Mietvertrag

Missbräuchlich ist der Mietzins, wenn entweder (OR 269):

• ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Prinzip der Kostenmiete; kein übermässiger Gewinn machen); oder
• der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht (Prinzip der Marktmiete)

Offensichtlich übersetzt ist ein Kaufpreis dann, wenn er den aus orts- oder quartierüblichen Mietzinsen gewonnenen Ertragswert für das konkrete Objekt um mehr als 10% übersteigt.

Nach neuer BGer Praxis gilt: Solange der Referenzzinssatz den Wert von 2% nicht übersteigt, gilt für die Bestimmung des zulässigen Nettoertrages eine massgebliche Differenz von 2% zw. dem aktuellen Referenzzinssatz und der zulässigen Rendite (BGer, 4A_554/2019).

Anhand der Berechnung der Nettorendite kann überprüft werden, ob die Vermieterschaft im Sinne von Art. 269 OR einen übersetzten Ertrag (= Nettorendite) aus der Mietsache erzielt oder nicht.

Unter Ertrag wird die Nettorendite auf den vom Vermieter investierten Eigenmitteln (Anlagekosten - Fremdkapital [Hypothek]) verstanden. Erzielt der Vermieter eine höhere Verzinsung des Eigenkapitals als die zulässige Nettorendite, gilt der Mietzins als missbräuchlich.

Als zulässig, d.h. nicht missbräuchlich gilt ein Ertrag, der maximal 2 % über dem Referenzzinssatz liegt (solange der Referenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt). Das entspricht mehr als einer Verdoppelung der Rendite gegenüber der früheren Rechtsprechung (BGer 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020; vor dieser Praxisänderung galt ein Prozentsatz von 0.5%).

Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1.25% beträgt folglich die neu maximal zulässige Nettorendite 3.25% (1.25% + 2%). 

Die Renditeberechnung gilt prioritär bei Liegenschaften, die seit weniger als 30 Jahre die Hand nicht gewechselt haben. 

Absolute Methode

Bei der absoluten Methode wird der für ein Mietobjekt allgemein zulässige Mietzins in einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt, und zwar nach markt- oder kostenmässigen Kriterien. Dabei wird der Mietzins losgelöst von früheren vertraglichen Gegebenheiten oder Anpassungen berechnet. 

Es ist entweder vom Nettoertrag (OR 269), dem orts- & quartierüblichen Mietzins (OR 269a lit a.) oder von der kostendeckenden Bruttorendite bei Neubauten (OR 269a lit. c) auszugehen.

Der Vermieter kann sich in folgenden Fällen nach der absoluten Methode auf die Erzielung eines angemessenen Ertrags berufen:

• nach einer Handänderung auf der Basis des (nicht offensichtlich übersetzten) Kaufpreises
• bei der Anpassung des Mietzinses nach Entlassung des Mietobjekts aus der staatlichen Mietpreiskontrolle
• bei der Anpassung des Mietzinses auf den ersten Kündigungszeitpunkt nach Ablauf der Mindestvertragsdauer bei Index- oder Staffelklauseln
• als Einwand gegenüber einem Begehren des Mieters auf Mietzinsreduktion, wenn eine solche nach Reduktion des Referenzzinssatzes geltend gemacht wird. 

Relative Methode

Bei der realtiven Methode wird die Zulässigkeit der einseitig beanspruchten Mietzinsänderung ermittelt, und zwar allenfalls nach markt- oder kostenmässigen Kriterien, aber in Abhängigkeit zur vorangegangenen Preisgestaltung. 

Kommt bei einseitigen Mietzinserhöhungen durch den Vermieter und der begehrten Mietzinsherabsetzung durch den Mieter zur Anwendung.

Der Vermieter ist an sich berechtigt, während des Mietverhältnisses den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu erhöhen (OR 269d), sofern kumulativ:

• ein unbefristetes MV vorliegt;
  die Erhöhung klar begründet ist (Vertrauensprinzip); 
• die Mitteilung & Begründung mit dem amtlichen Formular erfolgt;
• die Mitteilung 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestllt ist

Angewendet wird die relative Methode. Nach Treu & Glauben darf der Mieter davon ausgehen, dass mit der letzten Mietzinsfestsetzung sämtliche Erhöhungsreserven ausgeschöpft sind und der Vermieter mit dem bisheringen Mietzins einen genügenden Ertrag erzielte. 

Mietzinserhöhungen sind deshalb nach Treu & Glauben nur zulässig, wenn entweder:

• der Vermieter bei der letzten Mietzinsfestsetzung einen klaren und ausdrücklichen Vorbehalt i.S.v. Art. 18 VMWG der noch nicht ausgeschöpften Erhöhungsfaktoren angebracht hat; oder
• nach der letzten unangefochtenen Mietzinsfestsetzung Umstände wie Kostensteigerungen, Mehrleistung des Vermieters, Teuerung oder Veränderung der Vergleichsmieten eingetreten sind.

