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Immobilienbewirtschaftung | Immobilienfachwirt

Immobilienbewirtschaftung | Immobilienfachwirt

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N. L.
Étudier
N. L.
Diese Lernkarten vermitteln praxisnah die zentralen Aspekte der Immobilienbewirtschaftung, von Mietberechnungen über Betriebskosten bis zu Modernisierungsumlagen und steuerlichen Themen wie Grundsteuer. Sie richtet sich an Studierende und Fachkräfte, die fundierte Kenntnisse für die Bewirtschaftung von Wohn- und Gewerbeimmobilien erwerben möchten.
Cartes-fiches
296
Utilisateurs
5
Langue
Allemand
Catégorie
Economie politique
Niveau
Université
Créé / Mis à jour
15.05.2026 / 27.05.2026
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Flashcards

Wodurch kann eine Unterversicherung während der Vertragslaufzeit entstehen?

1. Anbau/Erweiterung des Gebäudes, 2. Hochwertige Modernisierung (z. B. Bäder), 3. Anpassung des Versicherungswerts nicht aktualisiert, 4. Hochwertige Außenanlagen nicht mitversichert.

Was sind Elementarschäden im engeren Sinne?

Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser - meist in der Wohngebäudeversicherung enthalten.
Welche Versicherung schützt den Verwalter bei Vermögensschäden?

Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung - sie ist für Verwalter seit der WEG-Reform 2020 Pflicht (Mindestdeckung gesetzlich vorgegeben).

Was umfasst das kaufmännische Gebäudemanagement?

Mietverwaltung, Vertragsmanagement, Kostenmanagement, Buchhaltung, Reporting, Forderungsmanagement.

Was umfasst das Flächenmanagement?

Optimierung und Planung der Flächennutzung, Vermietung von Flächen, Belegungsplanung, Umzugsmanagement.

Was ist eine Schutzbedarfsanalyse?

Systematische Analyse zur Identifikation schützenswerter Bereiche/Werte und der entsprechenden Risiken. Basis für ein Sicherheitskonzept (z. B. in Einkaufszentren).
Welche Aspekte umfasst ein Sicherheitskonzept im Gewerbe (z. B. Einkaufszentrum)?

1. Schutz vor Einbruch/Diebstahl/Vandalismus, 2. Brand-/Unfallschutz nach öffentlich-rechtlichen Vorgaben, 3. Flexibilität bei Nutzungsänderung, 4. Wirtschaftlichkeit, 5. Nutzerverhalten, 6. Krisen-/Notfallmanagement.

Was ist die Präventivstrategie der Instandhaltung?

Vorbeugende Wartung in festen Intervallen, unabhängig vom Verschleißzustand. Beispiele: regelmäßiger Heizungsservice, Fassadenanstrich nach 10 Jahren. Vorteil: Planbarkeit, vermeidet Ausfälle.

Was ist die Inspektionsstrategie der Instandhaltung?

Zustandsorientiert: regelmäßige Inspektion, Maßnahmen nur bei Bedarf. Beispiele: jährliche Dachinspektion, Sichtprüfung Aufzug. Vorteil: optimale Wirtschaftlichkeit, kein „Überpflegen".

Was ist die Korrektivstrategie der Instandhaltung?

Reparatur erst nach Defekt/Ausfall (Schadensbehebung). Beispiele: Glühbirnenwechsel nach Ausfall, Reparatur defekter Sanitärarmaturen. Vorteil: niedrige laufende Kosten, max. Nutzung der Lebensdauer.
Was sind Schönheitsreparaturen?

Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände/Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren, Fenster/Außentüren von innen. Können wirksam auf den Mieter übertragen werden - aber nur ohne starre Fristen.

Welche Vorgaben gibt es für die Modernisierungsmieterhöhung bei Mieten unter 7 €/m²?

Kappung auf max. 2 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a BGB). Bei Mieten ab 7 €/m²: 3 €/m² in 6 Jahren.

Welche Zinsvorteile bei öffentlichen Modernisierungsdarlehen sind anzurechnen?

Zinsvorteil = Differenz zwischen marktüblichem Zinssatz und gefördertem Zinssatz × Darlehenssumme. Dieser Betrag MINDERT die umlagefähigen Modernisierungskosten.

Wie hoch ist die Modernisierungsumlage bei Förderdarlehen?

Statt 8 % der Modernisierungskosten wird die Umlage um den Zinsvorteil reduziert: (Modernisierungskosten × 8 % - Zinsvorteil) / Wohnfläche / 12.
Was ist ein Architektenhonorar bei Modernisierung?

Planungs- und Bauleitungskosten. Sie werden anteilig auf Modernisierungs- und Instandhaltungskosten verteilt (z. B. nach Kostenanteil).

Welche fünf Stufen hat ein mehrstufiges Forderungsmanagement?

1. Zahlungserinnerung, 2. Mahnung (1./2./3.), 3. Gerichtlicher Mahnbescheid, 4. Vollstreckungsbescheid, 5. Zwangsvollstreckung (Gerichtsvollzieher).

Welche Verjährungsfrist gilt für Schönheitsreparaturen und Schadensersatz nach Mietende?

6 Monate ab Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB).

Was ist das Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 BGB)?

Nach Eintritt der Verjährung kann der Schuldner die Leistung verweigern. Zahlt er versehentlich, kann er die Zahlung NICHT zurückverlangen (§ 214 Abs. 2 BGB).
Wann beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 199 BGB?

Mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis hatte (oder grob fahrlässig keine Kenntnis hatte).

Wie geht man bei der Hemmung der Verjährung vor?

Hemmungsgründe: Verhandlungen, Mahnbescheid, Klage, Anerkenntnis durch Schuldner. Während der Hemmung läuft die Verjährungsfrist nicht weiter.

