Fiscalité notariale
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Cartes-fiches
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la théorie des dispositions dépendantes ou indépendantes :
Duspositions indépendantes - définition
A l’inverse les dispositions indépendantes ne sont pas reliées juridiquement les unes aux autres, la présence de certaines dispositions n’est pas nécessaire à l’exitance juridique des autres à elles sont autonomes.
Le rédacteur aurait pu rédiger autant d’acte que de disposition sans modifier la nature du contrat.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - la théorie des dispositions dépendantes ou indépendantes :
Duspositions indépendantes - régime fiscal
Il faut déterminer la nature des droits dus. 3 hypothèses peuvent apparaitre :
Si les dispositions indépendantes d’un même acte sont toutes passibles d’un droit proportionnel ou progressive. La somme des droits sera du.
Hypothèse 2 : si les dispositions indépendantes sont toutes passibles d’un droit fixe, seul le plus élevé sera perçu.
Dans le cas ou certaines dispositions sont assujettit à un droit proportionnel ou progressif et d’autre droit fixe, seul sera perçu la somme des droits proportionnels ou progressif à moins qu’elle ne soit inférieure au droit fixe le plus élevé qui correspondrait au minimum de perception.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Le principe est le suivant : principe de territorialité des lois fiscales, l’impôt de mutation qui est un impôt réel ne peut atteindre que des biens situés sur le territoire FR.
Atténuation du principe : les mutations d’immeuble sise à l’étranger peuvent qq fois être assujettit à l’impôt en France sous réserve de l’application des conventions international.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Mutation d’immeuble situé en France constaté par un acte passé à l’étranger.
Un acte authentique étranger n’a en France que la valeur d’un ASSP, un Allemand qui achète un immeuble en France par l’intermédiaire d’un notaire en France n’aura en France que la valeur d’un ASSP.
En soi la publication au fichier immob n’est pas requise à titre de validité de l’acte – ca n’est pas un acte solennel.
Cet acte constate un transfert en France or les mutations d’immeuble en France doivent faire l’objet d’une publicité pour être opposable aux tiers.
Or la publicité foncière n’accepte que les actes authentiques, elle refusera l’ASSP passé à l’étranger.
Solution : il faudra présenter cet acte au service de l’enregistrement du lieu de situation du bien dans le mois de l’entré en possession.
Il sera à cette occasion perçue les droits d’enregistrements à titre onéreux puis dressé ultérieurement un acte notarié par un notaire FR qui sera publié au SPF – cette publication sera exonéré de DMTO puisque déjà régler.
Pour la donation la question ne se pose pas – acte solennel un notaire ne pourrai pas.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Mutation d’immeuble situé à l’étranger constaté par un acte passé en France.
NE sont pas soumise par elle-même à la formalité publicité foncière ni à l’enregistrement car le bien ‘n’est pas situé en FR, quand même deux atténuations, dans deux cas : lorsque la mutation est constatée par un acte passé en FR par un notaire.
L’authenticité de l’acte impose la validité de l’acte à la formalité de l’enregistrements.
Lorsque la mutation est constatée par ASSP aucun enregistrement n’est imposé mais les parties peuvent volontairement le présenter à la formalité pour lui donner date certaines.
En revanche, un ASSP constatant une mutation d’immeuble à l’étranger n’est pas soumis à la formalité d’enregistrement dans un délai déterminé.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière -
Les DMTO :
Les DMTO s’appliquent de manière générale à toutes mutations de propriété à titre onéreux c’est-à-dire lorsque le transfert de la propriété implique le paiement d’une contrepartie.
La vente d’un bien immob constitue l’exemple le plus fréquent mais aussi licitation / échange / parfois le partage / cession de part d’une société à prépondérance immobilière / VEFA).
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Les DMTO :
LEs convnetions taxables au titre des DMTO :
Les ventes :
Deux conditions : la vente doit être parfaite au regard du droit civil et elle doit produire des effets certains et actuels.