Wenn der Mieter mit der Mietzinserhöhung oder sonstigen Veränderuungen nicht einverstanden ist, so hat er entweder:

• frist- & termingemäss zu kündigen; oder
• die Mietzinserhöhung bzw. Vertragsänderung innert 30 Tagen seit der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten (OR 270b)

Stillschweigen gilt als einverständnis.

Mietzinserhöhungen während des Mietverhältnisses bei befristeten Mietverträgen sind nur in Form des indexierten Mietzines (OR 269b) oder des Staffelmietzinses (OR 269c) zulässig.

OR 270:

• bei persönlicher oder familiärer Notlage oder besonderen örtlichen Marktverhältnissen (Wohnungsknappheit), weswegen der Mieter sich zum Vertragsschluss gewzungen sah; oder
• wenn der Anfrangsmietzins gegenüber dem alten ohne Sanierung erheblich (um 10%) erhöht ist. 

Materiell wird der Anfangsmietzins an sich nach der absoluten Methode (BGE 120 II 240) überprüft:

• angemessener Nettoertrag;
• ort- & quartierüblicher Mietzins;
• kostendeckende Bruttorendite

Wird die Erhöhung vom Vermieter mit Faktoren der relativen Methode begründet (wie Kostenveränderung oder wertvermehrende Investitionen) und verlangt der Mieter nicht die Anwendung der absoluten Methode, so wird auch beim Anfangsmietzins die relative Methode angewendet. 

Anfechtbar sind der Anfangsmietzins sowohl des unbefristeten als auch des befristeten Mietverhältnisses sowie der Staffelmietzins und der indexierte Mietzins. 

Das Begehren ist innert 30 Tagen seit übernahme des Mietobjekts bei der Schlichtungsstelle anhängig zu machen.

Der Mieter eines unbefristeten Mietvertrags kann eine Herabsetzung des Mietzinses während des Mietverhältnisses (OR 270a I) verlangen wegen:

• einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen (veränderte Kostenfaktoren), die zu einem übersetzen Ertrag aus der Mietsache nach OR 269 und 269a führt.

Eine wesentliche Veränderung der Berechnungsgrundlage liegt vor bei:

• einer Referenzzinssatzsenkung (mind. 0.25%)
• einer Leistungsverminderung oder Geltendmachung neuer Nebenkosten seitens des Vermieters

Für den Mieter gilt ausschliesslich die relative Methode: Er kann sich für eine Herabsetzung nur auf Kostenveränderung berufen, die seit dem vereinbarten Anfangsmietzins oder seit der letzten unangefochtenen Mietzinserhöhung oder -senkung eingetreten sind.

Der Mieter hat die Herabsetzung wie folgt zu begehren (OR 270a I + II):

• Die Herabsetzung kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin verlangt werden. 
• Das Herabsetzugsbegehren ist schriftlich beim Vermieter zu stellen, der innert 30 Tagen Stellung zu nehmen hat. 
• Versäumt der Vermieter die Frist od. entspricht er dem Begehren nicht od. nur teilweise, hat der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anzurufen. 

Der Mieter hat die Herabsetzung wie folgt zu begehren (OR 270a I + II):

• Die Herabsetzung kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin verlangt werden. 
• Das Herabsetzugsbegehren ist schriftlich beim Vermieter zu stellen, der innert 30 Tagen Stellung zu nehmen hat. 
• Versäumt der Vermieter die Frist od. entspricht er dem Begehren nicht od. nur teilweise, hat der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anzurufen. 

• (Pauschal-)Mietzins
• Umsatzabhängiger Mietzins
• Indexierter Mietzins
• Staffelmietzins

Aufhebungsvertrag

Jeder unbefristete oder befristete Mietvertrg kann durch übereinstimmende Willensäusserungen von Mieter und Vermieter formfrei aufgehoben werden. Die Folgen des Aufhebungsvertrags sind:

• die mietvertraglichen Pflichten sind mit Wirkung ex nunc beendet
• die Rückabwicklungspflichten (Rückgabe der Mietsache) bleiben bestehen. 

Merke: die Kündigungs- (OR 266a ff) & Kündigungsschutzbestimmungen (OR 271 ff.) sind nicht anwendbar!

ordentliche Kündigung

Das unbefristete Mietverhältnis kann unter Einhaltung einer gesetzlichen Kündigungsfrist auf einen gesetzlichen Kündigungstermin (OR 255 + 266a) beendet werden. 

Die Parteien können längere - nicht aber kürzere - Kündigungsfristen und zudem andere Kündigungstermine als die gesetzlichen vereinbaren (OR 266a I). Es ist nicht zulässig für Mieter & Vermieter unterschiedliche Kündigungsfristen und/oder -termine festzulegen.

ausserordentliche Kündigung

Bei jedem MV kann dieses von Vermieter & Mieter zwingend gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Vertragserfüllung für die kündigende Partei unzumutbar macht. Gekündigt werden kann mit Einhaltung der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt (OR 266g I). I.d.R. hat der Kündigende dem Gekündigten eine Entschädigung für den entstandenen Schaden zu leisten. 

