Bewirtschaftung Mietliegenschaften 1

• Anzahl versandter Marketingunterlagen pro Zielgruppe (Wohnungen, Gewerbe, Kauf etc.)

• Anzahl durchgeführter Besichtigungstermine in Wohnungen, Häusern, Gewerbeobjekten oder Showrooms

• Anzahl Interessenten an Events (z. B. "Tag der offenen Tür"), aufgeschlüsselt nach Zielgruppen

• Anzahl eingegangener Anfragen über digitale Kanäle (Website, Social Media, Immobilienportale)

• Anzahl Website-Besucher, analysiert nach Herkunft, Wochentagen und Uhrzeit

• Anzahl eingehender Anrufe auf Printanzeigen, differenziert nach Titel und Erscheinungstag

• Anzahl Reaktionen per E-Mail auf Online-Marketingaktionen (z. B. Newsletter, Kontaktformulare)

• Anzahl versandter Objekt-Dokumentationen pro abgeschlossenem Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Anzahl Besichtigungstermine pro abgeschlossenem Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Durchschnittliche Vermarktungsdauer bis zur erfolgreichen Vermietung oder zum Verkauf

• Durchschnittliche Vermarktungskosten pro abgeschlossenem Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Durchschnittliche Drittkosten (z. B. Werbeagenturen, Fotografen) pro Vermietungs- oder Verkaufsvorgang

• Durchschnittliche Honorarkosten für externe Vermarktungsdienstleister pro Abschluss

• Kundenzufriedenheit hinsichtlich der Beratungsdienstleistung (z. B. durch Befragungen)

Eine unüberlegte Mieterwahl kann zu zusätzlichen Kosten, zeitlicher Belastung und Spannungen innerhalb der Mietergemeinschaft führen. Eine genaue Prüfung der finanziellen Situation des Mieters, z.B. durch Betreibungen, ist daher entscheidend.

• Einkommen und finanzielle Situation: Die Bruttomiete sollte idealerweise nicht mehr als ein Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens betragen.

• Mieter-Mix: Stimmen die Mieter oder die Firma mit der bestehenden Hausgemeinschaft und dem Umfeld des Quartiers überein?

• Wohnungsgrösse im Verhältnis zur Anzahl der Personen: Ist die Anzahl der Bewohner für die Grösse der Wohnung angemessen?

• Rückmeldungen von bestehenden Mietern: Gibt es Empfehlungen oder Rückmeldungen von aktuellen Mietern?

• Auskünfte und Referenzen: Bonitätsauskünfte, Referenzen von früheren Vermietern oder Arbeit- gebern sollten eingeholt werden.

• Zusätzliche Kriterien bei Gewerbemietern:
  • Keine Konkurrenz zu bestehenden Mietern
  • Harmonischer Mietermix (besonders relevant in Einkaufszentren)                         • Langfristiges Potenzial und Stabilität der Branche

Das Bewerbungsformular sollte Personendaten, berufliche Informationen, Haushaltsgrösse, finanzielle Angaben (z.B. Auszug aus dem Betreibungsregister) und Referenzen von früheren Vermietern oder Arbeitgebern umfassen.

Alle erhobenen Daten sind vertraulich zu behandeln und dürfen nur für den Zweck der Mieterauswahl verwendet werden. Besonders sensible Daten wie Einkommensverhältnisse dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Bewerbers weitergegeben werden.

Zulässige Fragen umfassen Personalien, Geburtsdatum, Nationalität, Beruf, Einkommen, Haushaltsgrösse, Haustiere sowie bestehende Mietverhältnisse und Gründe für den Umzug.

Unzulässige Fragen betreffen die Religionszugehörigkeit, politische Ansichten, Familienplanung, Krankheiten (ausser es betrifft Barrierefreiheit), sowie Fragen nach Mitgliedschaften bei Vereinen oder Leasingverträgen.

Der Vermieter kann die Empfehlungen der Eidgenössischen Datenschutzkommission und des Mieterinnen- und Mieterverbandes (MV) einhalten, um sicherzustellen, dass er nur zulässige Fragen stellt und den Datenschutz respektiert.

