Fiscalité notariale
Fiscalité notariale
Fiscalité notariale
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Introduction - la responsabilité du notaire en matière fiscale
Le droit fiscal est probablement le domaine ou la responsabilité du notaire s’exprime avec le plus d’intensité, les règles fiscales sont à la fois nombreuses et technique ce qui place le notaire dans une position particulière.
Il assume des responsabilité publiques et civiles.
Le notaire participe au service public de la preuve, en tant que délégataire de la puissance publique, il exerce certaines missions, autrefois assurés par les juges.
Le domaine fiscal ne fait pas exception puisque le notaire agit souvent comme relai de l’administration fiscale, comme percepteur d’impôt, même si cette mission ne s’accompagne pas toujours des moyens suffisants.
Parallèlement, le notaire est aussi le conseiller des familles et des entreprises, il doit ainsi proposer aux acteurs privés, la solution la plus adapté et la moins couteuse y compris d’un pdv fiscal.
Le notaire doit agir de façon équilibrée, on voit que le notaire peut engager sa resp d’un pdv fiscal, tant à l’égard de l’état qu’à l’égard de ses clients.
Introduction - la responsabilité du notaire en matière fiscale - A l'égard de l'État - La collecte de l'impot par le notaire :
Le notaire participe à la perception d’impôt, essentiellement les droits d’enregistrements, liés aux actes auquel il prête son ministère, son rôle est particulièrement important lors des ventes immobilières. Depuis 2005, il doit établir la déclaration de plus-value immobilière pour le vendeur et verser l’impôt correspondant au moment de la signature de l’acte ce qui a permis de sécuriser le recouvrement de cet impôt, ils interviennent également dans les DS.
Juridiquement cette obligation pèse normalement sur les héritiers mais c’est le notaire qui le fait.
Malgré tout, ces missions peuvent soulever un certain nombre de difficulté, la rémunération est parfois faible au regard de la complexité du travail, le notaire dépend largement des informations fournies par le client, il peut consulter certains fichier FICOBA etc… mais sont assez limités.
Introduction - la responsabilité du notaire en matière fiscale - A l'égard de l'État - Le controle de l'impot grace au notaire :
Le notaire participe à la lutte contre la fraude fiscale et financière, depuis 2004, il doit signaler à tracfin toutes les opérations suspecte pouvant révéler un blanchiment ou une fraude fiscale.
En pratique le notaire n’a pas toujours toutes les informations suffisantes pour vérifier l’origine des fonds.
Introduction - la responsabilité du notaire en matière fiscale - A l'égard de ses clients - l'étendu de la resp :
Pour engager la responsabilité du notaire, il faut démontrer, une faute et un préjudice. La JP a largement renforcé son devoir de conseil, le notaire doit garantir la validité juridique de l’acte, son efficacité, celle-ci se mesure tant sur le plan civil que sur le plan fiscal, il faut donc informer les clients des conséquences fiscales de leurs décisions, des éventuels risques, et leurs proposer les solutions les plus avantageuses.
La resp du notaire peut également être engagé sur le fondement de la perte de chance.
-Meilleur conseil aurait pu permettre d’éviter une imposition ou adopté une stratégie plus favorable.
Introduction - la responsabilité du notaire en matière fiscale - A l'égard de ses clients - les limites :
Certaines situations permettent de limiter cette responsabilité, le notaire peut par exemple, faire signer une reconnaissance de conseil donné.
C’est un outil qui doit être manié avec vigilance – elle peut être le support d’une défaillance.
Le mieux est de recourir au rescrit fiscal pour obtenir la position de l’administration sur une interprétation ou un point de droit.
La responsabilité du notaire peut être aussi atténué lorsqu’il n’a joué qu’un rôle secondaire dans certaines opérations de défiscalisation conçue par des promoteurs ou des conseillers financiers.
Les avocats cherchent à charger la resp du notaire car grace à l’assurance.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les principes fondamentaux :
La fiscalité repose sur des principes fondamentaux qui guide sa mise en œuvre et sa légitimité, 4 principes interdépendant :
-La légalité.