Nichtig ist die Kündigung, wenn kein wichtiger Grund vorlag.

Fristablauf

Das befristete Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der ausdrücklich od. stillschweigend vereinbarten Dauer (OR 255 II und 266 I). Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend - mit Wissen & ohne Widerspruch des Vermieters - fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (OR 266 II). In Praxis werden of sog. Fortlaufklauseln vereinbart. 

Aufhebungsvertrag

Jeder unbefristete oder befristete Mietvertrg kann durch übereinstimmende Willensäusserungen von Mieter und Vermieter formfrei aufgehoben werden. Die Folgen des Aufhebungsvertrags sind:

• die mietvertraglichen Pflichten sind mit Wirkung ex nunc beendet
• die Rückabwicklungspflichten (Rückgabe der Mietsache) bleiben bestehen. 

Merke: die Kündigungs- (OR 266a ff) & Kündigungsschutzbestimmungen (OR 271 ff.) sind nicht anwendbar!

ausserordentliche Kündigung

Bei jedem MV kann dieses von Vermieter & Mieter zwingend gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Vertragserfüllung für die kündigende Partei unzumutbar macht. Gekündigt werden kann mit Einhaltung der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt (OR 266g I). I.d.R. hat der Kündigende dem Gekündigten eine Entschädigung für den entstandenen Schaden zu leisten. 

Nichtig ist die Kündigung, wenn kein wichtiger Grund vorlag.

Jede ordentliche od. ausserordentliche Kündigung hat bei der Wohn- & Geschäftsraummiete wie folgt zu erfolgen (OR 266l):

• vom Mieter schriftlich
• vom Vermieter mit amtlichem kantonalem Formular (mit Angabe über Kündigungsanfechtung & Erstreckung; s. auch VMWG 9)

Eine formwidrige Kündigung ist nichtig. 

Alle anderen Mietverhältnisse können formfrei gekündigt werden. 

Die Familienwohnung bzw. Wohnung der eingetragenen Partnerschaft kann: 

• der Mieter nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des Ehegatten ordentlich od. ausserodentlich kündigen (OR 266m I  + III). Die Zustimmung des Ehegatten muss nicht schriftlich erfolgen.

• der Vermieter nur mit separater persönlicher Kündigung je an den Mieter und den Ehegatten kündingen (OR 266n)

Eine Kündigung, die nicht separat an beide Partner od. ohne Zustimmung des anderen erfolgt, ist nichtig.

Der Mieter muss die Sache gereinigt in dem Zustand abgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (OR 267 I).

Der Mieter haftet für:

• die übermässige Abnutzung (z.B. das Haustier hat die Tapeten mittels Kratzen beschädigt; die Wände sind schwärzlich wegen Kerzenruss oder Zigarettenrauchs, der Spannteppich ist nach 2 Jahren stark fleckig);

• Schäden aus vertragswidrigem od. unsorgfältigem Gebrauch

Die gewöhnliche Abnutzung geht zulasten des Vermieters. Hilfsmittel dazu sind sog. Lebensdauertabellen für die gewöhnliche Nutzungsdauer. 

Beispiele für gewöhnliche Abnutzung:

• Farbveränderungen der Wände; Tapetenverschleiss; Bodenabnutzung; Nagellöcher; Bildumrisse; abgefahrene Reifen; Benzin oder Ölflecken in einer Autoreparaturwerkstatt; Flecken in einer Werkstatt zur Verarbeitung flüssiger Stoffe

Nichtig sind Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, eine Entschädigung zu leisten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliess (OR 267 II).

Merke: Weigert sich der Mieter einer Immobilie, dieses zurückzugeben, so greift das Ausweisungsverfahren. Die Ausweisung hat nach der ZPO zu erfolgen: Erkenntnisverfahren (ZPO 219 ff., allfenfalls ZPO 243 ff und bei klarem Recht nach ZPO 248 lit. b + 257).

Der Vermieter ist gehalten, bei Rückgabe der Mietsache i.S. (OR 267a):

• den Zustand der Sache zu prüfen (Prüfungsobliegenheit);

• erkennbare Mängel und versteckte Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, dem Mieter sofort - innerhalb von 1-2 Tagen nach der Rückgabe bzw. der Entdeckung - zu melden (Rügeobliegenheit).

Weder ein Rücknahmeprotokoll noch die Mitteilung sind an eine besondere Form gebunden. 

Eine unterlassene od. unvollständige Prüfung bzw. Mitteilung hat für den Vermieter den Verlust seiner Ansprüche gegenüber dem Miter zur Folge (OR 264a II).

Eine Kündigung ist bei der Schlichtungsbehörde anfechtbar, wenn:

• sie gegen Treu & Glauben verstösst (OR 271 I);
• nicht schon nichtig oder unwirksam ist (Formmangel, fehlende Zustimmung OR 266o); und
• die Anfechtungsfrist von 30 Tage nach Empfang der Kündigung eingehalten ist (OR 273 I).