Eine Bonitätsprüfung gibt dem Vermieter Auskunft über die finanzielle Stabilität eines Mietinteressenten und hilft, potenzielle Zahlungsausfälle zu vermeiden. Diese objektiven Informationen sind oft verlässlicher als Auskünfte von Branchenkollegen.

Bei der Vermietung an Unternehmen sollte der Vermieter einen aktuellen Handelsregisterauszug und eine Kreditauskunft von spezialisierten Dienstleistern anfordern, um die Bonität des Unternehmens zu prüfen.

Das Internet, insbesondere soziale Netzwerke und Online-Datenbanken, bietet wertvolle Informationen über Privatpersonen und Unternehmen, die bei der Überprüfung der Bonität hilfreich sein können.

Oft möchten Vermieter, die Probleme mit einem Mieter hatten, keine negative Auskunft geben, um den Auszug nicht zu verzögern. Daher sind objektive Quellen wie Betreibungsregisterauszüge oder Bonitätsprüfungen verlässlicher.

Das CreditTrust-Zertifikat bietet eine innovative Möglichkeit für Personen in der Schweiz, ihre Bonität in Echtzeit und fälschungssicher über die Blockchain nachzuweisen. Diese Lösung kombiniert Daten der beiden führenden Wirtschaftsauskunfteien in der Schweiz, CRIF und Intrum, und ermöglicht eine sichere, transparente und schnelle Überprüfung der Kreditwürdigkeit.

Die von BlockFactory entwickelte Technologie bringt die Blockchain-Technologie direkt in den Alltag. Das CreditTrust-Zertifikat stellt damit eine moderne, digitale Alternative zur herkömmlichen Betreibungsauskunft dar und gewährleistet ein hohes Mass an Sicherheit und Integrität. Durch die Blockchain wird jede Überprüfung nachvollziehbar und manipulationssicher.

Die Bedürfnisse von Mietern variieren stark, je nachdem ob es sich um Familien, Einzelpersonen, DINKs oder Unternehmen handelt. Eine gezielte Ansprache hinterlässt einen positiven Eindruck und zeigt, dass der Vermieter die Erwartungen des Mieters versteht.

Der Termin sollte klar bestätigt und der Treffpunkt genau kommuniziert werden. Besonders bei grossen oder unübersichtlichen Gebäuden ist es wichtig, sicherzustellen, dass der Interessent genau weiss, wo er sich mit dem Vermieter trifft.

Die Kleidung sollte dem Objekt und der Zielgruppe entsprechen. Bei Luxusimmobilien ist formelle Kleidung angemessen, während bei Baustellen oder preisgünstigeren Objekten auch praktische Kleidung akzeptabel ist. Die Anpassung an den erwarteten Mietinteressenten zeigt Professionalität.

Wichtige Details wie Mietpreis, Verfügbarkeit von Stellplätzen, Quadratmeterzahl, Heizungsart, Verfügbarkeitsdatum sowie Informationen zu Nebenkosten oder speziellen Konditionen sollten bekannt sein, um häufige Fragen der Interessenten direkt beantworten zu können.

Das Objekt sollte sauber, gelüftet und ohne offensichtliche Mängel sein. Eine aufgeräumte Atmosphäre hinterlässt einen positiven Eindruck und erhöht die Chancen, den Interessenten zu überzeugen.

Eine freundliche Begrüssung, eine entspannte Atmosphäre und eine klare Begeisterung für das Objekt helfen, eine emotionale Bindung aufzubauen. Es ist wichtig, Gespräche aktiv zu führen und auf Fragen oder Kommentare einzugehen, um unangenehme Stille zu vermeiden.

Dem Interessenten sollte ein Anmeldeformular übergeben und der weitere Prozess klar und transparent erklärt werden. Eine freundliche und professionelle Verabschiedung rundet den Termin ab und hinterlässt einen positiven letzten Eindruck.

