Droit public notarial

Le BEA peut être cédé puisqu’il est constitué par des droits réels – la différence étant qu’il faut l’accord préalable du bailleur, la PP par définition

Le BEA permet d’hypothéquer pour le preneur à bail des ouvrages mais dans le cas du BEA l’hypothèque ne doit servir qu’à garantir les emprunts contracter par le preneur en vue de financer l’amélioration des ouvrages situé sur le bien.

A peine de nullité l’hypothèque doit être soumise à l’accord préalable de la personne publique.

Les AOTDR durée 70 objet seulement sur le domaine publique – la condition de mission d’IG est la même.

L’article 2122-1-1 CGPPP (à lire) permet à son titulaire d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique – l’autorité organise alors librement une procédure de sélection préalable.

Procédure de publicité / de mise en concurrence préalable. La procédure de sélection préalable n’est pas spécifiquement définie mais notion de transparence et d’impartialité dans le texte.

Un cahier des charges délimitant les contraintes d’usage du DP est également adopté.

Les mesures de publicités à respecter pour permettre au candidat potentiel d’être suffisamment informer de la mise à disposition du DP et de ses conditions.

Cette publicité est faite par l’insertion dans un journal d’annonce. Précise à minima la localisation du projet / le délai de candidature etc…

La particularité en ce qui concerne le droit public, sur l’établissement du cahier des charges – il faut faire attention à ne pas basculer dans les règles de la commande public càd imposer à un candidat des sujétions telles que le candidat n’a plus le choix – ça devient une commande.

L’article 2122-2 CGPPP limite la durée des autorisations d’occupation à but économique.

La limitation de la durée des autorisations d’occupation – à la fin de la durée de cette autorisation – pas de droit de préférence – la personne public n’est pas tenu de réaccordé un titre : il faut rouvrir à la concurrence.

Il y a des exceptions à la procédure de mise en concurrence lorsque le nombre de bien proposé n’est pas limité par exemple, 10 aine de locaux qui sont tous vides pas obligé de respecter les règles de la concurrence logiquement.

Si absence de rareté / courte durée : simple publicité sans mise en concurrence.

Si le candidat s’est manifesté spontanément – simple mesure de publicité – pas de concurrence.

Les autres cas de dérogation sont prévus à l’article 2122-1-2.

Le 2122-1-3 précise aussi que la mise en concurrence n’est pas obligatoire en cas d’infructuosité d’une précédente procédure / en raison des caractéristiques particulières du domaine public / pour des considérations de sécurité publique.

Prévu par la loi PINEL de 2014 qui a créé l’article 2124-32-1 qui précise qu’un FDC peut être exploité sur le DP sous réserve de l’existence d’une clientèle propre. Avant nécessité un bail.

Pas de bail sur le domaine public mais le FDC existe une clientèle propre.

Ne marche que sur le DP artificielle – sur le domaine public naturel – les plages, pas de FDC.

La possibilité pour l’occupant d’être propriétaire de son FDC est d’ordre public, une convention d’occupation temporaire du domaine public ne peut écarter conventionnellement l’existence de FDC.

Mais l’interdiction de régularisé un bail commercial sur le domaine public persiste.

Ce FDC peut amener à une sous-occupation, en cas de sous-occupant du domaine public, elle doit respecter les règles de procédure de mise en concurrence – autorisation de la personne privée gestionnaire nécessaire également.

Quels sont les droits du sous-occupant du DP ? la durée d’occupation est inférieure au titre principal – les modalités financières de la sous occupation, librement fixée par l’occupant principal, cependant la personne publique peut alors réévaluer sa propre redevance.

Les droits conférés au sous occupant sont personnels – pas de bail commercial entre occupant et sous occupant.

Pour les communes : L2241-1 CGCT / EPCI à fiscalité propre : 5211-37 CGCT / Département et région : L3213-1 et -2 et 4221-3 CGCT / pour l’État : 3211-1 et s. CGPPP.

Article 3211-1 CGPPP pose le principe selon lequel les biens du DP sont inaliénable – le principe avant toutes cession est donc la désaffectation puis déclassement – 2141-1 CGPPP.

L’article précise qu’un bien d’une PP qui n’est plus affecté à (…).

Il faut que le bien ne soit plus affecté à un SP ou à l’usage du public. La désaffectation est un fait – on empêche les gens de rentrer – on met des barrières.

