En premier lieu, l’exercice du droit de préemption doit toujours être motivé par un IG, même si peut être très large. Il ne se limite pas à la faculté d’acheter mais il comporte également la possibilité de contester le prix fixé par le vendeur.

Les droits de préemption publiques ne portent pas seulement atteinte à la possibilité de choisir son acheteur mais aussi la liberté de vendre au prix qu’on souhaite.

Si préemption en révision de prix le propriétaire peut mal le vivre. Reste que c’est moins brutal que l’expropriation.

-Le droit de préemption pour permettre le maintien dans les lieux d’une personne dont la résidence principale fait l’objet d’une saisie suivie d’une vente par adjudication.

-Le droit de préemption et de préférence visant à éviter le morcèlement des forêts privé (pas ENS) – article 331-19 et s CF.

-Droit de préemption des communes sur les décharges privées en fin d’exploitation pour éviter risque sanitaire et de nuisance – L541-29 CE.

-Le droit de préemption des communes et des EPCI visant à permettre la création ou l’aménagement de jardin familiaux L216-1 CU (également reconnu à la SAFER).

-Droit de préemption dans les espaces agricoles naturelles péri urbain – L113-25.

-Droit de préemption de l’État sur les domaines nationaux – L121-39 Code patrimoine (ressource en eau notamment).

-Droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte.

Le droit de préemption urbain et le DP en ZAD sont codifiés – les règles communes sont prévu par les L et R 213-1 et s., pour les dispositions propres au DPU 211-1 et s. et celles propres au droit de préemption en ZAD 212-1 et s.

-Objectif : l’aménagement.

Les droits de préemption sont exercés avec toujours comme objectif la réalisation plus ou moins immédiate – d’opération qui répondent aux objectifs fixés par l’article L300-1.

L’institution du droit de préemption et du droit de préemption en ZAD – peut être couverte par une commune avec un POS ou un PLU – l’article L211-1 du Code de l’urbanisme prévoit que le DPU peut être institué sur tout ou partie des zones U ou AU.

Le DPU peut être instauré dans les périmètres rapproché des points d’eau destiné à l’alimentation / PPRT / zone soumises aux servitudes d’utilité publique.

D’une manière générale le DPU ne peut en aucun cas être institué sur les territoires couverts par une ZAD.

Les communes dénuées de document d’urbanisme n’ont pas de droit de préemption.

L’institution d’un DPU nécessite une décision de l’organe délibérant – comme évoqué, dans les EPCI a fiscalité propre, le titulaire du droit de préemption devient l’EPCI.

Quand on envoie la DIA, c’est la métropole qui décide (a Nice).

Lorsque la commune fait partie d’un EPCI qui n’a pas de fiscalité propre – la commune peut lui déléguer le DP.

Dans les communes concernées par l’arrêté de carence – le DP est automatiquement transféré au préfet.

La délibération qui introduit le DPU n’a pas à être spécialement motivé mais la décision de préemption oui.

Quand la collectivité prend la décision d’instaurer un DPU, soumis à publicité, peuvent faire l’objet d’un recours etc…

La délibération doit faire référence à un plan qui précise le champ d’application du DPU.

Si zad créée dans un périmètre avec un DPU existant le DPU cesse de s’appliquer.

Par contre pas d’incompatibilité prévu avec le droit de préemption commerciale.

L’objectif de ce droit est de faire échec à la spéculation foncière – ZAD = urbanisme futur = prise en valeur des terrains = spéculation.

L’acte qui créé la ZAD a une durée de validité de 6 ans renouvelable et donc le droit de préemption en ZAD a le même délai.

Les conséquences de l’institution du droit de préemption sont le droit de délaissement : faculté donnée au propriétaire des biens soumis au DP de proposer au titulaire des DP d’acheter le bien.

