Wichtige Formeln / Verordnungen / Artikel
Immobilienbewirtschaftung
Immobilienbewirtschaftung
Bruttorendite (bis 10 Jahre nach Erstellung)
Nettomietzinseinnahmen
----------------------------------- x 100
Anlagewert
- Darf max. 2% über dem Referenzzinssatz liegen
Nettorendite (ab 10 Jahre nach Erstellung)
Nettoertrag (Ertrag - Aufwand)
----------------------------------------- x 100
investiertes Eigenkapital
- darf max. 2% über dem Referenzzinssatz liegen, sofern jener unter 2% liegt
- ab 2% Referenzzinssatz ist die maximal zulässige Nettorendite = Referenzzinssatz + 0.5%
Aufindexiertes Eigenkapital (bei alten Liegenschaften notwendig)
Neuer LIK - alter LIK
---------------------------- x 100
Alter LIK
Mietzinsanpassungen
- Referenzzinssatzerhöhung
- Senkung Mietzins
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Eigenkapital)
- Kostensteigerung
Erhöhung
- 2% (pro 1/4) bei mehr als 6%
- 2.5 % (pro 1/4) zwischen 5-6%
- 3% (pro 1/4) bei unter 5%
Mietzinsanpassungen
- Referenzzinssatzerhöhung
- Senkung Mietzins
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Eigenkapital)
- Kostensteigerung
(neuer - alter LIK)
------------------------- x 40
alter LIK
ACHTUNG Indexmiete;
(neuer - alter LIK)
------------------------- x 100
alter LIK
Mietzinsanpassungen
- Referenzzinssatzerhöhung
- Senkung Mietzins
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Eigenkapital)
- Kostensteigerung
St. Gallen = 10% der Teuerung
(neuer - alter LIK
----------------------- x 10
alter LIK
Pauschal
Monate berechnen & jenen mit Pauschalsatz multiplizieren
Wertvermehrende Investitionen
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
aktueller Referenzzinssatz + 0.5% 2% (solange Ref-Zinssatz unter 2% liegt)
------------------------------------------------------
2 (fix)
Wertvermehrende Investitionen
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
100 (fix)
-------------------
Lebensdauer / Jahre
Wertvermehrende Investitionen
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
10% der Summe von Verzinsung + Amortisation
ODER
1% Pauschal (HEV/SVIT)
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
Kalkulationsfläche (KF);
- Wohnraum 1 x pro m2
- Balkon 0.5 x pro m2
- Dachterasse 0.3 x pro m2
- Keller 0.7 x pro m2
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
wertbeeinflussende Faktoren (WF);
- Lage pro Stockwerk +3%
- Lift pro Stockwerk +2%
- Besonnung +3%
- Strassenlärm -5%
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
Kalkulationseinheiten (KE);
Kalkulationsfläche x Wertbeeinflussende Faktoren
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit;
(kostendeckende - gegebene Mietzinse) x einzelne KE
---------------------------------------------
Total Kalkulationseinheiten (KE)
= CHF X / pro Jahr für diese Kalkulationseinheit
Art. 404 OR
Beendigung einfacher Auftrag
Mietzinsanpassungen
- absolute Kostenfaktoren
- relative Kostenfaktoren
Absolute Kostenfaktoren;
- angemessener Ertrag
- kostendeckende Bruttorendite
Relative Kostenfaktoren;
- Referenzzinssatz
- Teuerung
- Kostensteigerung
- Mehrleistungen
- Indexveränderung
Mietzinsanpassungen
- absolute Marktfaktoren
- Orts- & quartiersüblichkeit
- Neuvermietung
Prämiensatz AHV / IV / EO
5,3%
Prämiensatz ALV
1,1%
Privatanteil Geschäftsfahrzeug
0.9% auf Nettokaufbetrag des Fahrzeugs (ohne MwSt.)
BVG-Abzug (Pensionskasse)
Versicherter Lohn - Koordinationsabzug = versicherter Lohn
- 25-34 7%
- 35-44 10%
- 45-54 15%
- 55-65 18%
Uneingeschränkte Empfangstheorie
Regelfall im Mietrecht. Schreiben gilt als zugestellt, wenn es am erstmöglichen Termin in den Machtbereich des Empfängers gelangt bzw. erstmals hätte gelangen können. Wird Sendung nicht abgeholt, gilt sie als zugestellt, sobald der Adressat sie mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann.
