Bewirtschaftung von Mietliegenschaften FA

Gesetzlich vorgeschriebene Frist, welche für die Auflösung eines Mietverhältnisses vorgeschrieben ist.

Nur verlängert.

3 Tage OR Art. 266f

2 Wochen OR Art. 266e

6 Monate OR Art. 266d

3 Monate OR Art 266c

3 Monate OR Art. 266b

-Vertragsparteien
-Objekt
-Nebenräume / zur Mitbenützung
-Mietzins und Nebenkosten
-Mietbeginn
-Kündigungstermine- und Fristen
-Anzahl Personen
-Berechnungsgrundlagen
-Haftung
-Sicherheitsleistung
-Datum
-Unterschriften

Der Mietvertrag läuft automatisch weiter, wenn er nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wird.

Der Mietvertrag endet nach Ablauf der vereinbarten Dauer ohne Kündigung.

-mündlich
-schriftlich
-stillschweigend
 

ein zweiseitiges Rechtsgeschäft

-fundierendes Fachwissen
-gute Allgemeinbildung
-psychologisches Geschick
-kostenbewusstes Denken
-Organisationstalent
-Ehrlichkeit
-Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
-Wille, sich laufen weiter zu bilden
-Motivationstalent
-Schlichten und Führen
 

-Vermietung
-Betreuung Mietverträge
-Unterhalt der Liegenschaft
-Garantiewesen
-Kontrollen
-Administration
-Kontakt mit Mieter, Eigentümer, Handwerker etc.
-Aus- und Weiterbildung
-Kennen des Marktes
 

-Mieter
-Hauswart
-Werke (EW, Gas, Wasser)
-Behörden (Gemeinde, Steuerverwaltung)
-Versicherung
-Servicefirmen
-wichtigste Handwerker
-Kaminfeger
-Bank (Grundpfandgläubiger)

-Parteien
-Objekt(e)
-Vertragsbeginn
-Vertragsdauer und Kündigung
-Aufgabebereich
-Kompetenzsumme
-Abrechnungstermine
-Regelung des Zahlungsverkehrs
-Besondere Vereinbarungen (möglichst vermeiden)
-Honorar und Spesen
-Gerichtsstand (meist Ort der Verwaltung)
-Ort, Datum, Unterschriften der Parteien

Jederzeit

• Parteien
• Objekte (genauer Objektbeschrieb)
• Beginn, Dauer, Kündigung
• Aufgabenbereiche/Leistungsbeschrieb
• Kompetenzen, i.d.R. zwischen 3'000.00 bis 10'000 CHF pro Fall
• Abrechnungstermin
• Auszahlungen an die Eigentümerin/Kontoverbindungen
• Umgang mit Daten und Dokumente (physisch-digital)
• Besondere Vereinbarungen
• Honorare und Spesen
• Vollmachten
• Gerichtsstand
• Datum, Unterschrift der Parteien

• Bemühung um dauernde Vollvermietung
• Abschluss, Änderung und Kündigung der Mietverträge
• Inkasso der Mietzinse und Nebenkosten
• Gesamter mündlicher und schriftlicher Verkehr mit den Mietern
• Überwachen des Unterhaltszustandes der Liegenschaft
• Anordnen von Reparaturen und Unterhaltsarbeiten
• Abschliessen und Überwachen von Serviceverträgen
• Erstellen von mietvertraglichen Leistungsänderungen
• Anstellen, Instruieren und Überwachen des Betriebspersonals
• Erstellen von Haus- oder Benutzungsordnungen
• Überwachen des Heizbetriebes und Einkaufen des Heizmaterials
• Erstellen einer jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung
• Abschliessen und Ändern von Schadenfällen
• Prüfen und Bezahlen aller Rechnungen für den Liegenschaftsaufwand (Rechnungskontrolle aufgrund von Offerten, Aufträgen, Verträgen)
• Buchführung über sämtliche Einnahmen und Ausgaben
• Erstellen und Überwachen von Budgets, Finanzplänen und Jahresabrechnungen
• Verkehr mit Behörden, Amtsstellen und Gerichten im Rahmen des Verwaltungsauftrages

Nach Art. 404 Abs. 1 OR kann der Auftrag von jeder Partei jederzeit widerrufen oder gekündigt werden, ohne dass dafür besondere Gründe vorliegen müssen. 