• Vollvermietung
• Abschluss, Änderung und Kündigung der Mietverträge
• Inkasso der Mietzinsen, Nebenkosten und anderen Forderungenen gegenüber der Mieterschaft
• schriftliche und mündliche Kommunikation mit den Mietern
• Überwachung des Zustands der Liegenschaft
• Erteilen von Aufträgen
• Abschluss und Überwachung von Serviceaufträgen
• Anstellung und Überwaschung des Betriebspersonals
• Erstellung von Haus- und Benutzungsordnung
• Überwachung der technishen Anlagen
• Anstellung und Überwachung des Betriebspersonals
• Abschluss von Versicherungsverträgen
• Abwicklung Schadenfälle
• Prüfung und Bezahlung Lieferantenrechnungen
• Buchführung Einnahmen und Ausgaben
• Erstellen einer JAhresrechnung
• Erstellen einer Heiz- und Nebenkostenabrechnung
• Erstellen eines Budgets
• Verkehr mit Behörden, Amtsstellen und Gerichten

NAch Art. 404 Abs. 1 OR kann der Auftrag von jederzeit widerrufen oder gekündigt werden, ohne dass dafür besondere Gründe vorliegen müssen. Nach dem Bundesgericht ist diese Bestimmung zwingend, weil dem Auftrag ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde liegt. Entsprechend darf nach der Praxis die jederzeitige Widerrufbarkeit auch nicht mittels Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 OR umgangen werden. Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind demnach rechtlich nicht bindend, aber empfehlenswert.

Der Mietzins ist zu 100% indexiert.

Der Nettomietzins kann auf einen beliebigen Zeitpunkt, mit einer Anzeigefrist von einem Monat, erstmals per xy entsprechend den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. 

Die Mietzinsanpassung berechnet sich gemäss folgender Formel:

(Aktueller Index - Index aus letzter Anpassung) / Index aus der letzten Anpassung x 100 = prozentuale Anpassung

Der Anfangsmietzins darf nicht unterschritten werden (für Zeiten von rückläufiger Teuerung . Dieser Zusatz wäre ungültig, wenn er zu einem übersetzten Ertrag führen würde).

• schriftliche Mängelrüge
• eingeschrieben sofort an den ausgezogenen Mieter senden

Gesetzliche Bestimmungen:

• Der Mietzins darf höchstens einmal jährlich erhöht werden
• Der Betrag der Erhöhung ist in CHF festgelegt
• Die Erhöhung darf frühestens vier Monate vor dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt dem Mieter zugestellt werden

Vorgehensweise: Mit dem amtlichen Formular auf den 1. des nächsten Monats anzeigen.

• Mietzins/Umsatzmiete
• Vertragsart
• Einräumung einer Option
• Ausbau oder Rohbaumiete
• Höhe der Sicherheitsleistung
• Wo publiziere ich das Mietobjekt
• Zielpublikum
• Abklärung der Nebenräume, Besucherparkplätze
• Abklärung allfälliger baulicher Veränderung sowie Baueingaben
• Reklamebewilligungen
• Organisation aktueller Grundrisspläne, Situationsplan
• Ausarbeitung allgemeiner Vertragsbestimmungen

• Hinweise zur Rückgabe des Mietobjekts, wie z.B. Reinigung und kleine Reparaturen
• Regelung der vom Mieter durchgeführten baulichen Veränderung
• Vereinbarung eines Termins für die übergabe
• Hinweis auf die Meldepflicht des Wohnugnswechsels bei der Einwohnerkontrolle, der Post und technischen Werken

a.) Gestütz auf Art. 260a Abs. 1 OR muss die Zustimmung schriftlich vorliegen. Ohne schriftliche Zustimmung besteht kein Entschädigungsanspruch.

b.) Sie schlagen einen Minderwert vor und halten dies im Abnahmeprotokoll fest, oder stellen dem Mieter die effektiven Reparaturkosten abzüglich Lebensdauerentwertung in Rechnung.