-L’annualité.
-La nécessité.
-L’égalité.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
La légalité :
La légalité – article 34 de la constitution – les règles relatives à l’assiette, au taux et aux modalités de recouvrement des impôts doivent être fixé par le législateur, donc voté par le parlement.
Garantie que les citoyens consentent de façon libre à l’impôt en tant qu’institution démocratique.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
L'annualité :
L’annualité – dimension temporelle de l’impôt, exige que le parlement accorde, chaque années au gouvernement, l’autorisation de percevoir l’impôt, cette contrainte temporelle, reflète le besoin de maintenir une surveillance continue sur les prélèvements fiscaux à cela assure que les citoyens restent engagés dans la procédure d’évaluation et d’approbation de l’impôt.
Permet au parlement de contrôler les levés fiscaux.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
La nécessité :
La nécessité – l’impôt doit être justifié par la nécessité de financer les besoins publics. Mesuré par les représentants du peuple – article 14 de la DDHC – fiscalité n’est légitime que lorsque son utilisation est indispensable pour répondre au besoin collectif de la nation.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
L'égalité :
L’égalité – article 13 de la DDHC qui précise que l’effort fiscal doit être équitablement répartit entre les citoyens en fonction de leurs revenus – garantie que les charges fiscales doivent supporter proportionnellement à la capacité contributive de chaque individu.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
L'impot :
L’impôt – Gaston Jèze – par cœurs : l’impôt est une prestation pécuniaire requise des personnes morales ou physique, par voie d’autorité et sans contrepartie à titre définitif en vue de la couverture des charges publiques.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
La taxe :
La taxe – un prélèvement obligatoire de même nature que l’impôt mais destiné à financer un service public du par les seuls usagers.
Ex : taxe sur les ordures ménagères / taxe de publicité foncière / TVA n’est pas une taxe – c’est un impôt.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
La redevance :
La redevance – c’est une somme due en contrepartie d’une concession, d’une utilisation du domaine, d’un service public ou d’un avantage particulier.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
La contribution :
La contribution : prélèvement obligatoire censé financé un projet particulier.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots locaux - énumération - la taxe foncière sur les propriétés non baties :
Champ d’application : tous ce qui n’a pas été considéré comme une propriété bâtie est à contrario une propriété non bâti – exonération permanant : voie publique / propriété de l’État à usage publique.
Exonération partielle : 20% sur les vignes / bois / terres / près / prairie – tous ce qui en général relève du monde rural.
Exonération temporaire : programme de replantation des forêts – exonération de 5 à 10 ans.
Dégrèvement : agriculture qui ont eu une perte de récolte lié à des conditions météorologique particulière vont demander un dégrèvement. Pas d’exonération en considération de la personne.
Règles d’impositions : on retient la valeur locative affectée au bien à laquelle les autorités vont appliquer un taux qui a été voté.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots locaux - énumération - sur les propriétés baties :
Taxe au profit des collectivité local. Elle frappe tous propriétaire d’un terrain paiera la taxe foncière sur les propriétés non bâties et inversement – tous propriétaire d’une construction.
C’est une taxe annuelle.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots locaux - énumération - sur les propriétés baties :
Champ d'application :
Le champ d’application : les propriétés imposables sont les immeubles par nature. Pour que le bien ait cette qualité, il faut qu’il s’agisse d’un bâtiment fixé au sol à perpétuelle demeure.
Mobil homme fixé au sol sur une dalle de béton – propriété bâtie – idem pour les installations de stockage d’animaux / de produit – engarre également même si démontable.
Même chose pour les péniches Parisienne, dès lors qu’amarrage fixe et perpétuel.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots locaux - énumération - sur les propriétés baties :
Exonération :
Exonération : permanant : ne sont pas soumise à cette taxe, tous les bâtiments qui appartiennent à une CT à partir du moment ou le bâtiment est affecté à l’usage du public et qu’il ne produit pas de revenus.
