Immobilienbewirtschaftung | Immobilienfachwirt

Zahlung der vereinbarten Miete und vertragsgemäßer, pfleglicher Gebrauch der Mietsache (§ 535 Abs. 2 BGB).

Anzeigepflicht bei Mängeln (§ 536c), Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Obhutspflicht, Rücksichtnahme auf Hausgemeinschaft.

Gemischter Vertrag aus Miete und Kauf - der Mieter erhält das Recht, das Objekt später zu erwerben; Mietzahlungen werden teilweise auf den Kaufpreis angerechnet.

Der Ersteher tritt anstelle des bisherigen Eigentümers in die bestehenden Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB - „Kauf bricht nicht Miete"). Er hat ein Sonderkündigungsrecht für den ersten zulässigen Termin.

Wohnraum: ordentliche Kündigung nach gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB) zum ersten zulässigen Termin, nur mit berechtigtem Interesse. Gewerberaum: ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 580a BGB) zum ersten zulässigen Termin ohne Begründungspflicht.

Er muss die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum ersten gesetzlich zulässigen Termin aussprechen, sonst verliert er das Sonderkündigungsrecht aus dem Zuschlag.

Bis zum 3. Werktag eines Monats - dann zählt dieser Monat zur Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB). Samstag zählt nicht als Werktag im Sinne des Zugangs.

Nur bei qualifiziertem Befristungsgrund (Eigennutzung, beabsichtigter Abriss/Umbau, Nutzung als Dienst-/Werkswohnung) UND schriftlicher Mitteilung des Grundes bei Vertragsschluss. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet.

Bei Umwandlung in Wohnungseigentum und Veräußerung darf der Erwerber erst nach 3 Jahren wegen Eigenbedarf/wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Länder können die Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern.

Hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Schulpflicht, drohende Obdachlosigkeit, fehlender angemessener Ersatzwohnraum. Vermieter muss in der Kündigung auf Widerspruchsrecht hinweisen.

Nutzungsrecht an einer bestimmten Fläche des Gemeinschaftseigentums (z. B. Gartenanteil, Stellplatz) zugunsten eines einzelnen Eigentümers unter Ausschluss der anderen Eigentümer. Eigentum bleibt gemeinschaftlich.

Seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr gesetzlich auf drei begrenzt - die Anzahl kann von der Eigentümerversammlung frei festgelegt werden (§ 29 WEG).

Grundsätzlich nur Wohnungseigentümer. Nichteigentümer (z. B. Ehepartner eines Eigentümers) können nur Beiratsmitglied werden, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorgesehen ist.

1. Verwalter unterstützen, 2. Verwalter überwachen, 3. Wirtschaftsplan prüfen, 4. Jahresabrechnung prüfen, 5. Protokoll der ETV unterzeichnen. Zusätzlich: ETV einberufen, wenn Verwalter ausfällt (§ 24 Abs. 3 WEG).

Bei unentgeltlicher Tätigkeit nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Bei entgeltlicher Tätigkeit auch für leichte Fahrlässigkeit.

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats - außer es wurde durch Beschluss ein anderer Eigentümer ermächtigt.

Einmalige zusätzliche Zahlung aller Eigentümer für unvorhergesehene oder größere Maßnahmen (z. B. Heizungserneuerung), wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht. Wird per Beschluss in der ETV festgelegt.

Nach Miteigentumsanteilen (MEA), § 16 WEG. Ein abweichender Schlüssel kann beschlossen werden.

Einfache Mehrheit (seit WEG-Reform 2020, § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Vorher: doppelt qualifizierte Mehrheit.

Übergangsphase nach Kaufvertragsabschluss und Eintragung der Auflassungsvormerkung, aber noch vor Grundbucheintragung. Der Erwerber ist bereits stimm- und teilnahmeberechtigt.

Die Eigentümergemeinschaft als Gesamtheit, vertreten durch den Verwalter. Verstöße können zu Schadensersatzansprüchen gegen die Gemeinschaft führen.

Drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer UND mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Seit WEG-Reform 2020 in den meisten Fällen abgeschafft - heute meist einfache Mehrheit.

Lasten- und Kostentragung im Innenverhältnis der Eigentümer (i. d. R. nach MEA), Möglichkeit abweichender Verteilung durch Beschluss (Einzelfall) oder Vereinbarung (dauerhaft).

Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 WEG). Kosten trägt grundsätzlich der/die Antragsteller, außer Beschluss erfolgt mit doppelt qualifizierter Mehrheit ODER sich die Maßnahme in absehbarer Zeit amortisiert.

Der WBS muss VOR der Wohnungsübergabe vom Mieter vorgelegt werden, nicht erst nach Mietbeginn. Eine Vereinbarung „bis zum Folgemonat" ist unzulässig.

Grundsätzlich nicht zulässig - die HKVO schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu mind. 50-70 % vor. Ausnahmen: 2-Familien-Haus mit eigener Vermieter-Nutzung, Passivhäuser, technisch nicht abrechenbare Anlagen.

Schriftform mit Angabe des Befristungsgrunds bei Vertragsschluss. Bei Mängeln gilt der Vertrag als unbefristet.

Der Vermieter darf an konkurrierende Gewerbetreibende keine weiteren Räumlichkeiten im gleichen Objekt vermieten. Der Konkurrenzschutz gilt auch ohne ausdrückliche Vereinbarung als vertragliche Nebenpflicht (vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).

Indexmiete: Anpassung an VPI; nur wirksam, wenn Vermieter ≥ 10 Jahre auf Kündigung verzichtet (Preisklauselgesetz). Staffelmiete: betragsmäßig festgelegte Erhöhungen, keine Mindestlaufzeit erforderlich.

Anpassung der Versicherungssumme über den gleitenden Neuwertfaktor an den Baupreisindex. Berechnung: Wert 1914 × Baupreisindex (z. B. 26,1) bzw. Wert 1914 × Faktor.

(Versicherungssumme in Wert 1914) × Prämiensatz in Promille × Anpassungsfaktor + Versicherungssteuer (19 %).

Der Versicherer ersetzt den Schaden nur anteilig: Entschädigung = Schaden × (Versicherungssumme / Versicherungswert). Beispiel: 50 % Unterversicherung → 50 % Entschädigung.

Der Versicherer ersetzt nur den tatsächlichen Schaden bis zur Höhe des Versicherungswerts. Die zu hohe Versicherungssumme bringt keinen Mehrwert, kostet aber höhere Prämie - Anpassung möglich.

Klausel, mit der der Versicherer auf die Anrechnung einer Unterversicherung verzichtet. Voraussetzung: Versicherungssumme nach gleitender Neuwertberechnung. Nur bei Wohngebäudeversicherung üblich.