Die Kündigung ist auf Verlangen des Mieters zu begründen (OR 271 II). Eine missbräuchliche Kündigung stellt eine Vertragsverletzung nach OR 97 dar mit möglichen SE- & Genugtuungsansprüchen.

Der allg. Grundsatz von OR 271 ist wie folgt beispielhaft in OR 271a Abs. 1 lit. a-f konkretisiert: 

• Vergeltungskündigung, weil der Mieter nach Treu & Glauben Ansprüche aus dem MV geltend macht;

• Änderungskündigung, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters od. eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;

• Congé-vente, allein um Mieter zum Erwerb der Wohnung zu veranlassen;

• Verfahrenskündigung;

• nachträgliche Verfahrenskündigung, vor Ablauf von 3 Jahren nach Abschluss eines mit dem MV zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens

• Streikündigung, vor Ablauf von 3 Jahren nach Einigung über eine Forderung aus dem MV ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens

• persönliche Kündigung, wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteiele entstehen.

Ein befristetes und unbefristetes MV über Wohn- & Geschäftsräume kann auf Verlangen des Mieters und von Amtes wegen durch die zuständige Behörde (im Fall einer Abweisung der Kündigungsanfechtung; OR 273 IV) erstreckt werden, wenn:

• das MV beendet ist (Kündigung bzw. Zeitablauf);

• die Beendigung für den Mieter od. seine Familie eine Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (OR 272);

• das Gesuch um Erstreckung innert Frist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung (bei unbefristeter Miete) bzw. 60 Tagen vor Vertrags- oder Erstreckungsende (bei befristeter Miete) bei der Schlichtungsbehörde gestellt wird (OR 273 II + III).

Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen (OR 272a I);

• wegen Zahlungsrückstand des Mieters (OR 272d);
• wegen schwerer Verletzung der Pflichten des Mieters zu Sorgfalt & Rücksichtsnahme (OR 257f III + IV);
• wegen Konkurs des Mieters (OR 266h);
• eines Mietvertrags, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.

Erstreckung ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für Wohn- & Geschäftsräume anbietet. 

Das MV kann ein- oder zweimal:

• für Wohnungen höchstens um 4 Jahre
• für Geschäftsräume um höchstens 6 Jahre erstreckt werden (OR 272b I).

Die Untermiete kann höchstens für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.

Eube Vertragsanpassung (OR 272c) oder Auflösung (OR 272d) des erstreckten MV sind möglich.

Befristeter und unbefristeter Mietvertrag

in unbefristeter Mietvertrag kann nur mittels ordentlicher oder ausserordentlicher Kündigung oder mittels Aufhebungsvertrag beendet werden. Der befristete Mietvertrag endet mit Fristablauf, durch ausserordentliche Kündigung oder durch Aufhebungsvertrag. 

Mietvertrag über Wohn- & Geschäftsräume

Zahlreiche Bestimmungen gelten nur für Wohn- und/oder Geschäftsraummiete, namentlich die Vorschriften über:

• Missbräuchlichkeit des Mietzinses (OR 269-270e); und
• Kündigungsschutz (OR 271-273c)

Als Wohnraum gilt jeder abgeschlossene Raum, der dem dauernden Aufenthalt von Personen dient, eine Schlafmöglichkeit bietet und vor Umwelteinflüssen schützt (z.B. Einfamilienhäuser, Wohnungen, Einzelzimmer und Mansarden oder zum Wohnen umgebaute Schiffe).

Als Geschäftsraum gilt abgegrenzte Raum, der dem Betrieb eines Gewerbes oder der Ausübung eines Berufs dient (z.B. Büroräumlichkeiten, Verkaufsräume, Gewerberäume, Lagerräume, Werkstätten, Magazine).

Merke: Sämtliche Bestimmungen über die Wohnraummiete sind nicht anwendbar auf Ferienwohnungen, die für weniger als 3 Monate gemieter werden (OR 253 a II).

Gemeinsamer Mietervertrag

Bei gemeinsamen Mietverträgen sind auf der Vermieter- und/oder Mieterseite mehrere Personen als Parteien beteiligt (Rechtsgemeinschaft). Aufgrund des gemeinsamen Vertragsschlusses können die Mieter nur gemeinsam die Rechte gegenüber dem Vermieter ausüben und sind solidarisch verpflichtet. 

Mietvertrag mit Koppelungsgeschäft

Zusammen mit einem Mietvertrag können zw. Mieter und Vermieter andere Verträge abgeschlossen werden. In der Beurteilung, ob ein nichtiges Koppelungsgeschäft anzunehmen ist, ist der Zweck der Norm - der Schutz des Mieters vor missbräuchlichen Forderungen des Vermieters - mit einzubeziehen. 