Was ist eine Bürgschaft?

Sicherheit eines Dritten (Bürge) für die Vertragspflichten des Mieters. Im Mietrecht: Höchstbetrag 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB analog), schriftlich.

Was ist das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB)?

Gesetzliches Pfandrecht des Vermieters an eingebrachten Sachen des Mieters zur Sicherung von Mietforderungen. Nicht pfändbar sind unpfändbare Sachen (z. B. Hausrat, Werkzeug).
Welche fünf Gründe darf ein Vermieter für die Ablehnung eines Mietinteressenten anführen (AGG-konform)?

1. Einkommen zu gering im Verhältnis zur Miete, 2. Negativeinträge in Auskunfteien, 3. Mietrückstände beim Vorvermieter, 4. Vermeidung einseitiger Bewohnerstruktur (§ 19 Abs. 3 AGG), 5. Vertragswidriges Verhalten beim Vorvermieter (z. B. Ruhestörung).

Welche Besonderheit hat das AGG bei der Wohnraumvermietung?

§ 19 Abs. 3 AGG: Ungleichbehandlung ist zulässig zur Schaffung/Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse.

Was ist die Zielsetzung des AGG?

Verhinderung und Beseitigung von Diskriminierungen wegen Rasse/ethnischer Herkunft, Geschlecht, Religion/Weltanschauung, Behinderung, Alter, sexueller Identität.

Welche drei Förderalternativen der sozialen Wohnraumförderung gibt es (§ 2 Abs. 2 WoFG)?

1. Fördermittel (zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse, nachrangige Finanzierung), 2. Bürgschaften/Garantien/Gewährleistungen, 3. Bereitstellung von verbilligtem Bauland.

Welche drei Belegungsrechte gibt es im sozialen Wohnungsbau?

1. Allgemeines Belegungsrecht (nur an WBS-Inhaber vermieten), 2. Benennungsrecht (Stelle benennt 3 Mieter, Vermieter wählt aus), 3. Besetzungsrecht (Stelle bestimmt den Mieter direkt).

Welche drei Kriterien werden bei Wohngeldbewilligung geprüft?

1. Anzahl der im Haushalt lebenden Personen, 2. Höhe des Einkommens der Haushaltsmitglieder, 3. Zuschussfähige Miete.

Was sind die vier Bausteine eines Beschwerdemanagements?

1. Beschwerdeannahme, 2. Beschwerdebearbeitung, 3. Beschwerdeanalyse, 4. Beschwerdestimulierung.

Welche vier Ziele verfolgt ein Beschwerdemanagement?

1. Beschwerdezufriedenheit/Kundenbindung, 2. Vermeidung von Opportunitätskosten (negative Mundpropaganda), 3. Positive Multiplikatoreffekte, 4. Verbesserung der Geschäftsprozesse durch Beschwerde-Informationen.

Was ist eine Mehrgenerationenanlage?

Wohnform, in der mehrere Generationen (Jüngere, Familien, Senioren) gezielt zusammen wohnen. Gemeinschaftsräume, gegenseitige Unterstützung, oft mit Serviceangeboten und barrierefreier Ausstattung.

Welche Serviceleistungen sind für Senioren typisch?

Notruf-System, Hausnotdienst, Reinigungsservice, Einkaufsdienst, Fahrdienst, Pflegevermittlung, gemeinsame Mahlzeiten, Veranstaltungen, Concierge-Service.

Welche Kosten sind NICHT umlagefähig?

Verwaltungskosten, Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, Reparaturkosten (auch Kleinreparaturen!), Kosten der Wohnungsübergaben durch den Hausmeister, Mietausfallwagnis.

Welche typischen Kosten sind nach BetrKV umlagefähig?

Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung/Warmwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Hauswart (anteilig), Antenne/Kabel, Sonstige (mit Vereinbarung).

Was sind die drei Fortschreibungsarten des Einheitswerts (bzw. jetzt auch Grundsteuerwert)?

1. Wertfortschreibung (Wertänderung, z. B. Anbau), 2. Zurechnungsfortschreibung (Eigentumswechsel: Verkauf, Erbschaft, ZV), 3. Artfortschreibung (Nutzungsänderung: Wohnen→Gewerbe, B-Plan).

Wie berechnet sich die Grundsteuer (alt)?

Jahresrohmiete × Vervielfältiger = Einheitswert. Einheitswert × Steuermesszahl (‰) = Steuermessbetrag. Steuermessbetrag × Hebesatz (%) der Gemeinde = Grundsteuer.

Welche Grundsteuerreform tritt zum 01.01.2025 in Kraft?

Neues Bewertungsverfahren mit aktuellen Werten (Bundesmodell oder Ländermodelle). Berechnung weiterhin: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Bewertungsstichtag war 01.01.2022.

Welche Heizkostenverteilung verlangt die HKVO mindestens?

Mindestens 50 % und höchstens 70 % nach erfassten Verbrauchswerten, der Rest nach Wohnfläche/Nutzfläche (§ 7 HKVO). Bei extremen Gebäuden andere Mindestquoten.

Wie wird der Hauswart abgerechnet?

Umlagefähig sind reine Hausmeistertätigkeiten (z. B. Gartenpflege, Treppenhausreinigung, allgemeine Überwachung). Nicht umlagefähig: Verwaltungstätigkeiten, Wohnungsübergaben, Reparaturen.

Was ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung (Mietkalkulation)?

Berechnung der erforderlichen Miete (Kostenmiete) aus laufenden Aufwendungen: Zinsen, Eigenkapitalverzinsung, Abschreibung, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Erbbauzinsen, ggf. Rendite.

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