Immobilienbewirtschaftung | Immobilienfachwirt

Schritt 1: Rendite = Mieten - laufende Aufwendungen. Schritt 2: + Abschreibung (nicht zahlungswirksam!) = Mittelzufluss. Schritt 3: - Tilgungen (zahlungswirksam) = Cashflow. Beispiel: Rendite 72.847 + AfA 24.350 - Tilgungen 52.637 = Cashflow 44.560 €.

Bodenfläche (m²) × Bodenrichtwert (€/m²) = Bodenwert × Erbbauzinssatz (% p. a.) = Erbbauzins p. a. Beispiel: 1.100 m² × 140 € × 3 % = 4.620 € p. a.

Quote = Versicherungssumme ÷ Versicherungswert. Entschädigung = Schaden × Quote. Beispiel: VS 900.000, VW 1.200.000 → Quote 75 %; Schaden 150.000 × 75 % = 112.500 € Entschädigung.

Versicherungssumme in Wert 1914 × Prämiensatz (‰) = Nettoprämie. × gleitender Neuwertfaktor = aktuelle Nettoprämie. + 19 % Versicherungssteuer = Bruttoprämie. Beispiel: VS 1914 = 45 → 45 × 0,70 ‰ = 31,50 €; × 26,1 = 822,15 €; + 19 % = 978,36 € Brutto.

Summe laufender Aufwendungen ÷ Wohnfläche gesamt ÷ 12 Monate = Kostenmiete €/m². Beispiel: 126.001,17 € ÷ 1.635 m² ÷ 12 = 6,42 €/m² monatlich.

Honorar × (Modernisierungsanteil ÷ (Modernisierungsanteil + Instandhaltungsanteil)) = Honorar-Modernisierungsanteil. Beispiel: 30.000 × (145.000 / 250.000) = 17.400 €. Dieser Betrag erhöht die umlagefähigen Modernisierungskosten.

Buchwert + Behördenleistungen + Notar/Gericht + Darlehensrückzahlung + Modernisierung + Architekten/Verwaltung + Mieterentschädigungen = Selbstkosten ohne Vermarktung. Vermarktung 4 % von Selbstkosten (über 96-%-Trick: Selbstkosten ÷ 0,96 - Selbstkosten). + Gewinn 15 % = Gesamtaufwand. Gesamtaufwand ÷ Wohnfläche = Preis €/m².

Zur Wohnfläche 100 %: Wohnräume, Küche, Bad, Flur, Diele (Höhe ≥ 2,00 m). 50 %: Räume zwischen 1,00 und 2,00 m, unbeheizte Wintergärten. 25 % (max. 50 %): Balkone/Terrassen/Loggien. 0 %: < 1,00 m, Keller, Boden, Garage, Heizungsraum, Außenabstellraum. Innen-Abstellraum zählt voll, Außen-Abstellraum gar nicht.

Anteil = Wohnung-m² ÷ Gesamtwohnfläche × Kosten der Position. Vorsicht: nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Reparaturen, Vermögensschadenhaftpflicht, Hauswart-Wohnungsübergaben) werden 0 € ausgewiesen. Abrechnungsergebnis: Vorauszahlung - umlagefähige Kosten = Guthaben/Nachzahlung.

Restkapital wird zum neuen Zinssatz weitergeführt. Neue Zinsen p. a. = Restkapital × neuer Zinssatz. Tilgung kann gleich bleiben oder angepasst werden. Beispiel: Restkapital 510.000 € × 2,5 % = 12.750 € Zinsen + 2 % × 510.000 = 10.200 € Tilgung = Annuität 22.950 €.

Schritt 1: Modernisierungskosten × 8 % = Bruttoumlage. Schritt 2: Zinsvorteil = (Marktzins - Förderzins) × Förderdarlehensbetrag. Schritt 3: Nettoumlage = Bruttoumlage - Zinsvorteil. Schritt 4: ÷ Wohnfläche ÷ 12 = €/m² monatlich. Beispiel: 162.400 × 8 % = 12.992 €; Zinsvorteil 1,25 % × 75.000 = 937,50 €; netto 12.054,50 €.