Eingeschränkte Empfangstheorie
Für Ausnahmefälle im Mietrecht. Der Zugang in den Machtbereich genügt nicht. Massgeblich ist der effektive Tag der Zustellung an den Adressaten. Holt er die eingeschriebene Sendung nicht ab, gilt sie mit dem Ablauf der 7-tägigen postalischen Abholfrist als zugestellt (am 7. & letzten Tag).
Beispiele;
- Kündigungsandrohung nach OR 257d
- Mietzinserhöhungen o. anderen einseitigen Vertragsänderungen
- Anfechtung Mietzinserhöhungen
Entschädigung Hauswarte (Faustregel)
- 3.5 bis 4% der Nettomieten
- CHF 50-60 je Wohnung und Monat
Anlagedeckungsgrad 1
Eigenkapital
------------------------- x 100%
Anlagevermögen
- ab ca. 70%
- das risikotragende Eigenkapital dient zur Sicherung des Anlagevermögens
Anlagedeckungsgrad 2
Eigenkapital & langfristiges Fremdkapital
------------------------------------------- x 100%
Anlagevermögen
- mindestens 100%
- das Eigenkapital und das langfristige Fremdkapital (Hypothek) dürfen das Anlagevermögen nicht unterschreiten
Liquiditätsgrad 1 | cash ratio
flüssige Mittel
---------------------------- x 100%
kurzfr. Fremdkapital (offene Rechnungen)
- 10 - 35% optimal
- wie rasch können offene Forderungen mit den vorhandenen FlüMi bezahlt werden
Liquiditätsgrad 2 | quick ratio
flüssige Mittel & offene Forderungen
-------------------------------------------------- x 100%
kurzfr. Fremdkapital (offene Rechnungen)
- mind. 100%
- sonst können die offenen Rechnungen nicht beglichen werden
Liquiditätsgrad 3
flüssige Mittel & offene Forderungen & Vorräte
------------------------------------------------------------- x 100%
kurzfr. Fremdkapital (offene Rechnungen)
- 120 - 200%
- beurteilt die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens
Berechnungsmethoden Brennstoffverbrauch
sh. Foto
-
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Cartes-fiches
Bruttorendite (bis 10 Jahre nach Erstellung)
Nettomietzinseinnahmen
----------------------------------- x 100
Anlagewert
- Darf max. 2% über dem Referenzzinssatz liegen
Nettorendite (ab 10 Jahre nach Erstellung)
Nettoertrag (Ertrag - Aufwand)
----------------------------------------- x 100
investiertes Eigenkapital
- darf max. 2% über dem Referenzzinssatz liegen, sofern jener unter 2% liegt
- ab 2% Referenzzinssatz ist die maximal zulässige Nettorendite = Referenzzinssatz + 0.5%
Aufindexiertes Eigenkapital (bei alten Liegenschaften notwendig)
Neuer LIK - alter LIK
---------------------------- x 100
Alter LIK
Mietzinsanpassungen
- Referenzzinssatzerhöhung
- Senkung Mietzins
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Eigenkapital)
- Kostensteigerung
Erhöhung
- 2% (pro 1/4) bei mehr als 6%
- 2.5 % (pro 1/4) zwischen 5-6%
- 3% (pro 1/4) bei unter 5%
Mietzinsanpassungen
- Referenzzinssatzerhöhung
- Senkung Mietzins
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Eigenkapital)
- Kostensteigerung
(neuer - alter LIK)
------------------------- x 40
alter LIK
ACHTUNG Indexmiete;
(neuer - alter LIK)
------------------------- x 100
alter LIK
Mietzinsanpassungen
- Referenzzinssatzerhöhung
- Senkung Mietzins
- Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (Eigenkapital)
- Kostensteigerung
St. Gallen = 10% der Teuerung
(neuer - alter LIK
----------------------- x 10
alter LIK
Pauschal
Monate berechnen & jenen mit Pauschalsatz multiplizieren
Wertvermehrende Investitionen
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
aktueller Referenzzinssatz + 0.5% 2% (solange Ref-Zinssatz unter 2% liegt)
------------------------------------------------------
2 (fix)
Wertvermehrende Investitionen
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
100 (fix)
-------------------
Lebensdauer / Jahre
Wertvermehrende Investitionen
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