Le titulaire a deux mois à compter de la proposition pour répondre – la délibération qui autorise l’acquisition doit être motivée par contre l’acquisition en cas de droit de délaissement n’ouvre pas au propriétaire le droit de rétrocession.

En cas de renonciation d’acquisition du bien par la PP d’un terrain, le bien cesse d’être soumis au droit de préemption.

La nature du bien aliéné est prévue par l’article L213-1 CU – immeuble d’une manière générale par nature bâti non bâti / terrain non / lot de copro / volume etc…

Pour les biens détenus par les organismes HLM selon le délai de détention par l’organisme plus ou moins 10 ans.

S’il y a démembrement ??

NE sont pas soumis au DP les cessions d’usufruit / les baux à construction / baux emphytéotique / sauf s’il prévoit une faculté de rachat en fin de bail.

Cession de part de SCI échappe en principe au DP (si elle est propriétaire de deux biens différents) à seule faille.

Les cessions de droit mobilier sont parfois assujetties au droit de préemption.

Cession d’un ensemble de droit sociaux qui donne vocation à attribution en propriété / jouissance.

Cession de trentième contre remise des locaux – contrat de location accession PCLA.

Cession de droit indivis soumise à l’exception des ventes entre indivisaires.

Alinéations à titre gratuit exclues du droit de préemption – échange soumis à droit de préemption (c’est une double vente).

La DIA doit être complété par le notaire (en général) et envoyé – dans le cas de la vente sans avant contrat – DIA signé par le client – la promesse prévoit que le propriétaire donne autorisation au notaire de procéder à la DIA.

Prescription par 5 ans de l’action en nullité en l’absence de DIA.

Si unité foncière de bien soumis à préemption – une seule DIA – si plusieurs unités – autant de DIA que de bien.

Adressé à la mairie qui va dispatcher aux titulaires.

Le contenu de la DIA – présence ou non d’un ICPE – la collectivité préempte et demande la remise en état pour que le terrain soit dans l’état qui figure sur la DIA.

L’initiative et l’élaboration du SCOT est décentralisé (L141-1 CU) – l’élaboration appartient aux organes délibérant des EPCI qui vont déterminer le périmètre du SCOT et le proposer au préfet.

Les EPCI compétents sont les métropoles / les communautés urbaines / les communautés d’aglo depuis la loi Alur les communautés de commune.

Le périmètre du SCOT ne peut être morcelé, il doit être d’un seul tenant et sans enclave. Le SCOT doit prendre en compte les besoins de la protection des espaces naturelles et agricoles ainsi que les besoins et usage des habitants en matière de logement / d’équipement / d’espace vert / de service / d’emploi et des déplacements (L143-3 CU).

La mise en œuvre du nouveau paramètre qui est un bassin d’emploi répond à la volonté de l’État / son intention d’élargir les SCOT.

La mise en œuvre du nouveau paramètre de prise en compte qu’est le bassin d’emploi concernera les 10aine d’établissement public porteur de SCOT – périmètre qui correspondent à peu près périmètre d’un PLUi.

C’est le président de l’établissement public qui conduit l’élaboration du SCOT, l’établissement public peut se faire aider par l’État pour l’élaboration.

1^ere étape ; prise d’une délibération – organe délibérant de l’EP qui a la charge de l’établissement prend une délibération pour le prescrire.

Ce document devra préciser les modalités des objectifs poursuivi / modalité de concertation avec les habitants.

Il faut notifier aux commissions départementales de préservation des espaces naturelles et forestiers.

L’arrêt du projet de SCOT doit être précédé d’un débat sur les orientations générales du PAS (projet d’aménagement stratégique) au plus tard 4 mois avant l’examen du projet de schéma.

Il existe un certain nombre de consultation obligatoire et d’autre sur demande L143-20 CU.

Projet de SCOT doit être soumis à l’avis d’un certain nombre de PP comme les groupements de communes (commission départementale de préservation des espaces naturelles et forestier) lorsque le scot a pour conséquence une réduction des espaces en cause sinon pas la peine.