C’est une condition nécessaire et préalable au déclassement.

Dans cette procédure, un acte de déclassement sans que le bien soit désaffecté est strictement inutile à le bien reste dans le DP.

On prononce ensuite – c’est une décision – le déclassement – il doit avoir un caractère exprès pour permettre le transfert du bien du domaine public au domaine privé.

Il arrive souvent que des communes le prononce sans que désaffectation – vigilance.

Les deux opérations peuvent intervenir dans une même délibération.

Désaffectation = fait / déclassement : décision juridique.

Il est tout de même possible de céder un bien sans déclassement préalable – article 3112-1 CGPPP.

Le législateur prévoit une régularisation rétro active de toutes les opérations antérieures au 1^er juillet 2006.

On peut prendre une délibération à posteriori qui a un effet rétro actif – permet de purger la chaine de propriété.

Ce qui arrive souvent avec les collectivités c’est que quand elles veulent vendre des biens : soucis de timing – le bien doit être désaffecté puis déclassé puis vendu – pour les dossiers sur le temps long (2 ans ou plus) – plus de possibilité d’exploiter le bien désaffecté.

Sont intervenus plusieurs textes – l’article 3112-4 CGPPP précise que la désaffectation du bien est prévu mais qu’elle ne prenne effet que plus tard.

-Possibilité de signer une promesse de vente avec une désaffectation postérieure entre la promesse et l’acte – le principe de la désaffectation ultérieure doit tout de même avoir été prévu.

Il est également prévu que si le SP n’est pas affecté ailleurs entre temps alors la désaffectation peut ne pas intervenir.

La décision doit préciser le délai dans lequel la désaffectation doit intervenir, parfois elle a lieu à la toute fin de la durée de la promesse. Cependant il doit être prévu une indemnisation du bénéficiaire dans le cas où le SP n’a pas été relocalisé.

Capable de vendre un bien alors que sa désaffectation a lieu après la vente – je vends le bien alors qu’il est toujours affecté au public.

Le texte précise que la désaffectation doit intervenir dans les 3 ans ou dans les 6 ans si la désaffectation implique une opération d’aménagement.

La procédure de déclassement par anticipation concerne les biens qui relèvent du domaine public artificielle – qui doit être affecté à un SP / usage direct du P – le délai pour que la désaffectation intervienne doit être limité dans le temps – la procédure nécessite une délibération motivée de la personne publique.

Doit faire l’objet d’une étude impact – pluri annuel.

La collectivité doit expliquer pourquoi pas désaffecter dans l’immédiat – comment les espaces publics seront reconstitués – quelles sont les mesures misent en œuvre pour que la désaffectation est bien lieu.

On vend alors sous condition résolutoire – la vente est passé – si les espaces publics ne sont pas désaffecté -> résolution de l’acte.

Il faut par ailleurs prévoir les conséquences financières de la résolution.

Il reste qq incertitudes sur l’application de ce texte qui est assez récent.

Faut-il constaté par délibération la désaffectation ? On peut passer un acte qui constate la lever de la condition résolutoire à permet d’acter définitivement la vente – c’est la décision de la collectivité qui permet de rendre la vente parfaite.

Il arrive que les opérations déparent dans le temps – est-il possible de prolonger le délai de désaffectation ?

La prolongation est possible à condition de respecter deux conditions : le délai légal max reste le même – passe un avenant pour repousser les effets.

Si la décision de la CT était de désaffecter dans un délai de 3 ans – possibilité de redélibérer pour repousser à 6 ans si justifie que la désaffectation dépend d’une opération de construction.

-Le principe du déclassement par anticipation nécessite toujours l’accord de l’affectataire.

-Peut-on conclure une vente sur un bien déclassé par anticipation mais pas désaffecté.

• Impossible de vendre un bien non désaffecté sans condition résolutoire.

-Les ventes consenties sans déclassement avant 2017 – article 12 de l’ordo du 7 avril 2017 possibilité de purger les ratés d’avant 2017.

Plusieurs conditions à l’utilisation de ce mécanisme – l’acte de disposition doit être intervenu avant le 3 juillet 2017 – il fallait que le bien soit matériellement désaffecté lorsqu’il a fait l’objet de l’acte de disposition – le déclassement doit être expresse à une décision doit être prise sur le fondement de l’article 12 de l’ordonnance.