Dans le cas contraire, seul sera perçu le droit fixe propre aux actes innommés.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Les DMTO :
LEs convnetions taxables au titre des DMTO :
Les ventes :
Une vente parfaite :
Les éléments de perfections de la vente sont réunis lorsqu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière -
Les DMTO :
LEs convnetions taxables au titre des DMTO :
Les ventes :
Une vente parfaite :
Un accord des parties sur la chose :
Il peut y avoir plusieurs étapes, la pollicitation : offre exprimée non encore accepté, ni en tant que vente ni en tant qu’offre, présenté au service de l’enregistrement et soumise au paiement de 125 euros.
Puis la promesse unilatérale qui n’emporte pas mutation de propriété, si elle est présentée au service de l’enregistrements – acte innomé de 125 euros. PUV SSP a enregistré dans les 10 jours / notarié – dans le mois.
Risque de pénalité.
Promesse synallagmatique, puisque promesse de vente vaut vente, elle emporte perception des DMTO sauf si conditions suspensives
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière -
Les DMTO :
LEs convnetions taxables au titre des DMTO :
Les ventes :
Une vente parfaite :
Un accord des parties sur le prix
D’accord sur le prix et les charges qui s’y ajoutent. Le prix est fixé dans l’acte mais parfois il ne l’est pas il suffit alors que les parties soient d’accord sur la manière de fixer le prix – en faisant référence à une quantité de denré. Ex : le quintal de blé.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Mutation d’immeuble situé à l’étranger constaté par un acte passé en France.
Les DMTO :
LEs convnetions taxables au titre des DMTO :
Les ventes :
LEs effets certains et actuels :
Les droits de mutation ne peuvent être perçue tant que subsiste une incertitude dans la réalisation de la condition. La vente n’est réputée parfaite que si la vente se réalise.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Mutation d’immeuble situé à l’étranger constaté par un acte passé en France.
Les DMTO :
LEs convnetions taxables au titre des DMTO :
Les ventes :
LEs effets certains et actuels :
Qui de la vente sous condition suspensive :
-PUV : droit fixe des actes innomés – 125 euros.
Sur le plan civil, il y a rétro activité de la condition – l’accord le devient dès l’acte d’origine.
Pas sur le plan fiscal, le régime fiscal applicable et les valeurs imposables sont déterminé en se plaçant à la date de réalisation de la condition – article 676 CGI.
Si entre temps, le taux d’imposition a été modifié, il faudra appliquer le taux en vigueur au jours de la réalisation de la condition.
Quid de la vente sous condition résolutoire.
Sur le plan civil, la condition résolutoire ne suspend pas l’exécution de l’acte, l’acte est donc parfait – le contrat produit des effets immédiats.
Les DMTO seront perçue dès la présentation de l‘acte au SPF, si la condition se réalise, l’acte est anéanti, sur le plan civil, rétro activité, le vendeur est réputé avoir toujours été propriétaire et l’acquéreur jamais.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Mutation d’immeuble situé à l’étranger constaté par un acte passé en France.
Les DMTO :
LEs convnetions taxables au titre des DMTO :
Les ventes :
Les effets certains et actuels :
La restitution :
D’un pdv fiscal, la réalisation de la condition ne produit pas d’effet rétro actif – les droits payés par l’acquéreur ne seront pas restitué.
Il ne pourra pas non plus obtenir la restitution des droits si restitution judiciaire.
La restitution ne sera possible qu’à une seule condition :
-Restitution se fait en vertu de la loi – exemple : Mr X fait une donation à un tier, il n’a pas d’enfant, il ne renonce pas à la résolution pour survenance d’enfant – la donation dépasse la QD elle pourra être résolu à hauteur de l’indemnité.
-Droit de retour légaux même chose.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Mutation d’immeuble situé à l’étranger constaté par un acte passé en France.
Les DMTO :
Les convnetions taxables au titre des DMTO :
Convention relative à l'usufruit :
P1 : L’extinction de l’usufruit par l’expiration du temps fixé ou par le décès de l’usufruitier.
Deux types d’usufruit : temporaire et viager, le temporaire s’arrête à l’expiration du temps et le viager au décès de l’usufruitier.
-Es que l’usufruit temporaire qui bénéficie à qq, si décède avant l’extinction de l’usufruit, se transmet-il par voie successorale ?
Non, c’est un droit qui essentiellement viager, quand bien même il serait fixé à terme.