Modernisierungsanteil 230.000 - 30.000 = 200.000 €. Jährliche Umlage 200.000 × 8 % = 16.000 €. Pro m² monatlich: 16.000 ÷ 1.050 ÷ 12 = 1,27 €/m². Kappungsgrenze 2 €/m² (Miete < 7 €) - eingehalten. Neue Miete 6,50 + 1,27 = 7,77 €/m².

Faktor 110 ÷ 102 = 1,0784. Neue Miete 8 × 1,0784 = 8,63 €/m². Wirkung ab übernächstem Monat nach Erklärung (Textform erforderlich).

Jahresrohmiete: 5,20 × 520 × 12 = 32.448 €. Einheitswert: 32.448 × 8,5 = 275.808 €. Steuermessbetrag: 275.808 × 3,5 ‰ = 965,33 €. Grundsteuer: 965,33 × 420 % = 4.054,40 €.

Quote: 600.000 ÷ 800.000 = 75 %. Entschädigung: 80.000 × 75 % = 60.000 €. Empfehlung: Versicherungssumme anpassen oder Unterversicherungsverzicht vereinbaren.

Rendite = 180.000 - 100.000 = 80.000 €. Cashflow = Rendite + Abschreibung - Tilgungen = 80.000 + 30.000 - 40.000 = 70.000 €.

Bodenwert 800 × 200 = 160.000 €. Erbbauzins p.a.: 160.000 × 4 % = 6.400 €.

Wohnzimmer 22 + Küche 8 + Bad 6 + Schlafzimmer 14 + Balkon 25 % × 6 = 1,5 = 51,5 m². Keller zählt NICHT zur Wohnfläche.

Kostenmiete: 96.000 ÷ 600 ÷ 12 = 13,33 €/m² monatlich.

Gesamtrate p.a.: 100.000 × 5‰ × 12 = 6.000 €. Zinsen: 40.000 × 2 % = 800 €. Tilgung: 6.000 - 800 = 5.200 €.

Das BGB (§§ 549 ff. BGB).

Bei einer Befristung von mehr als 1 Jahr (§ 550 BGB). Sonst gilt er als unbefristet.

Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Vorformulierte Vertragsklauseln, die für eine Vielzahl von Verträgen ausgelegt und nicht individuell verhandelt wurden.

Nur die unwirksame Klausel fällt weg, der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam (§ 306 BGB). An ihre Stelle treten die gesetzlichen Regelungen.

Gesamtschuldnerisch.

Z. B. wenn ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden soll.

Eigene Objektverwaltung, Fremdverwaltung (durch externen Verwalter), Zwischenvermietung.

Vertrag mit Mitgliedern einer Wohnungsbaugenossenschaft (genossenschaftliches Dauernutzungsrecht).

Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate; 5 bis 8 Jahre: 6 Monate; ab 8 Jahre: 9 Monate.

3 Monate. Zugang bis zum 3. Werktag eines Monats → Ende des übernächsten Monats.

1) schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters, 2) Eigenbedarf, 3) wirtschaftliche Verwertung (sonst erheblicher Nachteil).

Grundsätzlich nein – außer es wurde vertraglich ausdrücklich vereinbart.

Erheblicher Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietsache, unbefugte Überlassung an Dritte, nachhaltige Störung des Hausfriedens, nicht rechtzeitige Gebrauchsüberlassung.

Zwei aufeinanderfolgende Termine mit nicht unerheblichem Teil ODER über zwei Monate hinweg ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten.

Nachträgliche vollständige Zahlung des Rückstands innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.

Inhaltsirrtum, Erklärungsirrtum, Eigenschaftsirrtum, arglistige Täuschung, Drohung.

Ersteher in der Zwangsversteigerung (nur zum ersten Termin), Insolvenzverwalter, Nacherben (1 Monat nach Kenntnis), bei Erlöschen des Nießbrauchs.

Haushaltsangehörige können eintreten (Vermieter kann nur aus wichtigem Grund kündigen). Sonst treten die Erben ein; beide Seiten können binnen 1 Monat nach Kenntnis außerordentlich kündigen.