Service de l’État permettant d’évaluer les biens – avant toutes décisions de vente ou d’achat concernant les biens qui appartiennent à des personnes publics – les dispositions qui régissent cette consultation ne sont pas les mêmes selon le demandeur (État / CT etc…).

Préalablement aux décisions d’acquisitions ou de vente, l’avis des domaines doit être demandé – la décision de la CT d’acheter ou de vendre doit être prise au visa des domaines.

La CT peut vendre moins cher que le prix du bien mais il faut qu’elle argumente son choix.

La direction immobilière de l’état (avant 2006 on appelait service des domaines) – changement en 2008 – fusion entre la direction générale des impôts / de la comptabilité public.

Toutes les acquisitions (amiable / adjudication / droit de préemption) – porte sur des immeubles / des droits réels immobiliers / des FDC / des servitudes.

Seuil consultation obligatoire : 180.000 euros.

La consultation des domaines est cependant obligatoire si rachat de plusieurs terrains pour reconstitution dont l’ensemble dépasse les 180.000 euros. Avant le seuil était à 75.000 euros.

En dessous, la consultation est facultative.

Il existe une charte d’évaluation domaniale permettant de connaitre les hypothèses de saisine.

nature du bien à évaluer / collectivité consultante – pr les communes de moins de 2000 habitants à pas de saisine des domaines. Les consultations facultatives sont limitées à deux saisines par an et par collectivité.

Quand une CT saisit les domaines – le délai de réponse des domaines est d’1 mois obligatoire – pas de réponse = accord des domaines (décision de la CT est bonne – prix qu’on veut).

Quand les domaines rendent leurs avis, la CT sans justification particulière à 10% de marche de manœuvre – les domaines doivent avoir moins d’1 an au jours de la décision – sinon re saisine.

Le principe est que les CT n’ont pas le droit de vendre des biens à vils prix.

3 nov. 1997 – CE – affirme le principe de l’interdiction de céder des biens publics à un prix inférieur à leurs valeurs vénales – le rabais est possible si l’opération poursuit une finalité d’intérêt général et que l’opération est assortie de contrepartie suffisante.

La cession à titre gratuit peut poser deux problèmes – au regard du droit civil (prix de vente réel et sérieux) – au regard du droit administratif – les biens des CT ne peuvent faire l’objet d’aucune aliénation à titre gratuit ou à l’euro symbolique (interdiction absolue faite aux personnes publiques de consentir des libéralités – justifié par le principe d’égalité devant la loi).

Ce principe est encore plus renforcé par l’obligation pour les personnes publiques de respecter le droit de la concurrence.

Les libéralités stricto sensu sont prohibées si pas de contrepartie – si contrepartie effective – ça n’est plus une libéralité à elle devient possible.

La délibération doit être vraiment développé – explication précise et développé sur pourquoi exception au principe précité.

Justification du motif d’IG très importante – les contreparties et la garantie doivent être suffisante – obligation mise à la charge du cessionnaire (vente d’un local à 1 euros à un médecin – dans l’acte il est inscrit que le médecin a l’obligation d’exercer pendant x années).

Il faut prévoir la garantie du non-respect – une clause qui prévoit un remboursement – si loué à vil prix remboursement avec valeur marché du loyer.

Qu’est-ce qu’un vil prix ? Supérieur à 1/3 tiers du prix de vente.

Définition : prérogative qui permet à la personne qui en est titulaire d’acquérir le bien par préférence à tout autre en se substituant à l’acquéreur pressentie. Droit de préemption privé (locataire / SAFER etc…) / droit de préemption public.

L’exercice du droit de préemption est toujours motivé par l’intérêt général – motif de réalisation d’intérêt général.

Le droit de préemption ne se limite pas à un droit de substitution mais inclue également le droit de contester le prix fixé par le vendeur et de le faire revoir à la baisse par le juge de l’expropriation.

Parmi les différentes possibilités pour la PP d’acheter, le DP est toujours plus accepté que l’expropriation.

Le DPU a un objet bcp plus large que l’ancien droit de préemption – zone urbaine / zone d’urbanisation future.

D’autre droit de préemption public : droit de préemption pour permettre le maintien dans les lieux dont la personne dont la résidence fait l’objet d’une saisie suivant d’une vente par adjudication ?

DP pour éviter le morcèlement des forêts privés.

DP sur les décharges privées en fin d’exploitation pour éviter les risques et les nuisances (éviter que les gens achètent les terres pollués).