Article 1133 du CGI : la réunion usufruit / NP n’entraine aucune perception de droit de mutation.
On appelle ça la consolidation de la propriété.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Mutation d’immeuble situé à l’étranger constaté par un acte passé en France.
Les DMTO :
Les convnetions taxables au titre des DMTO :
Convention relative à l'usufruit :
P2 : Autre situation :
Lorsque la réunion a lieu avant la durée convenue, par exemple par l’effet d’une renonciation par l’usufruitier, l’impôt de mutation est dû au titre de la convention.
Si renonciation à titre gratuit : il y aura perception des droits de mutation à titre gratuit sur la valeur de l’usufruit.
Par contre, si la renonciation est faite à titre onéreux, contre un prix, application des DMTO.
Quid si la renonciation est faite par abdication.
Renonciation in favorem – a la faveur de – gratuite - donation.
Renonciation abdicative – sans aucune intention libérale ni acceptation du NP – auquel je ne demande aucune contrepartie.
-Renonciation à l’usufruit car implique trop de charge et n’a pas l’intention de faire une donation.
Renonciation à titre onéreux.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - les principes généraux - le principe de territorialité :
Immeubles :
Quels sont les immeubles visés – tous les immeubles au sens des articles 518 et s. Code civil – immeuble par nature / destination.
-Les immeubles par l’objet auquel il s’applique.
Droits immobiliers / usufruit / usufruit de chose immobilière / servitude ou service foncier et action qui tendent à revendiquer un immeuble.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Article 683 du CGI et 17 du livre des procédure fiscale. Selon le 1er article 683 CGI, l’impôt est calculé sur le prix exprimé dans l’acte augmenté des charges et indemnité stipulé au profit du cédant à quelque titre que ce soit et pour quelque cause que ce soit.
L’assiette est large – elle inclus le prix et toutes les sommes que l’acquéreur versera au vendeur.
Attention l’administration peut substituer au prix augmenté des charges la valeur vénales du bien si elle est supérieure.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Le prix en principal - un prix payé comptant :
Prix payé comptant càd que le prix est constitué par la somme d’argent versée par l’acquéreur au vendeur.
Le droit de vente sera donc applicable sur le prix exprimé sous réserve du contrôle de l’administration fiscale et du remplacement par la valeur vénale.
Si le bien est soumis à TVA, le droit de mutation se calcul sur le prix hors taxe. Pour la CSI, on prend le prix hors taxe également. CSI = contribution qui permet de payer les membres de l’administration fiscale qui enregistre.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Le prix en principal -
- Le prix payable à terme et productif d’intérêt au profit du vendeur.
Situation dans laquelle l’acquéreur ne s’acquitte par immédiatement du prix, le vendeur fait crédit à l’acquéreur, l’impôt ne s’applique pas aux intérêts payés pour la période postérieure à l’entrée en jouissance.
Les intérêts ne sont pas considérés comme une charge augmentative du prix à c’est une opération de crédit.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Le prix en principal -
- Le prix prenant la forme d'une vente viagère
Toujours un capital de la rente exprimé dans le prix. La perception est établie sur le capital de la rente exprimée dans l’acte.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Le prix en principal -
- Le prix consistant en une obligation de faire
Ces ventes sont des ventes dont le prix consiste en une obligation de soin / de loger / de nourrir le vendeur.
Estimation de cette obligation à réaliser.
Attention, c’est une situation délicate puisqu’il faudra estimer cette obligation de faire à sa juste valeur et faire en sorte qu’elle soit effectivement accomplie.
Il ne faut pas la surestimée.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Le prix en principal -
- Le prix qui ne serait pas définitivement fixé :
Déterminé par des éléments fixés après la vente, si l’évaluation est supérieure, il faudra demander une restitution des droits mais très compliqué.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Les charges augmentatives de prix :
Prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et les avantages indirects que l’acquéreur procure au vendeur.
Puisque ces charges profitent au vendeur, elle participe à la nature du prix.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Les charges augmentatives de prix :
Quelles sont les obligations qui constitue des charges : Les frais exposés en vue de la vente :
Frais de publicité qui incombe au vendeur mais si l’acte stipule que l’acquéreur devra les rebrousser – charge augmentative de prix pour la liquidation de l’impôt.
