Bewirtschaftung von Mietliegenschaften FA
Grundlagen und Begriffe, Mietvertrag, Vermietungsaktivitäten, Hauswartung
Grundlagen und Begriffe, Mietvertrag, Vermietungsaktivitäten, Hauswartung
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Flashcards
Wann muss eine Mietzinserhöhung beim Mieter eintreffen?
10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist (empfehlenswert bereits 20 Tage vor Kündigungsfrist senden)
Wie muss eine Mietzinserhöhung mitgeteilt werden?
-amtliches Formular
-Erhöhung muss auf Wunsch begründet werden
-bisherige und neue Mietzins muss aufgeführt werden
-bisherige und neue Akontobeträge muss aufgeführt werden
-Zeitpunkt der Inkrafttretung
-Gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung
-Verzeichnis der Schlichtungsbehöreden und ihre örlichen Zuständigkeiten
-Einschreiben
-Unterzeichnen
Was gibt es für Kosten- und Marktfaktoren?
Kostenfaktoren:
absolut: angemessender Ertrag, kostendeckende Bruttorendite
relativ: Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung, Mehrleistunge, Indexveränderungen7
Maktfaktoren:
absolut: Orts- und Quartierüblichkeiten, Neuvermietung
Was sind missbräuchlise Mietzinse?
Wenn ein übersetzter Ertrag erziehlt wird, wenn die Miete auf einem übersetzen Kaufpreis beruht.
Wann wird die Nettorendite angewendet?
bei Handänderungen und Wiedervermietungen
Wann und wo wird die Bruttorendite angewendet'
bei Neubauten
Was sind wertbeeinflussende Faktoren WF?
Das sind Faktoren, welche ein Objekt aufwerten oder vermindern. z.B. Lage pro Stock, Lift, Besonnung, Strassenlärm
Was ist die Kalkulationsfläche KF?
Bestimmung der vermietbaren Fläche. Nebenflächen wie Balkon, Keller müssen zur Hauptfläche gewertet werden.
Was gibt es für Optionen?
echte Option: Recht des Mieters nach Ablauf der festen Vertragsdauer das Mietverhältnis um fünf weitere Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Der Mieter muss dieses Recht 12 Monate vor Vertragsablauf mit eingeschriebenem Brief einfordern.
unechte Option: Recht des Mieters nach Ablauf der festen Vertragsdauer das Mietverhältnis um fünf weitere Jahre zu neu festzulegenden Bedingungen zu verlängern. Der Mieter muss dieses Recht 12 Monate vor Vertragsablauf mit eingeschriebenem Brief einfordern. Die neuen Bedingungen sind vor Beghinn der Kündigungsfrist schriftlich zu vereinbaren.
Was ist eine Option?
Einseitiges Recht des Mieters für die Verlängerung des Vertrages um eine weitere bestimmte Dauer.
Was ist eine Mietervereinigung?
Zusammenschluss diverser Geschäftsmieter. Kommt häufig in Einkaufszentren vor (wie ein Ausschuss bei STWEG).
Was ist eine Staffelmiete und unter welchen Voraussetzungen kann er abgeschlossen werden?
Meist eine Starthilfe bei Aufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit. Miete wird jährlich um einen vereinbarten Betrag erhöht. Kann bei Verträgen für Wohnungen und Geschäftsräumen abgeschlossen werden. Mietzinsanpassungen infolge Kostensteigerung, Teuerung etc. sind nicht zulässig.
Voraussetzung:
-min. 3 Jahre abgeschlossen
-Betrag der Erhöhung(en) muss bei Vertragsabschluss in Franken geregelt werden
-Miete darf jährlich max. einmals erhöht werden
-Mitteilung der Erhöhung an der Mieter darf frühestens vier Monate vor eintritt jeder Erhöhung erfolgen
Was ist ein Retentionsrecht?
Rückbehaltungsrecht zu Gunsten des Vermieters auf Dinge, welche der Mieter in das Mietobjekt gebracht hat.
Welche Kriterien gelten für einen Geschäftsraum?
-horizontal und vertikal abgeschlossen
-auf Dauer vermietet
-dient einem Geschäftszweck und ist erfolgsorientiert
Was bedeutet bei indexierten Mietverträgen das einseitige Kündigungsrecht?
Räumt dem mieter eine frühere Vertragskündigung vor Sbschluss der 5 Jahren ein. Dies gilt nur für den Mieter, nicht aber für den Vermieter.
Was hat ein indexierter Mietvertrag für Voraussetzungen
Der Mietvertertrag muss über 5 Jahre abgeschlossen werden.
Was wird in den allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag geregelt?
-Heizung und Warmwasser
-Übergabe der Mietsache und Mängel
-Gebrauch des Mietobjektes
-Unterhalt des Mietobjektes
-Meldepflicht bei Änderungen des Zivilstandes
-Vorrichtungen des Mieters, Veränderungen am Mietobjekt
-Verwendungszweck
-Untermiete
-Haustiere
-Pflanzen und Blumen
-Zutrittsrecht des Vermieters
-Rückgabe der Mietsache
-Schlüssel
-Haftung mehrerer Personen
-Haftpflichtversicherung
etc.