Projet doit être approuvé par la chambre d’agriculture / institut national d’origine et de la qualité dans les zones d’appellation d’origine contrôlé et par le centre national de la propriété forestière lorsqu’on les réduit au travers de ce SCOT.

LE SCOt qui est situé en tout ou partie sur une zone loi montagne doit être soumis au comité de massif s’il prévoit la création d’une ou plusieurs UTN.

Au-delà de sa le président de l’établissement public chargé du scot doit consulter les établissements publics directement intéressé et les communes limitrophes (facultatif).

Les personnes et les organes consultés, à titre obligatoire ou sur demande rendent leurs avis, au plus tard dans les 3 mois de la transmission du projet de schéma – au délà avis réputé favorable.

Outre les pièces et avis requis par le Code de l’environnement, le projet est soumis à enquête public par le président de l’établissement public qui l’élabore.

Publication puis transmission au préfet – ne devient exécutoire qu’après les 2 mois de contrôle de légalité.

Contenu du SCOt : comprend un projet d’aménagement stratégique – ex PADD mnt PAS / document d’orientation et d’objectif et des annexes. On peut ajouter des documents graphiques à cela, le SCOT peut comporter un programme d’action.

Projet d’aménagement stratégie : sorte de feuille de route des politiques publiques sur le territoire dans les différents domaines. Son contenu = des obj de développement et d’aménagement plutôt que des thèmes à traiter stricto sensu.

Horizon 20 tranché par phase de réalisation – obj tracé et tranche de réalisation.

Ex : la réduction de l’artificialisation des sol – le DOO – partie opérationnel des documents – ce document est intéressant et appelé à jouer dans la conduite de la transition énergétique.

Le document d’orientation est organisé sur 3 thèmes principaux : activité économique agricole commercial et logistique / l’offre de logement de mobilité et d’équipement et de densification / transition écologique énergétique et valorisation des paysages.

Pour les aménagement commerciaux – autorisation d’équipement commerciaux de même que dans les PC qui tiennent lieu d’autorisation d’exploitation commerciale doivent compatible avec les documents d’objectifs.

Autorisation d’exploitation commerciale – lorsque volonté d’exploitation d’une surface > 500M2.

Si PC avec autorisation d’exploitation commerciale – la durée de validité n’est pas la même – le PC peut être valable mais avec une AEC qui est tombée.

Les effets liés à l’existence du SCOT, une fois rentré en vigueur, il prend sa place dans la hiérarchie des normes – le SCOT devient alors une véritable clé de voute.

Le SCOT constitue une interface entre les règles supérieure qu’ils doivent respecter et les documents et acte administratif qui lui sont soumis – article L141-1 CU qui identifie les normes supérieures et la comptabilité auquel le SCOT.

S’impose au SCOT les disposition loi littoral loi montagne.

Le SRADET – doucement de planification à l’échèle régional sur les stratégies dans différents domaines d’aménagement.

Les documents subordonnés au SCOT sont énoncés à l’article L142-1 CU.

Les opérations foncières et les orientations d’aménagement doivent être compatible avec le DOO – ZAD / ZAC et lotissement.

Documents d’urbanismes qui doivent respecter le SCOT avec le PLU en tête – carte communale ensuite – L131-4.

Les effets liés à l’inexistence d’un SCOT – retarde l’entrer en vigueur d’un PLU pour permettre au préfet d’exercer un contrôle de légalité particulier.

Le préfet peut notifier à l’EPCI compétant ou à la commune les modifications qu’il estime nécessaire lorsque les dispositions du PLU approuvés sont de nature à compromettre la réalisation d’un SCOT en cours à c’est le sursoir à statuer.

Les possibilités de développement envisageable envisagé par le PLU peuvent être considérablement restreinte par le principe d’urbanisation limitée.