Lieu de culte également.
Exonération temporaire – constructions nouvelles à usage d’habitation exonéré de taxe foncière durant les 2 années qui suivent l’achèvement.
Si le bien n’est pas à usage d’habitation, l’exonération ne sera que de 40% pour les 2 premières années.
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Les impots locaux - énumération - sur les propriétés baties :
Dégrèvement :
Dégrèvement (=diminution de la valeur du bien) : on peut obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacances d’une maison normalement destiné à la location ou un immeuble qui n’est pas exploité.
Trois conditions :
-Il faut que la situation soit indépendante de la volonté du propriétaire.
-Que cette vacance soit d’au moins 3 mois.
-Et il faut que la vacance affecte la totalité de l’immeuble.
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Les impots locaux - énumération - sur les propriétés baties :
Exonération en considération de la personne –
Exonération en considération de la personne –
-Certaines personnes pour lesquels le bien est la résidence principale :
- Personnes âgées de plus de 75 ans au 1er janvier (date d’exigibilité de la taxe foncière).
- Les titulaires des allocations adultes handicapé ou invalidité.
- Sauf si le logement est occupé par d’autre personnes qui ont un revenu.
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Les impots locaux - énumération - sur les propriétés baties :
Sur les règles d’imposition –
Dans le cadre d’une copro, chaque copropriétaire est imposé individuellement – chacun paie en fonction des lots et tantième de copro. En cas de démembrement, le principe est que la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, cela dit, en général, le plus souvent on va faire une convention de démembrement et on peut amande ce principe.
En cas d’indivision : la taxe foncière sera émise au nom de l’indivision et donc les indivisaires seront redevables solidairement de la taxe. Exception au principe de solidarité, le cas où l’indivision a été choisi, conventionnelle, à l’occasion d’un achat par exemple, exception au principe possible – chacun sera tenu au regard de sa cote part indivise.
La encore la taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale (barème fixé par l’AF) – prend en compte la consistance, l’affectation, les caractéristiques du bien, son environnement.
Quand l’administration fiscale a un doute, elle envoie un formulaire au propriétaire qui a 30 jours pour le remplir.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots locaux - énumération -
- La taxe d’habitation.
Ne frappe plus les propriétés qui constituent la résidence principale, que les résidences secondaires depuis 2023.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots locaux - énumération -
Cotisation foncière d'entreprise :
C’est une cotisation du par les professionnels exerçant à titre habituel une activité non salarié au 1er janvier de l’année considérée.
Assise sur la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière. Du dans chaque commune ou l’entreprise dispose de locaux ou de terrain.
Elle concerne les personnes qui ont une activité pro à l’exclusion des salariés (artisans / industrielle / pro libéraux / commerçant etc…).
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots locaux - énumération -
Les caractères de ces impots locaux :
Le principe est essentiel est l’annualité – la taxe est établie d’après la situation existante au 1er janvier de l’année – ce principe fait donc obstacle à toute modification en cours d’année.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots d'État :
Impot sur le revenu et sur le bénéfice :
L’IR d’une PP qui représente 23,7% des recettes fiscales en 2020 – impôt directe calculé au niveau du foyer fiscal, portant sur l’ensemble des revenus des personnes physique du foyer.
C’est également un impôt progressif dont le taux marginal augmente avec le revenu imposable.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots d'État :
L'IS :
Du par principe par les SARL / SA / SAS par d’autre société sur option. Taxe prélevée sur le résultat annuel des entreprises qui exploitent en France.
Introduction - présentation du système fiscal francais :
Les impots sur la dépense
Récemment la cours des comptes a indiqué qu’elle était incapable de faire la liste complète de tous les prélèvements dont l’État peut bénéficier.
-TVA : plus de 38% des recettes de l’État.
C’est un impôt indirect sur la consommation – il est collecté par le vendeur qui colleté puis la reverse à l’État.