Le droit de préemption des communes et EPCI pour permettre la création et l’aménagement des jardins familiaux.

A noter que l’exercice du droit de préemption peut être délégué (Métropole de Nice délègue à l’établissement public financier).

La plupart du temps, les préemptions de vente d’immeuble entier servent à revendre à des bailleurs sociaux.

Exemple : délégation de pouvoir d’un maire à interdit – principe de droit public.

Tous les exécutifs locaux ne peuvent pas déléguer leurs pouvoirs à n’importe qui à les pouvoirs se délèguent toujours selon des règles spéciales / impossible de le faire à un tiers de la collectivité.

passer des actes authentiques et les publier (actes administratifs).

travaillera toujours malgré les crises aussi il peut être intéressant de travailler avec.

Le notaire est le premier contrôleur de la validité de l’opération.

-Qui ? Quel échelon.

-Comment ? Le processus.

-Quoi ? Quelle opération peut faire cette personne publique.

Les CT : commune et département créer en 1789 maintenue sous l’époque Napoléonienne avec une forte centralisation ; ces textes consacrent un principe d’uniformité exigeant que tous les Français soient soumis à une administration identique (principe de la déconcentration : le pouvoir centrale se diffuse à l’échelle locale mais toujours au bénéfice d’un agent de l’État).

La déconcentration se distingue de la décentralisation dans la mesure où il s’agit d’un système de délégation vers les échelons inférieures.

La décentralisation procède à une délégation à des CT qui sont plus ou moins indépendante – elles disposent en tout cas d’une PM.

« C’est le même marteau qui frappe mais on a raccourci le manche ».

Service déconcentré : préfecture / CHU / recteur d’académie.

Contrôle hiérarchique de l’État qui dispose d’un pouvoir disciplinaire (annulation / approbation voire même substitution) – toutes décisions administratives prises par une PM locale est soumise au contrôle de légalité exercé par la préfecture ; concrètement, le procès-verbal est envoyé à la préfecture pour contrôle de légalité.

Exemple de substitution : la carence, lorsque les communes ne respectent pas le nombre de logement sociaux, le préfet leur retire leurs droits de préemption, le préfet en devient alors titulaire.

Le préfet peut également délivrer lui-même des permis de construire – l’article 72 de la constitution identifie les CT (commune / département / région / collectivité à statut particulière / d’outre-mer).

Les établissements publics ; c’est une personne morale de DP à vocation spéciale, elle est rattachée à une autre CT et est soumise au contrôle de tutelle de l’État. Il s’agit d’une technique d’organisation.

Dans presque tous les cas la création est assuré par des dispositions législative ou règlementaire – c’est bien souvent la loi ou le décret qui tient lieu de statut.

Le rattachement est organique (qui unit une personne public spécialisée à son créateur). L’établissement public est chargé d’exercer une activité entrant dans les attributions de cette dernière. C’est un mode d’organisation.

Les établissements publics peuvent être nationaux ou locaux, ils sont alors placés sous la tutelle, respectivement, de l’État ou d’une collectivité (région / département etc…).

Ex : Établissement public foncier PACA – c’est un établissement public national bien que n’intervint que dans la région.

Peuvent également être cité les établissements publics de santé.

Les établissements publics sont étroitement soumis aux ARS (agence régionale de santé) – on peut parler de territorialisation.

Les CCI – chambre de commerce et d’industrie / les établissements publics foncier de l’État – L321-1 du Code de l’urbanisme.

Les CCI – chambre de commerce et d’industrie / les établissements publics foncier de l’État – L321-1 du Code de l’urbanisme.

Établissement public locaux : office public de l’habitat (L421-1 CCH) / centre communaux d’action sociale (CCAS – L123-4 CASF) / établissement public foncier locaux – article L324-1 CU.

Sur le principe de régime juridique application à la collectivité publique de rattachement : un texte est applicable à une commune ; il le sera également à ses établissements publics communaux.

La nature nationale ou locale de l’établissement public détermine le régime de tutelle applicable.

Pour les nationaux, l’État est à la fois collectivité de rattachement et organe de tutelle. Tous les établissement public (nat ou locaux) font l’objet du contrôle administratif de l’État, les CT de rattachement sont elles-mêmes placées sous le contrôle de la légalité de l’État.

Le contrôle de légalité consiste en la vérification de l’opportunité ou de la légalité de la décision, une fois celle-ci librement prise, c’est un contrôle à posteriori.