• starke Verschmutzung auf Tapeten und Anstrichen
• starke Nikotinablagerungen
• Brandlöcher in Bodenbelägen
• beschädigte Einrichtungsgegenstände
• Bohrlöcher in Decken, Wänden, Böden

Makteingkonzept, Nutzungskonzept, Kommunikationskonzept

Der Immobilienvermarkter analysiert den Markt und das Objekt, um das Potenzial des Objekts zu bewerten. Er erstellt darufhin ein modernes Marketingkonzept, um das Objekt erfolgreich auf dem Markt zu positionieren.

Die Markt- und Standortanalyse dient dazu, die Umgebung und das Nachfrageverhalten potenzieller Käufer oder Mieter zu verstehen. Sie hilft, die Entwicklung der Umgebung und urbane Trends zu erkennen, die den Wert der Immobilie beeinflussen können. Digitale Tools wie Google Analytics, CRM-Systeme oder Immobilien-Portale bieten wertvolle Einblicke in diese Daten.

Die zentralen Schritte umfassen die Analyse- und Zieldefinition, die Positionierung und das Branding, die Massnahmeplanung sowie Budgetierung und Erfolgskontrolle. Diese Schritte helfen, eine massgeschneiderte Strategie zu etnwickeln, die den optimalen Einsatz von Marketinginstrumenten ermöglicht.

Die Positionierung sollte klar definieren, welches Marktsegment (z.B. Luxusimmobilie oder familienfreundliche Wohnung) abgesprochen wird. Das Branding muss entsprechend gestaltet werden, inklusive der visuellen Identität (Logo, Broschüren, Website) und der MArkenbotshaft, die das Objekt auf dem Markt eindeutig positioniert.

Eine starke digitale Präsenzs ist unverzichtbar, weil sie eine breite Zielgruppe erreicht und potentiellen Käufern oder Mietern eine moderne und ansprechende Präsentation des Objekts bietet.  

MEthoden wie professionell gestaltete Websites, 3D-Visualisierungen, virtuelle Rundgänge, Drohnenaufnahmen und Video-MArketing (z.B. Youtube) bieten innovative Möglichkeiten eine Immobilien darzustellen.

Social Media und Influencer-Marketing können genutzt werden, um die visuelle Attraktivität einer Immobilie zu steigern und eine grössere Zielgruppe zu erreichen. Plattformen wie Instagram, Pinterest und Linkedin eignen sich hervorragend, um Immobilien visuell darzustellen. 

Die Digitalisierung revolutioniert die Immobilienvermarktung durch den Einsatz von Technologien wie 3D-Touren, Drohnenaufnahmen und Augmented Reality (AR). Diese ermöglichen es potenziellen Käufern, Immobilien virtuell zu besichtigen, wodurch der Markt globaler und glexibler wird.

Content-Marketing und Storytelling wecken Emotionen und verkaufen Immobilien alsTeil eines Lebensstils, anstatt nur die physischen Eigenschaften hervorzuheben. Durch hochwertige inhalte, wie Blogartikel oder Social Media Posts, die Geschichten rund um die Immobilie, ihre Lage und Besonderheiten erzählen, werden potenzielle Käufer emotional angesprochen und stärker gebunden. 

KPIs spielen eine zentrale Rolle bei der Erfolgskontrolle von Marketingkampagnen. Sie helfen, die Leistung zu messen und zu bewerten. Beispiele für KPIs sind die Anzahl der Websitebesuche, die Concersation-Rate, die Anzahl der Anfragen oder die Leads, die über Immobilienportale generiert werden. Die Erfolgskontrolle erfolgt durch regelmässiges Monitoring dieser KPIs.

Eine zielgruppenorientierte Analyse ist wichtig, um Marketing-, und Kommunikationsstrategien zu entwickeln, die präzise auf die Bedürfnisse und das Verhalten der potenziellen Käufer oder Mieter abgestimmt sind. Dies führt zu einer höheren Effikivität der Vermarktungsmassnahmen.