Immobilienbewirtschaftung | Immobilienfachwirt

Neue Miete = Alte Miete × (neuer Index / alter Index). Voraussetzung: schriftliche Vereinbarung, ≥ 12 Monate seit letzter Anpassung, Verbraucherpreisindex (VPI).

Textform mit Angabe alter Index, neuer Index, Erhöhungsbetrag. Mieter muss die Erhöhung ab dem übernächsten Monat nach Erklärung zahlen.

Miete, die alle laufenden Aufwendungen der Wirtschaftlichkeitsberechnung deckt - im sozialen Wohnungsbau die höchstzulässige Miete laut Förderzusage.

Buchwert + Behördenleistungen + Notar/Gericht + Darlehensrückzahlung + Modernisierung + Architekten/Verwaltung + Mieterentschädigungen + Vermarktung (% des Aufwands) + Gewinn (% des Aufwands).

Vermarktung: ca. 4 % der Selbstkosten (ohne Gewinn). Gewinn: ca. 10-15 % der Selbstkosten.

Textform, alte und neue Miete, Erhöhungsbetrag, Begründung (Mietspiegel/Sachverständigengutachten/3 Vergleichswohnungen/Mieterdatenbank), Hinweis auf Zustimmungsfrist (Ende 2. Folgemonat).

Product, Price, Place, Promotion, People (Personal), Process (Abläufe), Physical Evidence (Ausstattung/Räumlichkeiten). Erweiterung des klassischen 4P-Modells für Dienstleistungen.

Push: Produkt wird über Verkaufskanäle in den Markt „gedrückt" (z. B. Außendienst). Pull: Nachfrage wird beim Endkunden direkt geschaffen (Werbung), der dann das Produkt nachfragt.

Strategisches Analyseinstrument: S=Stärken (intern), W=Schwächen (intern), O=Chancen (extern), T=Risiken (extern). Grundlage für strategische Entscheidungen.

1. Grundstückskosten (Kaufpreis + Nebenkosten + Erschließung), 2. Baukosten (Gebäudekosten + Außenanlagen + Baunebenkosten), 3. Gesamtkosten = Summe.

Tilgungsdarlehen aus einem Bausparvertrag mit niedrigem festem Zins. Tilgung erfolgt mit fest vereinbarter monatlicher Rate (Promille der Bausparsumme).

Monatliche Rückzahlungsrate × 12 Monate (z. B. 6 ‰ der Bausparsumme) - Zinsen = Tilgung pro Jahr.

Jährliches Entgelt für die Nutzung eines fremden Grundstücks bei Erbbaurecht. Berechnung: Bodenwert × Erbbauzinssatz (z. B. 3-5 %). Wird wie eine laufende Aufwendung behandelt.

Linear vom Gebäudewert (nicht vom Grundstück!). Üblich 1-2 % p. a. Die Abschreibung soll i. d. R. die Tilgung der Darlehen finanzieren.

Das Restkapital wird zum neuen Zinssatz fortgeführt: neue Zinsen = Restkapital × neuer Zinssatz. Die Tilgungsrate kann ebenfalls angepasst werden.

Bausparsumme = vereinbarter Gesamtbetrag (Guthaben + Darlehen). Bausparguthaben = das angesparte Kapital. Bauspardarlehen = Bausparsumme - Bausparguthaben.

Vereinfachte Verfahren OHNE Zeitwert des Geldes: Kostenvergleichsrechnung, Gewinnvergleichsrechnung, Rentabilitätsrechnung, statische Amortisationsrechnung.

Verfahren MIT Berücksichtigung des Zeitwerts: Kapitalwertmethode (NPV), interne Zinsfußmethode (IRR), Annuitätenmethode, dynamische Amortisationsrechnung.

Investition lohnt sich, wenn der Barwert aller Ein- und Auszahlungen positiv ist (Kapitalwert > 0). Diskontierung mit Kalkulationszinssatz.

Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Esszimmer, Kinderzimmer, Bad/WC, Flur, Diele, Gäste-WC, Hausarbeitsraum - lichte Höhe ≥ 2,00 m.

Schrägen 1,00-2,00 m Höhe: 50 %; unter 1,00 m: 0 %. Unbeheizte Wintergärten/Schwimmbäder: 50 %. Balkone/Terrassen/Loggien: i. d. R. 25 %, max. 50 %.