Introduction - courte présentation de l'administration fiscal :
Une direction des finances publiques par département (DGFIP) dans cette direction il existe plusieurs services, service de publicité foncière et bureau de l’enregistrements (anciennement conservation des hypothèques).
Ce service s’occupe de la publicité et des mutations d’immeuble, y a été rattaché au bureau de l’enregistrements – service qui trait des meubles / immeubles.
CEDIF – anciennement appelé le cadastre – s’occupe de la maintenance du plan cadastral – modèle 1.
Interlocuteur des usagers pour question sur le calcul de la valeur locative.
Le SIP – service de l’impôt des particuliers.
SIE – service de l’impôt des entreprises.
Contrôle de la sincérité des actes transmises par le bureau de l’enregistrement / de la publicité foncière.
Trois parties : formalités d’enregistrements et de publicité foncière / prélèvement sur le vendeur – TVA immobilière et la plus-value immobilière.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité :
Les droits d’enregistrements trouvent leurs origines dans l’histoire fiscal FR et remontent à l’ancien régime, à l’époque les actes tel que les CT de mariage / succession etc… devaient être enregistré auprès du souverain pour être valable – reconnaissance officiel de la conclusion de l’acte.
En contrepartie le souverain prélevait des sommes dont le taux variait en fonction de la nature de l’acte.
Cette formalité existe toujours – l’enregistrement c’est la formalité accomplis par un fonctionnaire public, le comptable de la DGFIP, qui après analyse juridique conduit en principe à la perception d’un impôt.
Certain acte juridique ou certaine transmission de bien même ne l’absence d’acte doivent être enregistré auprès de l’administration fiscale.
Cette formalité donne généralement lieu au paiement d’un droit d’enregistrement – c’est à le fois une formalité et un prélèvement fiscal.
L’enregistrements peut se combiner avec une autre formalité que l’on appelle la publicité foncière laquelle a pour objectif d’informer les tiers en matière immobilière, dans la plus part des cas ces formalités sont fusionnées et un seul impôt est perçu.
Toutefois, certains actes restent soumis séparément aux deux formalités, la formalité peut concerner des actes ou des mutations. Ici on parle de langage fiscal. En matière de droit d’enregistrements, un acte désigne un écrit destiné à prouver un fait juridique.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité : Les actes obligatoirement enregistrés :
Certains actes doivent être obligatoirement enregistré du fait de leurs rédactions et les signature – article 636 CGI – les actes notariés, sauf article 637 CGI – exceptions : testament reçu par les notaires – délai de 3 mois – à compter du décès.
Les testament partages déposés chez les notaires ou reçu par eux doivent être enregistré au plus tard au moment de l’enregistrements – article 637 Code civil.
Lorsqu’un acte porte sur des droits immobiliers, il doit également être publié pour être opposable aux tiers. La démarche réalisée permet à la fois la publication et l’enregistrements – on parle de formalité fusionnée, les actes qui ne concernent pas les droits immobiliers doivent être présenté à l’enregistrement dans un délai d’1 mois auprès du service des impôts.
Même chose pour les actes immobilier qui reste soumise à la double formalité comme les donations.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité : l'enregistrement facultatif :
L’enregistrements peut être facultatif pour certains acte à la demande des parties – n’affété pas la validité de l’acte mais permet de donner date certaine au ASSP.
Cession de FDC SSP – enregistré ad validitatem.
La formalité concerne aussi les mutations, les transmissions d’un droit d’une personne à une autre. Ces mutations peuvent être constaté par écrit, par un acte ou non. Lorsqu’un acte n’existe pas, l’enregistrement est rélaisé à partir d’une déclaration des intéressés, c’est le cas du don manuel.
On distingue la mutation entre vif et à cause de mort.
Les mutations verbales entre vif sont soumises à enregistrements par les articles 638 à 640 du CGI.
Article 800 du CGI – mutations à cause de mort.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité : nature et montant
La nature et le montant des droits d’enregistrements dépend notamment de la nature de l’opération / des biens / de l’identité des parties / de lanture des droits concernés.