Erlaube Koppelungsgeschäfte: Verpflichtung Bezahlung Mietzinses im Lastschriftver., zur Hauswartung, Erwerb Genossenschaftsanteil

Pacht (OR 275 ff.)

Der Verpächter überlässt die Sache zur Nutzung (Bezug von Früchten und Erträgnissen), der Vermieter zum Gebrauch. Pachtobjekt kann auch ein Recht sein, Mietobjekt nur eine bewegl. oder unbewegliche Sache. 

Bei Geschäftsräumen liegt ein Pachtvertrag vor, wenn zusammen mit den Räumen das darin betriebene Geschäft samt Geschäftsbeziehungen überlassen wird. 

Beispiele: landwirtschaftlicher Betrieb, Übernahme eines Restaurationsbetriebs oder Hotels, Schrebergarten, Viehpacht

Leihe (OR 305 ff.)

Die Gebrauchsleihe ist unentgeltlich, die Miete entgeltlich. 

Darlehen (OR 312 ff.)

Das arlehensweise hingegebene Geld und andere vertretbare Sachen werden mit der obligatorischen Pflicht zur Rückerstattung der gleichen Menge & Qualität zu Eigentum übertragen; die Mietsache wird aber zum blossen Gebrauch & Besitz überlassen. 

Hinterlegung (OR 472 ff.)

Der Aufbewahrer ist zur aktiven Obhut und Verwahrung der eingebrachten beweglichen Sache verpflichtet, der Vermieter zur blossen Gebrauchsüberlassung.

Wohnrecht (ZGB 776 ff.)

Das Wohnrecht ist dinglicher Natur udn bedarf zur Erstehung durch Vertrag der öffentlichen Beurkundung und des Eintrags ins Grundbuch. Vom BGer anerkannt ist ein obligatorisches Wohnrecht, das im Gegensatz zur Miete auch unentgeltlich eingeräumt werdne kann. 

Miet-Kaufvertrag 

Der Mieter kann die zum Gebrauch überlassene Mietsache zu Eigentum erwerben, wobei i.d.R. der geleistete Mietzins dem Kaufpreis angerechnet wird.

Leasing

Der Leasinggeber überlässt den Gegenstand dem Leasingnehmer für eine bestimmte Zeit zum Gebrauch & Nutzen gegen Bezahlung gleichbleibender Raten und mit Überbindung der vollen Erhaltungsrisiken. Hat für den Unterhalt alle Lasten und Abgaben zu tragen, die bei der Miete den Vermieter treffen.

Der Mietvertrag ist formfrei abschliessbar. 

Bei Woh- & Geschäftsräumen wird der Mietvertrag nach der Verkehrssitte schriftlich abgeschlossen.

Die Miete an einem Grundstück kann im Grundbuch vorgemerkt werden (Realobligation). Die Vereinbarung über die Vormerkung bedarf der einfachen Schriftlichkeit (OR 261b i.V.m. GBV 71). Duie Grundbuchvormerkung schützt den Mieter inbs. vor einer Kündigung bei Eigenbedarf des neuen Eigentümers (OR 261 II lit. a).

1. Übergabe & Instandhaltung des Mietobjekts und Schutz vor Störungen:

Hauptpflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter ist: 

• die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten (OR 256);
• den Mieter vor Störungen zu schützen (OR 259a).

Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beurteilt sich nach einer bestimmten Vereinbarung und/oder nach dem Zweck des Mietverhältnisses. 

Störungen können tatsächlicher oder rechtlicher Art sein und vom Mitmieter oder von Dritten ausgehen. z.B. Der Dritte geht gegen den Mieter einer Wohnung gestützt auf sein dingliches Wohnrecht vor. 

Auskunftspflicht

Als Nebenpflicht folgen aus dem Grundsatz von Treu & Glauben (ZGB 2) allgemein Aufklärungs-, Informations-, Schutz- und Obhutspflichten des Vermieters. 

Nach gesetzlicher Anordnung ist der Vermieter zur Auskunft verpflichtet, als er auf Verlangen des Mieters: 

• ein allfälliges Rückgabeprotokoll des vorheringen Mietverhältnisses zur Einsicht vozulegen (OR 256a I);
• die Höhe des Mietzinses des vorheringen Mietverhältnisses mitzuteilen (OR 256a II); und 
• Einsicht in die Nebenkostenbelege zu gewähren (OR 257b II).

Die Verweigerung dieser Auskünfte zieht keine Rechtsfolgen nach sich, kann aber bei der Beweiswürdigung und bei der Kostenauferlegung in einem allfälligen Prozess berücksichtigt werden. Nachzahlungen für Nebenkosten werden bei Verweigerung der Einsicht in die Nebenkostenbelege nicht fällig.

Tragung von öffentlichen Lasten und Abgaben

Als Nebenpflicht trägt der Vermieter die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben wie z.B. die Grundsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, Erschliessungskosten, Wasser-, Abwasser- & Kanalisationsgebühren, Kehrichtabfuhrgebühren etc (OR 256b).

