Immobilienbewirtschaftung | Immobilienfachwirt
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Lernkarten
1. Anbau/Erweiterung des Gebäudes, 2. Hochwertige Modernisierung (z. B. Bäder), 3. Anpassung des Versicherungswerts nicht aktualisiert, 4. Hochwertige Außenanlagen nicht mitversichert.
Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser - meist in der Wohngebäudeversicherung enthalten.
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung - sie ist für Verwalter seit der WEG-Reform 2020 Pflicht (Mindestdeckung gesetzlich vorgegeben).
Mietverwaltung, Vertragsmanagement, Kostenmanagement, Buchhaltung, Reporting, Forderungsmanagement.
Optimierung und Planung der Flächennutzung, Vermietung von Flächen, Belegungsplanung, Umzugsmanagement.
Systematische Analyse zur Identifikation schützenswerter Bereiche/Werte und der entsprechenden Risiken. Basis für ein Sicherheitskonzept (z. B. in Einkaufszentren).
1. Schutz vor Einbruch/Diebstahl/Vandalismus, 2. Brand-/Unfallschutz nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben, 3. Flexibilität bei Nutzungsänderung, 4. Wirtschaftlichkeit, 5. Nutzerverhalten, 6. Krisen-/Notfallmanagement.
Vorbeugende Wartung in festen Intervallen, unabhängig vom Verschleißzustand. Beispiele: regelmäßiger Heizungsservice, Fassadenanstrich nach 10 Jahren. Vorteil: Planbarkeit, vermeidet Ausfälle.
Zustandsorientiert: regelmäßige Inspektion, Maßnahmen nur bei Bedarf. Beispiele: jährliche Dachinspektion, Sichtprüfung Aufzug. Vorteil: optimale Wirtschaftlichkeit, kein „Überpflegen".
Reparatur erst nach Defekt/Ausfall (Schadensbehebung). Beispiele: Glühbirnenwechsel nach Ausfall, Reparatur defekter Sanitärarmaturen. Vorteil: niedrige laufende Kosten, max. Nutzung der Lebensdauer.
Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände/Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren, Fenster/Außentüren von innen. Können wirksam auf den Mieter übertragen werden - aber nur ohne starre Fristen.
Kappung auf max. 2 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei Mieten ab 7 €/m²: 3 €/m² in 6 Jahren.
Zinsvorteil = Differenz zwischen marktüblichem Zinssatz und gefördertem Zinssatz × Darlehenssumme. Dieser Betrag MINDERT die umlagefähigen Modernisierungskosten.
Statt 8 % der Modernisierungskosten wird die Umlage um den Zinsvorteil reduziert: (Modernisierungskosten × 8 % - Zinsvorteil) / Wohnfläche / 12.
Planungs- und Bauleitungskosten. Sie werden anteilig auf Modernisierungs- und Instandhaltungskosten verteilt (z. B. nach Kostenanteil).
1. Zahlungserinnerung, 2. Mahnung (1./2./3.), 3. Gerichtlicher Mahnbescheid, 4. Vollstreckungsbescheid, 5. Zwangsvollstreckung (Gerichtsvollzieher).
6 Monate ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB).
Nach Eintritt der Verjährung kann der Schuldner die Leistung verweigern. Zahlt er versehentlich, kann er die Zahlung NICHT zurückverlangen (§ 214 Abs. 2 BGB).
Mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis hatte (oder grob fahrlässig keine Kenntnis hatte).
Hemmungsgründe: Verhandlungen, Mahnbescheid, Klage, Anerkenntnis durch Schuldner. Während der Hemmung läuft die Verjährungsfrist nicht weiter.
Sicherheit eines Dritten (Bürge) für die Vertragspflichten des Mieters. Im Mietrecht: Höchstbetrag 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB analog), schriftlich.
Gesetzliches Pfandrecht des Vermieters an eingebrachten Sachen des Mieters zur Sicherung von Mietforderungen. Nicht pfändbar sind unpfändbare Sachen (z. B. Hausrat, Werkzeug).