On s’intéressera aux principales opérations du notariat : les mutations immobilières à titre onéreux / mutation à titre gratuit et les partages.
Qu’est-ce qu’une formalité ? C’est une opération accomplie par un fonctionnaire public, il existe actuellement trois formalités : l’enregistrements / la publicité foncière / la formalité fusionné auxquelles correspondent 3 impôts : droits d’enregistrements / taxe de publicité foncière et taxe de publicité foncière tenant lieu de droit d’enregistrement.
Quel est le but de ces formalités – but fiscal qui n’affecte pas la validité.
Concrètement le service va procéder à l’analyse de l’opération juridique et à la perception d’un impôt déterminé par cette analyse juridique (donation / échange / apport si oui à sct de personne / commercial / partage – avec soulte ou sans).
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité - la formalité de l'enregistrement :
L’enregistrement c’est une formalité accomplie par le comptable de la DGFIP selon des modalités variables – présentant le caractère de comporter une analyse juridique dont il est conservé trace ou non, qui donne lieu à perception d’un impôt.
La formalité peut s’appliquer à des actes ou à des mutations qui ne sont pas constaté par des actes.
L’acte – en matière de fiscalité – est un écrit destiné à faire la preuve d’un fait juridique et non pas l’opération juridique elle-même. Le fait juridique que l’on cherche à mettre en évidence c’est une mutation.
La mutation est le transport d’un droit patrimonial d’une personne à une autre – laquelle mutation peut être réalisé par un acte ou non.
L’enregistrements s’applique aux actes qui ne sont pas soumis à publicité foncière. Les actes notariés qui ne portent pas sur des immeubles constatant des opérations non soumises à publicité foncière – cession de part sociales – fusse-t-elle la société propriétaire d’immeuble.
Les ASSP / diverses conventions non constatés par un acte et notamment les cessions de droit sociaux / les mutation par décès / les dons manuels / les actes et convention présenté volontairement à la formalité.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité - la formalité de l'enregistrement :
Quel est l'effet de l'enregistrement :
Il n’est pas une condition de validité de l’acte – diverse cas d’exception – acte validité subordonné à enregistrements – publication de FDC doivent être précédé de l’enregistrements des mutations et rapporté les termes de la mention d’enregistrement ainsi que le prix et les charges et l’évaluation du fond.
L’enregistrements donne date certaine aux actes SSP à l’égard des tiers – permet à l’administration une surveillance du contenu et de la forme des actes – mesure contre les faux en écriture public ou privée.
L’enregistrements pris isolément contrairement aux formalités de publicité foncière n’a pas pour effet de donner la publicité aux opérations enregistrés.
Enfin au niveau de la force probatoire, dans les rapports des redevables avec l’administration, il est admis que les énonciations de l’enregistrement font foi jusqu’à preuve contraire.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité - la publicité foncière :
Elle affecte les actes portant sur des droits réels immobiliers, elle a pour objet d’assurer la publicité des droits portant sur les immeubles afin d’informer les tiers de la transmission d’un droit de propriété ou de la constitution d’un droit réel ou de qq charge grevant la propriété.
-Vent de la parcelle X à un tiers – constitution d’hypothèque / servitude / usufruit / droit réel résultant d’un bail emphytéotique.
Elle vise à informer les tiers de la transmission – l’opération devient opposable aux tiers par la publication.
Tant qu’il n’y a pas de publicité on peut vendre, affaire de Ramatuelle – Robert Boulin – ancien résistant – mis en cause dans une affaire d’acquisition irrégulière d’un terrain, une parcelle du terrain vendu au ministre avait déjà été vendu par un certain Tourné le vendeur à des promoteurs qui se sont retourné contre l’escroc et son notaire qui n’avait pas transmis les actes de vente.
Tant que la vente n’est pas publié - la vente n’est pas opposable aux tiers – qu’entre les parties.
-On parle de problème des doubles chaines.