Kellerräume, Bodenräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen, Heizungsräume, Waschküchen, Treppen mit > 3 Stufen, Treppenabsätze, Schornsteine.

Wenn er sich INNERHALB der Wohnung befindet (lichte Höhe ≥ 2 m), zählt er voll zur Wohnfläche.

Grundsätzlich 25 %, in Ausnahmefällen (hohe Wohnqualität) bis 50 % der Grundfläche.

Schritt 1: Jahresrohmiete (€/m² × m² × 12) → Schritt 2: × Vervielfältiger = Einheitswert → Schritt 3: × Steuermesszahl (‰) = Steuermessbetrag → Schritt 4: × Hebesatz (%) = Grundsteuer p.a. Beispiel: 4,90 € × 700 m² × 12 = 41.160 € × 9,2 = 378.672 € × 3,5‰ = 1.325 € × 380 % = 5.035 €.

Schritt 1: Modernisierungskosten = Gesamtkosten - Instandhaltung - anteilige Verwaltung. Schritt 2: × 8 % = jährliche Umlage. Schritt 3: - Zinsvorteile öffentlicher Förderdarlehen (Marktzins - Förderzins) × Darlehen. Schritt 4: ÷ Wohnfläche ÷ 12 = €/m² monatlich. Schritt 5: Kappungsprüfung (2 €/m² bei < 7 €/m², sonst 3 €/m² in 6 Jahren).

Schritt 1: neuer VPI ÷ alter VPI = Faktor. Schritt 2: alte Miete (€/m²) × Faktor = neue Miete (€/m²). Beispiel: 108,5 ÷ 100,4 = 1,0807 → 7 € × 1,0807 = 7,57 €/m². Wirkung ab übernächstem Monat nach Erklärung; min. 12 Mon. Pause.

Summe aus: Zinsen Fremdkapital + Eigenkapitalverzinsung (4,25 %) + Erbbauzins + Abschreibung 1-2 % (Gebäudewert) + Verwaltungskosten + Instandhaltungskosten + Mietausfallwagnis (4 %). Aufwendungen ÷ Wohnfläche ÷ 12 = Kostenmiete €/m² monatlich.

Eigenkapital + Eigenleistungen = verzinsungsfähige Basis. Basis × Zinssatz (z. B. 4,25 %) = jährliche EK-Verzinsung. Beispiel: 460.000 € + 20.000 € (Eigenleistung) + 70.000 € (neue) = 550.000 € × 4,25 % = 23.375 €.

Jährliche Gesamtrate = Bausparsumme × monatliche Rate (‰) × 12 Monate. Tilgung = Gesamtrate - Zinsen. Beispiel: BSP-Summe 200.000 €, Rate 4 ‰ mtl. → 200.000 × 4‰ × 12 = 9.600 € Gesamtrate. Restkapital 60.000 € × 2,25 % = 1.350 € Zinsen → Tilgung = 8.250 €.

Schritt 1: Rendite = Mieten - laufende Aufwendungen. Schritt 2: + Abschreibung (nicht zahlungswirksam!) = Mittelzufluss. Schritt 3: - Tilgungen (zahlungswirksam) = Cashflow. Beispiel: Rendite 72.847 + AfA 24.350 - Tilgungen 52.637 = Cashflow 44.560 €.

Bodenfläche (m²) × Bodenrichtwert (€/m²) = Bodenwert × Erbbauzinssatz (% p. a.) = Erbbauzins p. a. Beispiel: 1.100 m² × 140 € × 3 % = 4.620 € p. a.

Quote = Versicherungssumme ÷ Versicherungswert. Entschädigung = Schaden × Quote. Beispiel: VS 900.000, VW 1.200.000 → Quote 75 %; Schaden 150.000 × 75 % = 112.500 € Entschädigung.

Versicherungssumme in Wert 1914 × Prämiensatz (‰) = Nettoprämie. × gleitender Neuwertfaktor = aktuelle Nettoprämie. + 19 % Versicherungssteuer = Bruttoprämie. Beispiel: VS 1914 = 45 → 45 × 0,70 ‰ = 31,50 €; × 26,1 = 822,15 €; + 19 % = 978,36 € Brutto.