Mietliegenschaften
Sachbearbeiter Immobilienbewirtschaftung SVIT
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Lernkarten
Was sind die Vorraussetzungen für eine Indexvereinbarung?
- Mindestvertragdauer 5 Jahre
- Index muss am Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) geknüpft sein
- Mietzinsanpassungen sind mit dem amtliche Formular mind. 30 Tage vorher anzuzeigen
Muss im Mietvertrag spezifisch erwähnt sein, dass die Mieter solidarisch Haften, wenn dies gewünscht wird?
Ja
Welche Parteien dürfen kündigen und unter welchen Bedingungen?
Beide Parteien können das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern sie keine längeren Fristen vereinbart haben (OR Art. 266a).
Die Kündigungsfristen dürfen verlängert werden, jedoch auf keinen Fall verkürzt.
Welche Formvorschriften hat eine Kündigung durch den Mieter?
- Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein
- Den klaren Willen enthalten, das Mietverhältnis auf einen bestimmten Zeitpunkt zu beendigen
- Die Mietsache muss in der Kündigung ersichtlich sein
- Die Kündigung muss am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen
Welche Formvorschriften hat eine Kündigung durch den Vermieter?
- Das kantonale ämtliche Formular muss verwendet werden
- Die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben sein
- Die Kündigung muss am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen
Was muss bei eingang einer Kündigung vom Mieter überprüft werden?
- Sind alle Unterschriften vorhanden? (Familienwohnung - Solidarpartner)
- Terminlich oder ausserterminlich
Auf was muss der Mieter hingewiesen werden bei einer ausserterminlichen Kündigung?
Hinweis auf Haftung bis ...
Wann ist eine Kündigung nichtig?
- nicht alle Unterschriften vorhanden
- Die Kündigung oder Kündigungsandrohung (OR Art. 257d) wurde nicht beiden Ehepartnern separat zugestellt
- Vermieter hat nicht das amtliche Formular verwendet
- Zustimmung des Ehepartners fehlt
Was sind die Eigenarten der Vorzeitigen Rückgabe der Sache?
- Der Mieter muss dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter stellen
- Der Nachmieter muss den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernehmen
- Das Mietobjekt muss im aktuellen Zustand übernommen werden
- Die Verwaltung ist frei einen zumutbaren und zahlungsfähigen Nachmieter abzulehnen, jedoch muss die ausziehende Mieterschaft zum entsprechenden Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis entlassen werden
Was passiert beim Tod des Mieters?
Der Mietvertrag geht automatisch auf die Erben über.
Die Erben können den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin kündigen.
Was kann bei Zahlungsverzug des Mieters unternommen werden?
- Der Vermieter muss eine Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR versenden, in dem dem Mieter angegedroht wird, dass das Mietverhältnis aufgelöst wird, wenn die Mietzinse nicht innert 30 Tagen bezahlt sind
- Nach unbenutzter Ablauf der Zahlungsfrist kann das Miertverhältnis mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende aufgelöst werden
Kündigungsandrohung und Kündigung müssen beide separat an alle Ehepartner gesendet werden.
Was kann der Vermieter tun, wenn der Meiter die Sorgfalts- und Rücksichtsnahmepflicht nicht einhält? (Art. 257f OR)
- schriftliche Mahnung
- Verletzt sich der Mieter trotz schriftlicher Mahnung wiederholt in einem Ausmass, das den Mietern und dem Eigentümer eine Fortsetung des Mietverhältnisess nicht merh zumutbar ist, kann mit einer Frist von 30 Tagen auf das nächste Monatsende gekündigt werden
Für was ist der Mieter haftbar, bei der Wohnungsübergabe und für was nicht?
Haftbar:
- Reinigung
- Kleiner Unterhalt (z.B. Ersatz von Duschschlauch, Kuchenblech)
- Mängel aus übermässiger Abnutzung/Beschädigung
- Bauliche Änderungen ohne Zustimmung der Vermieterschaft
nicht Haftbar:
- normale Abnützung (z.B. Spuren von Möbel und Bilder an Wanden)
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein das der Mieter haftet?