Cas particulier de la commission d’agence : la commission versée à l’intermédiaire n’entre pas dans l’assiette lorsque le mandat précise qu’elle sera mis à la charge de l’acquéreur.
A l’inverse si la commission est charge vendeur et que l’acquéreur l’a paie, charge augmentative du prix.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Les charges augmentatives de prix :
Quelles sont les obligations qui constitue des charges : Les taxes foncières :
En vertu du principe fiscal d’annualité – la TF est due pour l’année entière par le proprio au 1er janvier.
Cette charge incombe au vendeur pour une période proportionnelle à la durée de la possession.
En cas de vente en cours d’année, il est de principe de prévoir une répartition prorata temporis de la charge de cet impôt.
Si le contrat impose à l’acquéreur d’acquitter la TF pour une période antérieure à sa prise de possession.
La fraction de taxe correspondant à cette période sera considérée comme une charge augmentative de prix.
Attention : si l’administration fiscal reconnait cette répartition prorata temporis, elle considère comme redevable le proprio au 1errjanvier, si B ne paie pas l’administration fiscale poursuivra A.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Les charges augmentatives de prix :
Quelles sont les obligations qui constitue des charges : La taxe d'habitation
Elle reste en principe à la charge du vendeur et aucune répartition ne peut être faite entre les parties en raison de la personnalisation de l’impôt. Ca n’est pas un impôt réel.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Les charges augmentatives de prix :
Quelles sont les obligations qui constitue des charges : Les travaux de rénovation réalisés avant la vente par le vendeur mis à la charge des acquréreurs :
L’assiette des de droits est constitué par le prix exprimé dans l’acte augmenté du cout des travaux commandé et effectué par le vendeur et facturé à l’acquéreur.
Attention, le cout des travaux de remise en état d’un immeuble effectué par le vendeur antérieurement à la vente et facturé à l’acquéreur constitué une charge à ajouter au prix.
3 janvier 1980.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Les charges augmentatives de prix :
Quelles sont les obligations qui constitue des charges : Réserve de jouissance temporaire :
Il peut arriver que le vendeur se réserve la jouissance du bien cédé un temps plus ou moins long après la vente.
L’assimilation de cette réserve de jouissance à une charge augmentative du prix dépend des modalités de paiement.
4 situations qui peuvent se présenter.
-Deux cas ou l’acquéreur procure au vendeur un avantage supplémentaire = à la valeur de la jouissance conservée par le vendeur (loyer et intérêt).
- Prix payé comptant ou en partie par l’acquéreur / soit le prix est payable à terme mais il est immédiatement productif d’intérêt au profit du vendeur.
- Charge augmentative de prix.
-Deux cas – avantages que se procurent les parties vont se neutraliser mutuellement.
- Soit le paiement du prix est reporté à la date d’entré en jouissance de l’acquéreur soit le prix est payable à terme mais productif d’intérêt uniquement à compter de la date d’entrée en jouissance.
- Pas de charge augmentative.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Les charges augmentatives de prix :
Quelles sont les obligations qui ne constitue pas des charges :
Ne constitue pas des charges, les obligations imposés à l’acquéreur par le contrat de vente mais qui lui aurait incomber en toute hypothèse, même dans le silence du contrat et ce en vertu des usages ou de la loi.
Exemple : les frais du contrat / impôt de mutation / honoraire du notaire etc… sont à la charge de l’acquéreur en vertu de l’article 1593 code civil.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
Déduction sur le prix :
Si les charges imposées à l’acquéreur augmentent la base imposable, à l’inverse, les obligations contactées par le vendeur en lieu et place de l’acquéreur, viennent en diminution du prix taxable
Ainsi dans une vente contrat clé en main – 1593 Code civil – vendeur, souvent un MB, se charge de payer les frais du contrat, c’est une charge à diminuer – déduction à opérer.
Pour la liquidation de l’impôt de mutation, ces frais seront déduits du prix exprimé dans l’acte.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
La valeur vénale :
L’administration conteste le prix mentionné dans l’acte et veut y substituer la valeur vénale – article 17 du livre des procédures fiscale.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
La valeur vénale :
1.Qu’est-ce que la notion de valeur vénale.