Afin d’inciter les communes et intercommunalité de se regrouper dans le cadre d’un scot pour qu’elle ait une réflexion commune en matière d’aménagement du territoire, la loi SRU a mis ene place un principe restreignant les possibilité d’urba dans les communes non couvertes par un SCOT.

Obj n’est pas seulement de sanctionner les communes qui ne font pas l’effort de faire un SCOT mais surtout d’éviter le mitage.

Dans les communes couvertes par un plu ou un doucement en tenant lieu – le secteurs concernés sont donc les zones à urbaniser ou les zones agricoles ou forestières.

C’est aussi dans cet obj que dans les communes sans scot / document d’urbanisme les construction ou installation incompatible ne sont pas permises dans les zones non urbanisées.

Dans les communes non couvertes par un SCOt, il ne peut pas être délivré d’autorisation d’exploitation commerciale à l’intérieur d’une zone rendu constructible après 2003.

C’est le document qui fixe les règles d’urbanisme applicable sur le territoire de l’EPCI compétant pour l’établir ou la commune qui traduit un terme politique règlementaire et graphique et principaux objectifs en matière d’utilisation des sols.

 C’est le principal document au regard desquels sont instruits les autorisations d’occupation des sols.

Créé par la loi SRU pour remplacer les POS – les POS datent de 1967 et leurs rôles a été densifié avec la décentralisation du début des années 80.

Avant la réforme de la loi SRU, 15.000 communes étaient couvertes par un POS. Le POS avait été critiqué pour son caractère trop stéréotypé et ne protégeait pas assez les zones naturelles et agricoles et luttait mal contre l’étalement urbain.

Il avait créé des situations de ségrégations sociales.

La loi ALUR a programmé la caducité des POS non converti en PLU au 31 décembre 2015, au 1^er janvier 2016, c’est l’urbanisme minimum qui s’applique sur les territoires dont le POS a été frappé de caducité.

Cette échéance de 2016 était trop sévère et donc contreproductive – il a été prévu que les EPCI qui engageait des procédures d’élaboration des PLUi pouvaient voir leurs POS survivre jusqu’en 2019.

Une condition a été posé c’est que le PLU intercommunal devait être approuvé avant le 31 décembre 2019, faute de quoi le POS maintenu en vigueur devenait privé d’effet.

Par contre, on peut encore rencontrer aujourd’hui des POS, les prescriptions de la loi ALUR relatives à la caducité des POS n’ont pas dérogé à la règle en vertu de laquelle l’annulation ou l’illégalité d’un document d’urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document immédiatement antérieur.

Le POS ne peut revivre que 24 mois dans ces cas-là.

C’est ce qui s’est passé sur la commune du Cannet. L’urbanisme minimum on peut lui faire tout et rien dire à c’est la raison pour laquelle le maire reste sous POS.

Le périmètre du PLU recouvre l’intégralité du territoire de la collectivité compétente pour l’élaborer. Si commune – intégralité / si EPCI tout le périmètre des communes intégrées.

Le contenu du PLU : rapport de présentation / PADD / OAP / règlement (partie technique) / annexes / éventuels éléments complémentaires surtout dans le cadre de PLU intercommunaux.

Le rapport de présentation consiste essentiellement en un diagnostic et un exposé des motifs des règles contenus dans le PLU.

En zone montagne ce diag est établi également au travers de réhabilitation et de développement des UTN.

Les auteurs du PLU doivent être attentif pour bien montrer que chaque règle posée est fondée sur un intérêt général urbanistique et proportionné.

Le rapport de présentation doit simplement présenter l’état de la situation.

Le deuxième document le PADD : défini les orientations générales des politiques d’aménagement / d’équipement / d’urbanisme etc… L151-5 CU.

Arrête les orientations générales concernant l’habitat – transport / communication numérique etc…

Le PADD a pour objectif d’écrire les politiques retenues sur le territoire – il fixe le cap mais n’est pas opposable aux autorisations d’urbanisme.