Mit der Übergabe der Mietsache wird der Mieter unmittelbarer (unselbständiger) Besitzer mit folgenden Rechtsbehelfen:

• Besitzesschutz nach ZGB 926-929;
• Verantwortlichkeitsklage nach ZGB 679 und Immissionsschutz nach ZGB 684;
• Hausrecht nach StGB 186 (Hausfriedensbruch).

Nichterfüllung und Verzug des Vermieters

Im Fall der Nichterfüllung oder bei Verzug des Vermieters in der Gebrauchsüberlassung kann der Mieter nach OR 107-109 vorgehen (OR 258 I; der Verweisauf OR 107-109 ist eine Rechtsgrundverweisung).

Mängelhaftung des Vermieters

Das Gesetz regelt die Mängelhaftung unterschiedlich, je nachdem, ob die Mängel: 

• bei Übergabe der Sache bestehen (OR 258);
• während der Mietdauer entstehen (OR 259-259i);
• schwer, mittelschwer oder klein sind (OR 258 f.);
• eine bewegliche oder unbewegliche Sache betreffen (OR 259b)

Folgende Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein (OR 258 I i.V.m. OR 107-109):

1. die noch obj. mögliche Gebrauchsüberlassung;
2. die Nichterfüllung bzw. der Verzug des Vermieters, d.h. die ausgebliebene Übergabe der Mietsache im vereinbarten Zeitpunkt);
3. das Verschulden des Vermieters (Exkulpationsbeweis);
4. das Ansetzen einer Nachfrist durch den Mieter (Ausnahme OR 108; Mahnung bei flexiblem Mietbeginn).

Nach unbenutztem Ablauf der Nachfrist kann der Mieter alternativ verlangen (OR 107):

• auf die Gebrauchsüberlassung der Sache beharren & SE wegen verspäteter Erfüllung verlangen;
• auf die Gebrauchsüberlassung verzichten & SE wegen Nichterfüllung (pos. Vertragsinteresse) verlangen;
• vom Mietvertrag zurücktreten & SE wegen Dahinfallen des Mietvertrags (neg. Vertragsinteresse) verlangen.

Beispiel: Vereinbart ist die Wohnungsübergabe auf 1. April. Die Wohnung ist jedoch nicht bezugsbereit, weil Renovation zu spät in Auftrag gegeben wurde. Der Mieter kann auf die Übergabe beharren und SE verlangen für die Kosten der vergelichen Anreise aus dem Ausland, Hotelübernachtung und Einstellung der Möbel bis zum Bezug der Wohnung.

Kann der Vermieter das Mietobjekt nicht übergeben, weil die Gebrauchsüberlassung nach Vertragsschluss objektiv unmöglich geworden ist, so beurteilen sich im Fall fehlenden Verschuldens des Vermieters die Folgen nach OR 119 (Untergang der Mieterforderung; Dahinfallen des Vertrags). Bei Verschulden des Vermieters Schadenersatz nach OR 97 ff.

Im Fall der ursprünglichen objektiven Unmöglichkeit bei Vertragsabschluss ist der Mietvertrag nach OR 20 I nichtig. 

Mangelhaft ist das Mietobjekt, wenn sich die Mietsache in einem Zustand befindet, der vom vertraglich geschuldeten abweicht, namtentlich Eigentschaften fehlen, die den Gebrauchswert der Mietsache beeinträchtigen. Welcher Zustand geschuldet ist, ergibt sich aus der vertraglichen Zusicherung und dem Gebrauchszweck.

Der Mangel ist: 

• sachlicher Art, wenn die Gebrauchstauglichkeit fehlt oder eingeschränkt oder der Mieter im Gebrauch gestört ist (z.B. Feuchtigkeit & Wassereinbrüche, abgenuttze Tapete oder Einrichtungen);

• rechtlicher Art, wenn Dritte ein dingliches Recht oder ihr Nachbarrecht geltend machen, welches den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt (z.B. öffentlich-rechtliche Bewilligungen, die Grundlage zum Abschluss des Mietvertrages sind; Eigentumsrechte und Wegrechte eines Dritten an der Mietsache. 

Das Gesetz unterscheidet in Bezug auf die Rechtsfolgen zwischen Mängeln, welche:

• schwere Mängel: die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen (OR 258 I; z.B. Feuchtigkeit & Wassereinbruch, falsch eingestellte Skibindung; ungenügende Beheizung einer Wohnung)

• mittelschwere Mängel: die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch mindern (OR 258 II; z.B. abgenutzte Tapete, Fehlen von Warmwasser; ungenügende Treppenhausbeleuchtung, unbenutzbares Kellerabteil)

• kleine(r) Mängel/Unterhalt: hat der Mieter während des Mietverhältnisses auf eigene Kosten zu beseitigen (OR 259; z.B. tropfender Wasserhan wegen defekter Dichtung; defekte Rollgurte)

Bei anfänglich bestehenden schweren Mängeln kann der Mieter alternativ:

• die Übernahme der Mietsache ablehnen ud nach OR 107 ff. vorgehen; oder 
• die Mietsache übernehmen und die Mängelrechte nach OR 259a ff. geltend machen. 