Welchen Berechnungsfaktioren unterliegt der Mietzins?
-Referenzzinssatz
-Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise
-Stand der Verteuerung der Unterhaltskosten
Was gibt es alles für Sicherheitsleistungen?
-Barkatution
-Garantievertrag
-Bürgschaftsverpflichtung
-Kautionsversicherung
-Verpfändung von Betriebsinventar
-Solidarschuldnerschaft
Was ist eine einfache Gesellschaft?
Die einfachste Form einer Personengesellschaft. Sie ist eine Interessengemeinschaft und will mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln einen gemeinsamen Zweck erreichen (OR Art. 530 - 551)
Wie lautet die Formvorschrift bei der Kündigung des Mieters und des Vermieters?
Mieter: Schriftlich mit original Unterschrift (nicht E-Mail)
Vermieter: Schriftlich auf dem amtlichen Formular
Was bedeutet Kündigungstermin?
Termin, auf welches das Mietverhältnis endet.
Was bedeutet Kündigungsfrist?
Gesetzlich vorgeschriebene Frist, welche für die Auflösung eines Mietverhältnisses vorgeschrieben ist.
Können Kündigungsfristen verkürzt und verlängert werden?
Nur verlängert.
Welche Kündigungsfrist gilt bei beweglichen Sachen?
3 Tage OR Art. 266f
Welche Kündigungsfrist gilt bei möblierten Zimmer und Parkplätzen?
2 Wochen OR Art. 266e
Welche Kündigungsfrist gilt bei Geschäftsräumen?
6 Monate OR Art. 266d
Welche Kündigungsfrist gilt bei Wohnungen?
3 Monate OR Art 266c
Welche Kündigungsfrist gilt bei unbeweglichen Sachen?
3 Monate OR Art. 266b
Was muss ein Mietvertrag beinhalten?
-Vertragsparteien
-Objekt
-Nebenräume / zur Mitbenützung
-Mietzins und Nebenkosten
-Mietbeginn
-Kündigungstermine- und Fristen
-Anzahl Personen
-Berechnungsgrundlagen
-Haftung
-Sicherheitsleistung
-Datum
-Unterschriften
Erkläre einen unbefristeten Mietvertrag!
Der Mietvertrag läuft automatisch weiter, wenn er nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wird.
Erkläre einen befristeten Mietvertrag!
Der Mietvertrag endet nach Ablauf der vereinbarten Dauer ohne Kündigung.
Auf welche Arten können Mietverträge zu Stande kommen?
-mündlich
-schriftlich
-stillschweigend
Was ist ein Mietvertrag
ein zweiseitiges Rechtsgeschäft
Was für Anforderungen werden an einen Bewirtschafter gestellt?
-fundierendes Fachwissen
-gute Allgemeinbildung
-psychologisches Geschick
-kostenbewusstes Denken
-Organisationstalent
-Ehrlichkeit
-Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
-Wille, sich laufen weiter zu bilden
-Motivationstalent
-Schlichten und Führen
Welches sind die Hauptaufgaben des Bewirtschafters?
-Vermietung
-Betreuung Mietverträge
-Unterhalt der Liegenschaft
-Garantiewesen
-Kontrollen
-Administration
-Kontakt mit Mieter, Eigentümer, Handwerker etc.
-Aus- und Weiterbildung
-Kennen des Marktes
Wer muss bei einem Eigentümerwechsel / Verwaltungswechsel informiert werden?
-Mieter
-Hauswart
-Werke (EW, Gas, Wasser)
-Behörden (Gemeinde, Steuerverwaltung)
-Versicherung
-Servicefirmen
-wichtigste Handwerker
-Kaminfeger
-Bank (Grundpfandgläubiger)
Was muss ein Bewirtschaftungsverterag beinhalten?
-Parteien
-Objekt(e)
-Vertragsbeginn
-Vertragsdauer und Kündigung
-Aufgabebereich
-Kompetenzsumme
-Abrechnungstermine
-Regelung des Zahlungsverkehrs
-Besondere Vereinbarungen (möglichst vermeiden)
-Honorar und Spesen
-Gerichtsstand (meist Ort der Verwaltung)
-Ort, Datum, Unterschriften der Parteien
Wann kann ein Bewirtschaftungsvertrag gekündigt werden?
Jederzeit
Aufgrund Ihres Angebots haben Sie den Auftrag für die Bewirtschaftung erhalten. Welche acht wesentlichen Punkte sollte der Verwaltungsauftrag beinhalten?
- Parteien
- Objekte (genauer Objektbeschrieb)
- Beginn, Dauer, Kündigung
- Aufgabenbereiche/Leistungsbeschrieb
- Kompetenzen, i.d.R. zwischen 3'000.00 bis 10'000 CHF pro Fall
- Abrechnungstermin
- Auszahlungen an die Eigentümerin/Kontoverbindungen
- Umgang mit Daten und Dokumente (physisch-digital)
- Besondere Vereinbarungen
- Honorare und Spesen
- Vollmachten
- Gerichtsstand
- Datum, Unterschrift der Parteien