Les OAP contiennent les orientations sur l’habitat et les transports et en zone montagne sur les UTN.

Les OAP peuvent aussi favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant dans le cadre des opérations d’aménagement un % déstiné au commerce / logement etc…

Depuis la loi climat et résilience, les OAP peuvent définir les actions et opérations nécessaires pour protéger les franges urbaines et rurale.

Le règlement constitue l’essentiel du dossier du PLU car c’est ce document qui va fixer les principales servitudes d’utilisations des sols.

Ces règles sont fixées pour permettre d’atteindre les objectifs mentionnés dans les documents de présentation – PADD etc…

Constitué des documents graphiques et de la partie écrite sur les règles d’urbanisme applicables.

Le document graphique est la pour réaliser le découpage des zones dont la nomenclature est citée par le Code de l’urbanisme. U / AU / A / N

Zone urbaine – R151-18 – a quel critère doit répondre un terrain pour être qualifié de constructible ?

-Zone U et viabilisé – accessible / desservie par les réseaux.

Zone déjà bâti ou déjà équipé de VRD (voie et réseaux divers) – elles peuvent être en cours de réalisation.

Qualification de terrain à bâtir est prévu par l’article L322-3 CU mais le classement en zone U ne garantit pas les dessertes de chaque terrain.

Zone à urbaniser R151-20 CU – peuvent être classé en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouvert à l’urbanisation.

Le plus souvent situé dans le prolongement des zones urbanisé – zone AU = réserve foncière.

Pour la détermination de la constructibilité des zones à urbaniser, une distinction est opérée selon l’existence ou non d’une VRD – si existante – capacité suffisante ?

Dans les PLU – zone 1AU / 2AU – plus ou moins proche des dessertes.

Les terrains restent tout de même inconstructibles à l’instant T – pour qu’il bascule en zone U – il faut une modification du PLU.

• Zone agricole – article R151-22 CU – zone équipée ou non à protéger en raison du potentielle agronomique économique ou écologique des terres agricoles.

Dans les PLU – zone 1AU / 2AU – plus ou moins proche des dessertes.

Les terrains restent tout de même inconstructibles à l’instant T – pour qu’il bascule en zone U – il faut une modification du PLU.

• Zone agricole – article R151-22 CU – zone équipée ou non à protéger en raison du potentielle agronomique économique ou écologique des terres agricoles.

Zone naturelle et forestière – article R151-24 – secteurs placés en zone N sont des secteurs à protéger. Pour plusieurs raisons : qualité des lieu / intérêt esthétique etc… soit en raison de l’existence d’une exploitation forestière / caractère espace naturelle.

Ou encore les zones à risques – ce qui a été opéré dans l’arrière-pays – tempête Alex.

Les zones A et N sont par principe inconstructibles. La loi ALUR et la loi d’avenir pour l’agriculture de 2014 ont un peu assoupli les règles d’inconstructibilité –

Zonage particulier : espace boisée classé – voie / forêt parc qui relève ou non du régime forestier.

Ce classement peut également arriver sur un arbre (en plein milieu d’un terrain).

Le classement a pour principe et pour conséquence de soumettre les coupes et abatages d’arbre a déclaration préalable, si travaux au mépris de cet espace à pénal.

Le PLU peut fixer des emplacements réservés – voie et ouvrage public / installation / objectif de mixité sociale (…) à possibilité pour les autorités locales d’imposer aux constructeurs de bien de réaliser des logement sociaux (si emplacement réservé) ou de limiter la construction d’un terrain.

Les emplacements réservés sont en principe inconstructibles – l’intérêt est que l’assiette du permis peut être déposé sur l’emplacement réservé.

La partie écrite du règlement – établie en trois sections – la première partie : règle relatives à la destination des constructions et usages des sols / deuxième partie : afférente aux caractéristique urbaine / architecturale et environnementale.