- es muss sim um einen Mangel handeln, für dessen Behebung der Mieter einzustehen hat
- der Mangel darf beim Einzug noch nicht bestanden haben
- die Mängelrüge muss innert 3 Tage dem Mieter vorliegen
Alle 3 Punkte müssen kumulativ erfüllt sein, damit der Mieter haftet.
Nenne die 3 Arten wie die Abgeltung der Mängel erfolgen kann.
- Minderwert (z.B. Schlagstelle im Lavabo)
Wird gebraucht wenn die Sache nicht ersetzt werden muss
- Reparatur (z.B. defekter Geschirrspühler)
Einrichtungen die durch Mieterschulden repariert werden müssen
- Neuanschaffung/Instandstellung (z.B. Neuversiegelung Parkettboden)
Das Gebäudeteil, das nicht mehr repariert werden kann muss neu angeschaft werden.
Die Lasten gehen unter Berüchsichtigung der Lebensdauertabelle an den Mieter.
Wie kann die Schlussrechnung, die der Mieter erhalten hat, beglichen werden?
- Bezahlung direkt durch Mieter
- über die Versicherung des Mieters
- Auf Wunsch des Mieters kann sie mit der Mietzinskaution verrechnet werden
Was sind die Vorausetzungen für die Auflösung des Mietzinsdepots wenn:
- der gesamte Betrag Rückerstattet wird?
- der Vermieter Verrechnungsansprüche geltend macht?
- eine Bestätigung zum Auflösen vom Vermieter an die Bank genügt.
- bei Verrechnungsansprüchen ist die Unterschrift vom Mieter nötig.
Wie muss vorgegangen werden, wenn der Mieter sich weigert, die Verrechnungsansprüche mit dem Mietzinsdepot zu unterschreiben?
- Betreibung
- Rechtsöffungstitel
- Schlichtungsbehörde
Nach welchen Zeitraum verfällt der Anspruch vom Vermieter auf das Mietzinsdepot?
Nach 1 Jahr.
Welche Eigenschaften muss ein Hauswart haben?
- Handwerkliches Geschick (kleine Reparaturen)
- ökonomisches und ökologisches Denken
- psychologisches Einfühlungsvermögen
Was ist zu beachten, wenn der Hauswart gleichzeitig Mieter ist?
Es sollte ein separater Miet- und Arbeitsvertrag erstellt werden.
Auf die Trennung vom Arbeits- und Mietverhältniss ist sorgfältig zu achten.
Nenne 4 Akten und Unterlagen, die für das Arbeitsverhältnis mit dem Hauswart benötigt werden?
- Pflichtenheft
- Arbeitsvertrag
- Schlüsselkontrolle / Inventarliste
- Lohnabrechnungen / Lohnausweise
- Ferienkontrolle
- Versicherungspolicen
- Korrespondenzen
Nenne 3 Hauptaufgaben des Hauswartes?
- Unterhalt der Liegenschaft (Reinigung)
- Wartung und Betrieb der technischen Einrichtungen
- Pflege der Gartenarbeiten
- Regelmässige Kontrollgänge
- Kontakt mit der Mieterschaft
Wie kann kontrolliert werden ob der Monatslohn vom Hauswart realistisch ist?
- der Stundenansatz zwischen CHF 30.00 - CHF 40.00
- der Monatslohn zwischen CHF 35.00 - CHF 60.00 pro Wohnung liegt
- der Jahreslohn sollte zwischen 3.5% - 4% der jährlichen Netto-Mietzinsen liegen
- der Arbeitsmarkt
Nenne 8 Punkte, welche in den Hauswartvertrag gehören?
- Vertragsparteien
- Objekt
- Beginn, Dauer und Kündigung
- Pflichtenheft
- Arbeitszeiten
- Salär, Sozialabzüge
- Spesen
- Stellvertretung
- Ferien
- Sofortige Vertragsauflösung
- Gerichtsstand, Ort, Datum, Unterschrift
Welche Sozialabgaben und Versicherungen sind obligatorisch?