Ça n’est pas un concept juridique, plutôt économique que l’on peut définir comme le prix que le vendeur aurait pu tirer de la vente par le jeu normal de l’offre et de la demande.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
La valeur vénale :
1.La méthode d’évaluation retenue par l’administration fiscale.
La valeur vénale doit être rechercher par comparaison avec des ventes d’immeuble similaires situés dans le même périmètre, de même standing, d’état à peu près similaire.
Rapporté le prix au m2 donné par son logiciel pour l’immeuble à évaluer.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Assiette de l'impot :
La valeur vénale :
1.Le déroulement de la procédure telle que prévu par l’article 17 LPF.
Si la valeur vénale est raisonnablement supérieure au prix de l’acte, administration va remplacer le prix par la valeur vénale réelle.
C’est en cela que constitue la mise en œuvre de la procédure pour insuffisance du prix.
L’administration adressera à l’acquéreur une proposition de rectification – redressement – en énumérant les termes de comparaison – article L17 LPF.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Les règles de taxation : la combinaison de TVA et droit de mutation à titre onéreux
Les vente d’immeubles peuvent être à la fois passible de la TVA et des DMTO et dans d’autres cas seulement passible des DMTO.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Les règles de taxation : les tarifs applicables - régime de droit commun :
S’applique à toute les ventes qui ne bénéficient pas d’un tarif plus avantageux.
-La TPF – 4,5% dans notre département.
Attention l’article 116 de la loi de finance a ajouté un nouvel article 1594 F septies 2°) au CGI – introduction de la possibilité pour les conseils départementaux et par dérogation à l’article 1594 D du CGI de relever le taux du droit d’enregistrements pour 3 ans au-delà du plafond actuel de 4,5 % sans dépasser 5%.
-La taxe communale qui est de 1,2%.
Il n’est pas fixé par les communes mais par le législateur, lorsque la commune a plus de 5000 habitants, taxe perçue par la commune, sinon perçue par un fond de péréquation qui procède à la répartition.
-Les frais d’assiette et de recouvrement – 2,37% du montant de la TPF.
Ces frais d’assiette sont perçus au profit de l’état car ce sont les agents de l’état qui s’occupe de ces taxes.
- Total de charge fiscal à 5,80% à peu près.
Exemple : Mr Michu propriétaire d’un immeuble pour l’avoir hérité en 89 – immeuble vendu à Mme Lorette pr 300.000 euros.
Total = 17.420 euros.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Les règles de taxation : les tarifs applicables - les mutations bénéficiant d'un régime de faveur :
S’applique à certaines ventes qui sont énuméré limitativement par la loi, le TFP est réduit à 0,7% pas de taxe additionnelle au profit de la commune, on ajoute les frais d’assiette à 2,14% de la TPF.
Soit une charge fiscale de 0,715%.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Les règles de taxation : les tarifs applicables - les mutations bénéficiant d'un régime de faveur :
Les achats frappés de droit par la TVA sur le prix total :
Les achats d’immeuble bénéfice du droit de vente au taux réduit lorsque la vente est soumise de droit à la TVA sur le prix total.
Les achats qui sont soumis à la TVA sur option ne bénéficient pas du régime de faveur.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Les règles de taxation : les tarifs applicables - les mutations bénéficiant d'un régime de faveur :
Les assujettits avec des engagements de revendre :
Acquisition d’immeuble réalisé par des assujettit à la TVA bénéficient du droit de vente au taux réduit à condition que l’acquéreur s’engage à revendre les biens dans un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition.
Les droits d'enregistrement et la publicité foncière - Les règles de taxation : les tarifs applicables - les mutations bénéficiant d'un régime de faveur :
Achat par des assujettit avec engagement de construire :
Les acquisitions d’immeuble réalisé par des assujettit à la TVA sont exonéré à condition que l’acquéreur s’engage, dans l’acte a effectué dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acte, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf. Ou nécessaire pour terminer un immeuble inachevé.
-Droit fixe de 125 euros.
La justification du respect de l’engagement pris est opérée par le dépôt en mairie de l’imprimé 940 (déclaration d’achèvement des travaux).