La tutelle sur les actes comprend des pouvoirs d’annulation, d’approbation, d’autorisation et de substitution.

La tutelle ne s’exerce pas de la même façon sur les établissements publics nationaux ou locaux – un établissement public de l’État ne peut jamais être soumis à la procédure particulière du déféré préfectorale – seulement applicable aux CT et aux établissements publics qui leurs sont rattachés.

L’intérêt est de connaitre le caractère exécutoire des actes qui dépend du régime de tutelle.

On ne peut signer un acte que si la décision est exécutoire.

Le caractère exécutoire des actes des établissements publics locaux est exécutoire lorsqu’elle a été transmise en préfecture (dès la transmission – pas dès la validation).

Par contre, pour les établissements publics de l’État, déterminé par des textes particuliers.

Le département est une collectivité décentralisée, chef de fil en matière de solidarité (101 en France).

Il possède 2 organes délibérant, le conseil départemental et la commission permanente auquel le conseil départemental peut déléguer une partie de ses attributions.

Les communes : créée par la loi du 14 décembre 1989 – 35000 communes en France.

Les EPCI et autre groupement de type « coopération locale » - art 58 Constitution : les CT sont nécessairement créés par la loi – elle les qualifie, il n’existe pas de CT innomée.

L’établissement public ainsi créé est utilisé comme une technique juridique permettant la gestion en commun de service public.

L5111-1 CGCT : à lire.

5210-1-1-A CGCT : forme la catégorie des établissements PCI : (syndicat de commune / communauté urbaine (…) métropole) – à lire.

Il y a deux grandes catégories d’EPCI (à fiscalité propre etc…) – les principaux étant les communautés de commune et les métropoles.

Les EPCI à fiscalité propre peuvent lever l’impôt – elles regroupent les communes pour un projet – à contrario les EPCI sans fiscalité propre (syndicat de commune par ex) : dépend de la vocation.

Site internet ; banatic (permet de savoir quelle PECI gère chaque commune).

CCAS : centre communal d’action social ; facultatif pour commune de moins de 15.000 habitants – c’est un établissement public d’administration communale. C’est une PM distingue de la commune.

Le conseil d’administration du CCAS a pleine compétence pour régler ses affaires et peut déléguer ses compétences aux présidents / VP / maires.

C’est un établissement local (tutelle de la commune) – ces décisions sont soumises aux contrôles de légalité.

Les offices public HLM : distinction entre office public HLM / HLM privé.

Les EPF locaux ont à peu près le même régime que les CT (contrôle préfectorale) à la différence des EPF nationaux puisque leur organisme de tutelle est directement l’État.

Établissement public de santé – contrôle de légalité opérée par l’ARS – c’est cette entité qui rend la décision de l’établissement de santé exécutoire.

Ils sont composés de 3 organes : conseil de surveillance – contrôle permanant – délibère sur les comptes et les projets de l’établissement.

Le directeur qui établit la politique générale de l’établissement / représente l’établissement dans les actes de la vie civile.

Directoire : définit la stratégie médicale de l’établissement / prépare le projet d’établissement / conseil le directeur dans la gestion et la conduite de l’établissement.

Chambre de commerce et d’industrie : établissement public de l’état – il n’est pas soumis à comptabilité public – les pouvoirs de l’AG / du président et du directeur sont régies par le Code de commerce.

Le principe c’est la séparation de l’ordonnateur et du comptable (division du travail décideur / payeur).

Ordonnateur = toutes personnes ayant la qualité au nom de l’état pour constater / liquider une créance ou une dette.

Il est différent de l’auteur de l’acte qui est l’organe exécutif – le maire / DG de l’hôpital etc…

Celui qui paie peut refuser de payer car il n’est pas d’accord avec l’acte signé.

Le comptable est chargé de recouvrir les recettes et du paiement des dépenses. Le principe de la comptabilité public est le paiement sur service fait – le paiement n’est opéré qu’après la signature (il existe une dérogation pour les notaires qui n’est pas appliqué en pratique).

Le comptable public n’est pas juge de l’acte mais doit refuser de payer si l’acte émane d’une autorité incompétente / émane d’une délégation de pouvoir erronée etc…

Il peut également refuser de payer si pas de justificatif du service fait – ex ; tempête Alex : travaux payés alors que non effectué – sanction importante à la métropole.