- AHV / IV / EO (50/50)
- ALV (50/50)
- BVG (50/50)
- UVG (100% Arbeitgeber)
- NBU
- KTG
Was muss bei der Ermittlung des Mietzinses für eine Erstvermietung beachtet werden?
Der Mietzins darf nicht missbräuchlich sein. Missbräuchlich sind Mietzinse, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruchen (Art. 269 OR).
Nicht missbräuchlich sind Mietzinse wenn:
- sie den orts- und quartierüblichen Mietzinsen entsprechen (sehr schwirig zu Beweisen)
- sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen
Welche Einschränkungen gibt es bei der festlegung des Mietzins bei einer Wiedervermietung?
- Wenn ein Vormieter noch für den Mietzins haftet, sind dem Nachmieter die gleichen Meitbedingungen einzuräumen (Art. 264 OR)
- Der Anfangsmietzins kann als missbräuchlich angefochten werden, wenn er erheblich höher ist als der frühere Mietzins (Art. 270b OR)
Wann kann der Vermieter eine Mietzinsanpassung machen?
Der Vermieter kann auf den nächstmöglichen Kündigungstermin den Mietzins anpassen (Art. 269d OR).
Während einer festen Vertragsdauer darf der Mietzins nicht erhöht werden, mit Ausnahme von indexierten und gestaffelten Mietzinsen.
Was versteht man unter absoluten und relativen Anpassungsgründen bei Mietzinsänderunge?
absolute Anpassungsgründe beziehen sich auf:
- Netto- und Bruttorendite
- Orts- und Quartiersüblichkeit
relative Anpassungsgründe beziehen sich auf:
- Referenzzinssatz
- allgemeine Kostensteigerung
- Teuerungsausgleich
- Mehrleistungen des Vermieters
Nenne Form und Inhalt der eine Mietzinserhöhung nach Gesetz haben muss.
Form:
- kantonales genehmigtes amtliches Formular
Inhalt:
- bisheriger Mietzins und bisherige Nebenkosten
- neuer Mietzins und neue Nebenkosten
- der Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt
- klare Begründung der Erhöhung
Wann sollte Mietzinsanpassung versendet werden?
Mindestens 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist.
20 Tage = 3 Tage Postweg + 7 Tage Abholfrist + 10 Tage Bedenkzeit
Was muss bei der Begründung der Mietzinsanpassung beachtet werden?
- Der Mieter muss die Möglichkeit haben diese zu überprüfen
- mehrere Erhöhungsgründe müssen einzeln aufgelistet werden
- Ist der Vermieter der Meinung, dass er die Erhöhung nicht ausschöpt muss er einen Vorbehalt in Franken oder Prozent anbringen
Was kann der Mieter tun, wenn er mit der Mietzinsanpassung nicht einverstanden ist?
Die Mietzinsanpassung kann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden.
Verpasst er die Frist wird die Anpassung wirksam.
Wann ist die Mietzinsanpassung nichtig (ohne Anfechtung unwirksam)?
- ohne Formular erfolgt
- nicht klar begründet
- mit Kündigung oder Kündiungsandrohung verbunden
Auf was stützt sich die ,,Teuerung auf dem risikotragenden Kapital'' und um wie viel Prozent darf diese maximal weitergegeben werden?
Die Anpassung erfolgt gestützt auf den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK).
Es darf maximal 40% der Steigerung des LIK erhöht werden.
Was zählt zu den Mehrleistungen des Vermieters?
- Wertvermehrende Verbesserungen
- Vergrösserung der Mietsache
- Zusätzliche Nebenleistungen
- Energetische Verbesserungen
Wie wird die Nettorendite definiert?
Die Nettorendite ist das in Prozent ausgedrückte Verhältnis des Liegenschaftserfolgs zum investierten Eigenkapital
Wie viel Prozent der wertvermehrenden Investitioinen können an den Mieter weitergegeben werden?
50 - 70%
Aus welchen 3 Teilen setzt sich der Überwälzungssatz der wertvermehrenden Investionen zusammen?
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