Nach dem Bundesgericht (BGE 115 II 464 mit Hinweisen) ist diese Bestimmung zwingend, weil dem Auftrag ein besonderes Ver trauensverhältnis zugrunde liegt. Entsprechend darf nach der Praxis die jederzeitige Widerrufbar keit auch nicht mittels Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 OR umgangen werden (BGE 104 II 108, BGE 110 II 380). Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind demnach rechtlich nicht bindend, aber trotzdem (im Sinne einer «Spielregel») empfehlenswert

Anzahl Aufrufe und Anrufe
Anzahlt verschicker Dokus
Anzahl Besuche der Musterwohnung
 

sollte kurz, pägend und informativ sein, Emotionen wecken

-Beratung bei der Festsetzung der Mietzinse und Nebenkosten
-Entwurd und Disposition der Inserate
-Auswahl der Medien
-Objektbesichtigung mit Interssenten
-Einholen von Auskünften über Mietinteressenten
-Ausfertigen der Mietverträge
-Übergabe an die Meiter
-Reporting an Eigentümer
-Anstellen von Betriebspersonel
-Anschaffung Inventar für Hauswart
 

-Auftraggeber und -nehmer
-Angaben Objekt
-Pflichten und Leistungen der Auftraggebers und -nehmer
-Honorar und Spesen
-ev. zeitliche Begrenzung
-Auflösung / Kündigung
-ev. Pflichtenheft oder sep.
 

-Zeitpunkt
-welches Objekt (Wohnung)
-Einrichtung
-Einholen von behördlichen Bewilligungen
-Abschluss einer Versicherung
-Organisation Mitarbeiter
-Start Inserat
-Kinderecke
-Kaffeemaschine und ev. Snacks
-Vermietungsunterlagen bereitstellen
-Anmeldeformulare und Visitenkarten bereit legen
-Reinigung und Organisation
 

-Printinserate
-Erstellen einer Website
-Vermietungsausstellung
-Internetinserate
-Vermarktunstafel
-Flyer (ÖV)

-Ort, Adresse
-Art der Objekte
-geografische Lage
-Bauherr, Eigentümer
-Auftragnehmer
-Detailsituationsplan
-Grundrisse
-Fotos
-Lagebeschrieb und Infrastruktur
-Verkehrslage
-Erholung
-Schulen
-Steuern
-Industrie, Arbeitsplätze
-Heizung, Isolation
-Ausstattung
-Bezugstermin
-Sonstiges

4P Model:
-Product = Eigenschaften des Produktes
-Place = Info über Qualität und Preis
-Price = Preishöhe, Festlegung des Preises
-Promotion = Kommunikationspolitik, Kontakt

-Ausgangslage
-Standort-/ Marktanalyse
-Ziele (Marketing, Segmentierung, Positionierung)
-Angebotsgestaltung
-Verkaufs-/ Vermietungsorganisation
-Marketingsinstrumente
 

wir positionieren uns auf dem Markt gegenüber unser Konkurrenz und preisen unsere Einmaligkeit/Eigenschaften an.
 

Aufteilung in Käufergruppen:
-geographisch (Land, Kanton, Gemeinde)
-demographisch (Alter, Geschlecht, Einkommen)
-psychologisch (Lebensstil, Werte, Einstellung)
-verhaltensorientiert (Freizeitgestaltung, Kaufverhalten)

Planung des Inserates
 

-Wohnungsmix
-Mietzinse
-Leerstandsquote
-was kommt noch -> Neubau in der Umgebung
 

-Mietzinsniveau
-welche Objekte sind gefragt
-welches sind unsere Mitbewohner
-bei welchen Wohnungen ist am wenigsten Leerstand zu verzeichnen

-räumliche Lage und Struktur
-Bevölkerungszusammensetzung
-Industrie, Handel und Gewerbe
-Beschäftigungsstruktur
-Anbindungen an Strassen, ÖV, Autobahn
-Angebot und Image der Gemeinde

-Standortanalyse
-Marktanalyse
-Projektanalyse
-Vermarktungskonzept

den Menschen und seine Bedürfnisse
 

Wir senden es ihm per Einschreiben zu, da es sich um ein Beweisstück handelt.

versteckter Mangel, sofort dem ausgezogenen Mieter mitteilen