10% der Summe von Verzinsung + Amortisation
ODER
1% Pauschal (HEV/SVIT)
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
Kalkulationsfläche (KF);
- Wohnraum 1 x pro m2
- Balkon 0.5 x pro m2
- Dachterasse 0.3 x pro m2
- Keller 0.7 x pro m2
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
wertbeeinflussende Faktoren (WF);
- Lage pro Stockwerk +3%
- Lift pro Stockwerk +2%
- Besonnung +3%
- Strassenlärm -5%
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
Kalkulationseinheiten (KE);
Kalkulationsfläche x Wertbeeinflussende Faktoren
Mietzinsfestlegung
- Kalkulationsfläche (KF)
- wertbeeinflussende Faktoren (WF)
- Kalkulationseinheiten (KE)
- Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit
Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit;
(kostendeckende - gegebene Mietzinse) x einzelne KE
---------------------------------------------
Total Kalkulationseinheiten (KE)
= CHF X / pro Jahr für diese Kalkulationseinheit
Art. 404 OR
Beendigung einfacher Auftrag
Mietzinsanpassungen
- absolute Kostenfaktoren
- relative Kostenfaktoren
Absolute Kostenfaktoren;
- angemessener Ertrag
- kostendeckende Bruttorendite
Relative Kostenfaktoren;
- Referenzzinssatz
- Teuerung
- Kostensteigerung
- Mehrleistungen
- Indexveränderung
Mietzinsanpassungen
- absolute Marktfaktoren
- Orts- & quartiersüblichkeit
- Neuvermietung
Prämiensatz AHV / IV / EO
5,3%
Prämiensatz ALV
1,1%
Privatanteil Geschäftsfahrzeug
0.9% auf Nettokaufbetrag des Fahrzeugs (ohne MwSt.)
BVG-Abzug (Pensionskasse)
Versicherter Lohn - Koordinationsabzug = versicherter Lohn
- 25-34 7%
- 35-44 10%
- 45-54 15%
- 55-65 18%
Uneingeschränkte Empfangstheorie
Regelfall im Mietrecht. Schreiben gilt als zugestellt, wenn es am erstmöglichen Termin in den Machtbereich des Empfängers gelangt bzw. erstmals hätte gelangen können. Wird Sendung nicht abgeholt, gilt sie als zugestellt, sobald der Adressat sie mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann.
Eingeschränkte Empfangstheorie
Für Ausnahmefälle im Mietrecht. Der Zugang in den Machtbereich genügt nicht. Massgeblich ist der effektive Tag der Zustellung an den Adressaten. Holt er die eingeschriebene Sendung nicht ab, gilt sie mit dem Ablauf der 7-tägigen postalischen Abholfrist als zugestellt (am 7. & letzten Tag).
Beispiele;
- Kündigungsandrohung nach OR 257d
- Mietzinserhöhungen o. anderen einseitigen Vertragsänderungen
- Anfechtung Mietzinserhöhungen
Entschädigung Hauswarte (Faustregel)
- 3.5 bis 4% der Nettomieten
- CHF 50-60 je Wohnung und Monat
Anlagedeckungsgrad 1
Eigenkapital
------------------------- x 100%
Anlagevermögen
- ab ca. 70%
- das risikotragende Eigenkapital dient zur Sicherung des Anlagevermögens
Anlagedeckungsgrad 2
Eigenkapital & langfristiges Fremdkapital
------------------------------------------- x 100%
Anlagevermögen
- mindestens 100%
- das Eigenkapital und das langfristige Fremdkapital (Hypothek) dürfen das Anlagevermögen nicht unterschreiten
Liquiditätsgrad 1 | cash ratio
flüssige Mittel
---------------------------- x 100%
kurzfr. Fremdkapital (offene Rechnungen)
- 10 - 35% optimal
- wie rasch können offene Forderungen mit den vorhandenen FlüMi bezahlt werden
Liquiditätsgrad 2 | quick ratio
flüssige Mittel & offene Forderungen
-------------------------------------------------- x 100%
kurzfr. Fremdkapital (offene Rechnungen)
- mind. 100%
- sonst können die offenen Rechnungen nicht beglichen werden
Liquiditätsgrad 3
flüssige Mittel & offene Forderungen & Vorräte
------------------------------------------------------------- x 100%
kurzfr. Fremdkapital (offene Rechnungen)
- 120 - 200%
- beurteilt die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens
Berechnungsmethoden Brennstoffverbrauch
sh. Foto