Pour la plupart des actes soumis à publicité foncière – la formalité est fusionné avec celle de l’enregistrements …
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la formalité - la formalité unique ou fusionné :
Enregistrement et publicité foncière sont fusionné pour les actes qui doivent être publié au fichier immobilier, ‘l’enregistrement résultant de cette publication, cette formalité s’applique à tous les actes qui sont soumis à la double obligation de l’enregistrement et de la publicité foncière – qq soit la forme de ces actes.
Elle peut également s’appliquer aux actes admis à la publicité foncière mais à titre facultatif.
Reste en dehors du champ d’application de la formalité fusionnée les actes qui ne sont soumis obligatoirement à aucune des deux formalités mêmes s’ils portent sur des immeubles ou droit immobilier par exemple les baux qui n’excèdent pas 12 ans, les actes assujettit à l’enregistrements mais qui ne contiennent aucune dispositions susceptibles d’être publié (mutation de toute sorte ayant pour objet des meubles – document soumis à publication mais pas à enregistrements ) baux de plus de 12 ans à durée limitée sur immeuble.
Les actes mixtes qui comportent des dispositions concernant des meubles et des immeubles sont recevables à la publicité foncière – vente d’un immeuble qui constaterai la vente du mobilier par la même occasion.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - les différents droits ou taxe :
Trois types de droit : les droits proportionnels, progressifs et fixe.
Les proportionnels concernent les mutations à titre onéreux.
Progressif – à titre gratuit.
Droit fixe – les actes spécifiquement listé / innomés.
Très marginal : taux dégressif.
Droit proportionnel – taux invariable – qq soit le montant de la base imposable – droit de vente – droit progressif : le montant dépend de l’assiette imposable – d’autant plus fort que la base est élevée.
Les droits fixes – varie suivant la nature des opérations juridiques taxables mais la quotité du droit reste invariable pour une catégorie d’opération juridique de même nature qq soit l’intérêt pécunier en jeux.
Nombre de droit fixe réduit – 25 / 125 /375 / 500.
Décrit à l’article 60 de l’annexe 4 du CGI.
25 euros : baux / procuration / mainlevée d’hypot / noto / minimum de perception pour le droit progressif / proportionnel.
125 : réduction de capital sans distribution d’actif / délivrance de leg etc…
375 / 500 – certaines opérations concernant les sociétés – BOI-ENR-DG-20-30-30-10.
La noto droit fixe de 25 euros en principe sauf s’il y a une option dans l’acte – 125 euros.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la théorie des dispositions dépendantes ou indépendantes :
La taxation dépend d’une analyse juridique et du contenu de l’acte.
Si plusieurs dispositions dans un même acte ;
Il est très rare qu’un acte présente une seule et unique disposition. Pour liquider les droits le problème se pose alors de déterminer si les dispositions sont dépendantes ou indépendantes.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la théorie des dispositions dépendantes ou indépendantes :
Duspositions dépendantes - définition
Les dispositions d’un acte sont dites dépendantes lorsque leurs réunions constituent le contrat dans son ensemble.
JP CC : il faut que les dispositions soient les unes par rapport aux autre dans une dépendance juridique tel qu’elle constitue les éléments corrélatifs d’un contrat unique.
C’est le cas de la donation-partage qui comprend un partage et une donation.
Acte de vente qui comprendra une mise en copropriété préalable – un EDD.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la théorie des dispositions dépendantes ou indépendantes :
Duspositions dépendantes - régime fiscal
Un seul droit est perçu la disposition qui sert de base est celle qui donne droit au tarif le plus élevé.
Si la comparaison n’est pas possible (taux proportionnel / progressif) il faut taxer la disposition principale.
Par exemple : partage dans le cadre d’une séparation – on calcul une soulte – juste après, renonciation gratuite à la soulte – droit proportionnel et progressif (donation + partage).
-Acte de partage qui constituait la disposition principale.
Dans la donation-partage, on va négliger le droit de partage et appliquer le droit de mutation à titre gratuit.