Bei anfänglich bestehenden mittelschweren und kleinen Mängeln muss der Mieter die Mietsache übernehmen und er kann die Mängelrechte nach OR 259a ff. geltend machen.

Beispiel: Stellt der Mieter die Übergabe fest, dass der Rollgurt für die Storen defekt ist, so kann er wegen dieses sog. kleinen Mangels nicht die Übernahme der Wohnung verweigern, sondern nur die Reparatur verlangen. 

Treten Mängel während der Mietdauer auf oder wird der Mieter sonst wie im vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache gestört,  so stehen ihm unter den Voraussetzungen, dass: 

• er den Mangel weder zu verwantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat (kein kleiner Mangel); und
• der Vermieter Kenntnis vom Mangel bzw. der Störung hat, 

folgende Rechtsbehelfe zur Verfügung:

• Mängelbeseitigung od. Leistung vollwertigen Ersatzes: Der Vermieter hat den Mangel/Störung innert angemessener Frist zu beseitigen oder vollwertigen Ersatz zu leisten (OR 259a + 259c; Merke: fehlender Widerspruch gegen eine zu kurze Fristansetzung durch den Mieter gilt als Einverständnis).

• Fristlose Kündigung: Bei Säumigkeit in der Beseitigung des Mangels/Störung kann der Mieter fristlos kündigen, wenn es sich um schwere Mängel oder bei bewglichen Sachen auch um mittelschwere Mängel handelt (OR 259b lit. a).

• Ersatzvornahme: Einen mittelschweren Mangel kann der Mieter auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen (OR 259b lit. b).

• Angemessene Herabsetzung des Mietzinses: Der Mieter kann die angemesssene Herabsetzung des Mietzinses ab Kenntnis des Mangels/Störung durch den Vermieter bis zur Beseitigung verlangen (OR 259d).

• Hinderletung des künftingen Mietzinses bei der Miete einer unbeweglichen Sache (OR 259g): 
• Schadenersatz
• Übernahme des Rechtsstreit: 
• Anfechtung wegen Willensmängel:

• Hinderletung des künftingen Mietzinses bei der Miete einer unbeweglichen Sache (OR 259g): Künftig fällig werdende Mietzinse und periodisch fällige Nebenkosten kann der Mieter einer unbeweglichen Nache mit befreiender Wirkung bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen, wenn:
  • die Mängelbeseitigung noch möglich & zumutbar ist;
  • der Mieter vorgängig schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbehebung setzt;
  • die Hinterlegung im Fall unbenützten Fristablaufs androht; und
  • nach Fristablauf erneut schriftlich die Hinterlegung ankündigt

Der Mietzins verfällt dem Vermieter, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligketi des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend macht (OR 259h I). Der Vermieter kann die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse bei der Schlichtungsstelle geltend machen (OR 259h II).

Die befreiende Wirkung der Hinterlegung tritt nur ein, wenn objektiv ein Hinterlegungsgrund vorliegt. Geht der Mieter in guten Treuen hiervon aus, so gelten die Mietzinse als bezahlt. 

• Übernahme des Rechtsstreit: Bei Rechtsmängel wie z.B. ein Dritter macht sein Eigentum oder ein beschränktes dingliches Recht wie ein Wohnrecht oder sein Nachbarrecht wegen Immissionen geltend) hat der Vermieter auf Anzeige des Mieters den Rechtsstreit zu übernehmen (OR 259f).

• Schadenersatz: Der Vermieter hat den Schaden zu ersetzen, der durch den Mangel/Störung entstanden ist, wenn er nicht beweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft (OR 259e, 97 und 101, allfenfalls konkurrierend OR 41 oder OR 58).

• Anfechtung wegen Willensmängel: Mit Geltungsmachung eines Mangels ist der Mietvertrag jedoch genehmigt und die Anfechtung verwirkt. 

Hauptpflichten 

Hauptpflicht des Mieters ist die Pflicht zur Mietzinszahlung als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung und Instandhaltung der Mietsache (OR 257). 

Die Nebenkosten sind das Entgelt für den Gebrauch der Mietsache und sind nur geschuldet, wenn dies besonders vereinbart wurde (OR 257a; detaillierte Bezeichnung; schriftlich, mündlich oder konkludent möglich; eine Auflistung in AGB genügt nicht). 

Zu den Nebenkosten für die Wohn- & Geschäftsraummiete zählt das Gesetz insb. die Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben (OR 257b I).