1. Einkommen zu gering im Verhältnis zur Miete, 2. Negativeinträge in Auskunfteien, 3. Mietrückstände beim Vorvermieter, 4. Vermeidung einseitiger Bewohnerstruktur (§ 19 Abs. 3 AGG), 5. Vertragswidriges Verhalten beim Vorvermieter (z. B. Ruhestörung).
§ 19 Abs. 3 AGG: Ungleichbehandlung ist zulässig zur Schaffung/Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse.
Verhinderung und Beseitigung von Diskriminierungen wegen Rasse/ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion/Weltanschauung, Behinderung, Alter, sexueller Identität.
1. Fördermittel (zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse, nachrangige Finanzierung), 2. Bürgschaften/Garantien/Gewährleistungen, 3. Bereitstellung von verbilligtem Bauland.
1. Allgemeines Belegungsrecht (nur an WBS-Inhaber vermieten), 2. Benennungsrecht (Stelle benennt 3 Mieter, Vermieter wählt aus), 3. Besetzungsrecht (Stelle bestimmt den Mieter direkt).
1. Anzahl der im Haushalt lebenden Personen, 2. Höhe des Einkommens der Haushaltsmitglieder, 3. Zuschussfähige Miete.
1. Beschwerdeannahme, 2. Beschwerdebearbeitung, 3. Beschwerdeanalyse, 4. Beschwerdestimulierung.
1. Beschwerdezufriedenheit/Kundenbindung, 2. Vermeidung von Opportunitätskosten (negative Mundpropaganda), 3. Positive Multiplikatoreffekte, 4. Verbesserung der Geschäftsprozesse durch Beschwerde-Informationen.
Wohnform, in der mehrere Generationen (Jüngere, Familien, Senioren) gezielt zusammen wohnen. Gemeinschaftsräume, gegenseitige Unterstützung, oft mit Serviceangeboten und barrierefreier Ausstattung.
Notruf-System, Hausnotdienst, Reinigungsservice, Einkaufsdienst, Fahrdienst, Pflegevermittlung, gemeinsame Mahlzeiten, Veranstaltungen, Concierge-Service.
Verwaltungskosten, Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, Reparaturkosten (auch Kleinreparaturen!), Kosten der Wohnungsübergaben durch den Hausmeister, Mietausfallwagnis.
Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung/Warmwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Hauswart (anteilig), Antenne/Kabel, Sonstige (mit Vereinbarung).
Was sind die drei Fortschreibungsarten des Einheitswerts (bzw. jetzt auch Grundsteuerwert)?
1. Wertfortschreibung (Wertänderung, z. B. Anbau), 2. Zurechnungsfortschreibung (Eigentumswechsel: Verkauf, Erbschaft, ZV), 3. Artfortschreibung (Nutzungsänderung: Wohnen→Gewerbe, B-Plan).
Jahresrohmiete × Vervielfältiger = Einheitswert. Einheitswert × Steuermesszahl (‰) = Steuermessbetrag. Steuermessbetrag × Hebesatz (%) der Gemeinde = Grundsteuer.
Neues Bewertungsverfahren mit aktuellen Werten (Bundesmodell oder Ländermodelle). Berechnung weiterhin: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Bewertungsstichtag war 01.01.2022.
Mindestens 50 % und höchstens 70 % nach erfassten Verbrauchswerten, der Rest nach Wohnfläche/Nutzfläche (§ 7 HKVO). Bei extremen Gebäuden andere Mindestquoten.
Umlagefähig sind reine Hausmeistertätigkeiten (z. B. Gartenpflege, Treppenhausreinigung, allgemeine Überwachung). Nicht umlagefähig: Verwaltungstätigkeiten, Wohnungsübergaben, Reparaturen.
Berechnung der erforderlichen Miete (Kostenmiete) aus laufenden Aufwendungen: Zinsen, Eigenkapitalverzinsung, Abschreibung, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Erbbauzinsen, ggf. Rendite.