Nebenkosten können im Mietzins einberechnet sein (VMWG 4-8). Bei einem ausergewöhnlichen Anstieg ist eine Erhöhung des Mietzinses analog zu OR 373 (Werkvertrag) zulässig. Nebenkosten können aufgrund einer Abrechnung oder einer Pauschale geschuldet sein (VMWG 4). Zu viel bezahlte Nebenkosten begründen eine Rückforderung des Mieters aus Vertrag und nicht aus ungerechtfertigter Bereicherung. 

Zahlungstermin für den Mietzins und die Nebenkosten ist das Ende jeden Monats, sofern kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist (OR 257c).

Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter kündigen, sofern er dem Mieter:

• schriftlich eine Zahlungsfrist - mind. 30 Tage für Wohn- & Geschäftsraummiete, ansonsten 10 Tage - angesetzt und die Kündigung bei unbenütztem Fristablauf angedroht; und
• der Mieter innert Zahlungsfrist nicht bezahlt hat (OR 257d I).

Die Kündigung kann fristlos erfolgen, bei Wohn- & Geschäftsraummiete mit einer Kündigungsfrist von mind. 30 Tagen auf Ende Monat (mit amtlichem Formular; OR 257d II). Bei Miete einer Familienwohnung hat der Vermieter die Zahlungsaufforderung und anschliessende Kündigung beiden Ehegatten separat zuzustellen (OR 266n i.V.m. 257d). 

Die Zahlungsfrist beginnt mit dem effektiven Empfang der Zahlungsaufforderung zu laufen. Die eingeschriebene Zahlungsaufforderung gilt als am Tag der Abholung bzw. spätestens als am letzten Tag der 7-tägigen Abholfrist zugestellt (relative Empfangstheorie). Die Kündigung hingegen gilt als zugestellt, wenn sie in den Machtbereich des Mieters gelangt ist (absolute Empfangstheorie; z.B. am Tag der Abholungsmöglichkeit am Postschalter). 

Unwirksam ist die Kündigung, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nach OR 257d nicht erfüllt sind. Eine während der Zahlungsfrist erfolgte Küundigung ist aber nicht nichtig, sondern anfechtbar (BGE 119 II 147). Sind die Kündigungsfristen oder -termine nicht eingehalten, ist die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin gültig (OR 266a II).

Sicherheitsleistung

Zur Sicherstellung allfälliger Mietzinsrückstände oder Schadenersatzforderungen kann der Vermieter eine Sicherheit (Depot, Kaution) vom Mieter verlangen. 

Voraussetzungen für Wohn- & Geschäftsräume (OR 257e I + II): 

Die Sicherheit muss:

• vereinbart sein;
• betragsmässig in Geld oder Wertpapieren bestimmt sein; und
• mit Verzinszung auf ein Sparkonto oder Depot einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden

Bei Wohnraummiete dürfen als Sicherheit höchstens 3 Monatszinsen verlangt werden. Eine Verrechnung mit ausstehenden Mietzinsen ist ausgeschlossen. Leistet der Mieter die Sicherheit nicht, so kann ihn der Vermieter betreiben. Das Ausbleiben der Sicherheit vor Übergabe des Mietobjekts berechtigt den Vermieter zur Leistungsverweigerung nach OR 82 bzw. Vertrag nach OR 107 II aufzulösen.

Sorgfaltspflicht und Rücksichtnahme

Der Mieter muss das Mietobjekt sorgfältig gebrauchen (OR 257f I) und bei der Miete unbeweglicher Sachen zudem auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen (OR 257f II; Hausordnungen = AVB). 

Die Verletzung dieser Pflicht berechtigt den Vermieter zur Kündigung (OR 257f III), wenn der Mieter sie trotz schriftlicher Mahnung weiterhin verletzt und für den Vermieter oder die Hausbewohner die Forstsetzung des MV unzumutbar ist (wichtiger Grund).

Meldepflicht von Mängeln

Der Mieter ist verpflichtet Mängel, die er selbst nicht zu beheben hat, dem Vermieter rechtzeitig zu melden (OR 257g I). Die unterlassene od. verspätete Meldung macht den Mieter schadenersatzpflichtig (OR 257g II i.V.m. OR 97), führt aber nicht zu einer Verwirkung der Mängelrechte.

Duldung von Arbeiten und Besichtigungen

Kleiner Unterhalt

Duldung von Arbeiten und Besichtigung

Der Mieter muss folgendes Vergehen des Vermieters dulden (OR 257h I + II):

• Arbeiten an der Mietsache zur Mängelbeseitigung und Vermeidung von Schäden
• Besichtigungen, soweit für den Unterhalt, den Verkauf und die Wiedervermietung notwendig

Vermieter muss sein Vorgehen rechtzeitig ankündigen und auf dessen Interessen Rücksicht nehmen (OR 257h III).

kleiner Unterhalt

Der sog. "kleine Unterhalt" ist vom Mieter zu besorgen. Er hat Mängel, die durch kleine Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten zu beseitigen (OR 259). Mass ist der Betrag von CHF 150.-

z.B. Steckdosen, Glühbirnen, Dichtungen, Storengurte